{"id":3640,"date":"2015-03-10T17:32:51","date_gmt":"2015-03-10T16:32:51","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3640"},"modified":"2020-06-18T10:11:07","modified_gmt":"2020-06-18T09:11:07","slug":"hacia-una-nueva-doctrina-del-tribunal-supremo-sobre-la-aplicacion-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus-su-relacion-con-la-contratacion-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/hacia-una-nueva-doctrina-del-tribunal-supremo-sobre-la-aplicacion-de-la-clausula-rebus-sic-stantibus-su-relacion-con-la-contratacion-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"\u00bfHacia una nueva doctrina del Tribunal Supremo sobre la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus? Su relaci\u00f3n con la contrataci\u00f3n inmobiliaria"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Como consecuencia de la presente crisis econ\u00f3mica, que ha afectado muy especialmente al mercado inmobiliario, ha adquirido nueva relevancia la aplicaci\u00f3n de la llamada cl\u00e1usula rebus sic stantibus que permite poner remedio al desequilibrio patrimonial en aquellos supuestos en que se ha producido una extraordinaria y no prevista alteraci\u00f3n de las circunstancias relativas al contrato que atentan contra la equivalencia de las prestaciones o la finalidad del propio contrato.<\/p>\n\n\n\n

Vaya por delante, aunque es sobradamente conocido, que a pesar de su nombre, la cl\u00e1usula rebus sic stantibus no es propiamente una cl\u00e1usula introducida en los contratos sino una instituci\u00f3n que permite la modificaci\u00f3n o incluso la terminaci\u00f3n de los contratos en situaciones en que se haya producido la situaci\u00f3n descrita.<\/p>\n\n\n\n

Hist\u00f3ricamente la apreciaci\u00f3n de esta figura hab\u00eda sido extraordinariamente restrictiva, por ser considerada una instituci\u00f3n \u201cpeligrosa\u201d en palabras de los propios tribunales, que requer\u00eda (i) la acreditaci\u00f3n de haberse producido una \u201calteraci\u00f3n extraordinaria\u201d de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relaci\u00f3n con las concurrentes al tiempo de su celebraci\u00f3n, (ii) que d\u00e9 lugar a una \u201cdesproporci\u00f3n exorbitante, fuera de todo c\u00e1lculo\u201d entre las prestaciones de las partes que verdaderamente \u201cderrumben el contrato\u201d por \u201caniquilaci\u00f3n del equilibrio de las prestaciones\u201d y (iii) que todo ello obedezca a unas circunstancias \u201cradicalmente imprevisibles\u201d (sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997, sentencia 65\/1997, y en similares t\u00e9rminos aunque algo menos extremos la de 21 de mayo de 2009, sentencia 336\/2009).<\/p>\n\n\n\n

La sola lectura de los t\u00e9rminos empleados y que hemos entrecomillado demuestra el car\u00e1cter rabiosamente restrictivo con que se aplicaba esta instituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

CAMBIO DE TENDENCIA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Pues bien, en varias sentencias recientes el Tribunal Supremo parece haber iniciado un giro en relaci\u00f3n con su anterior doctrina, bas\u00e1ndose no s\u00f3lo en la actual situaci\u00f3n de crisis econ\u00f3mica sino tambi\u00e9n en lo que considera que han de ser los nuevos criterios a aplicaci\u00f3n de los contratos.<\/p>\n\n\n\n

Este cambio de tendencia empez\u00f3 a observarse entre otras en las sentencias de 8 de noviembre de 2012 y 17 de enero de 2013 (sentencias 664\/2012 y 820\/2013). Estas sentencias, aunque no apreciaban la aplicaci\u00f3n de esta figura, planteaban una visi\u00f3n menos restrictiva de la misma.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, en fechas pr\u00f3ximas a estas sentencias existen otras que mantienen la doctrina tradicional.<\/p>\n\n\n\n

Es en la sentencia de 30 de junio de 2014 (sentencia 333\/2014) donde el Tribunal Supremo marca de forma clara lo que parece un cambio en su doctrina sobre esta figura. Aunque no se refiere al \u00e1mbito de la contrataci\u00f3n inmobiliaria, merece un an\u00e1lisis detallado no s\u00f3lo por su novedad sino por la amplitud de sus razonamientos.<\/p>\n\n\n\n

