{"id":3583,"date":"2012-06-10T12:41:00","date_gmt":"2012-06-10T11:41:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3583"},"modified":"2020-06-09T12:43:41","modified_gmt":"2020-06-09T11:43:41","slug":"comentarios-a-la-ley-5-2006-libro-v-del-codigo-civil-de-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/comentarios-a-la-ley-5-2006-libro-v-del-codigo-civil-de-cataluna\/","title":{"rendered":"Comentarios a la Ley 5\/2006. Libro V del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Pretendemos con este art\u00edculo enunciar problemas que no se valoran inicialmente por el comprador, como por ejemplo la participaci\u00f3n en los gastos del inmueble donde se ubica el piso privativo, las situaciones de morosidad y aun otras vinculadas al d\u00eda a d\u00eda, que, si bien pasan desapercibidas en el acto de la compraventa, generan m\u00faltiples dificultades en el contexto de crisis econ\u00f3mica que vivimos. La falta de recursos se traduce en una elevada morosidad respecto a las obligaciones de mantenimiento del inmueble y en una constatable disminuci\u00f3n de las dotaciones presupuestarias para obras urgentes de conservaci\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n, lo que choca frontalmente con las exigencias de entretenimiento de la finca que impone la legislaci\u00f3n administrativa inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n

Hay que a\u00f1adir a este respecto que el mantenimiento preventivo y corrector del patrimonio inmobiliario, como obligaci\u00f3n en el \u00e1mbito privado, tan solo cuenta con un precepto claro en ese sentido dentro del Libro V del C\u00f3digo civil catal\u00e1n, que es el texto que regula la propiedad hori\u00adzontal en Catalu\u00f1a en detrimento de la Ley estatal, que ya no es aplicable en este \u00e1mbito territorial. El art\u00edculo 553.6 de la referida norma sustantiva contem\u00adpla el llamado \u201cfondo de reserva\u201d que destina una cantidad no inferior al 5% del presupuesto ordinario anual para eventuales obras urgentes, con la parti\u00adcularidad de que no se trata de un impor\u00adte acumulable a\u00f1o a a\u00f1o, sino que su desembolso tiene car\u00e1cter final. En la pr\u00e1ctica, la mayor\u00eda de comunidades re\u00adcaudan ese m\u00ednimo legal, cuando lo co\u00adrrecto ser\u00eda dotarlo peri\u00f3dicamente en cada anualidad no solo para afrontar el deterioro normal del inmueble y atender a las reformas que se vayan produciendo al margen del gasto ordinario, sino tam\u00adbi\u00e9n para asegurar las tareas de mante\u00adnimiento que se recogen en el llamado libro del edificio. Desde este colectivo se ha solicitado en innumerables ocasiones que se modifique este art\u00edculo exigiendo cuando menos el 10% del presupuesto ordinario, si bien lo deseable ser\u00edan do\u00adtaciones anuales acumulables para ges\u00adtar un verdadero fondo de reserva para imprevistos, que es en realidad la finali\u00addad teleol\u00f3gica de la norma.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 137 del Estatut d\u2019autonomia establece la competencia exclusiva de la Generalitat en materia de vivienda, que entre otras cuestiones incluye espec\u00edfi\u00adcamente la inspecci\u00f3n y el control de la vivienda de acuerdo con las necesidades sociales y el equilibrio territorial. Para conseguirlo, propone, entre otros, el es\u00adtablecimiento de un sistema de inspec\u00adci\u00f3n t\u00e9cnica de los edificios, que se con\u00adcreta con la aprobaci\u00f3n del Decret 187\/2010, de 23 de noviembre, sobre la inspecci\u00f3n t\u00e9cnica de los edificios de viviendas (ITE). A la pregunta de cu\u00e1l es la finalidad de la ITE, debemos responder que pretende instituir un sistema de con\u00adtrol peri\u00f3dico del estado de los edificios de viviendas, llevando a la pr\u00e1ctica un procedimiento para verificar el deber ge\u00adn\u00e9rico que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.<\/p>\n\n\n\n

