{"id":3456,"date":"2015-09-10T10:32:00","date_gmt":"2015-09-10T09:32:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3456"},"modified":"2020-06-09T10:46:29","modified_gmt":"2020-06-09T09:46:29","slug":"extincion-de-los-arrendamientos-de-local-de-negocio-anteriores-a-la-nueva-lau-con-pacto-de-prorroga-forzosa-doctrina-jurisprudencial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/extincion-de-los-arrendamientos-de-local-de-negocio-anteriores-a-la-nueva-lau-con-pacto-de-prorroga-forzosa-doctrina-jurisprudencial\/","title":{"rendered":"Extinci\u00f3n de los arrendamientos de local de negocio anteriores a la nueva LAU con pacto de pr\u00f3rroga forzosa, doctrina jurisprudencial"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Comentarios a la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 en relaci\u00f3n a los contratos de arrendamientos de local sujetos a pr\u00f3rroga forzosa y que corrige la situaci\u00f3n creada con la anterior sentencia del mismo tribunal (17-11-2011).\u00a0<\/p>\n\n\n\n

La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011, que caus\u00f3 gran pol\u00e9mica, fue la primera que estableci\u00f3 el criterio de que los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995 en los que se hubiere pactado la pr\u00f3rroga forzosa indefinida se regulaban en lo relativo a su extinci\u00f3n por lo establecido en la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.<\/p>\n\n\n\n

Esta sentencia se refer\u00eda a un contrato de arrendamiento de local de negocio cuyo titular era una persona jur\u00eddica. <\/p>\n\n\n\n

La inseguridad jur\u00eddica creada por la anterior sentencia del Tribunal Supremo de 17-11-2011<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Desde las p\u00e1ginas de esta misma Revista coment\u00e9 que la situaci\u00f3n creada por la sentencia de 17-11-2011 se apartaba de la interpretaci\u00f3n literal de la normativa transitoria y generaba gran inseguridad jur\u00eddica en arrendadores y arrendatarios de cara a conocer con certeza cu\u00e1l era el plazo de extinci\u00f3n de esos contratos, cuando, adem\u00e1s, exist\u00eda divisi\u00f3n en la jurisprudencia inferior a la hora de aplicar el nuevo criterio y se hab\u00eda dictado otra sentencia posterior del mismo Tribunal que aplicaba el plazo de duraci\u00f3n de 30 a\u00f1os, por analog\u00eda con la duraci\u00f3n m\u00e1xima del usufructo de persona jur\u00eddica, a un arrendatario persona f\u00edsica.<\/p>\n\n\n\n

Para clarificar definitivamente esta espinosa cuesti\u00f3n era necesario que la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo dictase una segunda sentencia en un sentido o en otro, creando doctrina jurisprudencial sobre la duraci\u00f3n de estos contratos.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de\u00a017-11-2011 se apartaba de la interpretaci\u00f3n literal de la normativa transitoria y generaba gran inseguridad jur\u00eddica<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La nueva jurisprudencial declarada en la sentencia de 12-03-2015 relativa a la duraci\u00f3n de estos contratos<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Por fin lo ha hecho en la sentencia dictada por el Pleno, de fecha 12 de marzo de este a\u00f1o 2015 que fija (con el voto discrepante de dos magistrados) la siguiente doctrina jurisprudencial:<\/p>\n\n\n\n

\u201cLos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a pr\u00f3rroga forzosa se rigen, en cuanto a su duraci\u00f3n, por la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de dicha Ley\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El Supremo, para apoyar esta conclusi\u00f3n, reitera el mismo razonamiento contenido en la sentencia anterior de 17\/11\/2011:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl an\u00e1lisis conjunto y sistem\u00e1tico de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el r\u00e9gimen fijado por esta \u00faltima resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2\/1985, cuando las partes hubieran establecido la pr\u00f3rroga forzosa, pues si el legislador previ\u00f3 un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente deb\u00edan estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa, por razones de pol\u00edtica legislativa, a\u00fan m\u00e1s debe estar previsto en los que se fij\u00f3 convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento\u201d.<\/p>\n\n\n\n

A\u00f1adiendo \u201c(\u2026) adem\u00e1s, por un lado, no ser\u00eda coherente con el esp\u00edritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2\/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol\u00edtica Econ\u00f3mica, que la supresi\u00f3n del car\u00e1cter forzoso del r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga del Art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un r\u00e9gimen de duraci\u00f3n m\u00e1s desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duraci\u00f3n indefinida de estos arrendamientos que podr\u00eda deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de oposici\u00f3n al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que tra\u00edan causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2\/1985.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, el r\u00e9gimen de duraci\u00f3n y extinci\u00f3n de los contratos previsto en la Transitoria Tercera, cuyo apartado 3 afecta a los arrendamientos concertados a arrendatario persona f\u00edsica, y su apartado 4 a los arrendatarios persona jur\u00eddicas, se aplica tambi\u00e9n, dictamina el Tribunal Supremo, a las mismas categor\u00edas de arrendatarios existentes en los contratos de arrendamiento con pr\u00f3rroga forzosa concertados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995.<\/p>\n\n\n\n

La duraci\u00f3n y extinci\u00f3n de los arrendamientos de local de negocio con pr\u00f3rroga forzosa concertados a favor de personas f\u00edsicas<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En cuanto a los arrendatarios persona f\u00edsica las consecuencias m\u00e1s relevantes de esta doctrina son las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

