{"id":3406,"date":"2014-12-10T08:57:49","date_gmt":"2014-12-10T07:57:49","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3406"},"modified":"2020-06-09T08:59:02","modified_gmt":"2020-06-09T07:59:02","slug":"arrendamientos-urbanos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/arrendamientos-urbanos\/","title":{"rendered":"Arrendamientos urbanos"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En este n\u00famero recogemos diversas sentencias y consultas sobre la conflictividad que, en ocasiones, surge con motivo de la indemnizaci\u00f3n por desistimiento del arrendatario del local.<\/p>\n\n\n\n

SENTENCIAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Procede la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal en arrendamiento de uso distinto al de vivienda cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado por el arrendatario<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 300\/2014, de 29 de mayo
Recurso 449\/2012. 
Ponente: Xavier Ocallaghan Mu\u00f1oz.
SP\/SENT\/769425
Publicaci\u00f3n:<\/strong>www.sepin.es<\/strong><\/a> <\/strong>
Arrendamientos Urbanos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Las razones que justifican la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal en los casos de desistimiento de la relaci\u00f3n contractual arrendataria son, en primer lugar, que \u00e9sta pretende una indemnizaci\u00f3n global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo as\u00ed que la cl\u00e1usula penal tiene como funci\u00f3n, adem\u00e1s de la coercitiva, la liquidadora de da\u00f1os y perjuicios (art\u00edculo 1152 del C\u00f3digo civil y sentencias de 26 marzo de 2009, 10 de noviembre 2010 y 21 de febrero de 2012 ) y no cabe aplicarla autom\u00e1tica y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cl\u00e1usula penal y, adem\u00e1s, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se dar\u00eda un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 de octubre de 2007, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 de febrero de 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.<\/p>\n\n\n\n

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda<\/em> no siempre puede aplicarse literalmente. As\u00ed, la sentencia de 20 de marzo de 2012 alter\u00f3 (realmente, prescindi\u00f3 de) un pacto del contrato de sociedad, por la raz\u00f3n de la injusticia misma y la desproporci\u00f3n del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos de desistimiento de arrendamiento urbano.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, la sentencia de 9 de abril de 2012 trata de la extinci\u00f3n anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994, y se reclama indemnizaci\u00f3n por las rentas dejadas de percibir por dicha extinci\u00f3n (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 56 de la Ley de 1964, que dice literalmente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa jurisprudencia de esta Sala de los \u00faltimos a\u00f1os, en la cual se declara que \u00abpara que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluaci\u00f3n basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002, 27 de octubre de 1992, 8 de julio y 21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de diciembre de 2000 y 14 de julio de 2003, entre otras muchas) y que \u00fanicamente se puede establecer mediante una presunci\u00f3n de c\u00f3mo se habr\u00edan sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso da\u00f1oso (STS 27 de julio de 2006 )\u00bb ( STS de 14 de julio de 2006 <\/em>)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La \u00faltima de las sentencias dictadas en esta cuesti\u00f3n es la del 27 septiembre 2013, que no la resuelve por entender que el arrendador acept\u00f3 el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnizaci\u00f3n, conforme a la cl\u00e1usula penal establecida contractualmente. Dice as\u00ed:<\/p>\n\n\n\n

\u201cHa valorado la existencia de una previsi\u00f3n contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnizaci\u00f3n, el contenido del documento de entrega de llaves y los dem\u00e1s hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepci\u00f3n de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteraci\u00f3n que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequ\u00edvocamente expresivos de ella<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento y extinci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia anticipadas -sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994- haya aplicado de forma entera y autom\u00e1tica la cl\u00e1usula penal expresada en el contrato: \u201cEn consecuencia de todo lo expresado hasta aqu\u00ed, es clara la desestimaci\u00f3n del motivo \u00fanico del recurso de casaci\u00f3n y, por ende, de \u00e9ste, por la raz\u00f3n de que la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal, no aplicable cuando est\u00e1 prevista para un caso concreto de incumplimiento parcial, s\u00ed se aplica cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado de la relaci\u00f3n arrendaticia urbana por parte del arrendatario. Con lo que en la presente sentencia se reitera la constante doctrina jurisprudencial<\/em>.\u201d<\/p>\n\n\n\n

La arrendadora se limit\u00f3 a aceptar la restituci\u00f3n del inmueble con la entrega de llaves pero no renunci\u00f3 a la indemnizaci\u00f3n que la cl\u00e1usula contractual preve\u00eda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 571\/2013, de 27 de septiembre
Recurso 959\/2011. 
Ponente: RAFAEL SARAZA JIMENA.
SP\/SENT\/735531
Publicaci\u00f3n:www.sepin.es<\/strong>
Arrendamientos Urbanos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes con una duraci\u00f3n de quince a\u00f1os preve\u00eda expresamente la posibilidad de desistimiento anticipado y unilateral del arrendatario, para lo cual el arrendatario deb\u00eda ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una determinada antelaci\u00f3n e indemnizarle en una mensualidad de renta por cada a\u00f1o o fracci\u00f3n que quedara por cumplir del contrato. Se trata de una cl\u00e1usula admisible y l\u00edcita conforme al art. 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del C\u00f3digo Civil, y que incluso puede pactarse, en t\u00e9rminos pr\u00e1cticamente coincidentes, para los arrendamientos de vivienda (art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).<\/p>\n\n\n\n

