{"id":3541,"date":"2015-09-10T12:08:00","date_gmt":"2015-09-10T11:08:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3541"},"modified":"2020-06-10T09:51:55","modified_gmt":"2020-06-10T08:51:55","slug":"la-apuesta-por-la-mediacion-civil-en-propiedad-horizontal-en-la-ley-5-2015-de-13-de-mayo-de-modificacion-del-libro-quinto-del-codigo-civil-de-cataluna-relativo-a-los-derechos-reales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-apuesta-por-la-mediacion-civil-en-propiedad-horizontal-en-la-ley-5-2015-de-13-de-mayo-de-modificacion-del-libro-quinto-del-codigo-civil-de-cataluna-relativo-a-los-derechos-reales\/","title":{"rendered":"La apuesta por la Mediaci\u00f3n Civil en Propiedad Horizontal en la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La aprobaci\u00f3n de la Ley 5\/2012 de mediaci\u00f3n civil supuso y supone un impulso a la medicaci\u00f3n civil con, entre otros, la realizaci\u00f3n de cursos de mediaci\u00f3n y la constituci\u00f3n de los colegios profesionales en instituciones de mediaci\u00f3n. Recientemente, se ha acabado de consolidar con la Ley 5\/2015, de 13 de mayo.<\/p>\n\n\n\n

Important\u00edsima ha sido la Ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del Libro Quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales en distintas materias, pero sobre todo en el fomento de la mediaci\u00f3n civil en Propiedad Horizontal, ya que resultaba necesario que en el texto se hiciera especial hincapi\u00e9 en potenciar el recurso a la figura de la mediaci\u00f3n por medio de la resoluci\u00f3n de los conflictos en las comunidades en un proceso de mediaci\u00f3n civil. Ello provoca que los Administradores de Fincas Colegiados tengan un nuevo campo de actuaci\u00f3n para trabajar mediante la designaci\u00f3n de uno de ellos por las partes de un conflicto en PH (comunero y comunidad) de entre los que se encuentran inscritos en el registro del Ministerio de Justicia de mediadores.<\/p>\n\n\n\n

Una de las novedades de la Ley, y que es sobre la que queremos llamar la atenci\u00f3n, es el impulso que se quiere dar a la resoluci\u00f3n de conflictos de las comunidades de propietarios por sistemas diferentes al judicial<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

IMPULSO A LA MEDIACI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Desde que se aprob\u00f3 la Ley 5\/2012 de mediaci\u00f3n civil bien es lo cierto que los impulsos a la mediaci\u00f3n se han venido llevando a cabo, y aunque de forma lenta, pero podemos asegurar que se ha realizado numerosos cursos de mediaci\u00f3n, los colegios profesionales se han venido constituyendo en instituciones de mediaci\u00f3n y el inter\u00e9s es m\u00e1ximo como se ha demostrado desde el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona para ir organizando las jornadas necesarias para estar en disposici\u00f3n de ofrecer los servicios los Administradores de Fincas Colegidos a la mediaci\u00f3n en PH y arrendamientos urbanos cuando una comunidad de propietarios decidiera apostar por la mediaci\u00f3n como v\u00eda para resolver el conflicto.<\/p>\n\n\n\n

