{"id":3531,"date":"2015-09-10T11:57:00","date_gmt":"2015-09-10T10:57:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3531"},"modified":"2020-06-10T09:48:07","modified_gmt":"2020-06-10T08:48:07","slug":"mantenimiento-y-reparacion-de-los-elementos-comunes-de-uso-privativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/mantenimiento-y-reparacion-de-los-elementos-comunes-de-uso-privativo\/","title":{"rendered":"Mantenimiento y reparaci\u00f3n de los elementos comunes de uso privativo"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En este n\u00famero se recoge la respuesta de SEPIN a una consulta actual de un suscriptor y diversas sentencias sobre el mantenimiento y reparaci\u00f3n de los elementos comunes de uso privativo.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de las resoluciones judiciales, el concepto y los argumentos, siguen siendo de aplicaci\u00f3n tras la reforma del CCCat por la Ley 5\/2015, aunque el precepto que corresponde en la actualidad, como se indica en la consulta, es el art. 553.43 y no el anterior 553.42 de la Ley 5\/2006. <\/p>\n\n\n\n

CONSULTA<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Humitats en una terrassa comuna amb un \u00fas privatiu i despeses de manteniment.<\/strong>
SP\/CONS\/86882
Publicaci\u00f3n: www.sepin.es <\/strong>
Propietat Horitzontal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019actual Art. 553-43 del Codi Civil catal\u00e0, que regula el r\u00e8gim de Propietat Horitzontal, estableix que hi pot haver elements comuns d\u2019\u00fas privatiu, i assenyala a l\u2019Apt. 1, patis, jardins, terrasses, cobertes i altres elements comuns. \u00c9s a dir, no hi ha limitacions, sempre que, com diu aquest precepte, s\u2019estableixi en el T\u00edtol Constitutiu o b\u00e9 existeixi un acord un\u00e0nime al respecte. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019Apt. 2 fixa, com sembla l\u00f2gic, que les despeses de conservaci\u00f3 i manteniment siguin a compte de qui gaudeix d\u2019aquests elements comuns, llevat que, segons  indica l\u2019Apt. 3, es deguin a \u201cvicis de construcci\u00f3 o estructurals, originaris o sobrevinguts\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 significa que, llevat que el propietari beneficiat aconsegueixi provar que el problema est\u00e0 causat per aquestes circumst\u00e0ncies, \u00e9s qui n\u2019ha de pagar la conservaci\u00f3, la reparaci\u00f3, etc.  <\/p>\n\n\n\n

En aquest cas, el problema \u00e9s que en el sostre de la terrassa hi ha humitats. Segons la previsi\u00f3 legal, SEPIN ent\u00e9n que \u00e9s aquest comuner qui ha de provar les condicions de l\u2019Apt. 3, mitjan\u00e7ant un informe qualificat t\u00e8cnicament, at\u00e8s que, en un altre cas, s\u2019ha de fer c\u00e0rrec individualment de les despeses i reparacions, sense comptar amb la Comunitat. Naturalment, si aquest informe \u00e9s en sentit contrari, i es donen les circumst\u00e0ncies de l\u2019Apt. 3, la situaci\u00f3 canvia i el pagament ha de ser entre tots, b\u00e9 per acord i decisi\u00f3 volunt\u00e0ria de la Junta o per exig\u00e8ncies judicials del perjudicat.<\/p>\n\n\n\n

Aquest informe t\u00e8cnic \u00e9s completament necessari quan hi hagi discrep\u00e0ncies entre la Comunitat i els propietaris que tenen l\u2019\u00fas d\u2019aquests elements generals, ja que mentrestant les opinions dels uns i dels altres no poden vincular cap de les parts.<\/p>\n\n\n\n

SENTENCIAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

No existiendo problema constructivo, ser\u00e1 el propietario que tiene el uso privativo de la terraza el que deba asumir la reparaci\u00f3n.<\/strong>
AP Barcelona, Sec. 1.\u00aa, 73\/2015, de 25 de febrero  
Recurso 345\/2013. Ponente: ANTONIO RAMON RECIO CORDOVA.  
SP\/SENT\/808986
Publicaci\u00f3n: www.sepin.es <\/strong>
Propietat Horitzontal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c… si no se advierte vicio constructivo alguno en la terraza en cuesti\u00f3n, (ii) no consta que con anterioridad -ni posterioridad- se hayan producido inundaciones en la misma, y (iii) adem\u00e1s el propio perito de la actora sospecha que estamos ante un atasco puntual del desag\u00fce, se ha de concluir que asiste la raz\u00f3n a la recurrente en cuanto que no cabe imputar responsabilidad alguna a la Comunidad de Propietarios por la inundaci\u00f3n de la terraza comunitaria de uso exclusivo de la asegurada en la demandada.<\/p>\n\n\n\n

TERCERO .- Conviene recordar en este punto como resulta de aplicaci\u00f3n al caso el Art. 553-42.3 del Llibre V del Codi Civil de Catalunya que expresamente prev\u00e9 lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEls propietaris dels elements privatius que tenen l\u2019\u00fas i el gaudi exclusiu dels elements comuns, en el cas a qu\u00e8 fa refer\u00e8ncia l\u2019apartat 2, n\u2019assumeixen les despeses ordin\u00e0ries de conservaci\u00f3 i manteniment i tenen l\u2019obligaci\u00f3 de conservar-los adequadament i mantenir-lo en bon estat. Les despeses estructurals, de refacci\u00f3 i les altres despeses extraordin\u00e0ries s\u00f3n comunes\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, hall\u00e1ndonos ante un problema de conservaci\u00f3n y mantenimiento de la terraza en cuesti\u00f3n no cabe imputar la responsabilidad en el siniestro a la Comunidad de Propietarios.\u201d<\/p>\n\n\n\n

