{"id":3377,"date":"2012-03-10T18:34:37","date_gmt":"2012-03-10T17:34:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3377"},"modified":"2020-06-08T18:35:09","modified_gmt":"2020-06-08T17:35:09","slug":"el-plazo-de-extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-decreto-ley-boyer-en-que-se-pacto-la-prorroga-forzosa-y-el-arrendatario-es-una-persona-juridica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-plazo-de-extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-decreto-ley-boyer-en-que-se-pacto-la-prorroga-forzosa-y-el-arrendatario-es-una-persona-juridica\/","title":{"rendered":"El plazo de extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento \u201cDecreto-ley Boyer\u201d en que se pact\u00f3 la pr\u00f3rroga forzosa y el arrendatario es una persona jur\u00eddica"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Este ha sido un tema de consulta frecuente a administradores y abogados, en especial a partir de la entrada en vigor de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, en cuyas disposiciones transitorias se regula la extinci\u00f3n de los contratos anteriores al 1 de enero de 1995.<\/p>\n\n\n\n

La respuesta dada al respecto hasta ahora por la doctrina y los tribunales era casi un\u00e1nime: estos contratos est\u00e1n regulados en la disposici\u00f3n transitoria primera apartado 2, que no establece distinci\u00f3n alguna entre arrendamientos de local a persona f\u00edsica y arrendamien\u00adtos a persona jur\u00eddica; esta misma dis\u00adposici\u00f3n expresa que los contratos de local de negocio \u201ccontinuar\u00e1n rigi\u00e9ndo\u00adse por lo dispuesto en el art. 9.\u00ba del Real Decreto-ley 2\/1985, de 30 de abril, sobre medida de pol\u00edtica econ\u00f3\u00admica, y por lo dispuesto en el Texto Re\u00adfundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964\u201d; el art\u00edculo 9 de ese Real decreto ley no suprimi\u00f3 la pr\u00f3rroga forzosa, sino solamente su car\u00e1cter im\u00adperativo, siendo v\u00e1lidos los pactos de sometimiento a la pr\u00f3rroga forzosa si constan de manera expresa o incluso impl\u00edcita. Se a\u00f1ad\u00eda como refuerzo de esa argumentaci\u00f3n que la intenci\u00f3n del legislador de 1994 al respecto aparece clara al referirse tambi\u00e9n a estos con\u00adtratos en el pre\u00e1mbulo de la Ley al afir\u00admar \u201cpor lo que se refiere a los contra\u00adtos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto Ley 2\/1985 no presentan una especial problem\u00e1tica puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el r\u00e9gimen de la relaci\u00f3n en lo que a duraci\u00f3n y renta se refiere. Por ello, estos contratos conti\u00adnuar\u00e1n hasta su extinci\u00f3n sometidos al mismo r\u00e9gimen al que ahora lo ven\u00edan estando [\u2026] De esta regulaci\u00f3n no que\u00addan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterioridad al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, al derivar este del libre pacto entre los particulares\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El texto legal, pocas veces tan claro, no parec\u00eda admitir una interpretaci\u00f3n dife\u00adrente. El legislador, al abordar la proble\u00adm\u00e1tica de la pr\u00f3rroga forzosa de los arrendamientos anteriores a la nueva Ley, distingu\u00eda entre aquellos concerta\u00addos en una \u00e9poca en que la pr\u00f3rroga forzosa era imperativa e irrenunciable al contratar (todos los anteriores a 9 de mayo de 1985) y aquellos otros poste\u00adriores a esta fecha, en los que las partes contratantes hab\u00edan dispuesto de la li\u00adbertad contractual necesaria para pac\u00adtarla o no.<\/p>\n\n\n\n

En sus consecuencias pr\u00e1cticas, la apli\u00adcaci\u00f3n literal de la Ley conduc\u00eda, cuando el arrendatario era una persona jur\u00eddica (piense el lector en especial en los arrendamientos a sociedades mercanti\u00adles de improbable extinci\u00f3n como ban\u00adcos y grandes empresas) a la vigencia intemporal, eterna, del contrato de arren\u00addamiento.<\/p>\n\n\n\n

Lo cual vulnera, sin duda, la esencia y na\u00adturaleza de lo que es un contrato de arrendamiento. Figura contractual que consiste (el art. 1543 del C\u00f3digo Civil es\u00adpa\u00f1ol sigue vigente) en la cesi\u00f3n del uso de una cosa por precio cierto y tiempo determinado o al menos determinable.<\/p>\n\n\n\n

En numerosos pleitos se invoc\u00f3 por pro\u00adpietarios afectados, con resultado infruc\u00adtuoso, este argumento en pro de la peti\u00adci\u00f3n de extinci\u00f3n de estos contratos.<\/p>\n\n\n\n

