{"id":3626,"date":"2015-03-10T17:15:42","date_gmt":"2015-03-10T16:15:42","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3626"},"modified":"2020-06-09T17:23:19","modified_gmt":"2020-06-09T16:23:19","slug":"sentencia-del-supremo-sobre-la-clausula-rebus-sic-stantibus-en-arrendamientos-un-terremoto-juridico-sentencia-del-tribunal-supremo-591-2014-sala-1a-de-15-octubre-2014","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/sentencia-del-supremo-sobre-la-clausula-rebus-sic-stantibus-en-arrendamientos-un-terremoto-juridico-sentencia-del-tribunal-supremo-591-2014-sala-1a-de-15-octubre-2014\/","title":{"rendered":"Sentencia del Supremo sobre la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d en arrendamientos: un terremoto jur\u00eddico sentencia del Tribunal Supremo, 591\/2014, Sala 1\u00aa, de 15 octubre 2014."},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El autor critica los fundamentos de la sentencia de la Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo 591\/2014, de 15 octubre 2014, porque \u2013justificando la modificaci\u00f3n del contrato por los efectos de la crisis econ\u00f3mica- crea una inseguridad jur\u00eddica en el campo de los arrendamientos, todo lo contrario de lo que se pide a cualquier \u00f3rgano judicial.<\/p>\n\n\n\n

Como premisa indicar que, como siempre, esta opini\u00f3n se fundamenta en el respeto personal y profesional a todos los miembros de la Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo, pero ello no obsta para que haga constar mi total disconformidad con la sentencia 591\/2014, de 15 octubre 2014, pues si no son suficientes los problemas que existen en la actualidad en relaci\u00f3n con los arrendamientos, sobre todo de locales, viene esta sentencia del Supremo a crear otros complementarios, pues realmente, como luego veremos, si los arrendatarios se animan las demandas ser\u00e1n innumerables y realmente complicadas de resolver por los Tribunales inferiores.<\/p>\n\n\n\n

EXPOSICI\u00d3N DE LOS HECHOS<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Los hechos se inician con la demanda de una empresa hotelera a otra empresa, interesando esencialmente la resoluci\u00f3n de dos contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999 m\u00e1s indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, todo ello, por falta de entrega en plazo de la posesi\u00f3n de dos hoteles arrendados por la demandante, con la principal petici\u00f3n subsidiaria de que se declarasen modificados ambos contratos en aras a mantener el equilibrio de las rec\u00edprocas prestaciones, reduci\u00e9ndose la renta vigente seg\u00fan los importes indicados en dictamen pericial (en un 33% y 29%, respectivamente).<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, la empresa demandada reconvino interesando el cumplimiento del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda y estimaron la reconvenci\u00f3n rechazando la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d en atenci\u00f3n a su excepcionalidad y falta de concurrencia de los presupuestos que entend\u00eda deb\u00edan concurrir para su apreciaci\u00f3n por los tribunales.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Formulados sendos recursos de casaci\u00f3n y extraordinario por infracci\u00f3n procesal por la arrendataria demandante, el Supremo ha acordado su parcial estimaci\u00f3n con el resultado de modificar el contrato de arrendamiento del hotel, ahora s\u00ed, sobre la citada cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d \u2013interpretada con arreglo a los modernos criterios jurisprudenciales, seg\u00fan el TS- rebajando la renta anual un 29% respecto de la vigente en el momento de interposici\u00f3n de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

