{"id":3581,"date":"2012-06-10T12:40:00","date_gmt":"2012-06-10T11:40:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3581"},"modified":"2020-06-09T12:41:02","modified_gmt":"2020-06-09T11:41:02","slug":"la-necesaria-ampliacion-de-la-afeccion-real-en-el-regimen-de-propiedad-horizontal-y-preferencia-en-la-ley-concursal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-necesaria-ampliacion-de-la-afeccion-real-en-el-regimen-de-propiedad-horizontal-y-preferencia-en-la-ley-concursal\/","title":{"rendered":"La necesaria ampliaci\u00f3n de la afecci\u00f3n real en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal y preferencia en la Ley concursal"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Se habla en numerosas ocasiones de la necesidad de reformar el R\u00e9gimen de propiedad horizontal actual, y, si bien es cierto que en determinados aspectos, podr\u00eda mejorarse previo estudio de las ventajas e inconvenientes (por ejemplo, respecto a la posibilidad de que las comunidades tengan personalidad jur\u00eddica para entrar en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, comprar y vender, etc.), hay una cuesti\u00f3n en la que me parece absolutamente necesaria esta reforma y, adem\u00e1s, con toda urgen\u00accia. Me refiero a la afecci\u00f3n real<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

La situaci\u00f3n actual en muchas comuni\u00addades es absolutamente precaria; me refiero a un tema tan esencial para los servicios comunes como es la econom\u00eda, es decir, contar con los medios oportu\u00adnos para hacer frente a los gastos de la finca. Y eso pasa porque los copropieta\u00adrios paguen la cuota asignada en los plazos fijados en la junta, pues de otra manera el colapso se produce, y de he\u00adcho muchos proveedores se encuentran en la disyuntiva de dejar de prestar ser\u00advicios o conceder una mora en el cobro de sus facturas.<\/p>\n\n\n\n

Naturalmente, el problema surge a con\u00adsecuencia \u2014salvo malas previsiones pre\u00adsupuestarias\u2014 de la alta morosidad. Pero no solo que uno o dos vecinos no pagan en tiempo y forma por disconformidad con el resto de los propietarios (hecho que siempre ha sido casi normal y que de una manera u otra se ha encontrado soluci\u00f3n sin mayores problemas, bien por el fondo de reserva o por un ligero retraso en los pagos), sino tambi\u00e9n que la mora la ge\u00adnera el mismo promotor, que se ha que\u00addado con varios pisos y no los vende \u2014es\u00adpecialmente en estos tiempos de crisis\u2014 o, en otros muchos casos, debido a que el deudor lo es en general y est\u00e1 pendien\u00adte de la ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Para estas situaciones, en muchas oca\u00adsiones dram\u00e1ticas, se buscan soluciones. De hecho, son muchas las consultas que recibimos de profesionales \u2014especial\u00admente administradores de fincas, que son los que sufren la situaci\u00f3n de pre\u00adsi\u00f3n\u2014 en busca de alguna soluci\u00f3n legal. Y, desgraciadamente, no les damos sali\u00adda, simplemente porque no existe, por lo menos en el \u00e1mbito total de la deuda, y tampoco cuando el deudor es una em\u00adpresa (generalmente la promotora) que ha tenido que presentar concurso de acreedores. Vamos a analizar todas las situaciones.<\/p>\n\n\n\n

DEUDOR NORMAL Y DE ESCASA DEUDA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

El art\u00edculo 21 de la Ley de propiedad ho\u00adrizontal, establecido por la Ley de enjui\u00adciamiento civil (y de ah\u00ed su aplicaci\u00f3n tambi\u00e9n en Catalu\u00f1a, por su ra\u00edz proce\u00adsal), ha sido de gran ayuda para las co\u00admunidades de propietarios, a trav\u00e9s del correspondiente juicio monitorio, aunque, a decir verdad, la lentitud de la actuaci\u00f3n de la mayor\u00eda de los juzgados hace que lo que deb\u00eda ser un tr\u00e1mite f\u00e1cil y senci\u00adllo, se convierta en un complicado y tar\u00add\u00edo resultado, lo que provoca que en al\u00adgunas comunidades se acuda ya direc\u00adtamente al juicio verbal u ordinario, de\u00adpendiendo de la cantidad reclamada. Tambi\u00e9n hay que considerar que en muchos casos los jueces se niegan a decretar el embargo registral del piso o local por considerar que la peque\u00f1a deu\u00adda no merece tal concesi\u00f3n y que se deben buscar otros bienes del moroso. Esto es un grave error jur\u00eddico, que solo tendr\u00eda soluci\u00f3n, sin seguridad de ganar, si se recurre la resoluci\u00f3n judicial en la correspondiente audiencia, pero enton\u00adces lo que era un tr\u00e1mite sencillo y r\u00e1pi\u00addo se convierte ya en lento y costoso.<\/p>\n\n\n\n