La claridad manifiesta del texto legal arrendaticio, al establecer, como se ha dicho, una neta distinci\u00f3n, por raz\u00f3n de la fecha del arrendamiento, entre arren\u00addamientos de locales de negocio ante\u00adriores y posteriores al Real decreto ley 2\/1985, con una regulaci\u00f3n diferente y no an\u00e1loga entre unos y otros en lo que respecta a la extinci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa, conduc\u00eda a concluir que la solu\u00adci\u00f3n al problema (pacto contractual de pr\u00f3rroga forzosa indefinida temporal\u00admente versus temporalidad del arrenda\u00admiento) deber\u00eda darla el legislador con una reforma de la LAU.O bien, apunt\u00e1\u00adbamos algunos, mediante la extensi\u00f3n a esta clase de arrendamientos por el Tri\u00adbunal Supremo de su doctrina, aplicada a los contratos de arrendamiento con\u00adcertados a partir del 1 de enero de 1995 en los que se hab\u00eda pactado la pr\u00f3rroga forzosa (fijada en sentencias de 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010) consistente en aplicar por analo\u00adg\u00eda el plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n del usu\u00adfructo, de treinta a\u00f1os (art. 515 del C\u00f3\u00addigo Civil).<\/p>\n\n\n\n

En este contexto legal y jurisprudencial, ha sido dictada recientemente, en fecha 17 de noviembre de 2011, por la Sala 1.\u00aa del Tribunal Supremo (Recurso de casa\u00adci\u00f3n 1635\/2008), una Sentencia que aborda nuevamente esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Se enjuicia un contrato de arrendamien\u00adto concertado en el a\u00f1o 1988 a favor de una sociedad limitada en el que se hab\u00eda pactado la sujeci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa de una forma expresa al convenirse una duraci\u00f3n de un a\u00f1o pero \u201ccon derecho a la arrendataria a las pr\u00f3rrogas legales del mismo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Lo sorprendente es que el Tribunal Supremo declare que al contrato enjuiciado (un contrato concertado bajo la vigencia del Real decreto ley 2\/1985) le son aplicables las prescripciones sobre finalizaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa contenidas en la disposici\u00f3n transitoria tercera de la LAU 1994<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Lo sorprendente es que el Tribunal Su\u00adpremo declare que al contrato enjuiciado (un contrato concertado bajo la vigencia del Real decreto ley 2\/1985) le son apli\u00adcables las prescripciones sobre finaliza\u00adci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa contenidas en la disposici\u00f3n transitoria tercera de la LAU 1994: \u201cEl an\u00e1lisis conjunto y siste\u00adm\u00e1tico de la DT primera apartado 2 y de la DT tercera de la LAU 1994, permiten declarar que el r\u00e9gimen fijado por esta \u00faltima resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2\/1985, cuando las partes hubieran establecido la pr\u00f3rroga forzosa, pues si el legislador previ\u00f3 un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente deb\u00edan estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa, por ra\u00adzones de pol\u00edtica legislativa, a\u00fan m\u00e1s debe estar previsto en los que se fij\u00f3 convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y con mayor claridad, si cabe, tambi\u00e9n declara la Sentencia refiri\u00e9ndose a esta clase de contratos:\u201c[\u2026] para los arren\u00addamientos de locales de negocio res\u00adpecto a los que s\u00ed se estableci\u00f3 un sis\u00adtema de pr\u00f3rroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuente\u00admente en materia de finalizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga la DT tercera LAU 1994.\u201d<\/p>\n\n\n\n

El argumento jur\u00eddico es que la DT pri\u00admera de la LAU 1994 remite expresa\u00admente al RDL 2\/1985 y a la LAU 1964 para la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de local de negocio, y, en opini\u00f3n de la Sala, esa DT primera apartado 2 solo se refiere a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n de estos contratos y no contiene previsi\u00f3n alguna respecto de aquellos en que se hubiere pactado la pr\u00f3rroga forzosa, por lo que estos \u00faltimos deben ser asimilados, so pena de eliminar la esencia del arrenda\u00admiento, que es temporal, a los que legal\u00admente, por ser anteriores al RDL 2\/1985, deb\u00edan estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

Lo que, seg\u00fan el Alto Tribunal, conduce, por mor de una segunda remisi\u00f3n, a la apli\u00adcaci\u00f3n de la DT . tercera de la LAU 1994.<\/p>\n\n\n\n

No es contenido de este art\u00edculo la cr\u00edti\u00adca de la Sentencia, si bien el lector pue\u00adde deducir la opini\u00f3n del autor de lo ex\u00adpuesto hasta ahora.<\/p>\n\n\n\n

Lo realmente relevante es el an\u00e1lisis de las consecuencias y efectos pr\u00e1cti\u00adcos que puede tener esta Sentencia en adelante.<\/p>\n\n\n\n

