{"id":3348,"date":"2011-12-10T17:29:45","date_gmt":"2011-12-10T16:29:45","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3348"},"modified":"2020-06-08T17:38:07","modified_gmt":"2020-06-08T16:38:07","slug":"oposicion-de-la-comunidad-de-propietarios-a-que-se-destine-a-uso-turistico-un-departamento-descrito-como-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/oposicion-de-la-comunidad-de-propietarios-a-que-se-destine-a-uso-turistico-un-departamento-descrito-como-vivienda\/","title":{"rendered":"Oposici\u00f3n de la comunidad de propietarios a que se destine a uso tur\u00edstico un departamento descrito como vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sentencia de 12 de julio de 2011 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 13.\u00aa)<\/h4>\n\n\n\n

La evoluci\u00f3n producida en la rentabilidad de los arrendamientos urbanos ha crea\u00addo la necesidad de los arrendadores de buscar f\u00f3rmulas distintas de las habitua\u00adles para la explotaci\u00f3n de sus viviendas. Entre ellas se encuentra la transforma\u00adci\u00f3n de la vivienda tradicionalmente uti\u00adlizada como residencia habitual y perma\u00adnente de una familia, en vivienda de uso tur\u00edstico.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La proliferaci\u00f3n de tales usos para las viviendas ha motivado su regulaci\u00f3n es\u00adpecial por la Generalitat de Catalunya mediante el Decreto 164\/2010, de 9 de noviembre, sobre \u201cregulaci\u00f3 dels habitat\u00adges d\u2019\u00fas tur\u00edstic\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La coexistencia de las viviendas tradicio\u00adnales con las de uso tur\u00edstico en un mis\u00admo inmueble es frecuentemente motivo de conflictos.<\/p>\n\n\n\n

Las comunidades de propietarios que tienen los pisos altos destinados a vi\u00advienda habitual de sus ocupantes (sean copropietarios o inquilinos) ven a menu\u00addo alterada su paz y armon\u00eda cuando en una o m\u00e1s viviendas del inmueble se instalan viviendas \u201cde uso tur\u00edstico\u201d, cu\u00adyos ocupantes suelen permanecer en ellas durante estancias cortas y para un destino que m\u00e1s se asemeja a la ocupa\u00adci\u00f3n de una habitaci\u00f3n hotelera que al tradicional uso como vivienda familiar, que implica una cierta vocaci\u00f3n de per\u00admanencia.<\/p>\n\n\n\n

Es por esto que las comunidades cuyos departamentos (a excepci\u00f3n de los ba\u00adjos, que suelen destinarse a locales de negocio) habitualmente se utilizan como primera residencia, ven alterada su ar\u00admon\u00eda cuando en alguno de estos se instala o se pretende instalar una \u201cvivien\u00adda de uso tur\u00edstico\u201d y se oponen abierta\u00admente a permitir tal cambio de uso.<\/p>\n\n\n\n

Las discrepancias de criterio se trasla\u00addan al campo jur\u00eddico. En este sentido, el propio Decret de regulaci\u00f3 dels habitat\u00adges d\u2019\u00fas tur\u00edstic<\/em> de la Generalitat en su exposici\u00f3n de motivos ya recoge que en el uso tur\u00edstico de las viviendas confluyen todos estos aspectos que la Constitu\u00adci\u00f3n y el Estatuto protegen para el libre ejercicio del derecho de la propiedad sobre una vivienda en el contexto de la econom\u00eda de mercado y de la libertad de empresa, y en base a esto no tendr\u00edan que existir impedimentos para que el propietario de una vivienda la destinase a uso distinto del de vivienda habitual. Pero, por otra parte, la funci\u00f3n social que ha de cumplir esa propiedad \u201cdetermina para las viviendas un uso prioritario como hogar\u201d. Y, en base a esa funci\u00f3n social, las viviendas han de ser destina\u00addas preferentemente a residencia habi\u00adtual de las personas. Por lo que este Decreto \u201ctoma en consideraci\u00f3n el dere\u00adcho de los vecinos de viviendas de uso tur\u00edstico a la convivencia pac\u00edfica y al descanso\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Desde el punto de vista legal, no cabe duda de que no podr\u00e1 instalarse la vi\u00advienda de uso tur\u00edstico si existe pacto estatutario en la comunidad que proh\u00edba expresamente destinar las viviendas a eseuso (o en general a otro que no sea el de vivienda habitual). A contrario sen\u00adsu, podr\u00e1 destinarse a uso tur\u00edstico una vivienda si la normativa de la comunidad lo permite expresamente, aunque este supuesto sea mucho menos com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n se plantea y las discrepan\u00adcias se producen cuando tales pactos expresos no existen.<\/p>\n\n\n\n

