{"id":3417,"date":"2014-12-10T09:35:04","date_gmt":"2014-12-10T08:35:04","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3417"},"modified":"2020-06-09T09:43:15","modified_gmt":"2020-06-09T08:43:15","slug":"comunidad-de-bienes-ad-edificandum-su-tipificacion-juridica-no-cabe-la-division-del-art-392-del-codigo-civil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/comunidad-de-bienes-ad-edificandum-su-tipificacion-juridica-no-cabe-la-division-del-art-392-del-codigo-civil\/","title":{"rendered":"Comunidad de Bienes \u201cad edificandum\u201d su tipificaci\u00f3n jur\u00eddica No cabe la division del art 392 del C\u00f3digo Civil"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Desglosamos en este art\u00edculo la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 diciembre 2013, sobre la distinta regulaci\u00f3n legal de la copropiedad de bienes o derechos (singularmente inmuebles) entre varias personas, apuntando a la diversidad de doctrinas que las comunidades de bienes \u201cad edificandum\u201d han provocado a lo largo del tiempo<\/p>\n\n\n\n

Tradicionalmente se entendi\u00f3 como comunidad o copropiedad la que se conoc\u00eda como comunidad romana descrita en el art\u00ba 551, 1 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, que dispone \u201cHi ha comunitat quan dues o m\u00e9s persones comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d\u2019un altre dret real sobre un mateix b\u00e9 o un mateix patrimoni<\/em>\u201d, situaci\u00f3n que comporta, seg\u00fan el art. 552, 1 del propio C\u00f3digo, \u201cl\u2019exist\u00e8ncia de tants drets com cotitulars hi ha\u201d, y \u201ccadascun dels drets determina la quota de participaci\u00f3 en l\u2019\u00fas, el gaudi, els rendiments, les despeses i les responsabilitats de la comunitat<\/em>\u201d. El Art\u00edculo 552, 10 permite a cualquier cotitular, en cualquier momento y sin necesidad de expresar los motivos, la divisi\u00f3n del objeto de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente tom\u00f3 carta de naturaleza y fue objeto de regulaci\u00f3n legal la propiedad horizontal definida con car\u00e1cter general en el art. 553, 1: \u201cConfereix als propietaris el dret de Propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns<\/em>\u201d. El mismo art\u00edculo, en su apartado c), dispone \u201cl\u2019exclusi\u00f3 de l\u2019acci\u00f3 de divisi\u00f3 i dels drets d\u2019adquisici\u00f3 preferent de car\u00e0cter legal entre els diferents propietaris de diferents apartaments. Aquesta exclusi\u00f3 no afecta les situacions de propietat indivisa d\u2019un apartament determinat<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

DIVISI\u00d3N EN LAS AUDIENCIAS PROVINCIALES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La comunidad \u201cad edificandum\u201d es aquella en la que varias personas se ponen de acuerdo para la edificaci\u00f3n en com\u00fan de un inmueble o complejo urbano previa adquisici\u00f3n del solar, efectuando cada uno las aportaciones que correspondan con objeto de constituirlo, en su momento, en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. El inter\u00e9s compartido no es en estos casos puramente un derecho real, sino una finalidad com\u00fan de actividad y aprovechamiento,<\/p>\n\n\n\n

En Sentencia de 14 de abril de 1989, el Tribunal Supremo las define como \u201cun conjunto de personas que, puestas de acuerdo, concurren a t\u00edtulo de promotores constructores para, previa adquisici\u00f3n de un solar, edificar en \u00e9l un inmueble o complejo urbano con objeto de constituir, en su momento, el mismo en r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u201d. Dado el car\u00e1cter din\u00e1mico de la comunidad \u201cad edificandum\u201d, \u00e9sta no puede ser tratada como una comunidad est\u00e1tica del art\u00ba 392 del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol, que define la comunidad como la situaci\u00f3n en la que la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro-indiviso a una pluralidad de personas.<\/p>\n\n\n\n

La opini\u00f3n de la doctrina respecto su tipificaci\u00f3n jur\u00eddica no es un\u00e1nime, sino que adopta distintas posiciones que oscilan entre los que opinan que se trata de una variedad de sociedad civil y los que entienden que se trata de una comunidad romana en la que sus componentes adquieren o tienen unas cuotas. No puede considerarse una mera cotitularidad de bienes o derechos, sino que se constituye para construir lo que entra\u00f1a una finalidad econ\u00f3mica con la voluntaria asunci\u00f3n de deberes de aportaciones dinerarias por parte de los comuneros.<\/p>\n\n\n\n

