{"id":3476,"date":"2012-03-10T10:50:17","date_gmt":"2012-03-10T09:50:17","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3476"},"modified":"2020-06-09T12:37:05","modified_gmt":"2020-06-09T11:37:05","slug":"jurisprudencia-registral-14","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/jurisprudencia-registral-14\/","title":{"rendered":"Jurisprudencia Registral (89)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

R. 29.8.2011 (BOE 28.11.2011)<\/h4>\n\n\n\n

Propiedad horizontal<\/em>: Las cuotas de condominio de un local no pueden venderse como garajes y trasteros independientes<\/h4>\n\n\n\n

Se trata de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de compraventa; se venden una plaza de garaje y un trastero, \u201cdescritas de manera individualizada, concreta y detallada con expresi\u00f3n de su forma linderos, superficie y cuota de participaci\u00f3n, tanto en el local del que forman parte como en el edificio al que pertenecen, y sin limitaci\u00f3n en cuanto a la extensi\u00f3n del derecho sobre dicho espacio al uso exclusivo y excluyente del mismo (cfr. arts. 68 RH y 53.2 RD 1093\/4-7-1997)\u201d; pero del Registro resulta que el local destinado a garaje y trasteros es departamento independiente de una propiedad horizontal, y no est\u00e1 dividido en plazas de garaje y trasteros como elementos independientes, sino inscrito a favor de varios propietarios por participaciones indivisas, con concreci\u00f3n, en cuanto a algunas de ellas, en determinadas plazas de garaje y un trastero. El registrador se\u00f1ala dos defectos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cFalta de previa inscripci\u00f3n a favor de la parte vendedora de los garajes con la configuraci\u00f3n jur\u00eddica y f\u00edsica que resulta del t\u00edtulo, porque la parte vendedora s\u00f3lo es titular en r\u00e9gimen de comunidad romana de una participaci\u00f3n indivisa de la finca\u201d; y \u201cno precisarse las participaciones indivisas que son objeto de la venta con datos matem\u00e1ticos que permitan conocerlas indudablemente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n registral: en cuanto al primer defecto, \u201cel derecho trasmitido implica una verdadera divisi\u00f3n del local transmitido que exige su previa inscripci\u00f3n a favor de la parte transmitente con dicho contenido y extensi\u00f3n y con el consentimiento tanto de los restantes copropietarios como de la junta de propietarios (vid. R. 06.09.2002 y R. 13.10.2009)\u201d; en cuanto al segundo, sobre \u201cla exacta determinaci\u00f3n del derecho transmitido (vid. R. 21.06.1991, R. 30.09.2005 y R. 13.02.2007), \u00e9sta no puede derivarse de meras conjeturas u operaciones aritm\u00e9ticas cuando adem\u00e1s no aparece precisada con la debida claridad si la cuota asignada a cada elementoque se transmite se refiere a la titularidad en el derecho trasmitido o a la forma de contribuir a los gastos de cada uno de sus elementos en las fincas de las que forma parte, pues ambas no siempre tienen por qu\u00e9 coincidir (cfr. arts. 3 y 5 LPH, 8.4 LH, y 396 C.c.)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La configuraci\u00f3n de los garajes de forma que el local que los contiene sea uno de los elementos privativos de la propiedad horizontal, para despu\u00e9s ir vendiendo por cuotas con asignaci\u00f3n de espacios fue un invento poco afortunado que, quiz\u00e1 con el \u00fanico objetivo de ahorrar gastos, se ha venido tolerando; pero tiene defectos de construcci\u00f3n jur\u00eddica que no la hacen muy aconsejable: basta pensar que el due\u00f1o puede vender su primer diez por ciento, por ejemplo, con asignaci\u00f3n de la plaza 1; pero al vender la segunda cuota con la plaza 2, tendr\u00eda que contar con el anterior comprador, que ahora es copropietario y puede no estar de acuerdo sobre la ubicaci\u00f3n de la plaza 2 y de las zonas de maniobra; al vender la 3, tendr\u00eda que contar con el de la 1 y la 2, y as\u00ed sucesivamente…<\/p>\n\n\n\n

