{"id":3374,"date":"2011-12-10T18:27:20","date_gmt":"2011-12-10T17:27:20","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3374"},"modified":"2020-06-08T18:34:43","modified_gmt":"2020-06-08T17:34:43","slug":"comentarios-a-la-reforma-en-la-tramitacion-de-los-juicios-de-desahucio-por-falta-de-pago-introducida-por-ley-37-2011-de-10-de-octubre-de-medidas-de-agilizacion-procesal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/comentarios-a-la-reforma-en-la-tramitacion-de-los-juicios-de-desahucio-por-falta-de-pago-introducida-por-ley-37-2011-de-10-de-octubre-de-medidas-de-agilizacion-procesal\/","title":{"rendered":"Comentarios a la reforma en la tramitaci\u00f3n de los juicios de desahucio por falta de pago introducida por Ley 37\/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizaci\u00f3n procesal"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

I. ALCANCE DE LA REFORMA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Afecta a las demandas de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas referidas a inmuebles r\u00fasticos o urbanos.<\/p>\n\n\n\n

Incluye aquellas demandas en las que se acumula la pretensi\u00f3n de condena al pago de las rentas y cantidades asimi\u00adladas.<\/p>\n\n\n\n

No sufre modificaci\u00f3n la tramitaci\u00f3n de las demandas de desahucio fundamen\u00adtadas en otra causa que no sea la de falta de pago, tales como aquellas en que la pretensi\u00f3n se fundamente en la expiraci\u00f3n del plazo contractual o legal del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Se modifican los art\u00edculos 440 y 22 de la LEC.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 440 se modifica, dando una nueva redacci\u00f3n a su apartado 3 y a\u00f1a\u00addiendo un nuevo apartado 4.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 22 se modifica con una nueva redacci\u00f3n de su apartado 4.<\/p>\n\n\n\n

II. CONTENIDO DE LA REFORMA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

A. Del requerimiento de desalojo al de\u00admandado arrendatario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se introduce la necesidad de la pr\u00e1ctica de un requerimiento al demandado por parte del secretario judicial.<\/p>\n\n\n\n

El requerimiento deber\u00e1 efectuarse tras la admisi\u00f3n de la demanda y antes de la celebraci\u00f3n de la vista.<\/p>\n\n\n\n

Los t\u00e9rminos imperativos del nuevo pre\u00adcepto (\u201cEl secretario judicial \u2026\u2026 reque\u00adrir\u00e1\u2026\u201d) nos lleva a la conclusi\u00f3n de que este requerimiento ser\u00e1 preceptivo en este tipo de procesos, no facultativo, por lo que se practicar\u00e1 en todo caso aunque no se haya solicitado expresamente en la demanda de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

a. Contenido del requerimiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a\u2019<\/strong>. El demandado ser\u00e1 requerido a fin de que:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00ba Desaloje el inmueble en el plazo de diez d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

2.\u00ba Pague al actor en el mismo plazo la totalidad de lo que deba.<\/p>\n\n\n\n

En la demanda puede haber solicita\u00addo el actor como contenido de la ac\u00adci\u00f3n acumulada de reclamaci\u00f3n de rentas la condena del arrendatario demandado al pago, adem\u00e1s de las ya devengadas en el momento de la presentaci\u00f3n de la demanda, el de aqu\u00e9llas que se devenguen hasta la entrega de la posesi\u00f3n efectiva de la finca ( art. 220.2 LEC).<\/p>\n\n\n\n

En este caso, el requerimiento de pago debe entenderse que incluye todas las rentas devengadas hasta el momento en que se efect\u00fae el pago. Esto es:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Las vencidas en el momento de pre\u00adsentaci\u00f3n de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Las devengadas con posterioridad a la presentaci\u00f3n de \u00e9sta.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Las que se devenguen entre la fe\u00adcha en que se practique el requeri\u00admiento y el momento (dentro del plazo de los diez d\u00edas) en que se verifique el pago o la consignaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Porque, a fin de cuentas, para ener\u00advar la acci\u00f3n el arrendatario debe pagar o consignar todas estas canti\u00addades.<\/p>\n\n\n\n