LA SENTENCIA PUEDE SUPONER UN COMPLETO TERREMOTO<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La sentencia no analiza un arrendamiento \u201curbano\u201d, propiamente dicho, aunque al respecto hay divergencia de opiniones, debido a que el objeto es un hotel ya construido, es decir, no sujeto espec\u00edficamente a la LAU 29\/94 (art. 3.2), pero s\u00ed a las normas generales del C\u00f3digo Civil. Y resulta que la doctrina de la sentencia puede ser perfectamente aplicada a los arrendamientos \u201curbanos\u201d, sobre todo de locales de negocio, lo cual supone un completo \u201cterremoto\u201d. Ver Fundamento de Derecho Tercero, punto 8, que es donde se determina la aplicaci\u00f3n de la doctrina \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ya adelanto que estoy en total desacuerdo con lo dicho por el Tribunal Supremo, cosa que \u00faltimamente sucede con m\u00e1s frecuencia de la deseada, pues realmente se producen resoluciones contradictorias en corto espacio de tiempo y es dif\u00edcil en muchos aspectos se\u00f1alar cual es la doctrina de nuestro m\u00e1s Alto Tribunal Civil, afirmaci\u00f3n que no es solo m\u00eda, sino que lo hacen constar los magistrados de muchas Audiencias Provinciales. Por mi parte, comparto esta preocupaci\u00f3n, sobre un campo de derecho que conozco un \u201cpoco\u201d, es decir, Arrendamientos Urbanos. Quiero dejar claro que la libertad de pactos es igual en la LAU actual que en el C\u00f3digo Civil, de ah\u00ed que la doctrina sea aplicable en todos los supuestos.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, como ya he reiterado anteriormente, estoy en contra de la doctrina de la sentencia en cuando a la clausula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d en el campo inmobiliario y muy especial en los arrendamientos, pues se puede crear un aut\u00e9ntico problema social y econ\u00f3mico. Las sentencias que figuran al final de estos comentarios son las que se citan en la resoluci\u00f3n del Supremo, que salvo una sobre un tema del mercado de publicidad, de 30 junio 2014, (no de abril como se indica en el texto), todas son contrarias a aplicar dicha cl\u00e1usula. Por su relaci\u00f3n con el tema inmobiliario, aunque sea de compraventa de viviendas, se\u00f1alo las sentencias que se citan de 17 y 18 enero 2013, indicando la primera que \u201cno es suficiente con la alegaci\u00f3n de la crisis econ\u00f3mica y la dificultad para obtener financiaci\u00f3n por el comprador\u201d a los efectos de aplicar dicha cl\u00e1usula de regularizaci\u00f3n. Afortunadamente se ha rechazado la aplicaci\u00f3n de ese concepto peligroso de \u201cequilibrio, porque son cientos de miles las personas que han comprado una vivienda hace unos pocos a\u00f1os y ahora en el mercado valen mucho menos. \u00bfPiden compensaci\u00f3n o dejar de pagar lo que a\u00fan deben? Naturalmente no, pues por la misma raz\u00f3n tendr\u00edan que abonar una cantidad complementaria cuando el mercado sube, como tambi\u00e9n ha ocurrido en Espa\u00f1a no hace tanto tiempo. Ser\u00eda fant\u00e1stico, pues de esta manera solo se puede ganar, pero nunca perder.<\/p>\n\n\n\n

OBSERVACIONES A LA SENTENCIA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Centrando ya el tema en la sentencia, hago constar las siguientes observaciones:<\/p>\n\n\n\n

Primera<\/strong>. Que nos encontramos (desgraciadamente) con una sentencia del Tribunal Supremo que curiosamente NO es cosa juzgada, ni siquiera entre las mismas partes, algo ins\u00f3lito en la resoluci\u00f3n de un recurso de casaci\u00f3n, pues utilizando los mismos argumentos de los Fundamentos de Derecho, si la crisis econ\u00f3mica se supera, la renta quedar\u00e1 desfasada, esta vez por pagar un importe por debajo del mercado, lo que supondr\u00eda que el mismo arrendador que ahora tiene que rebajar la cuant\u00eda podr\u00eda pedir que se subiera, utilizando los mismos argumentos que el Tribunal. De hecho en la propia sentencia se indica que sus conclusiones solo llegan hasta finales de la temporada del 2015. Es decir, nuevamente a discutir y demostrar razones en otro juicio, como si fuera gratis y sin tasas. Y luego \u00bfcada cu\u00e1nto? Tremenda la inseguridad jur\u00eddica para ambas partes.<\/p>\n\n\n\n