En esta sentencia, frente al car\u00e1cter extraordinario que atribu\u00eda anteriormente a la cl\u00e1usula rebus sic stantibus, el Tribunal Supremo estima que la adaptaci\u00f3n de las instituciones a la realidad social del momento tiende a una configuraci\u00f3n normalizada de la misma. <\/p>\n\n\n\n

Asimismo considera que \u201ctodo parece indicar que debe abandonarse su antigua fundamentaci\u00f3n seg\u00fan reglas de equidad y justicia en pro de una progresiva objetivaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan el Tribunal Supremo esta objetivaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus se fundamenta en dos criterios claves de nuestro sistema contractual, a saber (i) la regla de la conmutatividad del comercio jur\u00eddico y (ii) el principio de buena fe.<\/p>\n\n\n\n

La conmutatividad exige que todo intercambio de bienes y servicios deba estar sometido a un equilibrio b\u00e1sico entre los bienes y servicios objeto del intercambio. De tal manera que cuando este equilibrio resulta profundamente alterado se altera e incluso puede llegar a desaparecer la base del negocio. Y por tanto, la regla de conmutatividad justificar\u00eda en principio la posible aplicaci\u00f3n de la figura que tratamos.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la buena fe, el Tribunal Supremo razona que \u201ccuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptaci\u00f3n o revisi\u00f3n de acuerdo al cambio operado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En la sentencia citada el Tribunal Supremo se\u00f1ala que la normalidad en la aplicaci\u00f3n de esta figura es consecuencia del desarrollo jur\u00eddico que se ha producido en el contexto del Derecho europeo de armonizaci\u00f3n en materia de contrataci\u00f3n (Principios de Derecho Europeo de la Contrataci\u00f3n, Proyecto de Compraventa Europea, etc).<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn efecto, del mismo modo que la conservaci\u00f3n de los contratos constituye un principio informador del derecho contractual europeo, reconocido por los textos de referencia ya se\u00f1alados y aplicados por esta Sala en las sentencias de 15 y 16 de enero de 2013 (n\u00fams. 827 y 828\/2013 , respectivamente) la cl\u00e1usula rebus sic stantibus o si se prefiere, la relevancia del cambio o mutaci\u00f3n de las condiciones b\u00e1sicas del contrato, ha sido objeto de regulaci\u00f3n por estos mismos textos de armonizaci\u00f3n sin ning\u00fan tipo de regulaci\u00f3n excepcional o singular al respecto, como un aspecto m\u00e1s en la doctrina del cumplimiento contractual\u201d.<\/p>\n\n\n\n

CRITERIOS B\u00c1SICOS PARA LA APLICACI\u00d3N DE LA CL\u00c1USULA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Dicho esto, la citada sentencia establece los criterios b\u00e1sicos para la determinaci\u00f3n de la concurrencia de la situaci\u00f3n que justifique la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus tomando en consideraci\u00f3n dos criterios: (i) la base del negocio que da sentido a la relaci\u00f3n contractual y (ii) la asignaci\u00f3n del riesgo derivado de dicho contrato.<\/p>\n\n\n\n

El primero de los criterios atiende a la finalidad del contrato y al equilibrio entre las prestaciones de las partes (conmutatividad). Declarando la sentencia:<\/p>\n\n\n\n

\u201cDe esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutaci\u00f3n o cambio de circunstancias determina la desaparici\u00f3n de la base del negocio cuando:<\/p>\n\n\n\n

La finalidad econ\u00f3mica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.<\/p>\n\n\n\n

La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporci\u00f3n entre las prestaciones, desaparece pr\u00e1cticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestaci\u00f3n y contraprestaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a id\u00e9ntica conclusi\u00f3n en aquellos supuestos en donde la finalidad econ\u00f3mica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutaci\u00f3n o cambio operado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Y el segundo viene determinado por los riesgos que se derivan de la propia naturaleza de la relaci\u00f3n obligatoria, \u201cde forma que para la aplicaci\u00f3n de la figura el cambio o mutaci\u00f3n, configurado como riesgo, debe quedar excluido del \u201criesgo normal\u201d inherente o derivado del contrato\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Para el Tribunal Supremo, la actual crisis econ\u00f3mica, por su duraci\u00f3n y por lo profundo de sus efectos puede considerarse un fen\u00f3meno capaz de generar un grave trastorno de las circunstancias que alteren las bases sobre las que se celebr\u00f3 un contrato. Lo cual no significa que la sola existencia de la crisis sea suficiente para la aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia establece los criterios b\u00e1sicos para determinar la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutaci\u00f3n del contexto econ\u00f3mico, la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo autom\u00e1tico pues como se\u00f1alan ambas sentencias, y aqu\u00ed se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significaci\u00f3n jur\u00eddica digna de atenci\u00f3n en los casos planteados, esto es, que la crisis econ\u00f3mica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relaci\u00f3n contractual de que se trate; de ah\u00ed, que ambas sentencias destaquen que la crisis econ\u00f3mica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus m\u00e1xime, como resulta de los supuestos de hecho de las sentencias citadas, cuando confundi\u00e9ndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicaci\u00f3n por la v\u00eda err\u00f3nea de la imposibilidad sobrevenida de la prestaci\u00f3n (1182 a 1184 del C\u00f3digo Civil<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Lo que ya hab\u00edan adelantado otras sentencias del mismo Alto Tribunal como la de 17 de enero de 2013 antes citada.<\/p>\n\n\n\n

