{"id":3328,"date":"2011-12-10T13:36:25","date_gmt":"2011-12-10T12:36:25","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3328"},"modified":"2020-06-08T13:40:59","modified_gmt":"2020-06-08T12:40:59","slug":"la-renuncia-en-el-contrato-de-arrendamiento-al-derecho-de-retracto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-renuncia-en-el-contrato-de-arrendamiento-al-derecho-de-retracto\/","title":{"rendered":"La renuncia en el contrato de arrendamiento al derecho de retracto"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Este ha sido en la pr\u00e1ctica de los tribunales un tema pol\u00e9mico para el an\u00e1lisis de las distintas regulaciones legales debe partirse del periodo en que se halle la fecha del contrato de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

I. Contratos de arrendamiento de finca urbana concertados desde el 1 de enero de 1995 \u00a0<\/span><\/h2>\n\n\n\n

a) Contratos de arrendamiento de vivienda  <\/h4>\n\n\n\n

a\u2019) Contratos de arrendamiento concer\u00adtados por un plazo de cinco a\u00f1os o inferior.  No admite duda que la renuncia con\u00adtractual no es v\u00e1lida en contratos de arrendamiento concertados por un plazo de cinco a\u00f1os o inferior, por apli\u00adcaci\u00f3n de los art\u00edculos 6 y 25 de la LAU de 24\/11\/1994.<\/p>\n\n\n\n

S\u00ed ser\u00e1 v\u00e1lida en aquellos arrendamien\u00adtos que recaigan sobre viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en c\u00f3mputo anual exceda de 5,5 veces el salario m\u00ednimo interprofesional.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019) Contratos concertados por un plazo de m\u00e1s de cinco a\u00f1os<\/p>\n\n\n\n

Reconoce la validez de la renuncia el apartado 8 del art\u00edculo 25 de la mis\u00adma LAU.  <\/p>\n\n\n\n

b) Contratos concertados para un uso diferente del de vivienda<\/h4>\n\n\n\n

La renuncia ser\u00e1 v\u00e1lida por cuanto, si bien el art\u00edculo 31 de la Ley se remite al art\u00edculo 25, que regula los derechos de adquisici\u00f3n preferente del arrenda\u00adtario de vivienda, ello ha de entenderse para el caso de que las partes no hayan previsto nada al respecto en el contrato. La Ley establece, en su art\u00edculo 4, que estos arrendamientos se rigen en pri\u00admer lugar por la voluntad de las partes, y solo en su defecto, en materia dispo\u00adnible, por lo establecido al respecto en la LAU.<\/p>\n\n\n\n

II. Contratos de arrendamiento de finca urbana concertados con ante\u00adrioridad al 1\/1\/1995<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Estos arrendamientos se rigen por lo es\u00adtablecido al respecto en el Texto refundi\u00addo de la LAU de 1964, y sus modificacio\u00adnes contenidas en las disposiciones tran\u00adsitorias de la nueva LAU de 24\/11\/1994.<\/p>\n\n\n\n

Disposiciones transitorias estas que no aclaran esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

a) Arrendamientos de vivienda<\/h4>\n\n\n\n

El art\u00edculo 6.\u00ba.1 y 2 de dicho TR LAU 1964 dice, en primer lugar, que los beneficios que esta Ley otorga a los inquilinos de viviendas ser\u00e1n irrenun\u00adciables, consider\u00e1ndose nula y sin valor ni efecto alguno cualquier esti\u00adpulaci\u00f3n que los contradiga.<\/p>\n\n\n\n

Entre estos \u201cbeneficios\u201d estar\u00e1n, sin duda, los derechos de tanteo y retrac\u00adto, concedidos al arrendatario y regu\u00adlados en el cap\u00edtulo VI de esa Ley (arts. 47 y ss.).<\/p>\n\n\n\n

Pero el apartado 2 de ese mismo art\u00ed\u00adculo 6 tambi\u00e9n dice que ser\u00e1n renuncia\u00adbles, salvo la pr\u00f3rroga forzosa, los bene\u00adficios que la Ley concede a los arrenda\u00adtarios de viviendas que lo sean por contratos de fecha y renta que el mismo precepto especifica a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que, seg\u00fan el texto legal, tam\u00adbi\u00e9n ser\u00eda posible, y v\u00e1lida, la renuncia contractual al derecho de retracto en la mayor\u00eda de casos.<\/p>\n\n\n\n

b) Arrendamientos de local de negocio<\/h4>\n\n\n\n

El mismo art\u00edculo 6 citado en el par\u00e1\u00adgrafo precedente dice con claridad que son renunciables los beneficios que la Ley concede a los arrendata\u00adrios de local de negocio, salvo el de\u00adrecho de pr\u00f3rroga forzosa del contra\u00adto de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Con arreglo a las normas legales indica\u00addas, aun en el contrato de arrendamien\u00adto (y salvo vicio del consentimiento), la renuncia al derecho de retracto deber\u00eda ser v\u00e1lida en los contratos de arrenda\u00admiento regidos por la LAU 1964, con excepci\u00f3n de determinados contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a la LAU 1964 que especifica esta, pero como excepci\u00f3n al principio general.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, esta no ha sido, en l\u00edneas generales, la postura mantenida por la jurisprudencia.<\/p>\n\n\n\n