La idea y objetivo puesto es que los conflictos en materia de propiedad horizontal y arrendamientos urbanos se resuelvan desde la mediaci\u00f3n y que en ellas intervengan los Administradores de Fincas Colegiados, lo que refuerza la idea de que quien quiera ejercer en este sector debe estar colegiado, porque desde los colegios profesionales que se inscriban como instituciones de mediaci\u00f3n es de donde saldr\u00e1n los profesionales que la ejerzan, sin que los no colegiados puedan ejercerla al no haber seguido los cursos del instituto de mediaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Esta apuesta por la mediaci\u00f3n es b\u00e1sica y as\u00ed lo reconoce el CGPJ en la gu\u00eda pr\u00e1ctica de mediaci\u00f3n intrajudicial (www.poderjudicial.es). Y es que la carga de trabajo en los \u00f3rganos judiciales est\u00e1 ya pr\u00f3xima a alcanzar la extraordinaria cifra de diez millones de asuntos en los \u00f3rganos judiciales.  Un n\u00famero que nos lleva a concluir que una de cada tres personas mayor de 18 a\u00f1os acude una vez al menos cada a\u00f1o a los \u00f3rganos judiciales para plantear la necesidad de resoluci\u00f3n de un conflicto de intereses que tiene con otra u otras personas. Y la pregunta que nos hacemos es si es necesario que para resolver todos y cada uno de los problemas que tiene hoy en d\u00eda un ciudadano es preciso acudir a un juez. Si es preciso que para que entre dos personas encuentren la soluci\u00f3n  a un problema que ha surgido entre ellos sea necesario incoar un procedimiento judicial que acabe inexorablemente en una sentencia y m\u00e1s tarde en una fase de ejecuci\u00f3n con los problemas que de ello se derivan si existe una desproporci\u00f3n patente, como la que ahora existe, entre carga de trabajo y \u00f3rganos judiciales dispuestos a atenderla.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, la respuesta a esta cuesti\u00f3n es negativa, y es muy sencillo, porque debe ser negativa no en la medida en que limitamos con ella el acceso a obtener la tutela judicial efectiva, sino porque la tutela que cada uno debe tener y debe proporcionarle el Estado de Derecho para proteger sus derechos y sus intereses no es preciso que sea estrictamente judicial. Porque puede serlo de muy diferentes tipos. Y es que est\u00e1 mal configurada la creencia de que esta resoluci\u00f3n de los conflictos de intereses debe tener un campo de acci\u00f3n estrictamente de respuesta de un juez al problema que se le plantea. Y lo est\u00e1 porque el sistema nacional se ha articulado bajo esta idea exclusiva de resoluci\u00f3n de conflictos y con un aut\u00e9ntico olvido de que la v\u00eda de la mediaci\u00f3n nos ofrece la perspectiva de la b\u00fasqueda de soluciones tras lo que,- y solo en defecto de ella- puede acudirse a la v\u00eda judicial.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, con la aplicaci\u00f3n de la mediaci\u00f3n, conste que no se trata con esto de poner trabas en el acceso a la justicia. Se trata de seleccionar m\u00e1s y mejor lo que debe llegar a un juicio, considerado como una v\u00eda de soluci\u00f3n de conflictos cuando no han fructificado las medidas previas de confrontaci\u00f3n de las posiciones de las partes en conflicto. Y esta v\u00eda se hace mucho m\u00e1s necesaria en un momento como el actual en el que la inversi\u00f3n en el gasto de medios es una quimera. Con las arcas casi vac\u00edas hay que recurrir a f\u00f3rmulas que ofrezcan soluciones sin merma de los derechos de los ciudadanos, y con esta medida no se restringe el acceso al juez, sino que se seleccionan los casos que deben tener acceso al juez, que no es lo mismo. Y la v\u00eda m\u00e1s positiva para hacerlo es la de la preceptividad del recurso a la mediaci\u00f3n, no la del voluntarismo.  Sin embargo, se ha apostado por la idea del voluntarismo que nos abre un abanico de dudas sobre la eficacia de la mediaci\u00f3n, dada la especial cultura del ciudadano anti convenio extrajudicial, salvo que se establezca de modo preceptiva la desjudicializaci\u00f3n de conflictos. Lo que ocurre es que esta apuesta por la mera voluntariedad viene dada desde la Directiva 2008\/52\/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2008 por las que la propia Uni\u00f3n Europea ha reconocido que el Derecho de acceso a la justicia no solo abarca el acceso a la v\u00eda judicial, sino tambi\u00e9n a los m\u00e9todos extrajudiciales de resoluci\u00f3n de litigios, dentro de ese objetivo de creaci\u00f3n de un espacio judicial europeo de libertad, seguridad y justicia, y tras definir los t\u00e9rminos \u00abmediaci\u00f3n\u00bb y \u00abmediador\u00bb, la Directiva establece que los Estados miembros den su consentimiento para que los Tribunales sugieran a las partes recurrir a esta modalidad, aunque no podr\u00e1n obligar a ello. <\/p>\n\n\n\n