3.\u00ba De pretender la enervaci\u00f3n, pague la totalidad de lo que deba o ponga estas cantidades a disposici\u00f3n del actor consign\u00e1ndolas judicial o nota\u00adrialmente, con inclusi\u00f3n en este caso de las que adeude en el momento del pago o consignaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n en el plazo de los diez d\u00edas. La diferencia con el r\u00e9gimen legal anterior relativo a la enervaci\u00f3n es relevante. Antes de la reforma el de\u00admandado pod\u00eda enervar la acci\u00f3n (si tuviera esa facultad por no concurrir los \u00f3bices al respecto establecidos en el art. 22) pagando o consignando en cualquier momento anterior a la celebraci\u00f3n del juicio.<\/p>\n\n\n\n

Ahora habr\u00e1 de hacerlo necesaria\u00admente en el plazo de los diez d\u00edas posteriores al requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

4.\u00ba O, en otro caso, de considerar in\u00adfundada la demanda, comparezca ante el tribunal y formule oposici\u00f3n a esta, con alegaci\u00f3n sucinta de:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 las razones por las que a su entender no debe, en todo o en parte, la can\u00adtidad reclamada;<\/p>\n\n\n\n

\u2022 o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

5.\u00ba Si en la demanda el actor ha asu\u00admido el compromiso a que se refiere el apartado 3 del art\u00edculo 437, se le pondr\u00e1 de manifiesto en el requeri\u00admiento, y la aceptaci\u00f3n de ese com\u00adpromiso equivaldr\u00e1 a un allanamiento con los efectos del art\u00edculo 21. Pare\u00adce entenderse, aunque no est\u00e1 del todo claro que el demandado dispone de ese mismo plazo de diez d\u00edas para aceptar ese ofrecimiento.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019.<\/strong> En el requerimiento se advertir\u00e1 al demandado que de no realizar cual\u00adquiera de las actuaciones a que se refieren los ordinales anteriores se proceder\u00e1 a su lanzamiento en la fe\u00adcha se\u00f1alada en el mismo requeri\u00admiento, sin necesidad de notificaci\u00f3n posterior.<\/p>\n\n\n\n

c\u2019.<\/strong> El requerimiento servir\u00e1 tambi\u00e9n de citaci\u00f3n para eventual vista con ex\u00adpresi\u00f3n del se\u00f1alamiento de d\u00eda y hora correspondiente y de notifica\u00adci\u00f3n del d\u00eda de lanzamiento.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo se expresar\u00e1 que, en caso de solicitar asistencia jur\u00eddica gratuita el demandado, deber\u00e1 hacerlo en los tres d\u00edas siguientes a la pr\u00e1ctica del requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

b. Forma y lugar de la pr\u00e1ctica del re\u00adquerimiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a\u2019.<\/strong> Forma.<\/p>\n\n\n\n

Es aplicable el art\u00edculo 161 LEC, que regula la comunicaci\u00f3n por medio de c\u00e9dula o entrega de copia de la reso\u00adluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

1. La entrega se documentar\u00e1 por medio de diligencia firmada por el funcionario o, en su caso, el procura\u00addor que la efect\u00fae, y por la persona a quien se haga.<\/p>\n\n\n\n

2. Cuando el demandado sea hallado en el domicilio y se niegue a recibir la copia de la resoluci\u00f3n o la c\u00e9dula (el requerimiento en este caso) o no quie\u00adra firmar la diligencia acreditativa de la entrega, el funcionario, o en su caso el procurador, le har\u00e1 saber que el reque\u00adrimiento queda a su disposici\u00f3n en la oficina judicial, produci\u00e9ndose todos los efectos de la comunicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

3. Si el domicilio donde se pretende practicar la comunicaci\u00f3n fuere el lugar en el que el destinatario tenga su domicilio seg\u00fan el padr\u00f3n munici\u00adpal o a efectos fiscales, o seg\u00fan re\u00adgistro oficial o publicaciones de cole\u00adgios profesionales, o fuere la vivienda o local arrendado al demandado, y no se encontrare all\u00ed dicho destinatario, podr\u00e1 efectuarse la entrega a cual\u00adquier empleado, familiar, o persona con que conviva, mayor de catorce a\u00f1os, que se encuentre en dicho lu\u00adgar, o al conserje de la finca, advir\u00adtiendo al receptor que est\u00e1 obligado a entregarla al destinatario.<\/p>\n\n\n\n

