{"id":3529,"date":"2015-09-10T11:56:00","date_gmt":"2015-09-10T10:56:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3529"},"modified":"2020-06-10T09:49:17","modified_gmt":"2020-06-10T08:49:17","slug":"resolucion-por-jubilacion-del-arrendatario-sentencia-8-de-octubre-de-2014-audiencia-de-barcelona-seccion-13a","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/resolucion-por-jubilacion-del-arrendatario-sentencia-8-de-octubre-de-2014-audiencia-de-barcelona-seccion-13a\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n por jubilaci\u00f3n del arrendatario. Sentencia 8 de octubre de 2014 (Audiencia de Barcelona, Secci\u00f3n 13\u00aa)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Comentarios sobre una resoluci\u00f3n de contrato de arrendamiento por jubilaci\u00f3n del arrendatario, tras las consideraciones de la Audiencia de Barcelona por un recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por el demandado, que alega seguir siendo propietario del negocio y titular de la actividad que se desarrolla en el local, y el conocimiento de ello por parte de la parte demandante.<\/p>\n\n\n\n

Vemos a continuaci\u00f3n los antecedentes y el planteamiento de la cuesti\u00f3n litigiosa, que marcan la resoluci\u00f3n dictada por la Audiencia de Barcelona en fecha de 8 de octubre de 2014 ante un recurso de apelaci\u00f3n, ateni\u00e9ndose a la LAU vigente en el momento de la jubilaci\u00f3n del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

I.- Antecedentes y planteamiento de la cuesti\u00f3n litigiosa<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El actor, propietario de una finca destinada a local de negocio, ejercita acci\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento contra Don Florencio alegando que el demandado es arrendatario del local de negocio de autos en virtud de contrato formalizado el 1 de octubre de 1973 y que ha tenido conocimiento de que el citado arrendatario \u2013que cuenta, al formularse la presente demanda, con 81 a\u00f1os de edad-, se jubil\u00f3 el d\u00eda 1\u00ba de enero de 1995. Dicha jubilaci\u00f3n se ocult\u00f3 a la propiedad, siguiendo el titular contractual al frente del negocio como titular del mismo girando a su nombre comercial y administrativamente y sigui\u00f3, asimismo, actuando como arrendatario abonando la correspondiente renta.<\/p>\n\n\n\n

Sostiene el actor-propietario que, seg\u00fan lo dispuesto en la DT.3\u00aa B) 2 y 3 de la LAU 22\/1994, la jubilaci\u00f3n del arrendatario extingue ope legis el contrato al no haberse producido subrogaci\u00f3n alguna. La extinci\u00f3n fue notificada al arrendatario con requerimiento de desalojo. <\/p>\n\n\n\n

A\u00f1ade el actor que, al no haberse notificado en ning\u00fan momento al arrendador la jubilaci\u00f3n, no puede haberse de ning\u00fan tipo de aquiescencia o consentimiento que pudiera enervar la resoluci\u00f3n invocada.<\/p>\n\n\n\n

El arrendatario se opone alegando que si bien es cierto que solicit\u00f3 la pensi\u00f3n por jubilaci\u00f3n en 1996, desde entonces ha seguido al frente del negocio, situaci\u00f3n perfectamente compatible seg\u00fan lo dispuesto en el articulo 93.2 de la Orden Ministerial de 24-9-1970. No ha habido subrogaci\u00f3n en la titularidad ya que el demandado sigue siendo propietario del negocio y titular de la actividad que se desarrolla en el local.<\/p>\n\n\n\n

A mayor abundamiento, a\u00f1ade que el 26\/9\/96 comunic\u00f3 a la entonces propietaria, D\u00aa Milagros ,su jubilaci\u00f3n y que su hijo colaborar\u00eda con \u00e9l en el negocio, significando que desde entonces han transcurrido 16 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de Primera Instancia estima \u00edntegramente la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Contra la misma, el demandado interpone recurso de apelaci\u00f3n con los mismos argumentos del juicio invocando asimismo la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n como ya lo hab\u00eda hecho en el acto del juicio.<\/p>\n\n\n\n

II.- Consideraciones de la Audiencia en el recurso de apelaci\u00f3N<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

