{"id":3511,"date":"2011-12-10T11:27:38","date_gmt":"2011-12-10T10:27:38","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3511"},"modified":"2020-06-09T11:28:28","modified_gmt":"2020-06-09T10:28:28","slug":"la-ejecucion-hipotecaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-ejecucion-hipotecaria\/","title":{"rendered":"La ejecuci\u00f3n hipotecaria"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Una aproximaci\u00f3n a la cuesti\u00f3n sobre la insuficiencia del valor de la finca subastada para cubrir el importe de la deuda<\/p>\n\n\n\n

Como consecuencia de la crisis econ\u00f3\u00admica que nos afecta, de forma creciente se producen impagos en los cr\u00e9ditos hipotecarios y con ellos la ejecuci\u00f3n co\u00adrrespondiente que deriva en la salida a subasta del inmueble hipotecado.<\/p>\n\n\n\n

A ello se une que, como consecuencia de la propia crisis (y tambi\u00e9n en gran parte como causa de la misma) se ha producido el desmoronamiento del mer\u00adcado inmobiliario que ha dado lugar a una casi absoluta falta de demanda.<\/p>\n\n\n\n

Lo que ha creado una situaci\u00f3n que has\u00adta el presente hab\u00eda sido impensable y es que una parte muy importante de las subastas de inmuebles quedan desier\u00adtas, por lo que el acreedor hipotecario (la entidad bancaria que otorg\u00f3 el cr\u00e9dito) acaba adjudic\u00e1ndose la finca por el 60 por 100 del valor de tasaci\u00f3n, de acuer\u00addo con lo establecido por el art\u00edculo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (este porcentaje era del 50 por 100 hasta la entrada en vigor del RDL 8\/2011, de 1 de julio, comentado en nuestro art\u00edculo del pasado ejemplar de esta revista).<\/p>\n\n\n\n

Al adjudicarse la finca por el 60 por 100 (o el 50 anteriormente) del valor de ta\u00adsaci\u00f3n, dicho porcentaje a menudo no cubre la totalidad de la deuda, especial\u00admente en aquellas hipotecas constitui\u00addas hace menos tiempo. Aunque no s\u00f3lo en \u00e9stas, porque no debe perderse de vista que dado el elevado importe de los cr\u00e9ditos, su devoluci\u00f3n se establec\u00eda a plazos tambi\u00e9n muy largos (\u00faltimamente incluso a 30 y 40 a\u00f1os), por lo que en la actualidad la parte pendiente de devolu\u00adci\u00f3n es todav\u00eda muy elevada.<\/p>\n\n\n\n

Y como que la existencia de garant\u00eda hi\u00adpotecaria no excluye la responsabilidad universal del deudor prevista por el art\u00ed\u00adculo 1911 del C\u00f3digo Civil, al no quedar saldada la totalidad de la deuda con la adjudicaci\u00f3n del inmueble hipotecado, la entidad acreedora prosigue con la eje\u00adcuci\u00f3n contra los dem\u00e1s bienes de aqu\u00e9l. Con las graves dificultades que ello su\u00adpone para el deudor, sobre todo cuando se trata de un particular, que adem\u00e1s de verse privado de su vivienda habitual ve c\u00f3mo la ejecuci\u00f3n prosigue contra el res\u00adto de su patrimonio.<\/p>\n\n\n\n

Es precisamente ante esta situaci\u00f3n que se ha abierto un importante debate so\u00adbre la procedencia o no de permitir que la entrega por el deudor de la finca hipo\u00adtecada al acreedor sea suficiente para cancelar la deuda de forma definitiva.<\/p>\n\n\n\n

Y en este contexto se han dictado algu\u00adnas resoluciones judiciales declarando la improcedencia de proseguir con la eje\u00adcuci\u00f3n contra los bienes del deudor tras haberse adjudicado la finca la entidad acreedora por el 50 por 100 del valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La primera de ellas, o al menos la prime\u00adra que tuvo eco medi\u00e1tico, fue el auto dictado por la secci\u00f3n 2\u00aa de la Audiencia Provincial de Navarra el 17 de diciembre de 2010 en el recurso de apelaci\u00f3n n\u00ba 74\/2010, que fundaba gran parte de sus razonamientos en que la p\u00e9rdida de valor del inmueble se debe a la crisis, que \u00e9sta es fruto de una mala praxis del sistema financiero y que la entidad bancaria acreedora forma parte de los protagonis\u00adtas de dicho sistema financiero. Razona\u00admiento que estimamos jur\u00eddicamente poco sostenible, pues la consideraci\u00f3n moral que pueda merecer la praxis finan\u00adciera no puede justificar en modo alguno la inaplicaci\u00f3n de lo que la ley establece de forma expresa y tajante.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s recientemente se ha pronunciado la Secci\u00f3n 2\u00aa de la misma Audiencia Pro\u00advincial de Girona mediante auto de 16 de septiembre de 2011 (en el rollo de ape\u00adlaci\u00f3n n\u00ba 265\/2010).<\/p>\n\n\n\n