4. En el caso de que no se hallare a nadie en el domicilio a que se acuda para la pr\u00e1ctica del acto de comuni\u00adcaci\u00f3n, el secretario judicial o funcio\u00adnario designado procurar\u00e1 averiguar si vive all\u00ed el destinatario.<\/p>\n\n\n\n

5. Si ya no residiese o trabajase en el domicilio al que se acude, y alguna de las personas consultadas conociese el actual, este se consignar\u00e1 en la diligencia negativa de comunicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

6. Si no pudiere conocerse por este medio el domicilio del demandado y el demandante no hubiera designado otros posibles domicilios, se procede\u00adr\u00e1 de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 156.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019. <\/strong>Lugar.<\/p>\n\n\n\n

a\u2019\u2019. Establece el apartado 3 del art\u00ed\u00adculo 155 LEC que, a efectos de \u201cac\u00adtos de comunicaci\u00f3n\u201d, cuando en la demanda se ejercite una acci\u00f3n de las del n.\u00ba 1.\u00ba del apartado 1 del art\u00ed\u00adculo 250 LEC (esto es, las de recla\u00admaci\u00f3n de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades de\u00adbidas por el arrendatario, o en la ex\u00adpiraci\u00f3n del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el due\u00f1o, usufructuario o cualquier otra perso\u00adna con derecho a poseer una finca r\u00fastica o urbana dada en arrenda\u00admiento recuperen la posesi\u00f3n de di\u00adcha finca), se entender\u00e1 que, si las partes no han acordado se\u00f1alar en el contrato de arrendamiento un domi\u00adcilio en el que se llevar\u00e1n a cabo los actos de comunicaci\u00f3n, este ser\u00e1, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019\u2019. Art\u00edculo 164 LEC. Comunicaci\u00f3n edictal.<\/p>\n\n\n\n

En los procesos de desahucio de fin\u00adca urbana o r\u00fastica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiraci\u00f3n legal o contractual de pla\u00adzo, y en los procesos de reclamaci\u00f3n de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiera hall\u00e1rsele ni efec\u00adtuarle la comunicaci\u00f3n al arrendatario en los domicilios designados en el segundo p\u00e1rrafo del n.\u00ba 3 del art\u00edculo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al con\u00adtrato un nuevo domicilio al arrendador al que este no se hubiere opuesto, se proceder\u00e1, sin m\u00e1s tr\u00e1mites, a fijar la c\u00e9dula de citaci\u00f3n en el tabl\u00f3n de anuncios de la oficina judicial.<\/p>\n\n\n\n

La vigencia de estos preceptos, de car\u00e1cter especial para actos de co\u00admunicaci\u00f3n en el seno de estos pro\u00adcesos de desahucio por falta de pago con o sin reclamaci\u00f3n de rentas, con\u00adduce a afirmar que el requerimiento-citaci\u00f3n se podr\u00e1 efectuar al deman\u00addado, si en el contrato no se ha se\u00f1a\u00adlado otro domicilio para notificacio\u00adnes, en la vivienda o local arrendado. Y que si no pudiera hall\u00e1rsele en es\u00adtos lugares, se podr\u00e1 efectuar me\u00addiante su fijaci\u00f3n en el tabl\u00f3n de anuncios de la oficina judicial.<\/p>\n\n\n\n

Otra interpretaci\u00f3n supondr\u00eda un atra\u00adso respecto de la situaci\u00f3n anterior, y la finalidad de agilizaci\u00f3n del proceso que es la raz\u00f3n de ser de la reforma quedar\u00eda desvirtuada.<\/p>\n\n\n\n

c. C\u00f3mputo del plazo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Es un plazo procesal, por lo que se ex\u00adcluir\u00e1n los d\u00edas festivos y los s\u00e1bados.<\/p>\n\n\n\n

