{"id":3433,"date":"2012-03-10T10:14:34","date_gmt":"2012-03-10T09:14:34","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3433"},"modified":"2020-06-09T15:39:42","modified_gmt":"2020-06-09T14:39:42","slug":"publicacion-base-de-datos-elitte-propiedad-horizontal-www-sepin-es","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/publicacion-base-de-datos-elitte-propiedad-horizontal-www-sepin-es\/","title":{"rendered":"La nulidad de la pr\u00f3rroga forzosa pactada en arrendamientos sujetos al Real decreto ley 2\/1985"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Publicaci\u00f3n: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tribunal Supremo, Sala 1.\u00aa, 17-11-2011<\/h2>\n\n\n\n

SP\/SENT\/654028<\/p>\n\n\n\n

\u201c[…] El an\u00e1lisis conjunto y sistem\u00e1tico de la DT primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 permiten declarar que el r\u00e9gimen fijado por esta \u00faltima resulta igualmente aplicable a los contratos cele\u00adbrados tras la entrada en vigor del RDL 2\/1985, cuando las partes hubieran esta\u00adblecido la pr\u00f3rroga forzosa, pues si el le\u00adgislador previ\u00f3 un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente deb\u00edan estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa, por razones de pol\u00edtica legislativa, a\u00fan m\u00e1s debe estar previsto en los que se fij\u00f3 convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 re\u00admite expresamente al RDL 2\/1985 y a la LAU 1964 para la regulaci\u00f3n de los arren\u00addamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusi\u00f3n a la t\u00e1cita reconducci\u00f3n est\u00e1 \u00fanicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2\/1985 sin incluirse re\u00adferencia alguna a una pr\u00f3rroga forzosa en cuanto a su duraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para el resto, esto es, para los arrenda\u00admientos de locales de negocio respecto a los que s\u00ed se estableci\u00f3 de modo vo\u00adluntario un sistema de pr\u00f3rroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964 y, con\u00adsecuentemente, en materia de finaliza\u00adci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga, la DT Tercera LAU 1994.<\/p>\n\n\n\n

Estas razones impiden la estimaci\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n, pues el criterio ex\u00adpuesto coincide plenamente con el refle\u00adjado en la Sentencia que se recurre, y del que resulta que en aplicaci\u00f3n del apar\u00adtado cuarto de la DT tercera LAU 1994, tras la entrada en vigor de la LAU 1994, el contrato que vinculaba a los litigantes se prorrog\u00f3 hasta el a\u00f1o 2000, fecha a partir de la cual el arrendamiento entr\u00f3 en periodo de t\u00e1cita reconducci\u00f3n anual, conforme a lo establecido en el art\u00edculo 1566 CC, por lo que la arrendadora po\u00add\u00eda, como as\u00ed hizo, comunicar al arrenda\u00adtario, a partir de esa fecha, su deseo de poner fin al contrato de arrendamiento al t\u00e9rmino de la anualidad. […]\u201d<\/p>\n\n\n\n