Sentencia de 12 de julio de 2011 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secci\u00f3n 13.\u00aa)<\/h4>\n\n\n\n

La comunidad de propietarios adopt\u00f3 el acuerdo de reforma y adaptaci\u00f3n de sus Estatutos al r\u00e9gimen de propiedad hori\u00adzontal del C.C. Cat. a\u00f1adiendo en su ar\u00adt\u00edculo 8.\u00ba la \u201cprohibici\u00f3n expresa de que las viviendas del inmueble se destinen a la actividad de uso tur\u00edstico o similares<\/span><\/span>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Uno de los propietarios del inmueble im\u00adpugna dicho acuerdo solicitando la de\u00adclaraci\u00f3n de nulidad del mismo y la lega\u00adlidad del ejercicio de la actividad de uso tur\u00edstico de la vivienda, estimando que tal acuerdo es contrario a la Ley y perjudica gravemente sus intereses, ya que los Es\u00adtatutos vigentes al adquirir la propiedad no establec\u00edan distinciones sobre el uso de las viviendas ni prohib\u00edan su uso tu\u00adr\u00edstico. Desestimada la demanda por la Sentencia de instancia, formula la actora contra la misma el oportuno recurso de apelaci\u00f3n, que se resuelve mediante la Sentencia de 12 de julio de 2011 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec\u00adci\u00f3n 13,\u00aa), que es objeto del presente comentario y que, mediante un prolijo estudio, confirma la Sentencia apelada ratificando la legitimidad del acuerdo co\u00admunitario que proh\u00edbie utilizar las vivien\u00addas de la finca como apartamentos tu\u00adr\u00edsticos, y entra adem\u00e1s a considerar si un departamento dedicado en el t\u00edtu\u00adlo constitutivo a vivienda puede des\u00adtinarlo su propietario a apartamento tur\u00edstico o explotaci\u00f3n hotelera sin necesidad de aprobaci\u00f3n de la comu\u00adnidad. Y la respuesta, dice la Senten\u00adcia, debe ser negativa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Porque, como ya recog\u00eda la Sentencia del TS de 23 de noviembre de 1995, \u201cno parece que la expresi\u00f3n \u00abviviendas de los pisos de las plantas altas\u00bb fuera utilizada en acepci\u00f3n gen\u00e9rica y usual equivalen\u00adte a piso o departamento, ya que no pue\u00adde olvidarse que en las escrituras se hace una clara y cuidada diferenciaci\u00f3n entre piso, concepto gen\u00e9rico, y vivienda, locuci\u00f3n espec\u00edfica\u201d. En la escritura de divisi\u00f3n se especifican las plantas altas como viviendas, t\u00e9rmino que, de acuerdo con el diccionario oficial de la lengua, significa morada, habitaci\u00f3n, hogar, se\u00adg\u00fan recoge la Sentencia del TS de 2 de junio de 1970, y esta expresi\u00f3n \u201cvivien\u00adda\u201d excluye cualquier otro destino, salvo que en cada caso concreto pueda con\u00adjugarse, sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias, como po\u00addr\u00eda ser la acogida de hu\u00e9spedes en la propia vivienda o la modesta pensi\u00f3n, que en ocasiones pudiera entenderse encuadrada en la finalidad de habitaci\u00f3n o morada.<\/p>\n\n\n\n