Debemos puntualizar, en primer lugar, que la Sentencia, que, si bien contradice abiertamente la doctrina sentada por el mismo Tribunal en sentencias anteriores, no constituye doctrina jurisprudencial a los efectos de su obligado acatamiento y aplicaci\u00f3n por los tribunales como fuente complementaria del derecho (art. 1.6 del C\u00f3digo Civil) o a los efectos de interposici\u00f3n de recurso de casaci\u00f3n como motivo por inter\u00e9s casacional (art. 477.3 LEC). Para esto ser\u00e1 necesario como m\u00ednimo una segunda sentencia en el mismo sentido.<\/p>\n\n\n\n

Pero para el caso de que en un futuro se dictase por el mismo Tribunal esa segunda sentencia reiterando la aplica\u00adci\u00f3n de la DT tercera de la LAU 1994 a los contratos de que venimos hablando, las consecuencias pr\u00e1cticas ser\u00eda las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00aa Extinci\u00f3n en el plazo de veinte a\u00f1os contados desde el 1 de enero de 1995 de los contratos en que el arrendatario, siempre persona jur\u00eddica, desarrolle en el local actividades comerciales, enten\u00addi\u00e9ndose como tales las comprendidas en la divisi\u00f3n 6 de la tarifa del impuesto sobre actividades econ\u00f3micas.<\/p>\n\n\n\n

2.\u00aa Extinci\u00f3n entre cinco y veinte a\u00f1os desde la misma fecha de los arrenda\u00admientos de locales en que se desarrollen actividades distintas de aquellas, seg\u00fan el importe de las cuotas a que se refie\u00adren las tarifas del impuesto de activida\u00addes econ\u00f3micas. De hecho, estar\u00edan en este momento ya extinguidos legalmen\u00adte los plazos de cinco, diez y quince a\u00f1os previstos en el apartado 4 regla 2.\u00aa de la tan repetida DT tercera.<\/p>\n\n\n\n

3.\u00aa Aplicabilidad del incremento de cinco a\u00f1os complementarios si se dan los su\u00adpuestos previstos en la regla 2.\u00aa del apartado 4 (traspaso del local acaecido en los diez a\u00f1os anteriores a la entrada  en vigor de la LAU 1994) y en el aparta\u00addo 7 (renta vigente a la entrada en vigor de la LAU 1994 superior a la renta ac\u00adtualizada).<\/p>\n\n\n\n

Este mismo apartado 7 concede ese mismo incremento de plazo a los arren\u00addatarios que hubiesen actualizado o pa\u00adgado la total renta actualizada desde la primera anualidad de actualizaci\u00f3n cuan\u00addo esta se hubiere de desarrollar seg\u00fan la normativa de actualizaci\u00f3n contenida en la misma transitoria apartado 6.<\/p>\n\n\n\n

Pero esta normativa de actualizaci\u00f3n solo es aplicable a los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, y adem\u00e1s han transcurrido m\u00e1s de quince a\u00f1os desde la entrada en vigor de la nueva LAU, por lo que esta norma es inaplicable por ambos motivos, y se produce un agravio comparativo, injusti\u00adficado a todas luces, de los arrendatarios de locales de negocio de que venimos hablando respecto de aquellos otros con contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 que dispon\u00edan de esa posibilidad de incremento de los plazos legales.<\/p>\n\n\n\n

4.\u00aa Por identidad de raz\u00f3n, extinci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa de los contratos de arrendamiento asimilados a local de ne\u00adgocio con arrendatario persona jur\u00eddica a que se refiere la disposici\u00f3n transitoria cuarta apartado 4. Estar\u00edan todos ellos ya extinguidos.<\/p>\n\n\n\n

5.\u00aa Dudas acerca de la aplicaci\u00f3n del mismo r\u00e9gimen de extinci\u00f3n de la pr\u00f3rro\u00adga forzosa respecto de los arrendamien\u00adtos asimilados al contrato de inquilinato con arrendatario persona jur\u00eddica a los que se refiere la DT cuarta apartado 1, y mayores dudas, si cabe, en lo relativo a los arrendamientos cuyo arrendatario sea persona jur\u00eddica destinados al ejer\u00adcicio de actividades profesionales a los que se refiere la DT cuarta apartado 4.<\/p>\n\n\n\n

6.\u00aa Los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario fuere persona jur\u00eddica no quedan afectados por esta Sentencia, por no referirse a ellos, y porque en cualquier caso no pue\u00adde afirmarse, pese a que contengan pac\u00adto de pr\u00f3rroga forzosa, que sean intem\u00adporales o perpetuos, al ser la terminaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa un hecho inevita\u00adble por la limitaci\u00f3n legal a dos subroga\u00adciones mortis causa<\/em>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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