{"id":3361,"date":"2011-12-10T17:57:57","date_gmt":"2011-12-10T16:57:57","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3361"},"modified":"2020-06-08T18:02:40","modified_gmt":"2020-06-08T17:02:40","slug":"comentarios-sobre-el-art-553-25-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/comentarios-sobre-el-art-553-25-4\/","title":{"rendered":"Comentarios sobre el art. 553-25.4"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La revista Consell<\/em> del segundo trimestre inclu\u00eda una sentencia, dictada por la Sec\u00adci\u00f3n 1.\u00aa de la AP de Girona, referida al art\u00edculo 553.25.4 del CCCat, el cual es\u00adtablece que: \u201clos acuerdos que disminu\u00adyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario requieren que \u00e9ste los consienta expresamente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Resoluci\u00f3n contenida en ella me ha hecho recordar parte de la ponencia que expuse en el Congreso de Administrado\u00adres celebrado en Barcelona en junio de 2008, en la que, al referirme al sistema de mayor\u00edas contenido en el Libro V, hice un an\u00e1lisis exhaustivo del n.\u00ba 25, d\u00e1ndose la circunstancia que el apartado 4.\u00ba del mismo me suscitaba una serie de dudas que considero de vital importancia a la hora de adoptar v\u00e1lidamente un acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

A priori cabe interpretar esta exigencia como una cl\u00e1usula de seguridad para evitar abusos de la comunidad frente a cualquier propietario, pudi\u00e9ndose consi\u00adderar protectora del derecho del propie\u00adtario sobre su elemento privativo. Si bien la primera cuesti\u00f3n que me plante\u00f3 la lectura del precepto es que, puesto que el legislador habla del consentimiento expreso del afectado, cabe preguntarse si puede considerarse otorgado t\u00e1cita\u00admente ese consentimiento por el simple hecho de no oponerse este al acuerdo estando presente en la asamblea o en el plazo de un mes si resulta ausente, o, por el contrario, trat\u00e1ndose de una renuncia de derechos, deber\u00e1 plasmar su des\u00adacuerdo expresamente para que conste en acta, oponi\u00e9ndose de manera concre\u00adta en el momento de la asamblea en el primer supuesto, o mediante la remisi\u00f3n, en el plazo de un mes, de escrito feha\u00adciente al secretario-administrador mani\u00adfestando su oposici\u00f3n expresa al acuer\u00addo en el segundo.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia aludida despeja, al menos en parte, estas cuestiones iniciales, concretamente la referida al consenti\u00admiento expreso, al decir que: \u201cla expre\u00adsi\u00f3n utilizada de \u00abconsentimiento expre\u00adso\u00bb hace que sea necesaria una decla\u00adraci\u00f3n de voluntad del propietario afec\u00adtado mostrando su conformidad, no bastando el consentimiento t\u00e1cito, ni pudiendo suplirse por las consecuen\u00adcias derivadas de la no oposici\u00f3n al acuerdo dentro del plazo establecido en el 553.26, que se refiere exclusivamen\u00adte al c\u00f3mputo de votos, pero no puede estimarse como un consentimiento ex\u00adpreso del afectado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y digo que esa Sentencia resuelve en parte el problema porque al hilo de lo an\u00adterior se me plantea una nueva cuesti\u00f3n, que es determinar el momento en que se debe solicitar al afectado su consenti\u00admiento, es decir, si deber\u00e1 hacerse antes de la reuni\u00f3n por parte del administrador, explic\u00e1ndole el tipo de acuerdo que se quiere adoptar y las consecuencias per\u00adjudiciales del mismo a sus intereses, y de esta forma en el momento de la asamblea ya se tiene el consentimiento o la negati\u00adva, lo que facilitar\u00e1 la adopci\u00f3n del acuer\u00addo en uno u otro sentido; o, por el contra\u00adrio, hay que esperar a la celebraci\u00f3n de la reuni\u00f3n, con el agravante de que el afec\u00adtado puede alegar desconocimiento del tema y pedir tiempo para su estudio y asesoramiento, lo que evidentemente ra\u00adlentizar\u00e1 la toma del acuerdo, m\u00e1s all\u00e1 del mes previsto para los ausentes. Me inclino a pensar que ser\u00eda suficiente con explicar el tema en el momento de la reuni\u00f3n para que, si el propietario est\u00e1 presente, se manifieste en ese momento, ya que la regulaci\u00f3n de la propiedad horizontal no prev\u00e9 el supuesto de aplazar la decisi\u00f3n por solicitud del afectado, si bien la asam\u00adblea es soberana para decidirlo.<\/p>\n\n\n\n

