{"id":3532,"date":"2012-06-10T12:00:37","date_gmt":"2012-06-10T11:00:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3532"},"modified":"2020-06-09T12:10:29","modified_gmt":"2020-06-09T11:10:29","slug":"indemnizacion-al-arrendador-por-desalojo-anticipado-del-local-antes-de-vencer-el-plazo-convenido-devolucion-de-fianza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/indemnizacion-al-arrendador-por-desalojo-anticipado-del-local-antes-de-vencer-el-plazo-convenido-devolucion-de-fianza\/","title":{"rendered":"Indemnizaci\u00f3n al arrendador por desalojo anticipado del local antes de vencer el plazo convenido. Devoluci\u00f3n de fianza"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sentencia de la Audiencia Provincial Barcelona de 24 mayo de 2011<\/p>\n\n\n\n

1. Consideraciones sobre el plazo convenido por el arrendamiento y posible renuncia y desalojo antici\u00adpado del arrendatario<\/h4>\n\n\n\n

Las posturas e intereses de arrendador y arrendatario en los arrendamientos ur\u00adbanos han variado y evolucionado noto\u00adriamente con el paso del tiempo, por di\u00adversos motivos.<\/p>\n\n\n\n

Han influido en ello:<\/p>\n\n\n\n

a) Las variaciones de las normas legales tan importantes como la supresi\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa por el \u201cDecreto Boyer\u201d, de 9 de mayo de 1985, la libe\u00adraci\u00f3n del precio de los alquileres, y la mayor libertad y obligatoriedad de los pactos del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

b) La coyuntura econ\u00f3mica agravada por la actual situaci\u00f3n de crisis.<\/p>\n\n\n\n

c) El mercado de viviendas y locales en arrendamiento que ha visto como del que se conoci\u00f3 como \u201cproblema de la vivien\u00adda\u201d hace unos a\u00f1os se ha pasado a una situaci\u00f3n en que la oferta de viviendas y locales es superior a la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Como consecuencia de todo ello, ha ido cambiando la manera de pensar, o quiz\u00e1 de sentir, de los arrendadores, que tradi\u00adcionalmente ambicionaban la resoluci\u00f3n de los arrendamientos de sus fincas por\u00adque al tenerlas a su disposici\u00f3n pod\u00edan alquilarlas de nuevo r\u00e1pidamente en con\u00addiciones econ\u00f3micas y de disponibilidad m\u00e1s favorables.<\/p>\n\n\n\n

Actualmente se va considerando ya al arrendatario como \u201ccliente\u201d m\u00e1s que como \u201cenemigo\u201d o como una carga, es\u00adpecialmente cuando se trata de arrenda\u00admientos m\u00e1s o menos recientes con rentas puestas al d\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Y se producen cada vez m\u00e1s cuestiones y litigios en los supuestos en que el arrendatario rescinde el arrendamiento y desaloja el departamento antes de ven\u00adcer el plazo convenido contractualmente.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina, la jurisprudencia e incluso la propia legislaci\u00f3n arrendaticia han con\u00adtemplado esta situaci\u00f3n de renuncia uni\u00adlateral y anticipada y han determinado sus consecuencias.<\/p>\n\n\n\n

2. Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985. Ley de arrenda\u00admientos urbanos de 1964<\/h4>\n\n\n\n

La vigente Ley de arrendamientos urba\u00adnos de 1994, en sus disposiciones tran\u00adsitorias: 2.\u00aa, A, 1, referida a viviendas; 3.\u00aa A, referida a arrendamientos de local de negocio; y 4.\u00aa, 1, referida a contratos de arrendamiento asimilados a vivienda o a local de negocio, disponen que \u201clos con\u00adtratos de arrendamiento celebrados an\u00adtes del 9 de mayo de 1985 que subsis\u00adtan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 56 de la Ley de arrendamien\u00adtos urbanos de 1964 establece que \u201cdu\u00adrante el plazo estipulado el arrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendr\u00e1 obligado al pago de la renta, y si antes de su terminaci\u00f3n lo desaloja\u201d<\/em> de\u00adber\u00e1 notificar su prop\u00f3sito por escrito al arrendador con treinta d\u00edas de antela\u00adci\u00f3n, por lo menos, e \u201cindemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, seg\u00fan el con\u00adtrato, quedare por cumplir\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Estas normas son tan claras que, apa\u00adrentemente, no caben interpretaciones ni dudas sobre las mismas: si el arrenda\u00adtario desaloja el local o vivienda antes de vencer el plazo convenido, tiene que pa\u00adgar al arrendador el importe de las ren\u00adtas que correspondan al per\u00edodo que quede por cumplir.<\/p>\n\n\n\n