En una interpretaci\u00f3n, tuitiva, protectora, de los derechos del arrendatario, cons\u00adtruy\u00f3 la doctrina de que la renuncia al derecho de retracto arrendaticio solo podr\u00eda hacerse efectiva una vez el dere\u00adcho hubiera nacido, esto es, cuando se hubiese producido el evento que da lugar su ejercicio, la transmisi\u00f3n onerosa de la finca arrendada (SS TS 14\/11\/1952, 6\/5\/1955 y 11\/10\/2001).<\/p>\n\n\n\n

Esta \u00faltima, la de 11\/10\/2001, hab\u00eda afirmado que \u201c[\u2026.] al actuar la renuncia como dejaci\u00f3n del derecho sobre el que se proyecta, resulta necesario que el derecho se hubiera incorporado al pa\u00adtrimonio del renunciante, en este caso el arrendatario, respecto al cual el re\u00adtracto act\u00faa como un derecho expec\u00adtante, ya que su realizaci\u00f3n est\u00e1 supe\u00additada a que se den las condiciones legales que posibilitan su ejercicio, es decir la transmisi\u00f3n del objeto del arriendo a un tercero \u2014cambio de titu\u00adlaridad dominical y persona arrendado\u00adra\u2014 y es entonces cuando la renuncia s\u00ed resulta efectiva, al haber nacido el de\u00adrecho, que queda as\u00ed a la disponibilidad el arrendatario y de este modo no pue\u00adde renunciar anticipadamente a un be\u00adneficio no surgido al tiempo de cele\u00adbrarse el contrato\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Parece haber quedado clara la validez de la renuncia contractual del arrendatario de local de negocio a los derechos de adquisici\u00f3n preferente cuando es expresa y escrita<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Esta cuesti\u00f3n, como tantas otras, ha lle\u00adgado nuevamente al conocimiento de nuestro Tribunal Supremo en m\u00e9ritos de Recurso de casaci\u00f3n interpuesto por la v\u00eda del \u201cinter\u00e9s casacional\u201d en materia de arrendamientos urbanos.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo, en Sentencia reciente, de 9 de mayo de 2011<\/strong> (Re\u00adcurso n.\u00ba 1770\/2007), ha revisado su criterio anterior, estimando el Recurso de casaci\u00f3n en este extremo, y decla\u00adrando en el fundamento de derecho sexto que la renuncia realizada en el caso por un arrendatario de local de negocio (cuyo texto era \u201cen uso de la facultad que le reconoce el p\u00e1rrafo ter\u00adcero del art\u00edculo 6.\u00ba del Decreto de 13 de abril de 1956, y modificaci\u00f3n de 11 de junio de 1964, el arrendatario hace expresa renuncia a los derechos de tan\u00adteo, retracto e impugnaci\u00f3n estableci\u00addos en el Cap\u00edtulo VI y para todos los supuestos de venta, donaci\u00f3n, adjudica\u00adci\u00f3n de la finca o de local arrendado, que el citado art\u00edculo hace menci\u00f3n\u201d) cumple los requisitos para su validez al realizarse de forma escrita y expresa a beneficios concedidos por la legislaci\u00f3n vigente, confirmando en este punto la Sentencia de primera instancia en cuanto a la acci\u00f3n de retracto, que debe considerarse desestimada por renuncia de la parte arrendataria.<\/p>\n\n\n\n

El alto Tribunal no hace sino aplicar el art\u00edculo 6.3 de la LAU 1964, entendien\u00addo posible la renuncia a derechos reco\u00adnocidos por la legislaci\u00f3n vigente, con cita de otras sentencias relativas a cues\u00adtiones diversas (por ej., la renuncia al derecho de traspaso) con proyecci\u00f3n tanto sobre derechos nacidos, como so\u00adbre otros que, aun sin nacer, constituyen expectativa de derecho.<\/p>\n\n\n\n

Parece haber quedado clara la validez de la renuncia contractual del arrendatario de local de negocio a los derechos de adquisici\u00f3n preferente cuando es expre\u00adsa y escrita.<\/p>\n\n\n\n

Pero no se resuelven las dudas sobre la validez de una renuncia parecida por par\u00adte del inquilino de vivienda, sobre la que no se pronuncia el Tribunal Supremo, que, en la misma Sentencia, fundamento de derecho cuarto, establece una distin\u00adci\u00f3n de cara al car\u00e1cter tuitivo de la LAU 1964 entre un tipo y otro de arrenda\u00admientos<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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