Segunda<\/strong>. Que hay informes periciales sobre el tema de la renta en la zona en la actividad hotelera, pero nunca se podr\u00e1 saber si el arrendatario llevaba bien o mal el negocio, siendo evidente que la sentencia inicial del Juzgado es del a\u00f1o 2011, donde efectivamente hab\u00eda \u201ccrisis\u201d, pero el Supremo dicta la suya a finales del a\u00f1o 2014, sin que sepamos si en estos tres a\u00f1os \u00faltimos la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de la misma actividad ha subido o bajado en el sector hotelero, aunque parece que el turismo ha crecido, pero este estudio actual no es posible que se hubiera aportado por las partes, pues procesalmente no se hubiera admitido otra nueva documentaci\u00f3n en el Tribunal Supremo.<\/p>\n\n\n\n

Tercera<\/strong>. Si esta sentencia se aplica al mercado de alquileres, sobre todo de locales, como ya se ha indicado, se producir\u00eda una inseguridad jur\u00eddica en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, sobre todo de locales de negocio, pues en miles de arrendamientos se pusieron rentas que ahora est\u00e1n por encima de la realidad econ\u00f3mica Y tambi\u00e9n son much\u00edsimos, a pesar de los vencimientos de locales \u2013menos de lo que se piensa- al 31 diciembre 2014, que est\u00e1n pagando unas rentas realmente bajas. La realidad, es que el sentido com\u00fan (como siempre) ha prevalecido y de mutuo acuerdo, sobre todo en locales de negocio, pero tambi\u00e9n en viviendas, han bajado las rentas, pero en muchos casos con car\u00e1cter provisional o temporal. No ha ocurrido lo mismo con los arrendatarios que pagaban (y en muchos casos siguen pagando) rentas muy por debajo del mercado, incluso aunque se hubiera hecho la actualizaci\u00f3n prevista en las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU 29\/94. En estos casos la rentas est\u00e1n desfasadas y por lo tanto cab\u00eda aplicar la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantitus<\/em>\u201d que defiende esta sentencia. De ah\u00ed mi expresi\u00f3n de posible \u201cterremoto\u201d y alteraci\u00f3n econ\u00f3mica de la sociedad, por lo menos en cuanto a los arrendamientos se refiere.<\/p>\n\n\n\n

Cuarta<\/strong>. No entiendo que la sentencia haga referencia (en uno de sus apartados) al Art. 1258 del C\u00f3digo Civil, pues este precepto dice lo contrario al contenido de la resoluci\u00f3n, pues en el mismo el \u201cconsentimiento\u201d es fundamental (aqu\u00ed existe plenamente) y nadie ha faltado a la \u201cbuena fe\u201d, al uso o a la \u201cLey\u201d. Se supone que el alquiler de cualquier explotaci\u00f3n o local es consecuencia de un estudio de mercado y si hay error no se puede achacar solo al arrendador, mucho menos en este caso, donde el arrendatario ha recibido ya el hotel construido y es una empresa conocedora de este mercado. \u00bfY si se diera el caso que la parte arrendadora fuera la equivocada y hubiera puesto una renta muy por debajo de la explotaci\u00f3n era? Pues nada, la repetida cl\u00e1usula de \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d no ser\u00eda admitida bajo ning\u00fan concepto.<\/p>\n\n\n\n