Esta falta de previsi\u00f3n dotacional a la que alud\u00edamos al inicio impone que ante cualquier obra urgente o extraordinaria deba girarse una derrama, en ocasiones de cuant\u00eda importante, con la que hacer frente al gasto inesperado, que en m\u00fal\u00adtiples ocasiones genera una elevada morosidad, que habitualmente impide afrontar la reparaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, a partir de la entrada en vigor del Decreto, cobra una especial importan\u00adcia este tema, puesto que ahora existe una exigencia legal ineludible de asumir al menos un coste inicial para realizar la inspecci\u00f3n y un coste posterior previsible para reparar las posibles deficiencias que se observen y que deber\u00e1n ejecutarse en el plazo que determine el informe.<\/p>\n\n\n\n

En ese sentido, el propietario se olvida frecuentemente de que su vivienda se integra en un inmueble que precisa un cuidado permanente que solo se obtiene afrontando gastos de mantenimiento no evitables. El ciudadano deber\u00eda estar in\u00adformado de que la Ley 18\/2007, de la vivienda, de Catalu\u00f1a, de 28 de diciem\u00adbre, determina la obligaci\u00f3n de mantener los elementos comunes y de corregir las deficiencias existentes, con aplicaci\u00f3n de las medidas coercitivas y de ejecu\u00adci\u00f3n subsidiarias en otro caso. En ello abundan los art\u00edculos 553.38 y 44 de la Ley 5\/2006, de 10 mayo, del Libro qV del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, imponiendo que la comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservaci\u00f3n integral de la finca de modo que cumpla las condiciones estructurales y de segu\u00adridad exigibles.<\/p>\n\n\n\n

Esto supone que las comunidades de propietarios, y a trav\u00e9s de ellas sus inte\u00adgrantes a modo individual, responden de los da\u00f1os que se causen a terceros \u2014o a copropietarios del inmueble\u2014 por ac\u00adciones y omisiones en las que intervenga culpa o negligencia en los t\u00e9rminos pre\u00advistos en el art\u00edculo1902 del C\u00f3digo civil, siendo uno de estos supuestos el omitir las obras de mantenimiento que precise el edificio, lo que adem\u00e1s puede suponer, ante un siniestro, como por ejemplo la ca\u00edda de un voladizo a la calle con da\u00f1os a terceros, que la compa\u00f1\u00eda de seguros estime que no tiene obligaci\u00f3n resarci\u00adtoria por cuanto el da\u00f1o no se habr\u00eda generado por una eventualidad o hecho imprevisible, sino por falta del manteni\u00admiento adecuado imputable a la comuni\u00addad, lo que se calificar\u00eda entonces como negligencia en orden al cumplimiento de la Ley que impone estas obras. Situaci\u00f3n que, incluso, podr\u00eda derivar en responsa\u00adbilidades m\u00e1s graves de orden penal, si se acreditase la falta de diligencia y abandono del deber objetivamente legal de reparar un elemento com\u00fan que ame\u00adnaza con caer a la calle.<\/p>\n\n\n\n

Es tambi\u00e9n habitual que la compra del piso tenga ese componente de \u201cilusi\u00f3n\u201d que hace buscar al adquirente una exce\u00adsiva financiaci\u00f3n y endeudamiento en relaci\u00f3n a su poder adquisitivo para lo\u00adgrar as\u00ed una mejor vivienda. Se olvida en estos casos que el edificio donde se ubica la entidad privativa genera a su vez costes de mantenimiento que son m\u00e1s elevados cuanto mayor rango tiene el inmueble, lo que trae como consecuen\u00adcia que, no habi\u00e9ndose previsto inicial\u00admente esos gastos, se busque afanosa\u00admente la rebaja m\u00e1s paladina de los presupuestos ordinarios para dejarlos bajo m\u00ednimos, en aut\u00e9ntica hibernaci\u00f3n a\u00f1o tras a\u00f1o. Es f\u00e1cilmente comprensible que esta situaci\u00f3n imposibilita el mante\u00adnimiento adecuado de la finca, lo que genera un prematuro envejecimiento de los elementos comunes, con el agravan\u00adte de que es muy dif\u00edcil concienciar al propietario de que siempre es m\u00e1s caro reparar que mantener.<\/p>\n\n\n\n

