{"id":3397,"date":"2014-12-10T08:42:52","date_gmt":"2014-12-10T07:42:52","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3397"},"modified":"2020-06-18T08:47:51","modified_gmt":"2020-06-18T07:47:51","slug":"asuncion-por-el-arrendatario-del-pago-de-los-gastos-de-comunidad-causa-de-desahucio-y-afectacion-del-pacto-de-pago","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/asuncion-por-el-arrendatario-del-pago-de-los-gastos-de-comunidad-causa-de-desahucio-y-afectacion-del-pacto-de-pago\/","title":{"rendered":"Asunci\u00f3n por el arrendatario del pago de los gastos de comunidad, causa de desahucio y afectaci\u00f3n del pacto de pago"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En este art\u00edculo analizaremos la cuesti\u00f3n relativa a si el impago de los gastos de comunidad por el arrendatario, tras constar el pacto en el contrato de arrendamiento, es causa de desahucio como cantidad asimilada a la renta.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan recuerda la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 9 de Julio de 2009 en el art. 1569 del citado CC<\/a>, el arrendador podr\u00e1 desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago del \u201cprecio convenido\u201d, concepto que sit\u00faa la pretensi\u00f3n resolutoria como reacci\u00f3n frente al incumplimiento de lo que se ha concebido como contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica a cargo del arrendatario. Y de hecho, cabe preguntarse hasta qu\u00e9 punto no debe considerarse que son cantidades asimiladas a la renta todas aquellas que el legislador mismo ha puesto a cargo del arrendatario como parte de su contraprestaci\u00f3n. Porque si la renta es la contraprestaci\u00f3n econ\u00f3mica que asume el arrendatario por el uso de la cosa, no hay raz\u00f3n para no entender que cantidad asimilada a la renta es toda aquella que, al igual que el canon arrendaticio, es de hecho prestaci\u00f3n econ\u00f3mica debida por el arrendatario por disposici\u00f3n legal, e incluso cuando as\u00ed se ha querido de modo expreso por las partes. Y, como consecuencia, prestaci\u00f3n econ\u00f3mica lo ser\u00eda el impago de los gastos de comunidad si as\u00ed constaba tal obligaci\u00f3n en el contrato de arrendamiento a cargo del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, hay que recordar que esta es una de las cl\u00e1usulas que con mayor frecuencia se incluyen tambi\u00e9n en los contratos de arrendamiento y que supone una obligaci\u00f3n que por ley es del arrendador ante la comunidad, pero que en virtud del pacto de autonom\u00eda de la voluntad de las partes puede asumir el arrendatario y que su firma produce el efecto vinculante contractual del art. 1255 CC<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En estos casos supone que el propietario remitir\u00e1 a la comunidad copia del contrato a fin de que le giren los recibos al arrendatario o \u00e9ste los domicilie y, conforme se haya recibido esta obligaci\u00f3n del pago por la comunidad, el arrendatario deber\u00e1 satisfacer estas cantidades o bien con pago directo a la comunidad, o bien abonando al arrendador lo que \u00e9ste ya ha satisfecho. N\u00f3tese que en el contrato se puede pactar cualquiera de estas dos f\u00f3rmulas y que, con respecto al pago directo a la comunidad por el arrendatario, hay que decir que es v\u00e1lido al serlo el pago por tercero, ya que aunque se trate de una obligaci\u00f3n \u201cdel propietario\u201d ante la comunidad es transmisible por pacto al arrendatario. Ahora bien, cuesti\u00f3n distinta es la relativa a que en la relaci\u00f3n obligacional entre la comunidad y el propietario se mantenga que quien debe pagar los gastos de comunidad sea siempre el propietario. <\/p>\n\n\n\n