B. Consecuencias de la falta de activi\u00addad del demandado despu\u00e9s del reque\u00adrimiento<\/h4>\n\n\n\n

Si el demandado en el plazo de los diez d\u00edas no atendiere el requerimiento (esto es, no pagare, consignare para enervar, ni desalojare la finca) e igualmente si en el indicado plazo no compareciere para allanarse, oponerse, aceptar el compro\u00admiso de desalojo ofertado por el arren\u00addador, ni solicitare dentro de los tres primeros d\u00edas de ese plazo el nombra\u00admiento de abogado o procurador de ofi\u00adcio, el secretario judicial dictar\u00e1 decreto por el cual:<\/p>\n\n\n\n

a.<\/strong> Dar\u00e1 por terminado el juicio de des\u00adahucio.<\/p>\n\n\n\n

b.<\/strong> Dar\u00e1 traslado al demandante para que inste el despacho de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La parte actora, mediante simple so\u00adlicitud, habr\u00e1 de pedir la pr\u00e1ctica del lanzamiento ya se\u00f1alado al iniciarse el procedimiento, y en el caso de ha\u00adberse acumulado en la demanda la pretensi\u00f3n de condena al pago de rentas o cantidades asimiladas, podr\u00e1 pedir la ejecuci\u00f3n por la v\u00eda de apre\u00admio respecto de las adeudadas. Si el demandado no ha desalojado la finca, y el demandante ha solicitado en la demanda, al amparo del art\u00edculo 220.2, la condena al pago de las ren\u00adtas hasta el efectivo desalojo, puede ser m\u00e1s conveniente solicitar la eje\u00adcuci\u00f3n dineraria una vez se haya eje\u00adcutado el desalojo, para incluir estas cantidades.<\/p>\n\n\n\n

Una de las modificaciones introducidas por la Ley 19\/2009, de 23 de noviem\u00adbre, fue la del art\u00edculo 549.3 LEC, en virtud de la cual la solicitud de ejecuci\u00f3n de la eventual sentencia condenatoria de desahucio en la demanda era suficiente para la ejecuci\u00f3n directa de la sentencia sin necesidad de petici\u00f3n ulterior.<\/p>\n\n\n\n

Pero no nos encontramos ahora ante la ejecuci\u00f3n de una sentencia, sino ante una ejecuci\u00f3n directa previo requeri\u00admiento, es decir, que el legislador adapta la t\u00e9cnica del proceso monitorio a la pre\u00adtensi\u00f3n de desahucio con o sin reclama\u00adci\u00f3n de rentas. La necesidad de solicitud expresa, que no es necesaria en el pro\u00adceso monitorio (art. 816 LEC), se intro\u00adduce aqu\u00ed para proveer una ejecuci\u00f3n cuyo contenido principal es de desalojo de un inmueble y no una simple ejecu\u00adci\u00f3n dineraria como en el monitorio. Cuando el demandado hubiere desaloja\u00addo la finca arrendada o satisfecho las rentas con posterioridad al requerimien\u00adto judicial y al margen del procedimiento, sin constancia en autos, el requisito de la simple solicitud evita actuaciones eje\u00adcutivas superfluas.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 549.3 (\u201cEn la sentencia conde\u00adnatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas [\u2026] la solici\u00adtud de su ejecuci\u00f3n en la demanda de desahucio ser\u00e1 suficiente para la ejecuci\u00f3n directa de la sentencia sin necesidad de ning\u00fan otro tr\u00e1mite para proceder al lanza\u00admiento en el d\u00eda y hora se\u00f1alados en la propia sentencia o en la fecha que se hu\u00adbiere fijado al ordenar la citaci\u00f3n al deman\u00addado\u201d) sigue vigente, y se aplicar\u00e1 a una realidad procesal distinta, oposici\u00f3n del demandado al requerimiento en algunas de sus variantes, lo que lleva consigo la continuaci\u00f3n del juicio, la celebraci\u00f3n de la vista se\u00f1alada, y que se dicte sentencia.<\/p>\n\n\n\n

C. Supuesto en que el demandado atien\u00adda al requerimiento en cuanto al desalo\u00adjo del inmueble, pero no formule oposi\u00adci\u00f3n ni pague la cantidad reclamada<\/h4>\n\n\n\n