Hay que exponer, por tanto, una reflexi\u00f3n muy clara: quien compra una vivienda y hace un esfuerzo econ\u00f3mico muy nota\u00adble para ello, con un elevado endeuda\u00admiento hipotecario, ha de prever que adquiere tambi\u00e9n una cuota centesimal del inmueble, que le va a generar no po\u00adcos gastos y, con ellos, eventuales situa\u00adciones de morosidad que pueden derivar en el embargo de su piso e incluso llegar a la posterior subasta. Situaciones cada vez m\u00e1s habituales.<\/p>\n\n\n\n

En este punto, el problema de la morosi\u00addad individual se traslada a la junta de propietarios, que act\u00faa como ente colec\u00adtivo, pretendiendo que el moroso pague r\u00e1pidamente a trav\u00e9s del cauce judicial porque de otro modo no se puede afron\u00adtar el gasto ordinario y mucho menos el extraordinario, con lo cual el problema de \u00edndole privado se transmuta en colectivo. En ese iter criminis, el administrador debe requerir al deudor que pague de forma voluntaria los recibos derivados de los acuerdos v\u00e1lidamente adoptados en la asamblea, como paso previo al proce\u00adso judicial, explic\u00e1ndole que, conforme al art\u00edculo 533.29 de la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, los acuerdos son ejecutivos inmediatamente despu\u00e9s de que el acta se notifique a los propietarios, y, tambi\u00e9n, que obligan y vinculan a todos, incluso a los disidentes, seg\u00fan el art\u00edculo 30. Aho\u00adra bien, para determinar la validez de un acuerdo adoptado en junta y evitar esca\u00adpes formalistas a los deudores, debe tenerse una doble certeza: que la asam\u00adblea est\u00e9 bien constituida y que los pre\u00adsentes est\u00e9n legitimados para ejercitar su derecho de voto.<\/p>\n\n\n\n

Respecto a este \u00faltimo requisito, una vez constituida la junta, deberemos determi\u00adnar qu\u00e9 propietarios tienen derecho de voto, acudiendo al apartado 24 del art\u00ed\u00adculo 553, que establece:<\/p>\n\n\n\n

Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pen\u00addientes con la comunidad. Si bien \u00e9stos tendr\u00e1n derecho de voto si acreditan que han impugnado judicialmente las cuen\u00adtas y que han consignado el importe ju\u00addicial o notarialmente.<\/p>\n\n\n\n

Como vemos, cuando el moroso ha im\u00adpugnado judicialmente las cuentas, no solo debe acreditar esta impugnaci\u00f3n, sino, adem\u00e1s, demostrar que ha consigna\u00addo el importe de su deuda, pues una situa\u00adci\u00f3n sin la otra no le da derecho a votar.<\/p>\n\n\n\n