En tales circunstancias, la Audiencia Provincial ha interpretado el documento de entrega de llaves conforme al canon hermen\u00e9utico de la totalidad, sin entresacar expresiones aisladas, as\u00ed como las circunstancias concomitantes, y ha llegado a la conclusi\u00f3n de que la arrendadora se limit\u00f3 a aceptar la restituci\u00f3n del inmueble como consecuencia de la citada previsi\u00f3n contractual, pero no renunci\u00f3 a los derechos que la cl\u00e1usula contractual preve\u00eda en caso de desistimiento unilateral del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia Provincial respeta la jurisprudencia de esta Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado (sentencia n\u00fam. 385\/2009 de 26 de mayo, recurso n\u00fam. 1122\/2004 y las citadas en ella), como sobre el valor del silencio como expresi\u00f3n de consentimiento, para lo cual ha de tomarse en consideraci\u00f3n no solo la recepci\u00f3n de la comunicaci\u00f3n de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitan entender debidamente probado el consentimiento t\u00e1cito del arrendador (sentencia de la Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo n\u00fam. 597\/2011, de 20 de julio, recurso n\u00fam. 684\/2008 ).<\/p>\n\n\n\n

Eso, justamente, es lo que ha hecho en su sentencia la Audiencia Provincial, que ha valorado la existencia de una previsi\u00f3n contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnizaci\u00f3n, el contenido del documento de entrega de llaves y los dem\u00e1s hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que \u201cno hubo renuncia por parte del arrendador a la percepci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepci\u00f3n de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteraci\u00f3n que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequ\u00edvocamente expresivos de ella. (\u2026)<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Se estima indemnizaci\u00f3n de un mes de renta por a\u00f1o de duraci\u00f3n del contrato de uso distinto, aplicando el articulo 11 LAU para los arrendamientos de vivienda de duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 221\/2012, de 9 de abril
Recurso 229\/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS.
SP\/SENT\/689964
Publicaci\u00f3n:www.sepin.es<\/strong>
Arrendamientos Urbanos <\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c… La indemnizaci\u00f3n, a juicio de esta Sala, debe completarse a\u00f1adiendo una suma fijada en una proporci\u00f3n equivalente a la renta de un mes por cada a\u00f1o previsible de duraci\u00f3n del contrato, en la cuant\u00eda correspondiente al primer a\u00f1o de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnizaci\u00f3n en la cuant\u00eda correspondiente a catorce meses de renta<\/em>\u201d. Esta apreciaci\u00f3n se funda en la falta de elementos probatorios m\u00e1s consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo m\u00e1s dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones econ\u00f3micas similares. Para formular esta conclusi\u00f3n se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia -y no consta nada en contrario en la de apelaci\u00f3n- que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunic\u00f3 la resoluci\u00f3n (a los ocho meses de celebrado el contrato).<\/p>\n\n\n\n

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de car\u00e1cter orientativo entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el art\u00edculo 11, p\u00e1rrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnizaci\u00f3n en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el art\u00edculo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijaci\u00f3n de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas econ\u00f3micas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustraci\u00f3n de la percepci\u00f3n de las rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido. <\/p>\n\n\n\n

\u201c… Se reitera como doctrina jurisprudencial que, para la fijaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n que procede por lucro cesante futuro, se requiere una evaluaci\u00f3n basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, la cual debe establecerse mediante una presunci\u00f3n de c\u00f3mo se habr\u00edan sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso da\u00f1oso<\/em>.\u201d<\/p>\n\n\n\n

CONSULTAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Indemnizaci\u00f3n por desistimiento del contrato de arrendamiento de uso distinto antes del vencimiento<\/strong>
SP\/CONS\/22357
Publicaci\u00f3n:www.sepin.es<\/strong>
Arrendamientos Urbanos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No existe ninguna regla especial en la LAU 29\/94 para determinar cu\u00e1l es la indemnizaci\u00f3n cuando el arrendatario abandona el bien arrendado antes del plazo pactado, a excepci\u00f3n del art. 11 en el supuesto de arrendamientos de viviendas en los casos en los que \u00e9stos tengan una duraci\u00f3n superior a cinco a\u00f1os, ni siquiera cuando el desistimiento sea en plazo inferior.<\/p>\n\n\n\n

Mucho menos para los arrendamientos de \u201cuso distinto\u201d pero, en este caso, al existir libertad de pactos a este respecto, a tenor de lo dispuesto en el art.4.3 de citada LAU habr\u00e1 de estarse, en primer lugar a lo estipulado por las partes y en el caso de que nada existiese, acudir a las reglas generales del C\u00f3digo Civil, es decir, al art.1.124 y otros concordantes, lo que supone acreditar los da\u00f1os y perjuicios realmente originados por incumplimiento del contrato (por ejemplo, si se tarda en alquilar de nuevo tres meses, la renta de este periodo, as\u00ed como los gastos de agencia o anuncios, pintura del local, etc… En definitiva, todo aquello que se pueda probar que ha ocasionado el desalojo o rescisi\u00f3n antes de tiempo por el arrendatario).  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF En este n\u00famero recogemos diversas sentencias y consultas sobre la conflictividad que, en ocasiones, surge con motivo de la indemnizaci\u00f3n por desistimiento del arrendatario del local. SENTENCIAS Procede la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal en arrendamiento de uso distinto al de vivienda cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado por […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":7},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3406\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3406"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3406\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3407,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3406\/revisions\/3407\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3406"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3406"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3406"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}