El secretario lo har\u00e1 constar y dictar\u00e1 decreto dando por terminado el proce\u00addimiento respecto del desahucio, y dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecuci\u00f3n (se debe entender respecto de las rentas o cantidades asimiladas adeudadas), bastando para el despacho de ejecu\u00adci\u00f3n la mera solicitud, como en el caso anterior.<\/p>\n\n\n\n

Esta ejecuci\u00f3n podr\u00e1 comprender, si se solicit\u00f3 en la demanda la condena al pago de las rentas que se devengaren hasta el efectivo desalojo, todas estas.<\/p>\n\n\n\n

D. Si el demandado en el t\u00e9rmino del re\u00adquerimiento formula oposici\u00f3n al reque\u00adrimiento<\/h4>\n\n\n\n

a. Contenido de la oposici\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Puede referirse, en el caso de que en la demanda se acumulen las pretensiones de desahucio y de condena al pago de rentas o cantidades asimiladas, a ambas pretensiones o a una sola de ellas.<\/p>\n\n\n\n

Respecto de la pretensi\u00f3n de condena dineraria, la oposici\u00f3n puede a su vez ser parcial, por considerar el demanda\u00addo que no adeuda la totalidad de la can\u00adtidad que se le reclama, o total.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n puede consistir en la alegaci\u00f3n de circunstancias relativas a la proceden\u00adcia de una enervaci\u00f3n cuya posibilidad niegue en la demanda la parte actora.<\/p>\n\n\n\n

A pesar de que el art\u00edculo 440.3 en su nueva redacci\u00f3n parece limitar el con\u00adtenido de la oposici\u00f3n a la alegaci\u00f3n de las razones por las que no se deben, en todo o en parte, las cantidades recla\u00admadas, el contenido de la oposici\u00f3n tambi\u00e9n puede referirse, en mi opini\u00f3n, a la falta de legitimaci\u00f3n activa o pasi\u00adva, a la posible inadecuaci\u00f3n del proce\u00addimiento o incluso a la falta de cobro de la renta por el arrendador, porque tambi\u00e9n son razones que pueden fun\u00addamentar la inexigibilidad de las rentas en que se apoya la pretensi\u00f3n de des\u00adahucio, la obligaci\u00f3n de su pago por el demandado, o la procedencia de la enervaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

b. Forma de la oposici\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El nuevo texto legal dice al respecto que el demandado ha de \u201ccomparecer\u201d ante el tribunal y alegar \u201csucintamente\u201d las \u201crazones\u201d que fundamentan su oposici\u00f3n al requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

De lo cual se deduce:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00ba Que la oposici\u00f3n debe motivarse o fundamentarse, aun en forma breve o sucinta. La simple manifestaci\u00f3n de que el demandado se opone sin ex\u00adpresar los motivos que lo fundamen\u00adtan no deber\u00eda ser admitida ni produ\u00adcir efecto alguno. Ahora bien, aqu\u00ed hay un margen importante de valora\u00adci\u00f3n por el tribunal sobre el cumpli\u00admiento de este requisito.<\/p>\n\n\n\n

2.\u00ba Que al no especificarse c\u00f3mo haya de efectuarse la comparecencia ni las manifestaciones, \u00e9stas podr\u00e1n efec\u00adtuarse en forma verbal o escrita.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba. Trascendencia tiene sin duda la ne\u00adcesidad o no de la intervenci\u00f3n de abogado y procurador. Nada se indi\u00adca, por lo que habr\u00e1 de acudirse a las normas generales que regulan la re\u00adpresentaci\u00f3n procesal y la defensa t\u00e9cnica (art\u00edculos 23 y 31 LEC), que establecen que la comparecencia en juicio ser\u00e1 por medio de procurador, que este no podr\u00e1 efectuar ninguna solicitud sin la asistencia de abogado, que los litigantes ser\u00e1n dirigidos por abogado, y que no podr\u00e1 proveerse a ninguna solicitud que no lleve la firma de abogado. Se except\u00faan de estas reglas generales los juicios verbales cuya cuant\u00eda no exceda de 900 eu\u00adros, en los que la intervenci\u00f3n de abo\u00adgado y procurador no es preceptiva.<\/p>\n\n\n\n