Si al final el copropietario no cumple con sus obligaciones contributivas, se inicia el proceso judicial, con todos los incon\u00advenientes que conlleva y con la picaresca de la oposici\u00f3n al proceso monitorio por parte del moroso como medida dilatoria al pago.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas y a pesar de haber iniciado la reclamaci\u00f3n, es demasiado habitual que la comunidad contin\u00fae sin ingresar las cuotas pendientes, por lo que tam\u00adbi\u00e9n lo es que el administrador deba co\u00admunicar al presidente que no hay dinero para pagar el pr\u00f3ximo recibo de luz, de agua o de mantenimiento de ascensor, lo cual, adem\u00e1s de provocar una crisis vecinal que afecta a la normal conviven\u00adcia entre copropietarios, supone generar urgentes derramas, porque otros no han cumplido con sus obligaciones participa\u00adtivas. Surge as\u00ed de forma generalizada entre los que cumplen con sus pagos la siguiente pregunta: por qu\u00e9 no se ha co\u00adbrado todav\u00eda al moroso en el procedi\u00admiento judicial que se inici\u00f3 hace tiempo.<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto es que esta pregunta tiene mu\u00adchas respuestas y que ninguna suele ser agradable de o\u00edr ni f\u00e1cil de explicar. De\u00adber\u00edamos hablar en este momento a los propietarios de la problem\u00e1tica que ge\u00adneran las notificaciones personales al deudor en los procesos monitorios, los habituales retrasos en la tramitaci\u00f3n ju\u00addicial, las exigencias formales enorme\u00admente tuitivas con los derechos de los demandados, las cuestiones de compe\u00adtencia territorial en segundas residen\u00adcias, etc., que son, en suma, lastres pro\u00adcesales a la hora de llegar a una r\u00e1pida soluci\u00f3n de los asuntos.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior me obliga, no obstante, a mencionar, aunque sea de soslayo, que ante la falta de competencia del legisla\u00addor catal\u00e1n para legislar en materia pro\u00adcesal, nos encontramos inicialmente, al aplicar el Libro V del CCCat., que el r\u00e9gi\u00admen jur\u00eddico de la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a se hab\u00eda quedado sin el juicio especial que establece el art\u00edculo 21 de la Ley de propiedad horizontal (LPH) para situaciones de morosidad. Afortuna\u00addamente esta situaci\u00f3n fue resuelta por la Junta de Magistrados del Orden Civil de la Audiencia Provincial de Tarragona cuando, en fecha 30 de abril de 2009, adopt\u00f3 el acuerdo por unanimidad de considerar aplicable el art\u00edculo 21 de la LPH en Catalu\u00f1a, en especial lo referido al apartado 6.\u00ba, en cuanto a la imputaci\u00f3n de costas en caso de pago o allanamien\u00adto, despejando de forma tan contundente las dudas suscitadas desde el 1 de julio de 2006, fecha de entrada en vigor del Libro V, respecto a esta aplicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Otra cuesti\u00f3n a nuestro juicio muy grave tras la no aplicaci\u00f3n en Catalu\u00f1a de la Ley estatal de propiedad horizontal es que en este \u00e1mbito territorial ha desapa\u00adrecido a priori la consideraci\u00f3n de cr\u00e9di\u00adto preferente a favor de la comunidad de las deudas de los propietarios, al enten\u00adder que el legislador catal\u00e1n no tiene competencia para legislar en materia procesal, lo que supone la eliminaci\u00f3n de un plumazo de esta afecci\u00f3n preferente lograda por los administradores de fincas a trav\u00e9s de la \u00fanica Iniciativa legislativa popular aprobada hasta el momento y que supuso la reforma de la LPH en el a\u00f1o 1999, a trav\u00e9s de la Ley 8\/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49\/1960, de 21 de julio.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, el reformado art\u00edculo 9.1.e de la LPH reflejaba de manera cla\u00adra la preferencia del derecho de cobro de la comunidad a los efectos de prelaci\u00f3n de cr\u00e9ditos del art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo civil, que corresponden a las cuotas im\u00adputables a la parte vencida de la anuali\u00addad en curso y al a\u00f1o natural inmediata\u00admente anterior. Esa redacci\u00f3n llevaba aparejada, de una parte, la modificaci\u00f3n del art\u00edculo 1923 del CC, y de otra, la obligaci\u00f3n de establecer la preferencia de ejecuci\u00f3n y de rango de esos cr\u00e9ditos frente a los pr\u00e9stamos hipotecarios y refraccionarios aunque estuviesen ins\u00adcritos con anterioridad en el Registro de la Propiedad, como tambi\u00e9n ante cual\u00adquier cr\u00e9dito anotado ante data en el Registro en virtud de mandamiento judi\u00adcial. La citada mejora plasmada en la LPH se complement\u00f3 con la exigencia legal (art. 16.2 de esa Ley especial en relaci\u00f3n con el 15.2 del mismo texto le\u00adgal) de reflejar en las convocatorias a juntas la relaci\u00f3n de propietarios moro\u00adsos, con la advertencia expresa de que tendr\u00e1n voz pero no voto. Reforma, en suma, que fue un importante empuj\u00f3n en la lucha contra la morosidad.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto, no obstante, que en Catalu\u00f1a viene regulada parcialmente esta cues\u00adti\u00f3n por el art\u00edculo 553.5.1 CCCat. cuan\u00addo establece que: \u201cLos elementos priva\u00adtivos est\u00e1n afectados con car\u00e1cter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, as\u00ed como los an\u00adteriores titulares, por raz\u00f3n de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios que correspondan a la parte vencida del a\u00f1o en que se transmiten y del a\u00f1o natu\u00adral inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Obs\u00e9rvese, pues, que tanto en la LPH como en el CCCat. se habla de \u201cafecci\u00f3n real\u201d, lo que supone una \u201chipoteca legal t\u00e1cita\u201d en garant\u00eda de obligaciones inhe\u00adrentes al derecho de propiedad. Ahora bien, la diferencia sustancial es que, a pesar de que el CCCat. ha regulado la \u201cafecci\u00f3n legal\u201d en los mismos t\u00e9rminos que la LPH, ha omitido lo m\u00e1s importan\u00adte, que es toda referencia a la preferen\u00adcia de cr\u00e9ditos comunales de la que s\u00ed habla la norma estatal.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior podr\u00eda ser un olvido, volunta\u00adrio o no, del legislador, o bien una omi\u00adsi\u00f3n forzosa sobrevenida por el hecho de que el legislador catal\u00e1n no tiene com\u00adpetencia para dictar leyes en materia procesal con arreglo al art\u00edculo 149 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola.<\/p>\n\n\n\n