Limitaci\u00f3n al tiempo en que el departa\u00admento permanezca desocupado en evitaci\u00f3n de un enriquecimiento injusto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No obstante, este precepto ha sido ob\u00adjeto de interpretaci\u00f3n correctora por par\u00adte de la jurisprudencia del Tribunal Su\u00adpremo considerando que la indemniza\u00adci\u00f3n<\/span><\/span> por incumplimiento del plazo con\u00adtractual ha de limitarse al tiempo<\/span><\/span> que el local o vivienda desalojado por el arren\u00addatario <\/em>haya permanecido desocupado y libre, pues en otro caso se producir\u00eda un enriquecimiento injusto para el arrenda\u00addor<\/em> <\/span><\/span>(SSTS 15-6-1993, 25-1-1996, 23- 5-2001, 15-7-2002, entre otras).<\/p>\n\n\n\n

Esta interpretaci\u00f3n est\u00e1 plenamente jus\u00adtificada y llena de sentido, sobre todo cuando el art\u00edculo 56 de la LAU, antes transcrito, utiliza la palabra \u201cindemnizarle\u201d \u2014y no \u201cpagarle\u201d o \u201cabonarle\u201d\u2014 la renta del plazo que quede por cumplir. La pa\u00adlabra \u201cindemnizarle\u201d sugiere, evidente\u00admente, una compensaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios sufridos o por el lucro cesante que, realmente, no se producen si el de\u00adpartamento se alquila de nuevo a otro arrendatario antes de vencer el per\u00edodo contratado por el anterior. Es evidente que se producir\u00eda un enriquecimiento in\u00adjusto si el arrendador cobrase por el arriendo del mismo departamento y por las mismas mensualidades al antiguo arrendatario como \u201cindemnizaci\u00f3n\u201d y al nuevo inquilino como renta del per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n

Actualmente este criterio est\u00e1 casi un\u00e1\u00adnimemente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia, y en tal sentido podemos entender modificada o corregida la obli\u00adgaci\u00f3n de indemnizar con un importe \u201cequivalente a la renta que corresponda al plazo que seg\u00fan el contrato quedase por cumplir\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Asumida esta interpretaci\u00f3n, es previsible que, si el arrendador ejercita la acci\u00f3n de reclamaci\u00f3n de la cantidad equivalente a las rentas del plazo que queda por cumplir ampar\u00e1ndose en la literalidad del art\u00edculo 56 de la LAU de 1964, la Sentencia que se dicte estimar\u00e1 solo parcialmente la de\u00admanda limitando el importe de la indemni\u00adzaci\u00f3n con arreglo al criterio aqu\u00ed expues\u00adto, pero en este caso, al no estimarse \u00ednte\u00adgramente la petici\u00f3n del arrendador, no se impondr\u00edan las costas al demandado.<\/p>\n\n\n\n

Quiz\u00e1 podr\u00eda formularse el suplicatorio de la demanda reclamando, en s\u00edntesis:<\/p>\n\n\n\n

1. Las rentas impagadas hasta la inter\u00adposici\u00f3n de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

2. Las que se hayan devengado desde la interposici\u00f3n de la demanda hasta la firmeza de la Sentencia.<\/p>\n\n\n\n

3. La declaraci\u00f3n de que el arrendatario hab\u00eda incumplido el contrato de arrenda\u00admiento conden\u00e1ndole a pagar en con\u00adcepto de da\u00f1os y perjuicios una suma equivalente a las rentas de los meses que transcurran desde la firmeza de la Sentencia hasta la fecha de vencimien\u00adto del contrato o, en su caso, hasta la formalizaci\u00f3n de un nuevo arrendamien\u00adto si fuese anterior a dicho vencimiento.<\/p>\n\n\n\n