El hecho de que el arrendador demande al arrendatario por desahucio por falta de pago de este concepto no impide a la comunidad aprobar en junta la liquidaci\u00f3n de la deuda y ejercitar la acci\u00f3n monitoria del art. 21 LPH frente al propietario cuando \u00e9ste est\u00e1 planteando la de desahucio frente al arrendatario por los mismos conceptos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Reclamaci\u00f3n monitoria frente al propietario, no frente al arrendatario<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Recordemos que, a tenor del art. 553.45 de la Ley 5\/2006 de 10 de mayo, del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a> relativo a los derechos reales, es obligaci\u00f3n del propietario el pago de gastos comunes, ya que recoge que \u201clos propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n, de acuerdo con las especialidades fijadas por el t\u00edtulo de constituci\u00f3n y los estatutos<\/em>\u201d. En este caso, la comunidad bien podr\u00eda girar el recibo de pago de los gastos al propietario y que \u00e9ste, a su vez, lo repitiera del arrendatario si este pacto estaba incluido en el contrato. Pero si el propietario comunica a la comunidad que le giren el recibo directamente al arrendatario, el administrador de fincas no debe tener inconveniente en llevarlo a cabo, ya que aunque la ley fije que es obligaci\u00f3n legal del arrendador-propietario, no es una cuesti\u00f3n irregular que si las partes lo han fijado en el contrato le trasladen a la comunidad que el pago se le curse directamente al arrendatario. Ahora bien, cuesti\u00f3n distinta es considerar las consecuencias derivadas del impago de los gastos de comunidad como cantidad asimilada a la renta, ya que en estos casos la comunidad deber\u00eda incluir en su estado de deudas al propietario, no al arrendatario, puesto que el deudor ex lege<\/em> es el propietario y otra cosa es que el deudor entre las partes, y en virtud del contrato, lo sea el arrendatario. Por tal motivo la reclamaci\u00f3n monitoria que deber\u00e1 llevar a cabo la comunidad lo ser\u00e1 siempre frente al propietario, no frente al arrendatario, ya que de hacerlo as\u00ed la comunidad no podr\u00eda alegar la existencia del pacto que le fue debidamente notificado\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u2013que el arrendatario ha incumplido su obligaci\u00f3n de pago de los gastos de comunidad y que, por ello, se le ha incluido en el acuerdo de junta aprobando la liquidaci\u00f3n de la deuda con la comunidad\u2013, ya que en estos casos quien debe aparecer como deudor en los listados es el propietario, que es el que deber\u00e1 pagar a la comunidad y luego repetir frente al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la comunidad podr\u00e1 dirigir el recibo al arrendatario para el pago o bien, tambi\u00e9n, decirle que domicilie su pago, pero si \u00e9ste no es atendido la comunidad deber\u00e1 dirigirse acto seguido frente al propietario como obligado legal, advirti\u00e9ndole que ante el impago de los gastos de comunidad de los periodos que citar\u00e1n se ve obligada a dirigirse frente al obligado legal, que no es otro que el arrendador. En el caso de pagar, \u00e9ste se dirigir\u00eda luego frente al arrendatario, pero si el arrendador-propietario no abona estos gastos, ser\u00eda \u00e9ste quien ser\u00eda considerado como moroso a los efectos legales, y no el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Postura uniforme de las Audiencias<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El hecho de que el arrendatario deje de pagar los gastos de comunidad viene a ser admitido como causa de desahucio y \u00e9sta ha sido la postura m\u00e1s uniforme de las Audiencias Provinciales como Vizcaya (Secc.5\u00aa) 10 de mayo de 2001, Badajoz (Secc.1\u00aa) 27 de marzo de 2003, Asturias (Secc. 5\u00aa) 20 de mayo de 2002, Madrid (Secc. 21\u00aa) 30 de noviembre de 1999 y Asturias (Secc. 5\u00aa) 20 de mayo de 2002, sentencia en la que se citan otras varias sobre procedencia del desahucio por falta de pago de los gastos de comunidad o del IBI: las sentencias de las Audiencias Provinciales de M\u00e1laga (Secc. 6\u00aa) de 10 de enero de 1997, Valencia (Secc. 7\u00aa) de 24 de enero de 1997, Alicante (Secc. 5\u00aa) de 18 de abril de 1997, Oviedo (Secc. 4\u00aa) de 24 de septiembre de 1997, Sevilla de 13 de enero de 2000 y de la propia Secci\u00f3n 5\u00aa de Asturias de 24 de febrero de 1999. Y es que, como tambi\u00e9n el Tribunal Supremo viene a admitir, ser\u00eda un contrasentido  que unos reiterados impagos de esa prestaci\u00f3n debida por gastos de comunidad hubieran de estar obligando al arrendador a plantear sucesivas reclamaciones judiciales de cantidad -sin alcance resolutorio- frente a un arrendatario que clara y decididamente est\u00e1 incumpliendo los t\u00e9rminos del contrato. <\/p>\n\n\n\n

