{"id":3388,"date":"2014-12-10T08:16:43","date_gmt":"2014-12-10T07:16:43","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3388"},"modified":"2020-06-09T08:42:31","modified_gmt":"2020-06-09T07:42:31","slug":"la-incertidumbre-sobre-la-extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-decreto-ley-boyer-con-pacto-expreso-de-prorroga-forzosa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-incertidumbre-sobre-la-extincion-de-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-de-negocio-decreto-ley-boyer-con-pacto-expreso-de-prorroga-forzosa\/","title":{"rendered":"La incertidumbre sobre la extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio \u201cDecreto-Ley Boyer\u201d con pacto expreso de pr\u00f3rroga forzosa"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El fin del a\u00f1o supondr\u00e1 la extinci\u00f3n de numerosos contratos de arrendamiento de local de negocio, por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. <\/p>\n\n\n\n

De estos contratos, anteriores al d\u00eda 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 2\/1985, de 30 de abril, que suprimi\u00f3 el car\u00e1cter imperativo de la pr\u00f3rroga forzosa), me ocup\u00e9 en dos art\u00edculos anteriores. El presente tratar\u00e1 de la extinci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos). Son los contratos de arrendamiento concertados durante la vigencia de aquella disposici\u00f3n legal, conocida popularmente como \u201cReal Decreto-Ley Boyer\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En ese tipo de contratos las partes pod\u00edan o no, en uso de la libertad contractual que se les daba a partir de ese momento, pactar el sometimiento voluntario a la pr\u00f3rroga legal obligatoria, lo cual ha dado lugar desde entonces a incontables litigios en los que se ha dirimido la interpretaci\u00f3n de las cl\u00e1usulas contractuales y, cuando eran oscuras, la indagaci\u00f3n  de cu\u00e1l hab\u00eda sido la voluntad real de las partes. <\/p>\n\n\n\n

Despu\u00e9s de casi treinta a\u00f1os de litigios existe ya una consolidada doctrina jurisprudencial al respecto. El sometimiento de las partes a la pr\u00f3rroga forzosa debe constar en el contrato de forma expresa, o de forma impl\u00edcita, pero claramente deducible  de las cl\u00e1usulas contractuales en relaci\u00f3n con los actos de las partes contratantes.<\/p>\n\n\n\n

Nos centraremos en aquellos contratos de local de negocio en los que se pact\u00f3 expresamente la pr\u00f3rroga forzosa del art\u00edculo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.<\/p>\n\n\n\n

El Pre\u00e1mbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que se va a ocupar luego de su r\u00e9gimen transitorio en la Transitoria Primera, se refiere a ellos en los t\u00e9rminos siguientes: \u201cPor lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2\/1985 no presentan una especial problem\u00e1tica, puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el r\u00e9gimen de la relaci\u00f3n en lo que a duraci\u00f3n y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuar\u00e1n hasta su extinci\u00f3n sometidos al mismo r\u00e9gimen al que ahora lo ven\u00edan estando. En ese momento, la nueva relaci\u00f3n arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedar\u00e1 sujeta a la nueva normativa. De esta regulaci\u00f3n no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, al derivar este del libre pacto entre las partes\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se observa cierta voluntad de terminar con la pr\u00f3rroga forzosa en los contratos de arrendamiento de local de negocio, m\u00e1s marcada a\u00fan cuando el arrendatario es persona jur\u00eddica<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La Disposici\u00f3n Transitoria Primera, apartado 2, en su regulaci\u00f3n de estos contratos es parca, pero congruente con lo expuesto en el pre\u00e1mbulo de la Ley (\u201cLos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en el art\u00edculo 9\u00ba del Real Decreto- Ley 2\/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964\u201d.<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

No es de extra\u00f1ar que los tribunales -y el mismo Tribunal Supremo- viniesen interpretando durante a\u00f1os que el r\u00e9gimen transitorio relativo a estos contratos  conduc\u00eda a la conclusi\u00f3n de que no ten\u00edan fecha determinada de extinci\u00f3n, fuese el arrendatario persona f\u00edsica o jur\u00eddica, y que no le eran aplicables los plazos de extinci\u00f3n establecidos en las Disposiciones Transitorias Tercera y Cuarta por referirse \u00e9stas a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985. En definitiva, que les eran aplicables de cara a su duraci\u00f3n solamente las disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y las causas de excepci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa contenidas en ella.<\/p>\n\n\n\n