4. El pago de las costas del juicio.<\/p>\n\n\n\n

Otras motivaciones de resoluciones judiciales para moderar o incluso supri\u00admir la indemnizaci\u00f3n que fijaba la Ley<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Existen sentencias manteniendo que \u201csi hab\u00eda justa causa para el desistimiento del inquilino, no cab\u00eda indemnizaci\u00f3n\u201d. Se ha considerado en algunas sentencias como justa causa: para el inquilino su si\u00adtuaci\u00f3n de desempleo, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos, el mal estado de la vivienda, o la imposibili\u00addad administrativa de destinar el local al uso establecido contractualmente.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2006 considera que debe moderarse la indemnizaci\u00f3n \u201ccuando el comportamiento del arrendatario no es arbitrario y, por eventos de la vida le re\u00adsulta imposible o muy dificultoso conti\u00adnuar en la relaci\u00f3n contractual\u201d. Aunque se trata de un arrendamiento regido por la Ley arrendaticia de 1964, considera que, por analog\u00eda con lo que dispone la Ley arrendaticia de 1994, cabr\u00eda aplicar la indemnizaci\u00f3n de una mensualidad por cada a\u00f1o que reste por cumplir del plazo convenido contractualmente.<\/p>\n\n\n\n

Aunque no sea un criterio mayoritario sino m\u00e1s bien espor\u00e1dico, existen sen\u00adtencias de audiencias provinciales que llegan m\u00e1s lejos, reduciendo dr\u00e1stica\u00admente la indemnizaci\u00f3n por considerar que no se hab\u00eda justificado la diligencia del arrendador para alquilar de nuevo el departamento.<\/p>\n\n\n\n

3. Arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley arrendamientos urbanos de 1994<\/p>\n\n\n\n

La nueva Ley de arrendamientos urba\u00adnos de 1994 no contiene un precepto semejante al art\u00edculo 56 de la de 1964, que, seg\u00fan se ha expuesto, impon\u00eda en los casos de desalojo anticipado del arrendatario una indemnizaci\u00f3n equiva\u00adlente al importe de los alquileres corres\u00adpondientes al resto del plazo contractual que resultase incumplido.<\/p>\n\n\n\n

La primera consideraci\u00f3n a tener en cuenta es que, si el legislador no incluy\u00f3 una disposici\u00f3n similar en la nueva Ley, lo hizo conscientemente y con plena vo\u00adluntad de dejar sin efecto aquel precep\u00adto sustituy\u00e9ndolo por una normativa completamente distinta.<\/p>\n\n\n\n

Desistimiento del inquilino en arren\u00addamientos de vivienda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Debe significarse, en primer lugar, que la Ley arrendaticia de 1994 distingue para regular el desistimiento entre arrenda\u00admientos de vivienda, que es el que \u201crecae sobre edificaci\u00f3n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad<\/p>\n\n\n\n

permanente de vivienda del arrendatario\u201d (art. 2,1 de la Ley) y los \u201cpara uso distin\u00adto del de vivienda\u201d que, seg\u00fan el art\u00edculo 3, son los que recayendo sobre una edi\u00adficaci\u00f3n tengan un destino primordial distinto, incluidos arrendamientos de temporada, o los destinados a actividad industrial, comercial, artesanal, recreati\u00adva, asistencial, cultural o docente.<\/p>\n\n\n\n

Respecto a los arrendamientos de vivien\u00adda, establece el art\u00edculo 11 que \u201cen arren\u00addamientos de duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os podr\u00e1 el arrendatario desis\u00adtir del contrato siempre que haya durado al menos cinco a\u00f1os y d\u00e9 preaviso al arrendador con dos meses de antelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\u201dLas partes podr\u00e1n pactar en el contrato que el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir\u201d<\/em>. Por los per\u00edodos inferiores se aplicar\u00e1 la par\u00adte proporcional de la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Los arrendamientos pactados por plazo inferior a cinco a\u00f1os se prorrogar\u00e1n obli\u00adgatoriamente por plazos anuales hasta que se cumplan los cinco a\u00f1os de dura\u00adci\u00f3n, salvo que el arrendatario manifies\u00adte con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n al ven\u00adcimiento o cualquiera de las pr\u00f3rrogas su voluntad de no renovarlo.<\/p>\n\n\n\n