Respecto a la naturaleza jur\u00eddica y legitimaci\u00f3n pasiva de este tipo de comunidades, la doctrina de las Audiencias Provinciales se encuentra dividida:<\/p>\n\n\n\n

  • \u00a0Las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de febrero y de 25 de mayo de 2011 rechazaron la aplicaci\u00f3n del art\u00ba 6, 2 de la L.E.C. por considerarlas comunidades de bienes de tipo romano, por lo que, al carecer de personalidad jur\u00eddica propia y en aplicaci\u00f3n de la doctrina del Tribunal Supremo, habr\u00edan de ser demandados todos sus integrantes.<\/li>
  • Las Audiencias Provinciales de Granada y de Ja\u00e9n admitieron en cambio la legitimaci\u00f3n pasiva de la comunidad al entender que a estas comunidades les pod\u00eda ser de aplicaci\u00f3n el art\u00ba 6, 2 de la L.E.C. cuando dispone que \u201cpodr\u00e1n ser demandadas, en todo caso, las entidades que, no habiendo cumplido todos los requisitos legalmente establecidos para constituirse en personas jur\u00eddicas, est\u00e9n formadas por una pluralidad de elementos personales y patrimoniales puestos al servicio de un fin determinado<\/em>\u201d.<\/li>
  • La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha decantado por considerar que las comunidades \u201cad edificandum<\/em>\u201d han de considerarse comunidades de bienes de tipo romano reguladas por el art\u00ba 392 y ss. ss. del C\u00f3digo Civil espa\u00f1ol. Concretamente, la Sentencia T.S. de 13 de mayo de 2005 considera que nos encontramos ante una comunidad de bienes de tipo romano, poniendo de manifiesto que \u201csi bien un comunero est\u00e1 legitimado activamente para litigar en su propio nombre y en beneficio de la comunidad, no ocurre lo mismo en el caso de que la demanda afecte o se dirija contra una comunidad de bienes en que habr\u00e1n de ser demandados todos los comuneros<\/em>\u201d.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Conforme al apartado 4 del art\u00edculo 552, 11 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, el titular que lo es de cuatro quintas partes o m\u00e1s de las cuotas puede exigir la adjudicaci\u00f3n de la totalidad del bien objeto de la comunidad, pagando en met\u00e1lico el valor pericial de la participaci\u00f3n de los dem\u00e1s cotitulares<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    EJERCICIO DE LA ACCI\u00d3N DE\u00a0DIVISI\u00d3N DE COSA COM\u00daN<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    En este estado de cosas, entiende la sentencia que comentamos que la acci\u00f3n de divisi\u00f3n no puede plantearse en relaci\u00f3n a los derechos sobre la finca que ostenta la actora, sino que la titularidad dominical en que se basa debe ser contemplada en su globalidad, pues la utilizaci\u00f3n de la finca se contempla tanto respecto a la obra que se vaya a ejecutar en su superficie como en relaci\u00f3n a la obra ejecutada. La doctrina ha entendido, pues, que las comunidades \u201cad edificandum<\/em>\u201d constituyen supuestos de indivisibilidad econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

    El fen\u00f3meno que se produce en este tipo de comunidades ha sido analizado por la Jurisprudencia. As\u00ed, la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 23 de marzo de 2007 se\u00f1ala que \u201cla comunidad \u2018ad edificandum\u2019 representa una nueva realidad jur\u00eddica cuya naturaleza es intensamente discutida por la doctrina que obliga a reinterpretar la normativa reguladora de la comunidad ordinaria contemplada en el C\u00f3digo Civil de una manera esencialmente est\u00e1tica; su objeto no es ya una mera titularidad de derechos (\u2026), sino que, en las comunidades, para construir su objeto, supera este estado est\u00e1tico y se proyecta en orden a la consecuci\u00f3n de una finalidad<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    De manera similar, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 septiembre 2005 destaca la realidad de esta modalidad societaria o comunal seg\u00fan se mire pero, en todo caso, admitida por el Tribunal Supremo en Sentencia de 22 de mayo de 1993 y que incluye la creaci\u00f3n de una entidad urban\u00edstica colaboradora o la prosecuci\u00f3n de urbanizaciones privadas con obligaciones de car\u00e1cter p\u00fablico. <\/p>\n\n\n\n