Quinta<\/strong>. La realidad es que se ha creado un grave problema de inseguridad jur\u00eddica con esta sentencia, cuando los tribunales y especialmente el Supremo, debe hacer lo contrario, aclarar y solventar el tr\u00e1fico entre particulares. Son miles y miles de ejemplos en los que se puede dar la misma situaci\u00f3n, porque una de las partes habr\u00e1 hecho mal las cuentas de su propia actitud y decisi\u00f3n, pero es obvio que debe correr con las consecuencias Pero, a la vista de esta sentencia, ser\u00e1 posible argumentar que hay \u201ccrisis\u201d en cualquier campo mercantil y pedir que las contraprestaciones fijadas sean reducidas, creando una extraordinaria inseguridad en los compromisos y contratos de todo tipo, todo lo contrario que exige el tr\u00e1fico jur\u00eddico. En este caso concreto el error no parte de nadie m\u00e1s que del arrendatario, bien por sus malos c\u00e1lculos o por no llevar correctamente el negocio. Como antes se ha dicho, \u00bfsabemos ahora si el hotel objeto del procedimiento est\u00e1 lleno y gana dinero? Podr\u00eda ser y ser\u00eda una alegr\u00eda, pero una inconsecuencia con la \u201crebaja\u201d en la renta que ha determinado el Tribunal Supremo. Y digo yo, reiterando mi pregunta \u00bfse admitir\u00eda que cuando el negocio sea boyante el arrendador suba la renta? La respuesta categ\u00f3rica es claramente negativa, pero, a la vista de la sentencia, ser\u00eda igualmente posible pedir la aplicaci\u00f3n de la famosa cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Sexta<\/strong>. Si esta doctrina se aplica realmente al campo inmobiliario, el problema ser\u00e1 tremendo, ya que adem\u00e1s de las negociaciones entre las partes (como se ha producido y seguir\u00e1 igual en el futuro) se deja una puerta abierta para que cualquiera de las partes, especialmente el arrendatario, puede pedir que se aplique la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus<\/em>\u201d, si el negocio no le funciona bien, con o sin culpa, aunque, como he dicho antes, dudo mucho que se tenga valent\u00eda y se conceda a los arrendadores un aumento de renta en aquellos contratos que realmente tienen una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica muy baja, los llamados de \u201crenta antigua\u201d. Ser\u00eda, sin duda, con independencia de otro error jur\u00eddico, una base para graves alteraciones pol\u00edticas y sociales. No habr\u00e1 tribunal, ni siquiera el Supremo, que se atreva a tal resoluci\u00f3n. Y me parece bien, pues esto corresponde a los legisladores.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina de la sentencia puede ser perfectamente aplicada a los arrendamientos \u201curbanos\u201d, sobre todo de locales de negocio, lo cual supone un completo \u201cterremoto\u201d<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

S\u00e9ptima<\/strong>. En definitiva, reiterando lo dicho al principio en cuanto al respeto personal y jur\u00eddico con todos los miembros del Tribunal Supremo y de cualquier \u00f3rgano judicial, lo que debo se\u00f1alar y ratificar es que esta vez el Tribunal Supremo ha resuelto de una manera injusta y con ignorancia de su repercusi\u00f3n, creando una inseguridad jur\u00eddica importante en el campo de los arrendamientos, todo lo contrario de lo que se pide a cualquier \u00f3rgano judicial, esto es, soluciones y no complicar m\u00e1s todav\u00eda las relaciones entre las partes, m\u00e1xime en un campo tan sensible socialmente como los arrendamientos.<\/p>\n\n\n\n

Sentencias a las que hace referencia en la resoluci\u00f3n comentada:<\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 15-1-2013 (num. 827\/2012)<\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/711175<\/p>\n\n\n\n

En la contrataci\u00f3n negociada, todos los hermanos fueron autores y part\u00edcipes del apoderamiento otorgado, por lo que no es de aplicaci\u00f3n la regla \u00abcontra proferentem\u00bb del art. 1288 CC al no poder estimarse que fuese obra exclusiva de la demandada<\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 17-1-2013 (n\u00fam. 820\/2012)<\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/710909<\/p>\n\n\n\n

Para la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em> en la compraventa de viviendas como causa de resoluci\u00f3n del contrato, no es suficiente con la alegaci\u00f3n de la crisis econ\u00f3mica y la dificultad de obtener financiaci\u00f3n por el comprador<\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera de lo Civil. Pleno, 18-1-2013 (n\u00fam. 822\/2012)
SP\/SENT\/708264<\/p>\n\n\n\n

El contrato firmado por las partes era un contrato de compraventa de vivienda en la que el vendedor deb\u00eda adem\u00e1s realizar la obra, sin que el comprador tenga la facultad de desistimiento<\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-3-2014.. (num. 149\/2014)<\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/754775<\/p>\n\n\n\n

En los contratos por negociaci\u00f3n en los que expresamente se prevea una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, la valoraci\u00f3n o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de facultad de moderaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-6-2014  (num. 333\/2014)<\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/769510<\/p>\n\n\n\n

La crisis econ\u00f3mica y su incidencia en el mercado publicitario motiva la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/em>, siendo procedente la modificaci\u00f3n de las bases para el c\u00e1lculo del canon a abonar.<\/p>\n\n\n\n

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