c. Efectos de la oposici\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si para el caso de que el demandado no atienda el requerimiento el efecto que ello ha de producir es la terminaci\u00f3n del juicio y la apertura de la fase de ejecuci\u00f3n, a sensu contrario, en caso de oposici\u00f3n, el juicio de desahucio sigue por sus tr\u00e1mites con la celebraci\u00f3n de la vista correspon\u00addiente (ya se\u00f1alada y notificada) sin nece\u00adsidad de actuaci\u00f3n complementaria alguna por parte del tribunal.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, parece l\u00f3gico entender, a pe\u00adsar de que la nueva norma no lo especifi\u00adque, que el juzgado ha de dar traslado in\u00admediato al actor de la oposici\u00f3n y su con\u00adtenido, y ello siempre antes de la fecha se\u00f1alada para la celebraci\u00f3n de la vista.<\/p>\n\n\n\n

d. Celebraci\u00f3n de la vista<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No se introducen modificaciones respec\u00adto de la regulaci\u00f3n anterior.<\/p>\n\n\n\n

E. La enervaci\u00f3n de la acci\u00f3n de des\u00adahucio (art. 22.4 y 5 LEC)<\/h4>\n\n\n\n

Otra de las posibilidades del arrendatario demandado es pagar o consignar, notarial\u00admente o judicialmente, las rentas y dem\u00e1s cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago, para enervar la acci\u00f3n de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

El efecto propio de la enervaci\u00f3n ser\u00e1 que el secretario judicial dicte decreto dando por terminado el procedimiento, y que se impongan las costas de procedi\u00admiento al demandado.<\/p>\n\n\n\n

a. Arrendatarios que no pueden ener\u00advar. Son:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. El que fue requerido por el arrendador, por cualquier conducto fehaciente, por el plazo de un mes para el pago de las rentas que adeudaba, y no las satisfizo antes de la presentaci\u00f3n en el juzgado de la demanda de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

2. El que hubiere enervado el desahucio en una ocasi\u00f3n anterior, excepto que el cobro no hubiere tenido lugar por causas imputables al arrendador.<\/p>\n\n\n\n

b. Ejercicio de la enervaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a\u2019.<\/strong> Forma.<\/p>\n\n\n\n

Mediante el pago extrajudicial al ac\u00adtor de las rentas y cantidades asimi\u00adladas adeudadas.<\/p>\n\n\n\n

Mediante la consignaci\u00f3n en pago de esas mismas cantidades. Lo cual puede hacerse judicial o notarialmente.<\/p>\n\n\n\n

b\u2019.<\/strong> Plazo para enervar.<\/p>\n\n\n\n

Es la principal novedad que introduce la reforma.<\/p>\n\n\n\n

El arrendatario demandado, que antes pod\u00eda hacer uso de la enervaci\u00f3n con anterioridad a la celebraci\u00f3n de la vis\u00adta, ahora dispondr\u00e1 \u00fanicamente de los diez d\u00edas siguientes al requerimiento judicial para hacerlo.<\/p>\n\n\n\n

Aunque no lo expresa con rotundidad el reformado art\u00edculo 22, s\u00ed se remite \u00e9ste al requerimiento del 440.3.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n existir\u00e1 enervaci\u00f3n en caso de pago posterior a la demanda de desahucio pero anterior al requeri\u00admiento. En este caso, el arrendatario deber\u00eda manifestarlo as\u00ed en su compa\u00adrecencia dentro de los diez d\u00edas si\u00adguientes al requerimiento.<\/p>\n\n\n\n

c. Traslado al demandante<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Queda impl\u00edcito en el texto legal, que no es claro al respecto. El demandante puede opo\u00adnerse a la enervaci\u00f3n por considerar que no se cumplen los requisitos legales, bien sea porque el arrendatario carezca de ese dere\u00adcho (cuesti\u00f3n esta que ten\u00eda que haber men\u00adcionado, e incluso justificado, en su deman\u00adda), bien sea porque las cantidades consig\u00adnadas no sean todas las adeudadas, o bien porque la consignaci\u00f3n o el pago se haya efectuado extempor\u00e1neamente.<\/p>\n\n\n\n

