{"id":3547,"date":"2012-06-10T12:13:00","date_gmt":"2012-06-10T11:13:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3547"},"modified":"2020-06-09T12:14:31","modified_gmt":"2020-06-09T11:14:31","slug":"aplicacion-de-la-limitacion-del-articulo-51-del-trlau-64-a-la-adquisicion-por-tanteo-o-retracto-de-local-de-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/aplicacion-de-la-limitacion-del-articulo-51-del-trlau-64-a-la-adquisicion-por-tanteo-o-retracto-de-local-de-negocio\/","title":{"rendered":"Aplicaci\u00f3n de la limitaci\u00f3n del art\u00edculo 51 del TRLAU 64 a la adquisici\u00f3n por tanteo o retracto de local de negocio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El art\u00edculo 51 del Texto refundido de la LAU de 1964 establece que el retrayen\u00acte o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo, as\u00ed como su heredero o lega\u00actario, no podr\u00e1 transmitir por actos inter vivos el piso adquirido hasta que trans\u00accurran dos a\u00f1os desde la adquisici\u00f3n, salvo si hubiere venido a peor fortuna.<\/p>\n\n\n\n

El incumplimiento de esta prohibici\u00f3n producir\u00e1 la resoluci\u00f3n del contrato ori\u00adginario y la del de la segunda transmi\u00adsi\u00f3n, a instancia de parte perjudicada.<\/p>\n\n\n\n

El empleo por este art\u00edculo del t\u00e9rmino \u201cpiso\u201d resulta poco claro y puede dar lu\u00adgar a dudas sobre si se refiere tanto a viviendas como a locales, o bien si se refiere solo a supuestos de adquisici\u00f3n de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

No se aprecia ning\u00fan motivo que permi\u00adta justificar el tratamiento diferenciado entre supuestos de adquisici\u00f3n preferen\u00adte de viviendas o locales de negocio. No obstante, el t\u00e9rmino empleado por el referido art\u00edculo (\u201cpiso\u201d) ha dado lugar a interpretaciones, por parte de la doctrina y algunas resoluciones judiciales, en el sentido de que la limitaci\u00f3n temporal del art\u00edculo 51 del TR de la LAU de 1964 solo ser\u00eda aplicable a los supuestos de adquisici\u00f3n por tanteo o retracto de vi\u00adviendas. Dejando a la libre disponibilidad del adquirente la posibilidad de transmi\u00adtir la finca adquirida por tanteo o retrac\u00adto arrendaticio, sin limitaci\u00f3n temporal cuando esta sea un local de negocio.<\/p>\n\n\n\n

Esta posici\u00f3n se fundamenta en diversos motivos, entre los que cabe destacar:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Que la Ley prefiere que, en igualdad de condiciones, la finca se transmita al arrendatario y que el inter\u00e9s del arren\u00addador\/vendedor no se ve perjudicado por la posterior transmisi\u00f3n, habida cuenta de que el tanteo o el retracto mantiene inalteradas las condiciones de la venta.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Toda limitaci\u00f3n a la libre contrataci\u00f3n y transmisibilidad de los bienes ha de interpretarse en sentido restrictivo.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 El propio sentido del t\u00e9rmino \u201cpiso\u201d, que para los defensores de esta postura hace referencia a vivienda y no a local de negocio.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Que la propia Ley hace distinci\u00f3n entre ambos tipos de contratos de arrenda\u00admiento (de local y de vivienda) y no les atribuye necesariamente los mismos derechos en relaci\u00f3n con el tanteo y retracto.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, frente a estos razonamien\u00adtos cabe decir lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Respecto al primero de ellos, cierta\u00admente la Ley otorga preferencia al arrendatario en igualdad de condicio\u00adnes, pero la finalidad de la ley no es el enriquecimiento del mismo, sino \u00fanica\u00admente facilitar el acceso a la propiedad de quien ostenta la posesi\u00f3n por otro t\u00edtulo (arrendamiento). Por tanto, esta preferencia desaparece cuando el be\u00adneficiado transmite el inmueble antes de transcurrido el plazo de dos a\u00f1os. Pues con ello se demuestra que no era merecedor de la protecci\u00f3n que se le otorgaba en cuanto poseedor.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, el referido razonamiento tam\u00adpoco justificar\u00eda un trato desigual entre arrendatarios de local y de vivienda. Es la propia Ley la que estima que esta si\u00adtuaci\u00f3n causa un perjuicio a los intervi\u00adnientes en el contrato que se ha visto afectado por el tanteo o el retracto, ya que el art\u00edculo que nos ocupa, en su apartado 2, establece la facultad de ins\u00adtar a la resoluci\u00f3n del contrato originario y la segunda transmisi\u00f3n, a instancia de la parte perjudicada. Luego, considera que esta situaci\u00f3n caus\u00f3 un perjuicio a los actores de la transmisi\u00f3n que se vio frustrada al ejercitar el arrendatario su derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n\n\n\n