Dicho auto, aunque con el voto particular en contra del Magistrado D. Jos\u00e9 Isidro Rey Huidobro, acuerda que tras haberse adjudicado la entidad acreedora la finca por el 50 por 100 del valor de tasaci\u00f3n, no procede proseguir la ejecuci\u00f3n contra el resto del patrimonio del deudor, en base a los siguientes razonamientos:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba. Estima que el producto obtenido por la entidad bancaria de la subasta no es el 50 por 100 del valor de tasa\u00adci\u00f3n del inmueble, sino el valor que tiene el bien hipotecado; y que en la propia escritura de constituci\u00f3n de la hipoteca ese valor se fij\u00f3 en un importe superior al de la deuda ob\u00adjeto de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba. Porque estima de aplicaci\u00f3n la doc\u00adtrina de los actos propios. Si el ban\u00adco, que es la \u201cparte fuerte\u201d en el contrato de adhesi\u00f3n que firma con el prestatario, tasa la finca en una determinada cuant\u00eda, no puede lue\u00adgo adjudicarse el valor del bien hi\u00adpotecado d\u00e1ndole un valor inferior (el 50 por 100).<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba. Que por aplicaci\u00f3n de la ley de con\u00adsumidores y usuarios son abusivas las cl\u00e1usulas que supongan imposi\u00adci\u00f3n de una indemnizaci\u00f3n despro\u00adporcionadamente alta al consumidor que no cumple sus obligaciones.<\/p>\n\n\n\n

4\u00ba. Considera la actuaci\u00f3n de la entidad acreedora como un abuso de dere\u00adcho pues estima que se est\u00e1 bus\u00adcando un beneficio injustificado y que de seguirse la ejecuci\u00f3n, se producir\u00eda un enriquecimiento injus\u00adto de aqu\u00e9lla.<\/p>\n\n\n\n

Sin desconocer la gravedad del proble\u00adma social al que est\u00e1 dando lugar esta situaci\u00f3n, desde el punto de vista jur\u00eddico no podemos compartir dichos funda\u00admentos.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al primero, porque la ley no hace distinci\u00f3n entre el valor de adjudica\u00adci\u00f3n de la finca subastada cuando \u00e9ste resulta de la adjudicaci\u00f3n a un tercero o cuando es el acreedor quien se lo ha ad\u00adjudicado. Por lo que el sistema que esta\u00adblece la ley da por saldada la deuda \u00fani\u00adcamente en cuanto al importe por el que el acreedor se ha adjudicado la finca hi\u00adpotecada, pudiendo proseguir la ejecu\u00adci\u00f3n en cuanto al resto dirigi\u00e9ndose con\u00adtra los dem\u00e1s bienes del deudor.<\/p>\n\n\n\n

De no ser as\u00ed, no tendr\u00eda sentido que la ley establezca que la adjudicaci\u00f3n por el acreedor es por el 60 por 100 del valor de tasaci\u00f3n. Bastar\u00eda con decir que se adjudica el bien hipotecado o bien que lo hace por el total de su valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, resulta especialmente signifi\u00adcativo el hecho de que ante esta situa\u00adci\u00f3n el legislador dict\u00f3 el RDL 8\/2011, de 1 de julio, con la intenci\u00f3n manifesta\u00adda de forma expresa en su exposici\u00f3n de motivos de proteger a los deudores hi\u00adpotecarios asegurando la m\u00e1xima reduc\u00adci\u00f3n posible de su deuda mediante el incremento del l\u00edmite m\u00ednimo por el que el acreedor puede adjudicarse la finca al 60 por 100 de su valor de tasaci\u00f3n. Lo cual parece demostrar que seg\u00fan el pro\u00adpio legislador la parte de deuda cance\u00adlada por la adjudicaci\u00f3n de la finca al acreedor es \u00fanicamente el 60 por 100 del valor de tasaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Tampoco parece acertada la menci\u00f3n a la ley de protecci\u00f3n de consumidores y usuarios por dos motivos fundamentales. El primero, porque la responsabilidad ili\u00admitada del deudor hipotecario, no supo\u00adne una indemnizaci\u00f3n por incumplimien\u00adto, sino la determinaci\u00f3n de la posibilidad de dirigirse contra otros bienes para la reclamaci\u00f3n del cumplimiento (pues la devoluci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario cons\u00adtituye simplemente el cumplimiento de la obligaci\u00f3n del prestatario, no una indem\u00adnizaci\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