La siguiente cuesti\u00f3n a determinar es si la negativa del afectado implica que, a pesar de cumplirse con el requisito del qu\u00f3rum de las cuatro quintas par\u00adtes, el acuerdo ya no puede ser adop\u00adtado<\/em>, lo que en la pr\u00e1ctica supondr\u00e1 que el poder de decisi\u00f3n queda exclusiva\u00admente en manos de ese propietario, o si, una vez adoptado, deber\u00e1 el intere\u00adsado impugnarlo por la v\u00eda del 553.31.1b alegando grave perjuicio. Cuesti\u00f3n que tampoco resuelve la Sentencia aludida, por cuanto habla de que es \u201cnecesaria una declaraci\u00f3n de voluntad del propie\u00adtario afectado mostrando su conformi\u00addad\u201d, pero no alude al hecho de que el afectado se oponga o, lo que es lo mis\u00admo, manifieste su disconformidad. Me inclino por la segunda posibilidad por\u00adque de lo contrario parecer\u00eda que de forma encubierta el legislador catal\u00e1n habr\u00eda vuelto al r\u00e9gimen de la unanimi\u00addad, adem\u00e1s de dejar la decisi\u00f3n, insis\u00adto, en manos de un propietario, si bien de la literalidad de la norma debe dedu\u00adcirse lo contrario.<\/p>\n\n\n\n

Y, puestos a tener dudas, \u00bfpor qu\u00e9 no cuestionarnos qu\u00e9 ocurre en el supues\u00adto de que el propietario afectado sea moroso<\/strong>? Si nos atenemos a la literalidad del art\u00edculo 553.24.1 CCCat, que de forma expresa dice que \u201clos propietarios que ten\u00adgan deudas pendientes est\u00e1n privados de voto\u201d, se deduce entonces que est\u00e1 vetado por ser moroso a manifestar su disconfor\u00admidad con el acuerdo, si esta es su volun\u00adtad, y por consiguiente la comunidad po\u00addr\u00e1 adoptar el acuerdo sin cumplir el re\u00adquisito expl\u00edcito del consentimiento expre\u00adso del afectado. O, por el contrario, cabe entender como cosa distinta al derecho de voto y otorgar el consentimiento expreso, y consecuentemente podr\u00e1 manifestarse en esos t\u00e9rminos, ya que, si no, se deber\u00e1 concluir que la norma es incompleta, al no haber previsto nada en este sentido. O, lo que es peor, que sea libremente interpre\u00adtable, abocando indefectiblemente su so\u00adluci\u00f3n a una demanda.<\/p>\n\n\n\n

Una nueva cuesti\u00f3n que plantea esta exi\u00adgencia es la de su indeterminaci\u00f3n<\/em>; es decir, por su posici\u00f3n ordinal parece que se refiere a los supuestos que el legisla\u00addor exige mayor\u00eda de cuatro quintos (apartados 2 y 3) puesto que viene redac\u00adtado despu\u00e9s de ellos en el precepto, con el n.\u00ba 4, excluyendo a priori a los acuerdos referidos en el n.\u00ba 5, que son aquellos en los que se exige mayor\u00eda simple. Pero cabe preguntarse por qu\u00e9 no es aplicable a esos supuestos si en algunos de los casos enumerados en este apartado el acuerdo adoptado puede disminuir las facultades de uso y goce de un propieta\u00adrio concreto y, por lo tanto, entrar\u00eda dentro de la exigencia de requerir el consenti\u00admiento expreso del afectado.<\/p>\n\n\n\n

Y, puestos a tener dudas, \u00bfpor qu\u00e9 no cuestionarnos qu\u00e9 ocurre en el supuesto de que el propieta\u00acrio afectado sea moroso? Si nos atenemos a la literalidad del art\u00edculo 553.24.1 CCCat, que de forma expresa dice que \u201clos propietarios que tengan deudas pendientes est\u00e1n privados de voto\u201d, se deduce entonces que est\u00e1 vetado por ser moroso a manifestar su disconformidad con el acuerdo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Consideramos que la norma se refiere a un elemento privativo, pero tambi\u00e9n a un elemento com\u00fan de uso privativo, cuyo disfrute pueda quedar mermado como consecuencia de un acuerdo de comu\u00adnidad que comporte la ejecuci\u00f3n de obras, por ejemplo, de eliminaci\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas (apartado a) en el sentido m\u00e1s amplio donde sea nece\u00adsario utilizar o bien espacios comunes de uso general, o bien de uso privativo (pa\u00adtios de luces, terrazas, etc.).<\/p>\n\n\n\n

