{"id":3427,"date":"2012-03-10T10:08:51","date_gmt":"2012-03-10T09:08:51","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3427"},"modified":"2020-06-09T10:11:20","modified_gmt":"2020-06-09T09:11:20","slug":"el-tribunal-supremo-se-pronuncia-sobre-los-contratos-de-arrendamiento-celebrados-bajo-la-vigencia-del-decreto-boyer-con-sumision-al-regimen-de-prorroga-forzosa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-tribunal-supremo-se-pronuncia-sobre-los-contratos-de-arrendamiento-celebrados-bajo-la-vigencia-del-decreto-boyer-con-sumision-al-regimen-de-prorroga-forzosa\/","title":{"rendered":"El Tribunal Supremo se pronuncia sobre los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del \u201cDecreto Boyer\u201d con sumisi\u00f3n al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Como es bien sabido, el r\u00e9gimen transitorio que estableci\u00f3 la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 respecto a la duraci\u00f3n de los contratos celebrados con anterioridad a la misma se articul\u00f3 esencialmente en tres bloques: contratos de vivienda y local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 (regulados por la disposici\u00f3n transitoria primera), contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (regulados por la disposici\u00f3n transitoria segunda) y contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (regulados por la disposici\u00f3n transitoria tercera). En cuanto a los contratos de arrendamiento asimilados, la disposici\u00f3n transitoria cuarta los regula por remisi\u00f3n a las dos anteriores.<\/p>\n\n\n\n

Este r\u00e9gimen establece un sistema de extinci\u00f3n progresiva de los contratos ce\u00adlebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que son aquellos que obligato\u00adriamente estaban sometidos al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, sin posibilidad de que las partes hubieran tenido opci\u00f3n al respecto.<\/p>\n\n\n\n

En cambio, la disposici\u00f3n transitoria pri\u00admera nada prev\u00e9 respecto a la duraci\u00f3n y extinci\u00f3n de los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, es decir, bajo la vigencia del Real decreto ley 2\/1985, de 30 de abril (el llamado \u201cDe\u00adcreto Boyer\u201d).<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n es sabido que dentro de estos \u00faltimos existen contratos que se pacta\u00adron por un plazo determinado sin m\u00e1s, y otros en los que se pact\u00f3 la sumisi\u00f3n al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa (fuera de forma expl\u00edcita o impl\u00edcita, que esto es otra cuesti\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

Estos \u00faltimos son los que han creado mayor conflictividad, dando lugar a dos l\u00edneas de interpretaci\u00f3n. Una que sos\u00adten\u00eda que, al no decir nada la disposici\u00f3\u00adntTransitoria primera de la LAU de 1994, quedaban sometidos a la pr\u00f3rro\u00adga forzosa tal como ven\u00eda establecida por la LAU de 1964, de manera que no hab\u00eda plazo de extinci\u00f3n previsto. Y esto, fundamentalmente en base a que las partes hab\u00edan querido someterse a este r\u00e9gimen no estando obligadas a hacerlo. Y, por lo tanto, se trataba de una situaci\u00f3n diferente a la de los con\u00adtratos anteriores al 9 de mayo de 1985, en los que las partes no hab\u00edan tenido opci\u00f3n. Lo que supon\u00eda que este grupo de contratos pod\u00edan subsistir de mane\u00adra casi indefinida. Situaci\u00f3n que es es\u00adpecialmente gravosa para la propiedad cuando el arrendatario es una sociedad, cuya existencia y actividad puede ser indefinida en el tiempo.<\/p>\n\n\n\n

Y otra que sosten\u00eda que, al someterse las partes contractuales voluntariamente al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, su voluntad era que el contrato se regulara como los anteriores al RDL 2\/1985, y, por tanto, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, les era de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen transitorio que la misma establec\u00eda para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. De manera que su duraci\u00f3n ser\u00eda la prevista por las disposiciones transito\u00adrias segunda o tercera, seg\u00fan se tratara de vivienda o local. Razon\u00e1ndose tam\u00adbi\u00e9n que la pr\u00f3rroga forzosa ilimitada era una figura contraria a la naturaleza del arrendamiento que solo pod\u00eda ampararse en la disposici\u00f3n legal expresa.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, el Tribunal Supremo, en su Sen\u00adtencia de 17 de noviembre de 2011 (dic\u00adtada en el Recurso n.\u00ba 1635\/2008), acaba de pronunciarse sobre esta cuesti\u00f3n en relaci\u00f3n con los contratos de arrendamien\u00adto de local de negocio en el sentido de que a estos contratos les es aplicable el r\u00e9gi\u00admen de finalizaci\u00f3n del contrato estableci\u00addo por la disposici\u00f3n transitoria tercera. Razonando lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