Debe entenderse, por tanto, que en los arrendamientos de vivienda pactados por plazo inferior a cinco a\u00f1os, si el arrenda\u00adtario desiste antes de vencer el plazo, habr\u00e1 de indemnizar con una suma equi\u00advalente al importe de las rentas del per\u00edo\u00addo que falte hasta el vencimiento del pla\u00adzo. Aunque por los propios razonamientos antes expuestos la indemnizaci\u00f3n se limi\u00adtar\u00e1 al tiempo en que el departamento, tras el desalojo del arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que, en otro caso, se producir\u00eda un enriqueci\u00admiento injusto para el arrendador.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los arrendamientos de vivienda por plazo superior a cinco a\u00f1os, el arrenda\u00adtario podr\u00e1 desistir libremente del arrenda\u00admiento, mediante preaviso, siempre que haya durado cinco a\u00f1os, sin que, por tanto, exista ex lege obligaci\u00f3n de indemnizar.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, aunque esta obligaci\u00f3n de indemnizar no la imponga preceptivamente la Ley, las partes podr\u00e1n pactar en el con\u00adtrato que el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Consiguientemente, la obligaci\u00f3n de in\u00addemnizar solo existe si ha sido pactada por las partes en el contrato, aunque en este caso la cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n viene limitada, por mandato legal, a una mensualidad de renta por cada a\u00f1o que reste por cumplir.<\/p>\n\n\n\n

Desistimiento del arrendatario en arrendamientos para uso distinto del de vivienda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Respecto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, no existe en la Ley arrendaticia de 1994 norma legal alguna similar al art\u00edculo 56 de la Ley anterior ni que establezca o regule una indemnizaci\u00f3n para el supuesto de que el arrendatario desista del arrendamien\u00adto o desaloje el local antes del venci\u00admiento del plazo pactado.<\/p>\n\n\n\n

Es m\u00e1s, el art\u00edculo 34 de la Ley de 1994 regula una indemnizaci\u00f3n a abonar por el arrendador al arrendatario que durante los \u00faltimos cinco a\u00f1os hubiese ejercido una actividad comercial de venta al p\u00fablico en el local, fijando la cuant\u00eda y los requisitos y condiciones que deben cumplirse.<\/p>\n\n\n\n

En defecto de norma que lo regule y a tenor de lo que dispone el art\u00edculo 4, 3 de la LAU de 1994, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el C\u00f3digo civil.<\/p>\n\n\n\n

Puede concluirse, por tanto, que en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a falta de pacto, no existe esta\u00adblecida indemnizaci\u00f3n alguna para el arrendatario que desista o desaloje el local antes del plazo convenido por el arrendamiento. Y que cabe un pacto contractual en el arrendamiento en que las partes, de mutuo acuerdo, regulen esta cuesti\u00f3n y establezcan, en su caso, la indemnizaci\u00f3n que proceda. En todo caso, entendemos que ser\u00e1 aplicable la correcci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n que co\u00adrresponder\u00eda limit\u00e1ndola al tiempo en que el departamento, tras el desalojo del arrendatario, hubiese permanecido des\u00adocupado y libre en evitaci\u00f3n del enrique\u00adcimiento injusto para el arrendador que, en otro caso, se producir\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

4. Sentencia de 24 mayo de 2011 de la Audiencia de Barcelona (Secci\u00f3n 13.\u00aa). Pacto de p\u00e9rdida de la fianza por resoluci\u00f3n anticipada. No cabe aplicaci\u00f3n por analog\u00eda del art\u00edculo 11 de la LAU vigente<\/h4>\n\n\n\n