R. 5.12.2011 (BOE 19.1.2012).
Propiedad horizontal<\/em>: Configuraci\u00f3n de las plazas de garaje<\/h4>\n\n\n\n

\u201cSe presenta al Registro testimonio de sen\u00adtencia judicial por la que se declara a favor del demandante el dominio de una plaza de garaje existente en un determinado edi\u00adficio, sin que se haya abierto folio indepen\u00addiente para dicha plaza. […] La registradora suspende la inscripci\u00f3n por no indicarse la cuota indivisa o porci\u00f3n f\u00edsica de la finca registral que corresponde a la plaza de aparcamiento.\u201d Dice la Direcci\u00f3n que \u201cno es posible la inscripci\u00f3n de una plaza de garaje sin fijaci\u00f3n de la cuota indivisa, tra\u00adt\u00e1ndose de comunidad ordinaria; o sin la descripci\u00f3n perimetral de la plaza dentro del local del que forma parte que permita la apertura de folio independiente para la misma, adem\u00e1s de la especificaci\u00f3n de la cuota, si lo que se pretende es la inscrip\u00adci\u00f3n de comunidad especial con asigna\u00adci\u00f3n de uso [v\u00e9ase art. 53.b RD. 1093\/4.7.1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Pro\u00adpiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edsti\u00adca] […] Adem\u00e1s, esta especificaci\u00f3n de la cuota, al tratarse de un acto de riguroso dominio, requiere bien el consentimiento y acuerdo de los comuneros, bien declara\u00adci\u00f3n expresa en la resoluci\u00f3n judicial en la que hayan sido parte, sin que pueda admi\u00adtirse la fijaci\u00f3n unilateral […] Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje, pasando de una comuni\u00addad ordinaria (arts. 392 y ss. C.c.) a una comunidad especial con asignaci\u00f3n de uso de plazas determinadas, deber\u00e1n prestar su consentimiento todos los copropieta\u00adrios, dado el car\u00e1cter de acto de alteraci\u00f3n en la cosa com\u00fan (art. 397 C.c.)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ver la anterior R. 28.09.2011 y su co\u00admentario; en esta R. 05.12.2011 se da una muestra m\u00e1s de la discordancia en la configuraci\u00f3n de los garajes.<\/p>\n\n\n\n

R. 9.1.2012 (BOE 30.1.2012)
Propiedad horizontal<\/em>: Pueden incluirse normas estatutarias sobre elementos comunes no descritos en la declaraci\u00f3n de obra nueva

Propiedad horizontal:<\/em> El elemento com\u00fan como concepto residual<\/h4>\n\n\n\n

Es objeto del recurso el hecho de \u201csi se pueden incluir, en los estatutos reguladores de la comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, las normas de uso y disfrute de determinados elementos co\u00admunes [piscina], aunque \u00e9stos no hayan sido descritos en la declaraci\u00f3n de obra nueva correspondiente\u201d. La Direcci\u00f3n se\u00f1a\u00adla que \u201ctanto la doctrina como la jurispru\u00addencia han seguido el criterio de considerar como comunes todos aquellos elementos e instalaciones que no est\u00e9n descritos en el documento p\u00fablico como privativos \u2014S. 23.2.1993\u2014; as\u00ed pues, s\u00f3lo puede reclamar\u00adse individualmente lo que de forma concre\u00adta figure como privativo en el t\u00edtulo de cons\u00adtituci\u00f3n de la propiedad horizontal \u2014R. 5.5.1998\u2014 […] no siempre se encuentra la descripci\u00f3n completa de todos los elemen\u00adtos comunes en la escritura de divisi\u00f3n horizontal, ni es necesario, debido al car\u00e1c\u00adter com\u00fan de todos los elementos que no est\u00e1n asignados espec\u00edficamente al con\u00adjunto de los individuales. […] Pero esto no significa que todos los elementos comunes deban ser descritos en el t\u00edtulo de consti\u00adtuci\u00f3n de la divisi\u00f3n horizontal; ni tampoco que no se puedan regular los gastos de mantenimiento y las formas de aprovecha\u00admientos de los que no figuren descritos o de otros que en el futuro puedan comple\u00adtar o mejorar las instalaciones y elementos comunes; si bien para su incorporaci\u00f3n \u2014 en su caso\u2014 a los que existen, ser\u00e1 nece\u00adsaria la autorizaci\u00f3n de la comunidad; y adem\u00e1s, de tratarse de elementos cuya construcci\u00f3n precise de requisitos admi\u00adnistrativos, ser\u00e1 necesario para su habilita\u00adci\u00f3n que se cumplan aqu\u00e9llos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de pro\u00adpiedad horizontal se parte de una finca en una situaci\u00f3n inicial de comunidad (o, al menos, de no divisi\u00f3n), y de la que se van separando los elementos priva\u00adtivos; todo lo que quede sin separar ser\u00e1 elemento com\u00fan; este es un con\u00adcepto residual y resulta imposible hacer una enumeraci\u00f3n exhaustiva; el art. 394 CC hace un intento, pero lo inicia con una cl\u00e1usula delimitadora (tales como suelo, vuelo…); y quiz\u00e1 ser\u00eda mejor que no lo hubiera intentado siquiera, porque ni la lista es, ni puede ser, exhaustiva, ni tampoco imperativa, ya que hay algunos elementos all\u00ed enumerados como comu\u00adnes que pueden ser privativos (baste pensar en escaleras o porter\u00edas exclu\u00adsivas de uno de los portales, o en el suelo privativo de la propiedad horizon\u00adtal por parcelas).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF R. 29.8.2011 (BOE 28.11.2011) Propiedad horizontal: Las cuotas de condominio de un local no pueden venderse como garajes y trasteros independientes Se trata de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de compraventa; se venden una plaza de garaje y un trastero, \u201cdescritas de manera individualizada, concreta y detallada con expresi\u00f3n […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":4},"categories":[88],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3476\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3476"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3476\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3576,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3476\/revisions\/3576\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3476"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3476"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3476"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}