La Comunidad debe pagar las reparaciones de las terrazas consistentes en volver a proceder al asfaltado porque son elemento com\u00fan, a pesar de tener el uso privativo. <\/strong>
AP Barcelona, Sec. 1.\u00aa, 523\/2014, de 13 de noviembre  
Recurso 937\/2012. Ponente: ANTONIO RAMON RECIO CORDOVA.  
SP\/SENT\/796558
Publicaci\u00f3n: www.sepin.es <\/strong>
Propietat Horitzontal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c… la recurrente considera que la obligaci\u00f3n de asumir los gastos de reparaci\u00f3n de la terraza-cubierta de la Escalera (\u2026) corresponde a los propietarios de los departamentos que tienen atribuido el uso exclusivo y excluyente de las mismas y no a la Comunidad de Propietarios.<\/em><\/p>\n\n\n\n

II.- Estamos ante una terraza que precisa de una reparaci\u00f3n para obtener la adecuada impermeabilizaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Obs\u00e9rvese que en el Acta de la Junta celebrada por la Comunidad de Propietarios demandada en fecha 14 de marzo de 2011 se hace constar lo siguiente: \u201c… es va procedir, d\u2019acord amb la Junta, a fer una prova d\u2019estanquitat a la terrassa donat com resultat que les filtracions es produeixen pel deteriorament de la tela asf\u00e0ltica, pel que s\u2019hauria d\u2019impermeabilitzar de nou la terrassa\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, y como se advierte en la instancia, en el acto del juicio prest\u00f3 declaraci\u00f3n el arquitecto t\u00e9cnico que dirigi\u00f3 las obras de la cubierta del edificio, Sr. Jes\u00fas Mar\u00eda, poniendo de manifiesto que la causa de las filtraciones se encontraba en el deterioro del pavimento -de mala calidad- y de la tela asf\u00e1ltica, sin que constatara un inadecuado uso de la misma.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por tanto, trat\u00e1ndose de una reparaci\u00f3n para evitar filtraciones derivadas del estado de la cubierta por defectos constructivos, no cabe imputar responsabilidad alguna a los propietarios de los departamentos que tienen atribuido el uso exclusivo de las terrazas en la medida en que no se trata de afrontar gastos de conservaci\u00f3n y mantenimiento de dicho elemento com\u00fan de uso restringido, sino m\u00e1s bien de la reparaci\u00f3n estructural del mismo que incumbe a la Comunidad de Propietarios; sin que, por otra parte, obre en autos prueba alguna que permita establecer que la causa del mal estado de la terraza derive de un uso inadecuado de tal elemento por la ocupante del piso. \u2026\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201c… En la actualidad resulta de aplicaci\u00f3n al caso el precitado Art. 553-42.3 CCCat., de modo que al encontrarnos ante un gasto estructural, como demuestra el hecho de tener que impermeabilizar la terraza, se ha de concluir con la instancia que incumbe a la Comunidad de Propietarios la reparaci\u00f3n de tal elemento com\u00fan. …\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

No hay responsabilidad de la Comunidad, aunque sea un elemento comunitario de uso privativo, porque el propietario ten\u00eda la obligaci\u00f3n de mantenerlo.<\/strong>
AP Barcelona, Sec. 11.\u00aa, 180\/2012, de 13 de abril 
Recurso 745\/2011. Ponente: JOSE MARIA BACHS ESTANY.EXTRACTOS
SP\/SENT\/675198
Publicaci\u00f3n: www.sepin.es <\/strong>
Propietat Horitzontal<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c… El segon motiu de recurs combat el r\u00e8gim de responsabilitat exclusiva atorgat per la sent\u00e8ncia al propietari de dit pis 1er 3a i a la seva asseguradora pel sinistre succe\u00eft, sostenint una solidaritat que, si b\u00e9 en el passat fou regulada per la jurisprud\u00e8ncia -i encara t\u00e9 virtualitat en els territoris on regeix la LPH-, no t\u00e9 actualment aplicaci\u00f3 a Catalunya on el CCCat. ha establert perfectament el r\u00e8gim de responsabilitat corresponent al titular del departament que gaudeix de l\u2019\u00fas exclusiu i al conjunt de la comunitat propiet\u00e0ria de l\u2019element en q\u00fcesti\u00f3. Aix\u00ed, l\u2019Art. 553 – 42.3 deixa clar que els propietaris dels elements privatius que tenen l\u2019\u00fas i gaudi exclusiu d\u2019elements comuns n\u2019assumeixen les despeses ordin\u00e0ries de conservaci\u00f3 i manteniment i tenen l\u2019obligaci\u00f3 de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Mentre que les despeses estructurals, de refacci\u00f3 i les altres extraordin\u00e0ries s\u00f3n comunes.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 tamb\u00e9 determina el r\u00e8gim de responsabilitats: en el cas que ens ocupa, \u00e9s evident que el titular de l\u2019\u00fas exclusiu ha de mantenir nets els desguassos i respondr\u00e0 de les filtracions que per obturaci\u00f3 d\u2019aquests es produeixin a d\u2019altres propietaris o dels danys que per acumulaci\u00f3 d\u2019aigua -i de pes, en general- es causi a les estructures comunes. Ex Art. 1902 CC. i la seva asseguradora de responsabilitat civil ex Art. 76 LCS.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cap solidaritat hi ha de la CP, per tant, en els danys causats a tercers.<\/em><\/p>\n\n\n\n

L\u2019actora s\u2019ha equivocat en demandar la CP i no podem perdre de vista que la mateixa fou demandada en exclusiva. …\u201d<\/em>   <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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