    Por su parte la Audiencia Provincial de Ja\u00e9n, en Sentencia de 14 de febrero de 2007, destaca que \u201cno se pueda reducir la problem\u00e1tica derivada de la existencia de un grupo de personas que se organizan para conseguir una promoci\u00f3n inmobiliaria a una copropiedad ordinaria<\/em>\u201d. A la luz de esta doctrina, dicha sentencia concluye que si la comunidad (como ocurre en el supuesto de autos) es el resultado de una conjunci\u00f3n de voluntades encaminada a la ejecuci\u00f3n de un determinado resultado urban\u00edstico, \u201cde admitirse la acci\u00f3n de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan se ver\u00eda frustrada la finalidad para la que se constituy\u00f3 la comunidad<\/em>\u201d. Por consiguiente, \u201cla situaci\u00f3n espec\u00edfica que se produce en las comunidades de este tipo precisa una soluci\u00f3n distinta, pues la base f\u00e1ctica en que se sustenta, el camino seguido en su desarrollo y la finalidad para la que se constituy\u00f3 responden a elementos diferentes a los que configuran la comunidad romana por cuotas, y la \u2018ratio legis\u2019 que sirve de base a la acci\u00f3n \u2018communi dividendo\u2019 en la comunidad romana no se da en los supuestos de comunidades \u2018ad edificandum\u2019, por lo que la respuesta del derecho ha de adaptarse a la realidad y ser respetuosa con la viabilidad del proyecto inicial y la voluntad concurrente de los part\u00edcipes\u201d. En consecuencia, concluye la sentencia que \u201cla acci\u00f3n de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan ha de desestimarse<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    A mayor abundamiento es preciso tener en cuenta que el art\u00ba 552, 11, 5 del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a dispone que si el objeto de la comunidad es indivisible o desmerece notablemente al dividirse o es una colecci\u00f3n que integra un patrimonio art\u00edstico, \u00e9ste se adjudica al cotitular que tenga inter\u00e9s y, si son varios, al que tenga una mayor participaci\u00f3n. En los casos de igualdad de inter\u00e9s y participaci\u00f3n decide la suerte. El adjudicatario ha de pagar a los dem\u00e1s el valor pericial de su participaci\u00f3n y, si ning\u00fan cotitular tiene inter\u00e9s, se vende y se reparte el precio. Pero es obvio que antes que esta norma prevalecer\u00eda, en su caso, lo dispuesto en el apartado 2 del propio art\u00edculo 552, 11 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, que dispone que \u201csi el b\u00e9 es susceptible d\u2019adoptar el r\u00e8gim de Propietat Horitzontal es pot establir aquest r\u00e8gim adjudicant els elements privatius de manera proporcional, compensant en met\u00e0l\u00b7lic els excessos i distribuint proporcionalment les obres i les despeses necess\u00e0ries<\/em>\u201d. Hay que tener en cuenta, adem\u00e1s, que conforme al apartado 4 del propio art\u00edculo 552, 11, el titular que lo es de cuatro quintas partes o m\u00e1s de las cuotas puede exigir la adjudicaci\u00f3n de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en met\u00e1lico el valor pericial de la participaci\u00f3n de los dem\u00e1s cotitulares.<\/p>\n\n\n\n

    BREVES COMENTARIOS DE ORDEN PR\u00c1CTICO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    1. <\/strong>Por su propia esencia, la creaci\u00f3n de una comunidad \u201cad edificandum\u201d justifica la existencia de un contrato previo entre las partes, que existe en la mayor\u00eda de los casos y regula estas situaciones y derechos.<\/p>\n\n\n\n

    2. <\/strong>Pueden distinguirse tres momentos o situaciones en estas comunidades que implicar\u00edan diferentes calificaciones jur\u00eddicas:<\/p>\n\n\n\n

    – La adquisici\u00f3n del solar pro-indiviso que, en principio, constituir\u00eda una situaci\u00f3n de comunidad romana.<\/p>\n\n\n\n

    – La edificaci\u00f3n del mismo mediante aportaciones pecuniarias de los socios, asimilable a la existencia de una Sociedad.<\/p>\n\n\n\n

    – La adjudicaci\u00f3n de los departamentos resultantes a los part\u00edcipes, en proporci\u00f3n a sus cuotas, en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal.<\/p>\n\n\n\n

    Las comunidades \u201cad edificandum<\/em>\u201d tuvieron su auge en las \u00faltimas d\u00e9cadas. Actualmente su existencia ha descendido. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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