AGRAVIO COMPARATIVO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Esta interpretaci\u00f3n literal de los textos legales conduc\u00eda, cuando el arrendatario era una persona jur\u00eddica, a la intemporalidad de un contrato de arrendamiento que pod\u00eda prolongarse sin final conocido o determinado durante generaciones y m\u00e1s generaciones, cuando una caracter\u00edstica esencial del contrato de arrendamiento seg\u00fan el C\u00f3digo Civil (art\u00edculo 1543) es precisamente la temporalidad, la existencia de un plazo determinado o determinable. El agravio comparativo de los arrendadores con contratos de este tipo respecto de aquellos otros con contratos anteriores tambi\u00e9n era patente (aunque el argumento en contra estriba en que en un caso la pr\u00f3rroga legal era forzosa, imperativa, obligatoria para el arrendador y en el otro hab\u00eda emanado de su libre voluntad en la configuraci\u00f3n del contenido del arrendamiento, y este es  el fundamento de la diferente regulaci\u00f3n legal).<\/p>\n\n\n\n

Las \u00faltimas sentencias del Tribunal Supremo sobre estos contratos de arrendamiento marcan una tendencia a establecer plazos concretos de extinci\u00f3n, rompiendo con las tesis mantenidas en sentencias anteriores.<\/p>\n\n\n\n

Constituye el primer aldabonazo, por la novedad de sus razonamientos, la sentencia de 9 de septiembre de 2009. En esta sentencia no se enjuiciaba un contrato de arrendamiento de local de negocio \u201cDecreto-Ley Boyer\u201d, sino uno posterior a la nueva LAU, concertado a favor de persona jur\u00eddica, en el que se hab\u00eda pactado una pr\u00f3rroga del arrendamiento obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario de car\u00e1cter indefinido en el tiempo. La parte arrendadora solicitaba la nulidad de la cl\u00e1usula bas\u00e1ndose fundamentalmente en que el pacto infring\u00eda la caracter\u00edstica esencial del arrendamiento su temporalidad. El Tribunal Supremo declara la validez de la cl\u00e1usula por emanar de la libertad contractual, pero establece un plazo m\u00e1ximo de duraci\u00f3n del arrendamiento de 30 a\u00f1os, aplicando por analog\u00eda al arrendamiento el plazo de duraci\u00f3n legal m\u00e1xima de un  usufructo efectuado a favor de persona jur\u00eddica. Este criterio ha sido ratificado, siempre para  contratos posteriores a la nueva LAU, en sentencias posteriores como las de 14\/7\/2010, 8\/9\/2011\/ y 14\/11\/2012. Sin embargo \u2013y referidas a contratos \u201cDecreto Ley Boyer\u201d\u2013 sentencias posteriores del mismo Tribunal como las de 10\/3\/2010 y 18\/3\/2010 siguieron declarando expresamente la validez y eficacia de las cl\u00e1usulas de sumisi\u00f3n expresa a la pr\u00f3rroga forzosa, sin distinci\u00f3n entre personas f\u00edsicas y jur\u00eddicas y descartando la aplicaci\u00f3n de la DT 3\u00aa de la LAU.<\/p>\n\n\n\n

Constituy\u00f3 sin duda una sorpresa para todos y un cambio s\u00fabito de criterio el sentado en la sentencia del TS de 17 de noviembre de 2011. En esta sentencia, enjuici\u00e1ndose en el proceso un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia del RDL 2\/1985 concertado a favor de persona jur\u00eddica, el Alto Tribunal resolvi\u00f3 que \u201cpara los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que s\u00ed se estableci\u00f3 de modo voluntario un sistema de pr\u00f3rroga forzosa, les resulta aplicable la LAU de 1964, y consecuentemente en materia de finalizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga, la DT Tercera de la LAU 1994<\/em>\u201d. La aplicaci\u00f3n de este criterio significar\u00eda que este tipo de contratos, si el arrendatario es persona jur\u00eddica,  expirar\u00edan a los 20 a\u00f1os de la entrada en vigor de la nueva LAU -esto es, en 31 de diciembre de 2014 -, salvo que concurriese alguna de las causas de ampliaci\u00f3n del plazo previstas en la misma transitoria, cuesti\u00f3n \u00e9sta \u00faltima sin resolver por la imposibilidad de aplicar las normas de actualizaci\u00f3n tambi\u00e9n contenidas en la misma DT 3\u00aa a estos contratos, y habida cuenta que la sentencia del TS aplica esta transitoria \u201cen materia de finalizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga<\/em>\u201d. Esta sentencia no es del Pleno del TS y es \u00fanica por el momento en ese sentido, por lo que no constituye doctrina jurisprudencial de obligado cumplimiento pero  ha sido aplicada por la Audiencia Provincial de Barcelona, Secci\u00f3n 13\u00aa, en sentencias de 5\/6\/2012 y 9\/4\/2014, as\u00ed como por la Audiencia Provincial de Baleares Secci\u00f3n 3\u00aa en sentencia de 30\/10\/2012.<\/p>\n\n\n\n