Tiene inter\u00e9s esta reciente Sentencia por\u00adque quien ejercita la acci\u00f3n en este caso es el arrendatario, cuando lo usual es que sea el arrendador quien reclama la indem\u00adnizaci\u00f3n por desistimiento antes del venci\u00admiento del plazo. En este caso, se hab\u00eda pactado en el contrato arrendaticio que en el supuesto de resoluci\u00f3n anticipada del contrato por causa imputable al arrendata\u00adrio \u00e9ste perder\u00eda la fianza y la garant\u00eda adi\u00adcional, que quedar\u00eda en poder del arren\u00addador como indemnizaci\u00f3n por el per\u00edodo de rentas que quedare por cumplir.<\/em> El contrato de arrendamiento de local de ne\u00adgocio era de 29 de mayo de 1998 por un plazo de duraci\u00f3n de cinco a\u00f1os, y la entre\u00adga de llaves la efectu\u00f3 el arrendatario el 30 de septiembre de 2006. El arrendador se neg\u00f3 a devolver la fianza y la garant\u00eda adi\u00adcional pactadas en base al citado pacto y a no haberse efectuado el preaviso con seis meses de antelaci\u00f3n. El arrendatario inst\u00f3 el pleito reclamando la devoluci\u00f3n de la fianza y la garant\u00eda complementaria.<\/p>\n\n\n\n

La Sala admite la reclamaci\u00f3n y condena al arrendador a devolver la fianza y la ga\u00adrant\u00eda complementaria argumentando que, si bien el art\u00edculo 56 de la LAU de 1964 establec\u00eda la obligaci\u00f3n del arren\u00addatario de indemnizar con el importe equi\u00advalente a las rentas del per\u00edodo que falta\u00adse por cumplir, aunque la jurisprudencia lo<\/p>\n\n\n\n

limit\u00f3 al tiempo en que el departamento hubiese estado desocupado, la actual Ley de 1994 no contiene una norma seme\u00adjante y solo el art\u00edculo 11 admite la posi\u00adbilidad de que el arrendatario pueda de\u00adsistir en los arrendamientos pactados por m\u00e1s de cinco a\u00f1os una vez transcurrido el m\u00ednimo de cinco a\u00f1os, pudiendo las partes pactar en este caso una indemni\u00adzaci\u00f3n de una mensualidad de renta por cada a\u00f1o que reste por cumplir; seg\u00fan ya se ha explicado con anterioridad, reiteran\u00addo la Sentencia que comentamos que no existe norma alguna que permita el desis\u00adtimiento si la duraci\u00f3n es inferior a cinco a\u00f1os, y solo la Sentencia del Tribunal Su\u00adpremo de 20 mayo de 2002 admiti\u00f3 la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica del art\u00edculo 11 refe\u00adrido a arrendamiento de vivienda para los de uso distinto del de vivienda, pero par\u00adtiendo siempre de una duraci\u00f3n pactada superior a cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, dice la Sentencia, en el presente supuesto \u201cla terminaci\u00f3n de la relaci\u00f3n arrendaticia se produce en per\u00edodo de pr\u00f3rroga voluntaria, despu\u00e9s de haber expirado el plazo de duraci\u00f3n inicialmente pactado, por lo que no que\u00addaba ning\u00fan per\u00edodo de rentas por cum\u00adplir, de modo que no puede la arrenda\u00addora quedarse la fianza y garant\u00eda adi\u00adcional\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia estudia tambi\u00e9n otras cuestiones (interpretaci\u00f3n de la prueba, incongruencia, posible cesi\u00f3n del arren\u00addamiento) que no son objeto de comen\u00adtario porque no inciden directamente en el tema estudiado.<\/p>\n\n\n\n

De la Sentencia comentada pensamos que pueden extraerse dos cuestiones de im\u00adportancia pr\u00e1ctica: a) que es l\u00edcito pactar contractualmente que la fianza (y, en su caso, la garant\u00eda complementaria) garanti\u00adza y puede aplicarse a la indemnizaci\u00f3n que corresponda al arrendatario por desalojo anticipado del arrendamiento; b) que la in\u00addemnizaci\u00f3n no procede en el supuesto de \u201cpr\u00f3rrogas voluntarias\u201d: estimo deben en\u00adtenderse como tales las que se producen por t\u00e1cita reconducci\u00f3n sea cual fuere el plazo o per\u00edodo (meses, a\u00f1os, etc.) por el que se entienda prorrogado el contrato.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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