A lo que hay que a\u00f1adir que el perjudica\u00addo por el retracto y posterior enajenaci\u00f3n extempor\u00e1neo no es solo el arrendador\/ vendedor, sino tambi\u00e9n el adquirente, quien, al ejercitarse el tanteo o el retracto, vio frustrada su adquisici\u00f3n y las leg\u00edtimas expectativas derivadas de la misma. En este sentido, el Tribunal Supremo ha de\u00adclarado recientemente que aquel que vio frustrada su adquisici\u00f3n por el tanteo o el retracto est\u00e1 legitimado activamente para el ejercicio de la acci\u00f3n que otorga el ar\u00adt\u00edculo 51.2 (Sentencia de 11 de enero de 2012, Recurso 1939\/2008).<\/p>\n\n\n\n

\u2022 En cuanto al segundo de los razona\u00admientos, hay que decir que no parece razonable invocar el derecho a la libre contrataci\u00f3n y transmisibilidad cuando la propia adquisici\u00f3n del retrayente de\u00adriva de una limitaci\u00f3n legal de dicha facultad al arrendador, a quien se im\u00adpone un adquirente (el arrendatario).<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Por lo que se refiere al sentido grama\u00adtical del t\u00e9rmino \u201cpiso\u201d, lo cierto es que el mismo parece obedecer m\u00e1s a una imprecisi\u00f3n de legislador que a una in\u00adtenci\u00f3n en su empleo.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, en algunos preceptos se emplea de forma general para referirse a la totali\u00addad de departamentos: \u201cEn los casos de ventas por pisos [\u2026]\u201d (arts. 47.1 y 54); \u201cEl adquirente por actos inter vivos de una finca urbana compuesta por pisos o departamentos [\u2026]\u201d (art. 52). Y solo en una ocasi\u00f3n distingue entre pisos y loca\u00adles (art. 47.1 in<\/em> fine<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, no parece que el uso del t\u00e9r\u00admino \u201cpiso\u201d tenga la intenci\u00f3n de limitar lo establecido por el art\u00edculo 51 \u00fanica\u00admente a los supuestos de tanteo o re\u00adtracto de viviendas.<\/p>\n\n\n\n

\u2022 En cuanto a las distinciones que en oca\u00adsiones hace la Ley de arrendamientos urbanos entre el r\u00e9gimen de viviendas y locales, precisamente cuando hace ta\u00adles distinciones emplea claramente los t\u00e9rminos \u201cvivienda\u201d y \u201clocal\u201d o \u201cinquilino\u201d y \u201carrendatario\u201d. Cosa que no hace el art\u00edculo 51, en el que se habla de \u201cel re\u00adtrayente o el que hubiera adquirido por derecho de tanteo\u201d. Sin hacer distinci\u00f3n entre uno u otro tipo de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Lo que hace que nos inclinemos por la aplicaci\u00f3n del referido art\u00edculo 51 a to\u00addos los supuestos de adquisici\u00f3n prefe\u00adrente de fincas urbanas arrendadas, sean viviendas o locales de negocio.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 2 de diciembre de 2009 (Recurso 1819\/2005), hab\u00eda apreciado la aplicaci\u00f3n del citado precepto a un supuesto de transmisi\u00f3n simulada de un local adquirido en virtud de retracto. No obstante, hay que decir que en aquel su\u00adpuesto no se hab\u00eda planteado esta cues\u00adti\u00f3n de forma expresa pues el debate hab\u00eda girado en torno a la simulaci\u00f3n o no del contrato que daba lugar a la ena\u00adjenaci\u00f3n por el adquirente en retracto. Por lo que no exist\u00eda un pronunciamiento expreso sobre este particular.<\/p>\n\n\n\n