En un sistema en el que la propiedad privada es reconocida constitucional\u00admente (art. 33 Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) y se tiende a atribuir al titular las m\u00e1ximas posibilidades de utilizaci\u00f3n del inmueble, las restricciones a las facultades domi\u00adnicales han de interpretarse limitada\u00admente, y el due\u00f1o puede acondicionar su propiedad al uso que estime convenien\u00adte, pero siempre y cuando no quebrante alguna prohibici\u00f3n legal, y esto aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el t\u00edtulo constitutivo (SSTS 20-9-2007 y 10-10-2007). Pa\u00adrecer\u00eda desprenderse de esto que la des\u00adcripci\u00f3n del uso y destino del edificio no supone una limitaci\u00f3n de las facultades del due\u00f1o, \u201cpero la descripci\u00f3n del edi\u00adficio y de sus partes contenida en los Estatutos o en el t\u00edtulo de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa para determi\u00adnar el alcance de la aplicaci\u00f3n a la realidad concreta de un edificio en r\u00e9gimen de comunidad de los con\u00adceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales<\/strong>\u201d (SSTS 23-2-2006 y 10-10- 2007).<\/p>\n\n\n\n

Considera la Audiencia de Barcelona en la Sentencia que comentamos que \u201cuna cosa es que lo excepcional sea la prohi\u00adbici\u00f3n y otra que no se act\u00faen aquellas prohibiciones de cambio por voluntad unilateral de su propietario en situacio\u00adnes, como la enjuiciada, en las que se instala en una vivienda del inmueble la actividad empresarial de alojar por cortos espacios de tiempo a distintas personas, lo que supone inequ\u00edvocamente un cam\u00adbio sustancial de destino en absoluto equiparable a los arrendamientos\u201d. <\/em>Esta\u00admos \u201cante un cambio sustancial y pro\u00adhibido en s\u00ed mismo de destino\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La Ley proh\u00edbe realizar en el local o en el resto del inmueble actividades prohi\u00adbidas por los Estatutos, da\u00f1osas para la finca o que contravengan las disposicio\u00adnes sobre actividades molestas, insalu\u00adbres o peligrosas; y ello \u201ccomo l\u00f3gica consecuencia de la necesidad de regular la vida de la Comunidad de Propietarios en aras de asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjui\u00adcio ajeno ni menoscabo del conjunto, para as\u00ed dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pac\u00edfica<\/strong><\/span><\/span>\u201d. <\/em>Y, \u201cante tal situaci\u00f3n, es un derecho leg\u00ed\u00adtimo la reacci\u00f3n de la Comunidad<\/span><\/span>\u201d al prohibir la instalaci\u00f3n del apartamento tur\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, en la actualidad el art\u00edculo 553-40.1 del CC catal\u00e1n re\u00adgula la cuesti\u00f3n de forma m\u00e1s amplia que el art\u00edculo 7 de la LPH estatal al prever que \u201clos propietarios y ocupantes de elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la Comunidad\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y el negocio consistente en alojar por cortos espacios de tiempo a distintas personas (que conlleva un imposible co\u00adnocimiento de las personas que entran y salen del edificio) afecta a la convivencia normal y pac\u00edfica de la Comunidad, con independencia de la existencia o no de licencia administrativa.<\/p>\n\n\n\n

En el supuesto de autos (y en la mayor\u00eda de los inmuebles sitos en zona urbana) la escritura de divisi\u00f3n distingu\u00eda entre los bajos, destinados a locales \u2014y por lo cual para uso comercial\u2014 y viviendas en las plantas. \u201cVivienda\u201d solo pueda supo\u00adner morada, habitaci\u00f3n, hogar, lo que excluye cualquier otro destino (STS 2-6- 1970), sin perjuicio de actividades acce\u00adsorias; y el uso comercial tur\u00edstico (en definitiva, actividad empresarial) supone un cambio sustancial de destino<\/span><\/span><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSI\u00d3N.<\/h4>\n\n\n\n

Conforme a las conside\u00adraciones de dicha Sentencia, que, una vez m\u00e1s, viene aplicando la moderna tenden\u00adcia de dar prioridad a la equidad y las re\u00adglas de la buena fe frente a la interpreta\u00adci\u00f3n literal de la norma legal, debemos interpretar que en los supuestos de que los departamentos de la finca que se de\u00adsignen como \u201cvivienda\u201d en la escritura de constituci\u00f3n de propiedad horizontal, no podr\u00e1n convertirse por su titular en \u201cvi\u00advienda de uso tur\u00edstico\u201d sin contar con la autorizaci\u00f3n expresa de la comunidad de propietarios al efecto, aunque no exista prohibici\u00f3n alguna en los Estatutos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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