B) La entrada en vigor de la LAU 1994 provoc\u00f3 que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres reg\u00edmenes jur\u00eddicos distintos, por lo que el legislador, con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desapareci\u00adda la pr\u00f3rroga legal forzosa, estable\u00adci\u00f3 un complejo sistema de Disposi\u00adciones Transitorias.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, la Sentencia no acaba de razonar cu\u00e1l es el motivo por el que las normas sobre duraci\u00f3n y extinci\u00f3n establecidas en las disposiciones transitorias segunda y tercera para contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 son aplicables tambi\u00e9n a contratos celebrados despu\u00e9s de ese d\u00eda<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La DT Primera LAU 1994, en su apartado segundo, dispone que \u201cLos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decre\u00adto Ley 2\/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urba\u00adnos de 1964 . En el caso de t\u00e1cita reconducci\u00f3n conforme a lo dispues\u00adto en el art. 1566 del C\u00f3digo Civil, el arrendamiento renovado se regir\u00e1 por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda\u201d. El legis\u00adlador, por tanto, remite con car\u00e1cter general a la regulaci\u00f3n anterior de estos contratos y prev\u00e9 la aplicaci\u00f3n de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, a fin de determinar la duraci\u00f3n de los arren\u00addamientos para uso distinto de vi\u00advienda, en los casos, en los que, si\u00adguiendo los novedosos criterios ex\u00adpuestos por el RDL 2\/1985, no existiera sometimiento a pr\u00f3rroga forzosa alguna. Pero junto a estos contratos, en otros, como el que es objeto del presente pleito, las partes decidieron voluntariamente el some\u00adtimiento a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

C) El legislador de 1994 no olvid\u00f3 la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban so\u00admetidos a un r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, por lo que dedic\u00f3 la DT Ter\u00adcera a establecer una normativa que permitir\u00eda en estos contratos fijar una fecha de finalizaci\u00f3n. Y es que, tal y como declar\u00f3 la Sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.\u00ba 1071\/2005 ], al anali\u00adzar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebra\u00addo bajo la vigencia de la LAU 1994, que inclu\u00eda entre sus cl\u00e1usulas un sometimiento al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, \u201c[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda im\u00adponer, por razones de pol\u00edtica legis\u00adlativa, la pr\u00f3rroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos ur\u00adbanos desde el a\u00f1o 1920 hasta el a\u00f1o 1985, y otra muy distinta, que las partes puedan hacerlo v\u00e1lidamente por la v\u00eda del art\u00edculo 4.\u00ba de la LAU 1994 y el 1255 del C\u00f3digo Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato, que de por s\u00ed ha de ser de duraci\u00f3n determinada \u2014o, al menos, determinable\u2014 y sin que deba aceptarse que una dura\u00adci\u00f3n fijada de un a\u00f1o prorrogable indefinidamente a voluntad del arren\u00addatario por a\u00f1os sucesivos, suponga realmente la fijaci\u00f3n de una duraci\u00f3n en la forma exigida por la ley\u201d. En de\u00adfinitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas carac\u00adter\u00edsticas es la temporalidad.<\/p>\n\n\n\n