A.- Interpretaci\u00f3n del apartado <\/strong>
B) 3 de la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de la LAU de 1994 que regula la extinci\u00f3n y subrogaci\u00f3n de los contratos anteriores al 9\/5\/1985 en que el arrendatario es persona f\u00edsica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El propio pre\u00e1mbulo de la Ley ya avanzaba que \u201cse mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogaci\u00f3n mortis causa garantiz\u00e1ndose al grupo familiar vinculado al negocio un plazo m\u00ednimo de veinte a\u00f1os que podr\u00e1 superarse mientras el arrendatario y su c\u00f3nyuge vivan y contin\u00faen el negocio\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Ley arrendaticia de 1964 contemplaba como \u00fanica causa de extinci\u00f3n en estos contratos sometidos a pr\u00f3rroga forzosa la defunci\u00f3n del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Es la Disposici\u00f3n Transitoria 3\u00aa de la LAU de 1994 la que a\u00f1ade una nueva causa de extinci\u00f3n: la jubilaci\u00f3n del arrendatario  cuando se trate de persona f\u00edsica, dejando a salvo los supuestos de subrogaci\u00f3n previstos en la propia norma.<\/p>\n\n\n\n

En el r\u00e9gimen anterior, incluida la Ley arrendaticia de 1964, la jubilaci\u00f3n no era por si misma causa de extinci\u00f3n del arrendamiento y, en consecuencia, nada imped\u00eda que, una vez jubilado, el arrendatario continuase vigente el contrato de arrendamiento. El R\u00e9gimen especial de trabajadores aut\u00f3nomos permit\u00eda entonces compatibilizar la pensi\u00f3n de jubilaci\u00f3n con la titularidad del negocio.<\/p>\n\n\n\n

Con la LAU de 1994, la jubilaci\u00f3n declarada por el Organismo competente es, por si sola, motivo de extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento. As\u00ed lo tiene declarado el Tribunal Supremo en                                                                   sentencia de 21 de junio de 1973 afirmando que \u201ccualquier interpretaci\u00f3n que haya de darse a la normativa laboral podr\u00e1 ser decisiva a los efectos  del disfrute de la pensi\u00f3n de jubilaci\u00f3n, m\u00e1s no a los de subsistencia o extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento de local de negocio que se rige por normas de rango jur\u00eddico superior\u201d. <\/p>\n\n\n\n

A partir de la vigencia de la LAU del 94 la jubilaci\u00f3n por si sola es motivo de la extinci\u00f3n del contrato arrendaticio (a menos que se produzca alguna de las subrogaciones que se\u00f1ale la Ley). La sentencia del T.S. de 8\/6\/2011, recogida por la de 21\/1\/2013, afirma taxativamente que \u201cla jubilaci\u00f3n del arrendatario determina la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel contin\u00fae al frente de la actividad empresarial realizada en el local\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La citada Sentencia de 8\/6\/2011 comenta los requisitos de la subrogaci\u00f3n en el arrendamiento del local en el supuesto de jubilaci\u00f3n poniendo de manifiesto que \u201clas normas administrativas que se citan como vulneradas no pueden fundamentar en recurso de casaci\u00f3n puesto que no compete al orden jurisdiccional civil pronunciarse acerca de la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la norma administrativa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Despu\u00e9s de la jubilaci\u00f3n y su notificaci\u00f3n a la arrendadora la relaci\u00f3n contractual arrendaticia se desarroll\u00f3 normalmente durante 16 a\u00f1os<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Conviene puntualizar que esta causa de extinci\u00f3n es aplicable \u00fanicamente cuando la jubilaci\u00f3n del arrendatario se produzca a partir del 1\u00ba de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley arrendaticia de 1994 que decret\u00f3 dicha causa de extinci\u00f3n, y no es aplicable a las jubilaciones producidas bajo la vigencia de le LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

Conforme a la STS de 8\/6\/2011 esta causa de extinci\u00f3n solo es aplicable en los supuestos de jubilaci\u00f3n efectiva y si, llegada la edad reglamentada, el arrendatario no se jubila y sigue el frente del negocio desarrollando la actividad, no se produce la extinci\u00f3n del contrato. <\/p>\n\n\n\n

De resultas de lo expuesto, ha de concluirse que el contrato de arrendamiento de autos de fecha 1\/10\/1973 se ha extinguido. <\/p>\n\n\n\n

B) Existencia de un consentimiento t\u00e1cito del arrendador a la novaci\u00f3n contractual que comporta un nuevo contrato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Alega el demandado que el 26\/9\/1996 entreg\u00f3 a la entonces arrendadora, D\u00aa Milagros, una comunicaci\u00f3n escrita del siguiente tenor literal: \u201cSra. Milagros: Tal como hemos hablado en diversas ocasiones, le comunico que proceder\u00e9 a solicitar ante el INSS mi pensi\u00f3n de jubilaci\u00f3n, si bien seguir\u00e9 siendo titular de la actividad con la colaboraci\u00f3n y apoyo de mi hijo David, al que ya conoce\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El demandado se jubil\u00f3 con efectos 1\/1\/1996. Y la actora niega la recepci\u00f3n de esta comunicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