Debemos recordar tambi\u00e9n que, por ejemplo, en Argentina se aplica en Buenos Aires la Ley 13951 de Mediaci\u00f3n, que fue aprobada en 2009 y  establece la mediaci\u00f3n como m\u00e9todo alternativo obligatorio de resoluci\u00f3n de conflictos judiciales en el \u00e1mbito de la Provincia. Lo \u00fanico es que fija los supuestos en los que no se podr\u00e1 aplicar (2) y en el resto es obligatoria.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la mediaci\u00f3n no se considera una alternativa a los procedimientos judiciales, sino m\u00e1s bien una de las modalidades de soluci\u00f3n de conflictos de que dispone nuestra sociedad. Es decir, que tambi\u00e9n la Directiva que ahora se traspone insiste en la voluntariedad pero sobre todo en que m\u00e1s que ser un objetivo puro el de reducir la carga de trabajo de los juzgados se persigue m\u00e1s resolver conflictos, aunque la situaci\u00f3n de crisis del pa\u00eds y las nulas posibilidades de invertir en medios en los \u00f3rganos judiciales no nos puede cerrar los ojos al hecho de que si funcionara bien la mediaci\u00f3n los \u00f3rganos judiciales estar\u00edan mejor atendidos al rebajarse la carga de trabajo. De todos modos, los m\u00e9todos alternativos de soluci\u00f3n de conflictos, como la mediaci\u00f3n, permiten a las partes volver a entablar un di\u00e1logo para encontrar una soluci\u00f3n a su conflicto, en vez de encerrarlos en una l\u00f3gica de confrontaci\u00f3n de la que normalmente surgen un vencedor y un vencido.<\/p>\n\n\n\n

En el sistema anglosaj\u00f3n existe una amplia tradici\u00f3n del recurso a la mediaci\u00f3n incluida en lo que all\u00ed se denomina el alternartive dispute resolution (ADR), donde se invita a las partes a que eviten la confrontaci\u00f3n y eligen la forma de evitar el desacuerdo. Pero all\u00ed, por las razones que sean existe una mayor cultura del recurso a estas instituciones de soluci\u00f3n extrajudicial de conflictos, hasta el punto de que en una reciente visita a Londres me comentaban abogados espa\u00f1oles que all\u00ed ejercen, que solo el 3% de casos en conflicto llegan a juicio, lo que supone una ventaja sin paliativos frente a nuestro sistema actual basado casi en exclusiva en el recurso al juez, al juicio y a la ejecuci\u00f3n judicial de lo resuelto.<\/p>\n\n\n\n

En cualquier caso, vemos que es de agradecer que en la Ley 5\/2015 se haya realizado una apuesta por la mediaci\u00f3n como v\u00eda para resolver los conflictos en las comunidades de vecinos.<\/p>\n\n\n\n

DETERMINACI\u00d3N DE LA CUOTA DE PARTICIPACI\u00d3N. EL RECURSO A LA MEDIACI\u00d3N CIVIL (ART. 553.3)<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La v\u00eda del recurso a la mediaci\u00f3n est\u00e1 contemplada en dos preceptos. Uno referido a la opci\u00f3n de utilizarla como forma de resolver los problemas en la determinaci\u00f3n de las cuotas cuando hay errores de origen y otra en cuanto al quorum para acordar derivar un problema a ella.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, en la regulaci\u00f3n anterior a la Ley 5\/2015 se recog\u00eda en este precepto en el apartado 4\u00ba que 4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Y en la reforma aprobada por la Ley 5\/2015 se adiciona que 3. Las cuotas de participaci\u00f3n se determinan y se modifican por acuerdo un\u00e1nime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos.<\/em><\/p>\n\n\n\n