Con posterioridad a la sentencia del  TS de 2.011 se dicta por el Alto Tribunal la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2012, que contribuye a crear m\u00e1s dudas sobre la extinci\u00f3n de estos arrendamientos . Aplica el plazo de los 30 a\u00f1os que el C\u00f3digo Civil establece como l\u00edmite temporal para el usufructo de persona jur\u00eddica a un contrato de arrendamiento RDL 2\/1985 concertado a favor de persona f\u00edsica, con base en argumentos de la sentencia de 9\/9\/2009 \u201cque resultan tambi\u00e9n aqu\u00ed aplicables<\/em>\u201d. Pero en sentencia posterior de 16\/10\/2013, versando sobre el mismo caso de arrendatario persona f\u00edsica y contrato celebrado en 1.988, se casa la sentencia de la Audiencia que hab\u00eda estimado la demanda de desahucio y declara que las partes se sometieron voluntariamente al r\u00e9gimen de la pr\u00f3rroga forzosa previsto en la LAU 1964, \u201cy dicho contrato ha de seguir rigi\u00e9ndose por dicha normativa de conformidad con lo dispuesto en la Disposici\u00f3n Transitoria Primera.2 de la LAU 1994<\/em>\u201d. Ya no se menciona en esta sentencia ni la DT3\u00aa ni la duraci\u00f3n m\u00e1xima de 30 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

UN PANORAMA CONFUSO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Con este confuso panorama jurisprudencial no es extra\u00f1o que la sentencia de 10\/1\/2014 de la Secci\u00f3n 6\u00aa de la AP Pontevedra haya aplicado el plazo de extinci\u00f3n de 30 a\u00f1os del usufructo a un contrato RDL 2\/1985 concertado a favor de persona jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Las \u00faltimas sentencias del Tribunal Supremo sobre estos contratos de arrendamiento marcan una tendencia a establecer\u00a0plazos concretos\u00a0de extinci\u00f3n, rompiendo con las tesis mantenidas\u00a0en sentencias anteriores<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, a dos meses del fin del a\u00f1o 2014, sobre la duraci\u00f3n de estos contratos existe una gran incertidumbre jur\u00eddica, por existir diferentes criterios jurisprudenciales sobre el plazo de duraci\u00f3n m\u00e1xima de la pr\u00f3rroga forzosa que se puede imponer al arrendador. Lo que s\u00ed se observa por la evoluci\u00f3n de la jurisprudencia del TS entre 2009 y 2012 es cierta voluntad de terminar con la pr\u00f3rroga forzosa en los contratos de arrendamiento de local de negocio, m\u00e1s marcada cuando el arrendatario es persona jur\u00eddica, quedando a la espera de segundas sentencias o del Pleno del Alto Tribunal que sienten una doctrina definitiva al respecto. Mientras tanto, se pueden resumir los nuevos criterios jurisprudenciales de la forma siguiente:<\/p>\n\n\n\n

a) Arrendatario persona jur\u00eddica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

i.<\/strong> Extinci\u00f3n de acuerdo con los plazos de la Transitoria 3\u00aa LAU\/1994; esto es el 31\/12\/2014, salvo que puedan aplicarse  la ampliaci\u00f3n a cinco a\u00f1os m\u00e1s prevista en la misma norma en determinados supuestos. Todo ello aplicando la STS 17\/11\/2011.<\/p>\n\n\n\n

ii. <\/strong>Extinci\u00f3n a los 30 a\u00f1os del contrato por aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de la duraci\u00f3n m\u00e1xima del usufructo de persona jur\u00eddica, aplicando por analog\u00eda la STS <\/p>\n\n\n\n

iii. <\/strong>Duraci\u00f3n ilimitada en el tiempo de la pr\u00f3rroga forzosa, que es la doctrina jurisprudencial anterior a la STS de 17\/11\/2011.<\/p>\n\n\n\n

b) Arrendatario persona f\u00edsica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

i. <\/strong>Duraci\u00f3n en los t\u00e9rminos de la LAU 1964, dos subrogaciones como m\u00e1ximo al amparo de su art\u00edculo 60.<\/p>\n\n\n\n

ii. <\/strong>Duraci\u00f3n 30 a\u00f1os, aplicando la STS de 12\/11\/2012.<\/p>\n\n\n\n

iii. <\/strong>Duraci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en la DT 3\u00aa LAU 1994 apartado 3 para los contratos anteriores a RDL 2\/1985, aplicando la extinci\u00f3n por jubilaci\u00f3n, limitaciones a la subrogaci\u00f3n, plazos en caso de traspaso, etc. contenidos en esa transitoria, aplicando tambi\u00e9n a estos contratos los argumentos de la STS 9\/9\/2009. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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