No establece la ley, y hubiera sido con\u00adveniente hacerlo, un plazo para que el demandante se pronuncie sobre la soli\u00adcitud de enervaci\u00f3n del demandado.<\/p>\n\n\n\n

Lo \u00fanico que expresa es que en caso de esa oposici\u00f3n del demandante a la enerva\u00adci\u00f3n, \u201cse citar\u00e1 a las partes a la vista preve\u00adnida en el art. 443 de esta ley\u201d. Se supone que, si hay tiempo para efectuar esa cita\u00adci\u00f3n, ser\u00e1 la misma vista se\u00f1alada inicial\u00admente y a la que ambas partes estaban ya citadas. Pero es el demandante el que ha de pronunciarse sobre la solicitud del de\u00admandado. En mi opini\u00f3n, la necesidad de una nueva citaci\u00f3n a la vista que parece introducirse en el texto procesal reformado implicar\u00eda que, con la comparecencia para enervar, el se\u00f1alamiento inicial de vista que\u00adda provisionalmente suspendido, a la espe\u00adra de la manifestaci\u00f3n del demandante.<\/p>\n\n\n\n

d. Celebraci\u00f3n de vista<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No terminar\u00e1 el procedimiento y se cele\u00adbrar\u00e1 vista si el demandante se opusiera a la enervaci\u00f3n solicitada por el demandado.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo cuando el demandado haya soli\u00adcitado la enervaci\u00f3n, pero adem\u00e1s haya so\u00adlicitado la condena en costas a la parte ac\u00adtora por falta de cobro por este de las rentas y cantidades debidas, lo que constituye el supuesto del apartado 5 del art\u00edculo 22.<\/p>\n\n\n\n

Esta solicitud tendr\u00e1 que efectuarla el de\u00admandado en su comparecencia para ener\u00advar, dentro del plazo de los diez d\u00edas h\u00e1biles posteriores al requerimiento judicial.<\/p>\n\n\n\n

F. Costas del procedimiento<\/h4>\n\n\n\n

Sigue habiendo condena en costas del demandado que enerva el desahucio, sal\u00advo que se celebre vista, y tras ella, en la sentencia que se dicte, el tribunal se pro\u00adnunciar\u00e1 al respecto.<\/p>\n\n\n\n

Pero en los casos en que el demandado no atendiere al requerimiento de pago ni compareciere para oponerse o allanarse (art. 440.3 p\u00e1rrafo 5.\u00ba), el nuevo texto legal s\u00f3lo dice que el secretario judicial dictar\u00e1 decreto dando por terminado el juicio de desahucio, sin expresar si hay condena en costas al demandado. No pienso que sea un \u201colvido\u201d del legislador. En el proceso monitorio solamente hay condena en costas en las reclamaciones de la comunidad a los copropietarios mo\u00adrosos; es la \u00fanica excepci\u00f3n. Es critica\u00adble que el legislador, que en la pen\u00faltima reforma del art\u00edculo 22 dej\u00f3 claro que en caso de enervaci\u00f3n la regla general es la imposici\u00f3n de costas al demandado, que es quien a fin de cuentas ha incum\u00adplido su principal obligaci\u00f3n como arren\u00addatario, que no es otra que el pago de la renta, no aplique ahora el mismo criterio.<\/p>\n\n\n\n

Las costas derivadas de la ejecuci\u00f3n s\u00ed correr\u00e1n a cargo del demandado, sin ne\u00adcesidad de expresa imposici\u00f3n, por esta\u00adblecerlo as\u00ed el art\u00edculo 539.2 LEC.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF I. ALCANCE DE LA REFORMA Afecta a las demandas de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas referidas a inmuebles r\u00fasticos o urbanos. Incluye aquellas demandas en las que se acumula la pretensi\u00f3n de condena al pago de las rentas y cantidades asimi\u00adladas. No sufre modificaci\u00f3n la tramitaci\u00f3n de las […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[80],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3374\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3374"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3374\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3381,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3374\/revisions\/3381\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3374"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3374"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3374"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}