De la prueba practicada resulta probada la notificaci\u00f3n a la arrendadora del hecho de la jubilaci\u00f3n y, por tanto, el conocimiento de la arrendadora de la situaci\u00f3n del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

En estas circunstancias es preciso examinar y decidir acerca de la virtualidad de dicha comunicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Sostiene el apelante que habiendo transcurrido diecis\u00e9is a\u00f1os entre la comunicaci\u00f3n y la interposici\u00f3n de la demanda a acci\u00f3n ha de considerarse prescrita; motivo que se desestima porque tal alegaci\u00f3n es extempor\u00e1nea, ya que debi\u00f3 ser alegada, en su caso, al contestar la demanda.<\/p>\n\n\n\n

No obstante es lo cierto que la arrendadora conoci\u00f3 la jubilaci\u00f3n del arrendatario y, pese a ello, la relaci\u00f3n contractual arrendaticia se desarroll\u00f3 normalmente durante 16 a\u00f1os. Y, cabr\u00eda cuestionarse el valor del silencio de la arrendadora y si tal silencio puede ser entendido como una aceptaci\u00f3n t\u00e1cita.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina jur\u00eddica se inclin\u00f3 en principio por el criterio general  recogido en el aforismo \u201cconocer no es consentir\u201d, pero tal criterio puede tener excepciones. Cabe cuestionarse \u2013dice la Sentencia- el valor del silencio de la arrendadora, y si tal silencio puede ser entendido como una aceptaci\u00f3n t\u00e1cita.<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto es que la jurisprudencia ha admitido la posibilidad de que concurra un consentimiento t\u00e1cito del arrendador, pero este consentimiento ha de derivar de actos concluyentes e inequ\u00edvocos de su aceptaci\u00f3n y este silencio puede considerarse como t\u00e1cita aceptaci\u00f3n y aquiescencia en aquellos casos en que la buena fe y el sentido objetivo del comportamiento permiten llegar a esta conclusi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El T.S. en Sentencia de 9 del 6 de 2004, entre muchas otras, declara que \u201cseg\u00fan conocida doctrina de esta Sala, el silencio de uno de los contratantes adquiere especial relevancia cuando ante el otro interesado, el modo usual y corriente de proceder implica el deber de hablar. Si el que puede y debe hablar calla, hay que reputar que consiente, en aras de la buena fe\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia de 27\/12\/2010 afirma que \u201ccon car\u00e1cter general, cuando en el marco de una relaci\u00f3n jur\u00eddica se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que deber\u00eda obtener respuesta de la otra, bien acept\u00e1ndolo o rechaz\u00e1ndolo y si esta \u00faltima pudiendo y debiendo hablar guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe\u201d. (SS T.S: 15\/07\/04 y 20\/07\/06)<\/p>\n\n\n\n

Conforme a esta doctrina, las circunstancias del supuesto de autos permiten estimar la existencia de un consentimiento t\u00e1cito del arrendador que comportar\u00eda la conclusi\u00f3n de un nuevo contrato, estimando, por tanto, el recurso con revocaci\u00f3n de la sentencia apelada.<\/p>\n\n\n\n

III.- Breve comentario sobre el particular<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Derivan de la Sentencia comentada las siguientes conclusiones:<\/p>\n\n\n\n

a).-<\/strong> La jubilaci\u00f3n del arrendatario persona f\u00edsica es causa de extinci\u00f3n del contrato arrendaticio, siempre que se produzca a partir del 1\u00ba de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la Ley arrendaticia de 1994).<\/p>\n\n\n\n

b).-<\/strong> No puede estimarse la existencia de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n, pese al transcurso del tiempo, puesto que esta alegaci\u00f3n debi\u00f3 ponerse de manifiesto, en su caso al contestar la demanda.<\/p>\n\n\n\n

c).-<\/strong> En cambio, como despu\u00e9s de la jubilaci\u00f3n y su notificaci\u00f3n a la arrendadora la relaci\u00f3n contractual arrendaticia se desarroll\u00f3 normalmente durante 16 a\u00f1os, cabe estimar la existencia de un consentimiento t\u00e1cito para la novaci\u00f3n del contrato, porque quien pudiendo y debiendo hablar guarda silencia ha de reputarse que consiente, en aras a la buena fe.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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