Y el segundo, porque dicha responsabi\u00adlidad universal e ilimitada del deudor hi\u00adpotecario es lo que establece la Ley Hipotecaria como regla general en su art\u00edculo 105, siendo la limitaci\u00f3n de la responsabilidad al valor de la finca la ex\u00adcepci\u00f3n, que debe ser expresamente pactada por las partes (art\u00edculo 140 de la misma Ley Hipotecaria). De manera que, cuando en la escritura de constitu\u00adci\u00f3n de hipoteca se establece la respon\u00adsabilidad universal, en realidad no se est\u00e1 estableciendo ninguna regla con\u00adtractual espec\u00edfica sino que simplemen\u00adte se est\u00e1 poniendo de forma expresa lo que es la regla legal.<\/p>\n\n\n\n

Dif\u00edcilmente podr\u00e1 calificarse como de abusiva la cl\u00e1usula cuyo contenido se limita a recoger lo que la ley establece de forma expresa.<\/p>\n\n\n\n

Y por \u00faltimo, teniendo en cuenta que es doctrina reiterada de los tribunales que no puede tacharse de abusiva la actua\u00adci\u00f3n de quien usa en defensa de sus derechos las facultades que le concede la ley, dif\u00edcilmente podr\u00e1 calificarse de abuso de derecho la reclamaci\u00f3n que el acreedor hipotecario realiza ampar\u00e1n\u00addose en lo que la propia ley establece. En este sentido, y tambi\u00e9n en materia de ejecuci\u00f3n hipotecaria, el Tribunal Su\u00adpremo, en Sentencia de 25 de septiem\u00adbre de 2008 (recurso 1448\/2002) declar\u00f3:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn la adjudicaci\u00f3n al acreedor eje\u00adcutante de las fincas gravadas con la hipoteca que se ejecuta no ha existi\u00addo ninguna infracci\u00f3n legal que pu\u00addiese anular el procedimiento de ejecuci\u00f3n. Nada se ha denunciado por los demandantes en tal sentido. Por otra parte, no existe enriqueci\u00admiento injusto del acreedor adjudica\u00adtario si el precio de la adjudicaci\u00f3n fue inferior al valor de tasaci\u00f3n (sen\u00adtencia de 16 de febrero de 2006 y las que cita). Es obvio y as\u00ed lo ha reconocido siempre esta Sala, que no se enriquece injustamente el que obra de acuerdo con la ley.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Tampoco puede afirmarse que act\u00faa el acreedor con manifiesto abuso de derecho si exige al deudor el impor\u00adte que resta del cr\u00e9dito por el que ejecut\u00f3, cuando en el proceso de ejecuci\u00f3n no ha conseguido la can\u00adtidad suficiente para la satisfacci\u00f3n total de aqu\u00e9l\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por todo lo anterior en nuestra opini\u00f3n, de acuerdo con lo establecido por la ley, en los supuestos de adjudicaci\u00f3n por el acreedor de la finca hipotecada, a los efectos de determinar la parte de la deu\u00adda cancelada habr\u00e1 que estar al valor de adjudicaci\u00f3n que establece el art\u00edculo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pudiendo el acreedor proseguir la ejecu\u00adci\u00f3n contra los dem\u00e1s bienes de deudor.<\/p>\n\n\n\n

Cosa distinta es que se pueda y tal vez se deba entrar a analizar la justicia de este r\u00e9gimen y plantearse la procedencia de su modificaci\u00f3n o de la introducci\u00f3n de mecanismos de protecci\u00f3n por otras v\u00edas jur\u00eddicas. Pero todo esto requerir\u00e1 de una reflexi\u00f3n profunda y un debate sereno, pues adem\u00e1s de afectar a situa\u00adciones contractuales y derechos esta\u00adblecidos en contemplaci\u00f3n del r\u00e9gimen actual, deber\u00e1 tratar de armonizar todos los derechos en juego.<\/p>\n\n\n\n

Pero esta es una cuesti\u00f3n que va m\u00e1s all\u00e1 de la aplicaci\u00f3n de la ley y que no es el objeto de este comentario. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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