Para este caso concreto del n.\u00ba 5 aparta\u00addos a y b, el legislador ha previsto, para la posibilidad de negativa de la comunidad a la ejecuci\u00f3n de obras o el establecimiento de servicios que tengan por finalidad la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas o la instalaci\u00f3n de ascensores o para aquellas que comporten innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del edificio, un procedimiento judicial al alcance del minusv\u00e1lido para que sea el juez quien obli\u00adgue a la comunidad a la supresi\u00f3n de ba\u00adrreras arquitect\u00f3nicas o a la realizaci\u00f3n de las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

A lo anterior cabe a\u00f1adir que el art\u00edculo 553.30.3. CCCat determina que los acuerdos a los que nos hemos referido en el p\u00e1rrafo anterior obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disi\u00addentes. Consecuentemente, al propietario afectado que no otorga su consentimien\u00adto expreso, cabe incluirlo en la categor\u00eda de disidente, y por ende vendr\u00e1 obligado al pago. Adem\u00e1s, el art\u00edculo 553.44.3 CC\u00adCat dice que todos los propietarios deben sufragar necesariamente los gastos que comporten la realizaci\u00f3n de estas obras.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 posibilidades tiene entonces el pro\u00adpietario que ve disminuidas sus faculta\u00addes de uso y goce de oponerse al acuer\u00addo expresamente, m\u00e1xime cuando esta\u00admos hablando de un acuerdo que requie\u00adre la mayor\u00eda simple y, por tanto, seg\u00fan doctrina consolidada, no influye en \u00e9l el voto del propietario ausente, adem\u00e1s de que si, se ha adoptado en segunda con\u00advocatoria, bastara la mayor\u00eda de cuotas de los presentes y representados.<\/p>\n\n\n\n

A la vista de lo anterior, entendemos que la norma le es perfectamente aplicable a este tipo de acuerdos incluidos en el n.\u00ba 5, por lo menos para los contenidos en los aparta\u00addos a y b, porque no parece que deba influir el qu\u00f3rum necesario para su adopci\u00f3n, ya que lo contrario, a nuestro juicio, ser\u00eda cuando menos un agravio comparativo y una ausencia total de equidad, m\u00e1xime si tenemos en cuenta las exigencias que he\u00admos aludido de obligatoriedad de pago.<\/p>\n\n\n\n

Si bien es cierto que la protecci\u00f3n y la integraci\u00f3n de las personas con discapa\u00adcidad es sin duda uno de los principios rectores de las pol\u00edticas sociales plasma\u00addos desde la Ley 13\/1982, de 7 de abril, no lo es menos que esta imposici\u00f3n, eso lo sabemos los administradores de fincas, puede rozar el abuso de derecho si la exi\u00adgencia no tiene unos l\u00edmites razonables, de orden monetario e incluso arquitect\u00f3\u00adnicos, a la hora de evitar quebrantos de las econom\u00edas familiares y la ejecuci\u00f3n de obras que son aut\u00e9nticas \u201cchapuzas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Coincidiremos todos en que, cuando se trata de pol\u00edticas sociales dirigidas a los sectores de mayor exclusi\u00f3n, que pueden generar ciertamente un nivel b\u00e1sico de desigualdad, son las administraciones p\u00fa\u00adblicas quienes deben legislar lo necesario para evitarlas, pero no por ello debe cargar\u00adse a los ciudadanos los costes que supon\u00adgan. Como tambi\u00e9n coincidiremos en la enorme importancia que nuestro colectivo tiene como catalizador entre la racionalidad de esta Ley y su justa y adecuada aplicabi\u00adlidad a los supuestos que debe regular, de manera que abogamos porque la experien\u00adcia pr\u00e1ctica de los administradores de fin\u00adcas sea tenida en cuenta a la hora de mo\u00addificar redactados tan poco operativos, tan ineficaces y tan limitados como los que recoge el Libro V del CCCat.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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