Comentario<\/h2>\n\n\n\n

SP\/DOCT\/15917<\/p>\n\n\n\n

A tenor del criterio mantenido en esta Sentencia, la Sala Primera del Tribunal Supremo rompe con la doctrina consoli\u00addada de dicho Tribunal en relaci\u00f3n con el Real decreto ley 2\/1985, como podre\u00admos ver en la s\u00edntesis al final de estos comentarios. Hasta ahora, la pr\u00f3rroga forzosa pactada voluntariamente por las partes, conforme a dicha normal legal, era considerada v\u00e1lida, por lo que a par\u00adtir de este momento surge la duda con relaci\u00f3n a esta importante y trascenden\u00adtal cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Desde luego, esta Sentencia, aunque en el supuesto concreto enjuiciado se trata de un pacto sobre \u201cduraci\u00f3n inde\u00adfinida\u201d, establece un criterio respecto a la cl\u00e1usula de \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d que, como antes se ha se\u00f1alado, es contrario al que se hab\u00eda fijado por la misma Sala Primera de manera reciente y de forma reiterada, creemos que en sinton\u00eda con lo que establece la propia exposici\u00f3n de motivos de la actual LAU, pues en el punto 6 dice textualmente: \u201cPor lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los cele\u00adbrados al amparo del RD Ley 2\/1985 no presentan una especial problem\u00e1ti\u00adca, puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el r\u00e9gimen de la relaci\u00f3n en lo que a dura\u00adci\u00f3n y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuar\u00e1n hasta su extin\u00adci\u00f3n sometidos al mismo r\u00e9gimen al que hasta ahora lo ven\u00edan estando. En este momento la nueva relaci\u00f3n arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedar\u00e1 sujeta a la nueva normativa. De esta regulaci\u00f3n no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha pos\u00adterior al 9 de mayo 1985, se hayan ce\u00adlebrado con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de pr\u00f3\u00adrroga forzosa, al derivar del libre pacto entre las partes.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Para que quede clara nuestra postura, hacemos constar que somos contrarios a mantener la pr\u00f3rroga forzosa en un arrenda\u00admiento de vivienda o local, sobre todo cuando el arrendatario es una persona jur\u00eddica, pues enton\u00adces seguir\u00e1 existiendo el alquiler hasta que la misma desparezca o se disuelva<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Es decir, que, si la pr\u00f3rroga forzosa hab\u00eda sido pactada libremente por las partes, as\u00ed debe seguir siendo. Y esto, con pleno co\u00adnocimiento del resultado que supon\u00eda por parte del legislador, pues en su momento se advirti\u00f3 a los responsables pol\u00edticos la incoherencia que supon\u00eda mantener con este r\u00e9gimen un arrendamiento, siendo su contestaci\u00f3n que este era fruto de la li\u00adbertad contemplada en el RDL 2\/1985,cuyo criterio se mantiene en la dispo\u00adsici\u00f3n transitoria primera de la LAU actual y en la exposici\u00f3n de motivos antes mencionada. Hacer una doble remisi\u00f3n de dicha disposici\u00f3n primera a la tercera, pasando por el Texto re\u00adfundido de 1964, es un grave error ju\u00adr\u00eddico que comete el Tribunal Supremo, dicho con todos los respetos, porque, desde luego, eso no es lo querido por los legisladores de la LAU 29\/1994, y tampoco ser\u00eda buena t\u00e9cnica, pues realmente sobrar\u00eda la disposici\u00f3n tran\u00adsitoria primera, y que si ese hubiera sido el criterio legislativo, no tendr\u00eda sentido ese doble salto mortal.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo, en la Sentencia comentada, se ha olvidado, sin dar jus\u00adtificaci\u00f3n alguna, de su reiterada y re\u00adciente doctrina, por lo que ahora no sabemos cu\u00e1l es el criterio que debe aplicarse; esperando, cuando menos, que con urgencia el Alto Tribunal utilice la pr\u00f3xima resoluci\u00f3n en la materia para dictar \u201cdoctrina jurisprudencial\u201d. Desgra\u00adciadamente, ahora nos encontraremos con que muchos contratos seguir\u00e1n con pr\u00f3rroga forzosa, por resoluciones judi\u00adciales (incluido el Supremo), y otros que a partir de este momento se acoger\u00e1n a los plazos que marca las disposiciones transitorias segunda y tercera, pues, ya sean viviendas o locales, se podr\u00e1 pro\u00adducir el doble salto mortal de disposi\u00adci\u00f3n transitoria primera a la segunda o tercera, pasando, eso s\u00ed, por el Texto refundido de 1964, que, como hemos dicho antes, no tiene base jur\u00eddica algu\u00adna, reiterando todos los respetos para la Sala Primera del Tribunal Supremo.<\/p>\n\n\n\n

Y, para que quede clara nuestra postura, hacemos constar que somos contrarios a mantener la pr\u00f3rroga forzosa en un arrendamiento de vivienda o local, sobre todo cuando el arrendatario es una per\u00adsona jur\u00eddica, pues entonces seguir\u00e1 existiendo el alquiler hasta que la misma desparezca o se disuelva, pero el arreglo (tantas veces pedido desde distintas ins\u00adtancias) debe venir de nueva legislaci\u00f3n y no a trav\u00e9s de una interpretaci\u00f3n abso\u00adlutamente forzada, aunque de esta ma\u00adnera se resuelva en casos concretos y futuros esa situaci\u00f3n contraria a la tem\u00adporalidad del arrendamiento, esencia del contrato, conforme al art\u00edculo 1543 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Jurisprudencia anterior del Tribunal Su\u00adpremo dando validez a la pr\u00f3rroga forzo\u00adsa, fruto de la voluntad de las partes, y conforme al RDL 2\/1985 y a la disposi\u00adci\u00f3n transitoria trimera de la LAU:<\/p>\n\n\n\n

  • Resoluci\u00f3n 76\/2010, de 10 de marzo (SP\/SENT\/499735), pte.: Rom\u00e1n Gar\u00adc\u00eda Varela.<\/li>
  • Resoluci\u00f3n 79\/2910, de 10 de marzo (SP\/SENT\/499736), pte.: Rom\u00e1n Gar\u00adc\u00eda Varela.<\/li>
  • Resoluci\u00f3n 80\/2010, de 10 de marzo (SP\/SENT\/499732), pte.: Rom\u00e1n Gar\u00adc\u00eda Varela.<\/li>
  • Resoluci\u00f3n 730\/2010, de 11 de no\u00adviembre (SP\/SENT\/530998), pte.: Juan Antonio Xiol R\u00edos.<\/li>
  • Resoluci\u00f3n 293\/2011, de 26 de abril (SP\/SENT\/628257), pte.: Rom\u00e1n Gar\u00adc\u00eda Varela.<\/li>
  • Resoluci\u00f3n 393\/2011, de 15 de junio (SP\/SENT\/634295), pte.: Rom\u00e1n Gar\u00adc\u00eda Varela<\/li>
  • Resoluci\u00f3n 2156\/2011, de 8 de sep\u00adtiembre (SP\/SENT\/644618), pte.: Ro\u00adm\u00e1n Garc\u00eda Varela.<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PDF Publicaci\u00f3n: Base de Datos ELITTE propiedad horizontal (www.sepin.es) Tribunal Supremo, Sala 1.\u00aa, 17-11-2011 SP\/SENT\/654028 \u201c[…] El an\u00e1lisis conjunto y sistem\u00e1tico de la DT primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 permiten declarar que el r\u00e9gimen fijado por esta \u00faltima resulta igualmente aplicable a los contratos cele\u00adbrados tras la entrada en […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":4},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3433\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3433"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3433\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3622,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3433\/revisions\/3622\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3433"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3433"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3433"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}