Ha sido m\u00e1s recientemente que el mis\u00admo Tribunal Supremo, en su Sentencia de 26 de septiembre de 2011 (Recurso 473\/2005), se ha pronunciado de forma expresa a este respecto declarando la efectividad de la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n ejercitada al amparo del art\u00edculo 51.2 del Texto refundido de la LAU de 1964 tam\u00adbi\u00e9n cuando el inmueble adquirido es un local de negocio.<\/p>\n\n\n\n

Razonando lo siguiente:<\/h4>\n\n\n\n

A) Los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario del local de negocio, en la terminolog\u00eda de la LAU 1964, se regulan en su Cap\u00edtulo VI. Se trata de uno de los beneficios que la ley otorga a los arrendatarios, tanto de local de negocio como de vivienda, que tal y como ha se\u00f1alado esta Sala, tienen como finalidad facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad del inmueble que tienen arrendado, con preferencia o en sustituci\u00f3n de un tercer adquirente. En el marco de este fin pretendido con la regulaci\u00f3n de estos derechos, debe ser entendido el art\u00edculo 51 LAU 1964, que impone una prohibici\u00f3n de disponer durante un periodo de tiempo, y una grave sanci\u00f3n para el supuesto de in\u00adcumplimiento. No persiguen los dere\u00adchos de tanteo o retracto favorecer sin motivo al arrendatario, sino poner a su alcance la posibilidad de adquirir el in\u00admueble, no a fin de que se obtenga un beneficio econ\u00f3mico, sino facilitando, simplemente, el acceso a la propiedad de un inmueble que ya posee.\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u201cB) El criterio sostenido por la Audiencia Provincial, referente a que la limita\u00adci\u00f3n temporal del art\u00edculo 51 LAU, y su correspondiente sanci\u00f3n, no son de aplicaci\u00f3n a los inmuebles arren\u00addados que sean locales de negocio, no se comparte, pues el fundamento del ejercicio del tanteo y retracto es \u00fanico, facilitar el acceso a la propie\u00addad, tanto para viviendas como para locales de negocio. El hecho de que el precepto utilice el t\u00e9rmino piso no es relevante, en tanto el legislador de 1964 no usa ese t\u00e9rmino como sin\u00f3\u00adnimo de vivienda en la totalidad de su articulado. En el mismo Cap\u00edtulo VI LAU 1964, dedicado al tanteo y re\u00adtracto, el art\u00edculo 55 , regulador de los documentos necesarios para la ins\u00adcripci\u00f3n en el Registro de la propie\u00addad, usa el t\u00e9rmino fincas urbanas, en el primer apartado y el de pisos en el segundo; en el art\u00edculo 54.1 LAU 1964 el legislador habla de pisos y en el art\u00edculo 54.2 LAU 1964 de vivien\u00addas; el art\u00edculo 52 LAU 1964 distin\u00adgue entre pisos y departamentos. No obstante, cuando quiere establecer una distinci\u00f3n clara entre vivienda o local de negocio, as\u00ed se recoge de modo expreso <\/em>(art\u00edculo 47.2 o art\u00edcu\u00adlo 50 LAU 1964). Se debe a\u00f1adir que esta Sala ya ha mantenido la validez de la acci\u00f3n de resoluci\u00f3n de la com\u00adpraventa prevista en el art\u00edculo 51.2 LAU 1964, cuando el inmueble arren\u00addado era un local de negocio.\u201d<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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