El an\u00e1lisis conjunto y sistem\u00e1tico de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 permiten de\u00adclarar que el r\u00e9gimen fijado por esta \u00faltima resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2\/1985, cuando las partes hubieran estable\u00adcido la pr\u00f3rroga forzosa, pues si el legislador previ\u00f3 un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente deb\u00edan estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzo\u00adsa, por razones de pol\u00edtica legislati\u00adva, a\u00fan m\u00e1s debe estar previsto en los que se fij\u00f3 convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 remite expresamente al RDL 2\/1985 y a la LAU 1964 para la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de local de nego\u00adcio, por lo que se debe entender que la alusi\u00f3n a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n est\u00e1 \u00fanicamente prevista para aque\u00adllos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2\/1985 sin incluirse referencia alguna a una pr\u00f3rroga for\u00adzosa en cuanto a su duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para el resto, esto es, para los arren\u00addamientos de locales de negocio res\u00adpecto a los que s\u00ed se estableci\u00f3 de modo voluntario un sistema de pr\u00f3rro\u00adga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964 y, consecuentemente en materia de finalizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pr\u00f3\u00adrroga, la DT Tercera LAU 1994.\u201d (fun\u00addamento de derecho cuarto)<\/p>\n\n\n\n

Sin perjuicio de un an\u00e1lisis m\u00e1s detallado, la Sentencia plantea diversas cuestiones.<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, hay un punto del razo\u00adnamiento que no acaba de resultarnos claro. Las disposiciones transitorias de la LAU de 1994 se articulan en base a la fecha de celebraci\u00f3n de los contratos (anteriores y posteriores al 9 de mayo de 1985). No obstante, la Sentencia no acaba de razonar cu\u00e1l es el motivo por el que las normas sobre duraci\u00f3n y extin\u00adci\u00f3n establecidas en las disposiciones transitorias segunda y tercera para con\u00adtratos anteriores al 9 de mayo de 1985 son aplicables tambi\u00e9n a contratos cele\u00adbrados despu\u00e9s de ese d\u00eda. Salvo que se entienda que el Tribunal Supremo est\u00e1 dando por bueno el razonamiento de la Sentencia de apelaci\u00f3n, de la que parece desprenderse que el motivo es que \u201cla voluntad de las partes fue equiparar el contrato litigioso a aquellos concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985\u201d. Aunque tampoco queda claro.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, el t\u00edtulo del fundamen\u00adto de derecho cuarto de la Sentencia que nos ocupa hace referencia \u00fanica\u00admente a los contratos de arrendamiento de local de negocio cuando el arrenda\u00adtario es persona jur\u00eddica (\u201cLa duraci\u00f3n indefinida en los contratos de arrenda\u00admiento. Arrendamiento para uso distinto de vivienda cuando el arrendatario es persona jur\u00eddica celebrado bajo la vigen\u00adcia del RDL 2\/1985: pr\u00f3rroga forzosa. Disposiciones Transitorias LAU 1994\u201d). Lo que es comprensible, pues tal era el contrato objeto del litigio que resuelve la Sentencia.<\/p>\n\n\n\n

Se plantea entonces la cuesti\u00f3n de si los razonamientos y conclusiones de la mis\u00adma pueden ser aplicables tambi\u00e9n a con\u00adtratos de arrendamiento de local en que el arrendatario sea persona f\u00edsica, o in\u00adcluso a contratos de arrendamiento de vivienda. Pues no es tan claro que no pueda extenderse a dichos contratos. No cabe duda de que esta cuesti\u00f3n mere\u00adcer\u00e1 un an\u00e1lisis reposado, por sus evi\u00addentes consecuencias.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, hay que tener pre\u00adsente que de momento es una \u00fanica sentencia en este sentido, por lo que habr\u00e1 que estar a la espera de si se consolida como criterio jurisprudencial en sucesivas resoluciones.<\/p>\n\n\n\n

No debe perderse de vista que la Senten\u00adcia del mismo Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009, que se cita en la que aqu\u00ed nos ocupa, en realidad resuelve un litigio relativo a un contrato celebrado bajo la vigencia de la LAU de 1994, en el que no se contempla la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

Pero, evidentemente, no cabe duda de que esta nueva Sentencia supondr\u00e1 un punto de inflexi\u00f3n en la situaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento sometidos al llamado Decreto Boyer. Por lo que habr\u00e1 que estar atentos a posibles resoluciones posterio\u00adres del mismo Tribunal Supremo, e incluso de las audiencias provinciales, a fin de ver c\u00f3mo se perfila esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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