Ello conllevar\u00eda sucesivas molestias y problemas al arrendador que, de no aceptarse el alcance resolutorio de la acci\u00f3n de desahucio por impago de gastos de comunidad como cantidad asimilada a la renta, se ver\u00eda obligado a interponer procesos declarativos solo de reclamaci\u00f3n de cantidad, con la circunstancia de que al no producir el efecto disuasorio del desahucio con lanzamiento el arrendatario podr\u00eda devenir insolvente, seguir pagando la renta tan solo, pero no as\u00ed los gastos de comunidad u otros conceptos en los que, como los servicios y suministros, o el IBI, deben ser considerados como cantidad que si no es abonada dar\u00e1 lugar al desahucio, constituyendo una medida muy eficaz para que el arrendatario pague por todos los conceptos a que se hab\u00eda comprometido en el contrato de arrendamiento. <\/p>\n\n\n\n

Desahucio del arrendatario<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n de inter\u00e9s que tambi\u00e9n se nos plantea es la relativa a si resulta procedente que el arrendador reclame el desahucio del arrendatario por falta del pago de rentas y de gastos de comunidad si con relaci\u00f3n a estos \u00faltimos no ha satisfecho el propietario tampoco \u00e9stos a la comunidad y, pese a ello, reclama el desahucio por no haberlo hecho el arrendatario por el pacto interno, aunque ex lege<\/em> el obligado ante la comunidad lo sea el arrendador. Pues bien, ante ello hay que recordar que, como apunta la Audiencia Provincial de Sevilla, Secci\u00f3n 6\u00aa, Sentencia de 18 Nov. 1999<\/a>, \u201cresulta procedente el pago de los gastos de comunidad aqu\u00ed reclamados, que el contrato de arrendamiento pone a cargo del arrendatario demandado y que \u00e9ste, sin embargo, no ha atendido, y ello con independencia del hecho de que, hasta la fecha, los actores no hayan abonado su importe a la comunidad de propietarios, pues son ellos, como tales propietarios y conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, las personas obligadas frente a \u00e9sta y quienes, en definitiva, tendr\u00e1n que hacer frente a dicha obligaci\u00f3n. No obstante, el hecho de no haber abonado previamente los gastos que reclaman tiene su influencia en lo relativo a los intereses legales de los mismos, a los cuales no se puede condenar a los demandados<\/em>\u201d.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Es decir, no se trata de que se est\u00e9 ejercitando una acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de cantidad por virtud de un derecho de repetici\u00f3n, sino que se trata de una causa de desahucio que no\u00a0 exige en ning\u00fan momento como requisito previo al\u00a0 ejercicio de la acci\u00f3n que el arrendador-propietario haya abonado estos gastos a la comunidad. Porque una cosa es que \u00e9sta deba dirigirse al propietario arrendador si no los ha cobrado del arrendatario, pero esto es cuesti\u00f3n ajena a que se pueda privar de legitimaci\u00f3n activa para accionar por desahucio al arrendador por el hecho de no haber abonado los gastos de comunidad. En cualquier caso, el hecho de que el arrendador demande al arrendatario por desahucio por falta de pago de este concepto no impide a la comunidad -ni provoca efectos suspensivos para calificar al propietario como moroso- aprobar en junta la liquidaci\u00f3n de la deuda y ejercitar la acci\u00f3n monitoria del art. 21 LPH<\/a> frente al propietario cuando \u00e9ste est\u00e1 planteando la de desahucio frente al arrendatario por los mismos conceptos.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF En este art\u00edculo analizaremos la cuesti\u00f3n relativa a si el impago de los gastos de comunidad por el arrendatario, tras constar el pacto en el contrato de arrendamiento, es causa de desahucio como cantidad asimilada a la renta. Seg\u00fan recuerda la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 9 de Julio de 2009 […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3397\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3397"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3397\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":5464,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3397\/revisions\/5464\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3397"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3397"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3397"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}