La ventaja de esta novedad es que se consigue la potenciaci\u00f3n de la mediaci\u00f3n para resolver problemas. Y n\u00f3tese que en el caso de existencia en el t\u00edtulo de errores en la forma de determinar la cuota la exigencia de la unanimidad para alterar la cuota cuando ha habido error inicial en algunos inmuebles suele hacer imposible cambiarlas cuando es evidente el error. Si se acude a la v\u00eda judicial y se detecta el error la comunidad perder\u00e1 el pleito y con costas. Por ello, la reforma hace posible que sin acuerdo de junta, el presidente pueda acudir a la v\u00eda de la mediaci\u00f3n civil para resolver estos problemas en la determinaci\u00f3n de la cuota, evitando acuerdos y judicializaci\u00f3n del conflicto. La propia ley ya est\u00e1 habilitando al presidente para acudir a un acuerdo extrajudicial que puede ser la mediaci\u00f3n civil, a fin de que tanto el presidente como el comunero o comuneros afectados puedan acudir a un mediador que est\u00e9 inscrito en el registro de mediadores del Ministerio de Justicia, a fin de que puedan intervenir para acercar posturas y realizar un acuerdo de modificaci\u00f3n de las cuotas. N\u00f3tese que si es complicado alcanzar en junta el acuerdo de modificaci\u00f3n de cuotas por la v\u00eda de la unanimidad, es m\u00e1s asequible conseguirlo por el recurso a la mediaci\u00f3n, evitando costes altos y retraso en resolverlo, cuando se pueda detectar un claro error en la determinaci\u00f3n inicial de la cuota cuando ante inmuebles id\u00e9nticos se recogi\u00f3 por error diferente cuota de participaci\u00f3n, ya que la ley no anuda a la derivaci\u00f3n a la resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos que la junta lo autorice, sino que permite la derivaci\u00f3n del problema en la determinaci\u00f3n de la cuota a la mediaci\u00f3n, con lo que si se detecta el craso error en la determinaci\u00f3n se podr\u00e1 resolver por mediaci\u00f3n elevando el acuerdo a escritura p\u00fablica y con la inscripci\u00f3n consiguiente en el registro de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Con la Ley 5\/2012 de mediaci\u00f3n civil los impulsos a la mediaci\u00f3n se han venido llevando a cabo con la realizaci\u00f3n de cursos de mediaci\u00f3n y la constituci\u00f3n de los colegios profesionales<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

ART. 553.11.2. VALIDEZ DE LA CL\u00c1USULA ESTATUTARIA DE DERIVACI\u00d3N DE CONFLICTOS A LA MEDIACI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se recoge en el Art. 553.11.2 que son v\u00e1lidas las cl\u00e1usulas estatutarias siguientes f) Las que prev\u00e9n la resoluci\u00f3n de los conflictos por medio del arbitraje o la mediaci\u00f3n para cualquier cuesti\u00f3n del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ello supone, como antes hemos visto, la potenciaci\u00f3n de la mediaci\u00f3n en la PH, lo que exigir\u00e1 que los administradores de fincas colegiados y abogados que deseen intervenir como mediadores en PH que hayan realizado el curso de las 100 horas que exige la Ley 5\/2012 y su desarrollo reglamentario y la correspondiente inscripci\u00f3n en el registro del Ministerio de Justicia, as\u00ed como la inscripci\u00f3n del respectivo colegio profesional como instituto de mediaci\u00f3n. N\u00f3tese que al momento de entrar en vigor la norma se har\u00e1 preciso que si una comunidad quiere recabar los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado o abogado experto en PH que estos hayan realizado el curso de mediador y est\u00e9n inscritos en el registro de  mediadores.<\/p>\n\n\n\n

SI NO CONSTA EN ESTATUTOS, EL RECURSO A LA MEDIACI\u00d3N SE PUEDE DERIVAR POR ACUERDO POR MAYOR\u00cdA SIMPLE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se incide en el fomento de la mediaci\u00f3n (Art. 533.25.2, e) al exigirse el quorum de mayor\u00eda simple para E) El acuerdo de someter a mediaci\u00f3n cualquier cuesti\u00f3n propia del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Si consta ya expresamente en los estatutos, esta opci\u00f3n ya no har\u00eda falta el acuerdo por mayor\u00eda simple. Con ello, se comprueba con claridad que bien podr\u00edan modificarse los estatutos para derivar a la mediaci\u00f3n cualquier conflicto que pudiera surgir en la comunidad, o bien si no consta podr\u00eda someterse a junta y aprobarse por mayor\u00eda simple que si existe un conflicto entre comunidad y uno o varios comuneros que en lugar de aprobarse el recurso a la v\u00eda judicial se acordara derivarlo a la mediaci\u00f3n. De esta manera el comunero y la comunidad se pondr\u00edan de acuerdo en la designaci\u00f3n de un Administrador de Fincas Colegiado que hubiera hecho el curso de las 100 horas, m\u00ednimo, que consta en la regulaci\u00f3n, o bien se podr\u00eda dirigir al Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, Girona o Tarragona para que, a su vez, estos le designaran a uno de los que le constan que ha realizado el curso de las 100 horas para poder intervenir como mediador. Las ventajas para la comunidad y el comunero son m\u00e1ximas, a saber: ahorro de costes, agilidad y un acuerdo que es satisfactorio para ambos, lo que al fin y al cabo repercutir\u00e1 en reducir las tensiones en la comunidad y coadyuvar\u00e1 en mejorar las relaciones entre comuneros que han tenido un enfrentamiento con la comunidad.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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