LA CUESTI\u00d3N EN EL \u00c1MBITO DE LA CONTRATACI\u00d3N INMOBILIARIA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

En el \u00e1mbito de la contrataci\u00f3n inmobiliaria, concretamente en el de la compraventa y el arrendamiento, la cuesti\u00f3n no es clara.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que se refiere a la compraventa, las sentencias del Tribunal Supremo, aunque en muchas ocasiones declaran de forma gen\u00e9rica que la actual situaci\u00f3n de crisis puede causar una alteraci\u00f3n extraordinaria de las circunstancias que podr\u00eda dar lugar a la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus si concurrieran los otros requisitos necesarios para ello, lo cierto es que pr\u00e1cticamente en todos los casos desestiman su aplicaci\u00f3n por considerar que no es aplicable al caso concreto que resuelven (sentencias de 8 de octubre y 10 de diciembre de 2012, 17 de enero de 2013). <\/p>\n\n\n\n

Ciertamente son anteriores a la de 30 de junio de 2014 que hemos venido analizando, pero observamos que, posteriormente, la sentencia de 11 de diciembre de 2014 (sentencia 742\/2014), se pronuncia aunque muy escuetamente en igual sentido a las anteriores. Es decir, no aplica la rebus sic stantibus por no existir una desproporci\u00f3n exorbitante en la prestaci\u00f3n, ni un aumento extraordinario de la onerosidad ni alteraci\u00f3n de la base del negocio y porque la crisis financiera no puede considerarse imprevisible o inevitable. Como vemos, est\u00e1 empleando unos t\u00e9rminos que se acercan a los que contemplaba la antigua jurisprudencia que se ha citado al inicio.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que no est\u00e1 claro cu\u00e1l va a ser el alcance de los planteamientos que resultan de la sentencia de 30 de junio de 2014 y si los mismos van a consolidarse de manera definitiva como doctrina jurisprudencial.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al arrendamiento, una sentencia de 15 de octubre de 2014 (sentencia 591\/2014) ha aplicado la cl\u00e1usula rebus sic stantibus en base a los fundamentos de la sentencia de 30 de junio a la que nos venimos refiriendo en relaci\u00f3n con la crisis econ\u00f3mica, acordando la reducci\u00f3n temporal de la renta en un contrato de arrendamiento de hotel.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, hay que tener presente que el contrato sobre el que resuelve dicha sentencia no es un contrato ordinario sino que es el resultado de una relaci\u00f3n compleja en la que el arrendador deb\u00eda adquirir el solar, construir un hotel de determinadas caracter\u00edsticas y categor\u00eda y cederlo en arrendamiento a la sociedad arrendataria. Por lo que no est\u00e1 claro que los razonamientos de la misma puedan extrapolarse de forma mec\u00e1nica a cualquier contrato de arrendamiento. Una vez m\u00e1s habr\u00e1 que estar al an\u00e1lisis caso por caso.<\/p>\n\n\n\n

A la vista de lo anterior hay que concluir que, si bien parece que el Tribunal Supremo est\u00e1 revisando su doctrina sobre la aplicaci\u00f3n de la llamada cl\u00e1usula rebus sic stantibus, lo cierto es que no est\u00e1 claro que todav\u00eda se haya consolidado una modificaci\u00f3n radical de la misma. Por lo que habr\u00e1 que seguir atentamente los pr\u00f3ximos pronunciamientos del Tribunal Supremo (y tambi\u00e9n de las Audiencias) para ver c\u00f3mo se fija finalmente esta doctrina.  <\/p>\n\n\n\n

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