En todo caso, creo que en general sigue siendo un medio id\u00f3neo el citado juicio monitorio, con posibilidad de costas por la intervenci\u00f3n de abogado y procurador, y adem\u00e1s, el cobro de gastos de reque\u00adrimiento, que no debe confundirse con la posible minuta del profesional que re\u00addacte el mismo.<\/p>\n\n\n\n

Lo que s\u00ed resulta aconsejable a las co\u00admunidades es que cada a\u00f1o, cuando menos, aprovechando la junta general se aprueben las deudas y se acuda con ra\u00adpidez al oportuno procedimiento judicial, evitando as\u00ed alargar en el tiempo e incre\u00admentar la cantidad adeudada, evitando en lo posible unas situaciones similares a las que a continuaci\u00f3n se exponen.<\/p>\n\n\n\n

RESPONSABILIDAD DEL NUEVO PROPIE\u00adTARIO<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Cada d\u00eda tiene lugar con m\u00e1s frecuencia el cambio de titular del piso o local, sobre todo por la adjudicaci\u00f3n judicial conse\u00adcuencia de ejecuci\u00f3n hipotecaria, toda vez que los deudores recalcitrantes son, en realidad, morosos ante todos sus compro\u00admisos. Es habitual que una persona que no paga la hipoteca tampoco se preocupe de abonar los gastos de comunidad: en el fondo sabe que su situaci\u00f3n le llevar\u00e1, tar\u00adde o temprano, a la p\u00e9rdida de su propie\u00addad, a pesar de las buenas intenciones del Real decreto 6\/2012 (BOE del 10-3-2012) para la supuesta \u201cdaci\u00f3n de pago\u201d y medidas complementarias, aunque para casos muy especiales.<\/p>\n\n\n\n

Y aqu\u00ed es donde entra ya la necesidad de reformar el actual art\u00edculo 9.1.e de la Ley de propiedad horizontal (y el art. 553.5 del CCCat.), en el que se fija la \u201cafecci\u00f3n real\u201d en el a\u00f1o actual y el anterior, acla\u00adrando de entrada que la fecha a tener en cuenta es la de la propia escritura de compraventa y, en casos de ejecuci\u00f3n judicial, seg\u00fan un\u00e1nime jurisprudencia, la del auto de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, se haga cargo un tercero o la propia entidad bancaria, lo normal es que haya deudas de comunidad anteriores al periodo antes mencionado, las cuales solo se pueden reclamar al primitivo pro\u00adpietario deudor, de quien casi siempre se desconoce el paradero y, sobre todo, se conoce una situaci\u00f3n de insolvencia. Lo triste es que la situaci\u00f3n no suele tener soluci\u00f3n jur\u00eddica ni material; quiz\u00e1s ca\u00adbr\u00eda una tercer\u00eda, pero esta es complica\u00adda y muy costosa. Tampoco ha resultado la obligaci\u00f3n de presentar certificado de deudas en la compraventa notarial (en eljJuzgado ni siquiera se pide por nadie), pues, aparte de que en la mayor parte de los casos uno y otro renuncian a dicha certificaci\u00f3n, aunque en ese documento figuraran unas deudas superiores al a\u00f1o actual y anterior, solo la aceptaci\u00f3n ex\u00adpresa del comprador ser\u00eda una obligaci\u00f3n para este; es decir, no es suficiente el mero conocimiento.<\/p>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n conlleva que la comunidad pierda dinero, esto es, deje de cobrar cuotas que el anterior propietario deb\u00eda, algo que se produce con frecuencia ante la impotencia de los dem\u00e1s vecinos, que tendr\u00e1n que subsanar estas p\u00e9rdidas, toda vez que el nuevo titular del piso o local, por compra o adjudicaci\u00f3n (y mu\u00adcho m\u00e1s si son entidades financieras) solo est\u00e1 dispuesto a pagar, sin prisas, el a\u00f1o actual y el anterior, conforme la afecci\u00f3n real antes mencionada.<\/p>\n\n\n\n