Queremos creer que este es el caso si tenemos en cuenta que el art\u00edculo 1923 del CC fue modificado por la Ley 8\/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, en concre\u00adto por el nuevo redactado dado al art\u00edcu\u00adlo 9.1.e, en el que se dice: \u201c[\u2026] tienen la condici\u00f3n de preferentes a efectos del art. 1923 del C\u00f3digo civil y preceden para su satisfacci\u00f3n a los enumerados en los apartados 3.\u00ba, 4.\u00ba y 5.\u00ba de dicho precepto\u201d. En ese iter, el art\u00edculo 9.1 mo\u00addific\u00f3 el art\u00edculo 1923 CC, pero sin hacer referencia a ning\u00fan art\u00edculo de la LPH, solo refiri\u00e9ndose a la preferencia de cr\u00e9\u00additos, por lo que podemos concluir que, siendo la determinaci\u00f3n de la prelaci\u00f3n materia de competencia legislativa esta\u00adtal, ha de utilizarse supletoriamente el C\u00f3digo civil, para lo que nos apoyamos en el art\u00edculo 111.5 CCCat., referido a que el derecho supletorio se debe aplicar solo en los supuestos de lagunas inter\u00adnas, como es el caso.<\/p>\n\n\n\n

Sea como sea y con independencia de que lo anterior se deba a una omisi\u00f3n voluntaria, involuntaria o forzosa, el he\u00adcho cierto es que resulta imprescindible seguir esta teor\u00eda de vigencia de la pre\u00adlaci\u00f3n de cr\u00e9ditos a favor de la comuni\u00addad. Lo contrario supondr\u00eda desvirtuar lo conseguido con la Iniciativa legislati\u00adva popular antes mencionada, provo\u00adcando, y esto es lo m\u00e1s grave, situacio\u00adnes de agravio comparativo entre los propietarios catalanes y los del resto del Estado.<\/p>\n\n\n\n

En suma, la adquisici\u00f3n de una vivienda en r\u00e9gimen de divisi\u00f3n horizontal lleva aparejada una amplia problem\u00e1tica vincu\u00adlada a la copropiedad del inmueble que el adquirente suele olvidar, pero que, sin duda, debe prever antes de concertar ese negocio jur\u00eddico de la compraventa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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