1\u00aa. El contrato de arrendamiento se extinguir\u00e1 a la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del titular, pudiendo subrogarse solamente su c\u00f3nyuge si no se han agotado dos subrogaciones en el arrendamiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

2\u00aa. Si durante la vigencia de la nueva LAU se hubiere subrogado un descendiente del arrendatario el arrendamiento qued\u00f3 extinguido al cumplirse 20 a\u00f1os desde la entrada en vigor de la nueva LAU, estos es, el 31 de diciembre de 2015.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

3\u00aa. Aquellos arrendamientos en los que se haya producido la jubilaci\u00f3n del arrendatario durante la vigencia de la nueva LAU habr\u00e1n quedado extinguidos desde la fecha de la jubilaci\u00f3n si no ha existido subrogaci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lo cual afecta, de una forma injusta y dif\u00edcilmente justificable a aquellos arrendatarios que se jubilaron y continuaron como titulares de la actividad, lo cual no proh\u00edbe la normativa de seguridad social y no constitu\u00eda causa de extinci\u00f3n del arrendamiento en el Texto Refundido de la LAU de 1964, que era el aplicable a estos arrendamientos hasta la revoluci\u00f3n interpretativa efectuada por el Tribunal Supremo en la sentencia de 2015 que comentamos. <\/p>\n\n\n\n

Los arrendatarios en esa situaci\u00f3n se jubilaron en la confianza y seguridad jur\u00eddica que proporcionaba un texto legal claro y congruente con la exposici\u00f3n de motivos de la ley, y avalado por una interpretaci\u00f3n de los tribunales mantenida invariable durante m\u00e1s de 15 a\u00f1os, sin que pudiera, seg\u00fan esa interpretaci\u00f3n anterior del texto legal, subrogarse ning\u00fan familiar. Ahora, la aplicaci\u00f3n de la nueva doctrina del Tribunal Supremo conduce a tener por extinguidos sus contratos sin posibilidad de subrogaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

4\u00aa. Si el arrendatario traspas\u00f3 el local despu\u00e9s de uno de enero de 1995 el arrendamiento durar\u00e1 como m\u00ednimo diez a\u00f1os desde el traspaso, pudiendo sobrepasar el plazo de los veinte a\u00f1os desde la entrada en vigor de la nueva LAU. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Precisamente este plazo de diez a\u00f1os es el aplicado en la sentencia que comentamos para desestimar la demanda en que se solicitaba la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento habi\u00e9ndose producido el traspaso del local en el a\u00f1o 2011. El Alto Tribunal al casar la sentencia de la Audiencia, entra en funciones de tribunal de instancia y declara que en el caso de autos el arrendamiento por aplicaci\u00f3n de lo dispuesto en el apartado B) 3 de la DT3\u00aa se extinguir\u00e1 a los diez a\u00f1os del traspaso, en 2021.<\/p>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento se extinguir\u00e1 a la jubilaci\u00f3n o fallecimiento del titular, pudiendo subrogarse solamente su c\u00f3nyuge si no se han agotado dos subrogaciones en el arrendamiento<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La duraci\u00f3n y extinci\u00f3n de los arrendamientos de local de negocio con pr\u00f3rroga forzosa concertados a<\/span> <\/span>favor de personas jur\u00eddicas<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Respecto de los arrendatarios persona jur\u00eddica queda claro definitivamente que son aplicables los plazos de extinci\u00f3n de 5, 10, 15 y 20 a\u00f1os contados desde 1 de enero de 1995, lo que significa que el plazo temporal m\u00e1ximo de 20 a\u00f1os habr\u00eda expirado el 31 de diciembre de 2014. <\/p>\n\n\n\n

Posible ampliaci\u00f3n de los plazos legales en cinco a\u00f1os m\u00e1s<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La remisi\u00f3n de la sentencia debe entenderse efectuada a la totalidad de la regulaci\u00f3n legal contenida en la DT3\u00aa sobre duraci\u00f3n y extinci\u00f3n de los arrendamientos, lo que deber\u00eda incluir la posible ampliaci\u00f3n del plazo en cinco a\u00f1os si concurren las circunstancias previstas en los apartados 3 (para personas arrendatarios personas f\u00edsicas), 4 regla 2\u00aa  (para arrendatarios personas jur\u00eddicas) y 7 (para ambos) de esta disposici\u00f3n transitoria. Esto es, cuando se hubiere producido el traspaso del local de negocio en los diez a\u00f1os anteriores a la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU y cuando a la entrada en vigor de la nueva LAU el arrendatario estuviere satisfaciendo una renta superior a la resultante de los reglas de actualizaci\u00f3n de la renta del apartado C) 6 de la misma transitoria. <\/p>\n\n\n\n

Esto \u00faltimo, la ampliaci\u00f3n del plazo legal por circunstancias relativas a la actualizaci\u00f3n de la merced arrendaticia constituye sin duda uno de los puntos d\u00e9biles de la remisi\u00f3n a la DT3\u00aa que efect\u00faa el Tribunal Supremo (solo en cuanto al r\u00e9gimen de extinci\u00f3n legal de los contratos), porque puede impedir la aplicaci\u00f3n del plazo ampliatorio de cinco a\u00f1os cuando \u00e9ste est\u00e9 relacionado con la actualizaci\u00f3n de la renta solamente aplicable a los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, pero no a los posteriores a esta fecha.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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