El Gobierno, como antes se ha indicado, acaba de publicar ciertas medidas a fa\u00advor de determinados grupos sociales que no puedan pagar la hipoteca, cosa que puede ser buena, pero por la misma ra\u00adz\u00f3n debe tener en cuenta la situaci\u00f3n que, sobre todo en estos tiempos de cri\u00adsis, est\u00e1 llevando a muchas comunidades a una situaci\u00f3n dram\u00e1tica. La soluci\u00f3n es f\u00e1cil: simplemente ampliar la repetida afecci\u00f3n real a, cuando menos, tres a\u00f1os, o incluso cuatro, porque ser\u00eda el mismo plazo que tiene la deuda fiscal; y, adem\u00e1s, el nuevo propietario ser\u00eda muy consciente de esta obligaci\u00f3n a la hora de comprar o adjudicarse un bien, lo que, por otra parte, har\u00eda coincidir las normas actuales de \u201cafecci\u00f3n real\u201d con lo que dispone el art\u00edculo 670.5 de la Ley de enjuiciamiento civil, por lo menos cuando se trata de adjudicaci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

DEUDOR EN CONCURSO DE ACREE\u00adDORES. Para colmo, la famosa \u201cafecci\u00f3n real\u201d no funciona cuando se produce un concurso de acreedores, por lo menos as\u00ed lo entiende pr\u00e1cticamente toda la doctrina (v\u00e9ase \u201cEncuesta SEPIN\u201d, Cuaderno de PH n.\u00ba 300, SP\/DOC 4089), toda vez que la Ley concursal 22\/2003, reformada por la Ley 38\/2011, se basa en la disposici\u00f3n final primera, reformando el art\u00edculo 1921 del C\u00f3digo civil, dando preferencia siem\u00adpre a los cr\u00e9ditos consecuencia de la pro\u00adpia Ley concursal, con lo cual la remisi\u00f3n que hace el art\u00edculo 9.1.e de la LPH al art\u00edculo 1923 del citado CC deja de tener eficacia, aunque en realidad en la pr\u00e1ctica era de poca utilidad.<\/p>\n\n\n\n

Los art\u00edculos 89, 90 y 91 de la Ley concur\u00adsal reiteran la preferencia de esta norma jur\u00eddica, de tal manera que el art\u00edculo 89.2 establece de forma clara que \u201cno se admi\u00adtir\u00e1 en el concurso ning\u00fan privilegio o pre\u00adferencia que no est\u00e9 reconocido en esta Ley\u201d. Por lo tanto, al no figurar en estos preceptos para nada la \u201cafecci\u00f3n real\u201d, es evidente que no puede aplicarse cuando se produce el concurso de acreedores.<\/p>\n\n\n\n

Necesitamos, por lo tanto, que no solo se ampl\u00ede el plazo de garant\u00eda real, sino que se aplique a todos los supuestos, incluido el concurso de acreedores, que si antes era solo para situaciones excep\u00adcionales de las empresas, desgraciada\u00admente ahora es bastante normal que tengan que acudir a \u00e9l muchas socieda\u00addes y personas, entre ellas las que tienen uno o varios pisos o locales o garajes en una comunidad de propietarios. Lo cier\u00adto es que cada d\u00eda m\u00e1s hay promotoras en concurso de acreedores, que son en\u00adtidades que han ca\u00eddo en esa situaci\u00f3n precisamente por falta de venta de pro\u00admociones inmobiliarias, lo que lleva con\u00adsigo una deuda considerable con la co\u00adrrespondiente urbanizaci\u00f3n o finca, en muchos casos realmente insostenible. Esto sit\u00faa a dichas comunidades ante situaciones excepcionales y cargas real\u00admente inasumibles, sobre todo porque la soluci\u00f3n no se presenta a corto plazo. Y, para colmo, si al final del concurso (pa\u00adsados algunos a\u00f1os) el piso, local, gara\u00adje, etc. se lo queda un tercero, solo pa\u00adgar\u00e1 la afecci\u00f3n real del a\u00f1o actual y la del anterior. Todo lo precedente es p\u00e9r\u00addida para la comunidad, lo que es lo mis\u00admo tener que pagar el resto de propieta\u00adrios por una situaci\u00f3n que no han propi\u00adciado, a la que son ajenos, pero que desgraciadamente deben afrontar eco\u00adn\u00f3micamente.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, la otra reforma a estos efectos necesaria, consiste en que en la normativa de la Ley concursal se haga constar que la \u201cafecci\u00f3n real\u201d de la pro\u00adpiedad horizontal es cr\u00e9dito preferente, naturalmente en los nuevos plazos que antes se han citado.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, no podemos aportar ahora soluciones a este grave problema, solo pedir las reformas legales antes expues\u00adtas, animando a todos (incluidos colegios y corporaciones) a que hagan lo mismo, a fin de evitar las situaciones dram\u00e1ticas que actualmente se producen en mu\u00adchas comunidades de propietarios, que suponen que terceros tengan que hacer frente a deudas de otros, en las que no han tenido arte ni parte.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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