{"id":3642,"date":"2015-03-10T17:34:08","date_gmt":"2015-03-10T16:34:08","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3642"},"modified":"2020-06-18T10:04:27","modified_gmt":"2020-06-18T09:04:27","slug":"el-contrato-de-arrendamiento-urbano-su-inscripcion-en-el-registro-de-la-propiedad-y-efectos-frente-a-terceros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-contrato-de-arrendamiento-urbano-su-inscripcion-en-el-registro-de-la-propiedad-y-efectos-frente-a-terceros\/","title":{"rendered":"El contrato de Arrendamiento Urbano, su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y efectos frente a terceros"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El art\u00edculo tiene por objetivo analizar el tratamiento legal de los contratos de Arriendo Urbano a partir de las medidas protectoras o vigencia de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, las nuevas etapas reguladas por la LAU de 1994, y la \u00faltima modificaci\u00f3n por la Ley 4\/2013 de 4 de junio, pasando por el an\u00e1lisis de los contratos concertados durante la vigencia del Decreto Boyer (desde 9 de mayo de 1985 a 31 de diciembre de 1994).<\/p>\n\n\n\n

I. PRE\u00c1MBULO<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La regulaci\u00f3n del contrato de arriendo de bienes inmuebles ha tenido en nuestro derecho positivo fases bien diferenciadas desde que el legislador moderno regul\u00f3 el mismo:<\/p>\n\n\n\n

1\u00aa.- <\/strong>En el C\u00f3digo Civil, fijando como caracter\u00edstica de todo arriendo, la cesi\u00f3n del goce o uso de una cosa \u201cpor tiempo determinado\u201d y precio cierto (Art. 1.543). Y primando el principio de protecci\u00f3n a la propiedad al amparo de los Arts. 1.549 y 1.571 al disponer que frente al tercer adquirente no son oponibles los contratos de arriendo que no se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, de forma que dicho tercero de buena fe tendr\u00e1 derecho a dar por terminado el contrato de arrendamiento no inscrito.<\/p>\n\n\n\n

Ampliada esta protecci\u00f3n al titular dominical con la limitaci\u00f3n del alcance de los contratos de arriendo otorgados por el usufructuario que \u201cse resolver\u00e1n al fin del usufructo salvo el arrendamiento de las fincas r\u00fasticas, el cual se considerar\u00e1 subsistente durante el a\u00f1o agr\u00edcola\u201d, a tenor del Art. 480.<\/p>\n\n\n\n

Y nos atrevemos a decir obstaculizando la legislaci\u00f3n hipotecaria el acceso del contrato de inquilinato al Registro de la Propiedad, al establecer el Art. 2, 5\u00aa de la Ley Hipotecaria que la inscripci\u00f3n quedaba reservada para los contratos cuya duraci\u00f3n estuviera fijado por un periodo superior a los seis a\u00f1os o en los que se hubieran anticipado las rentas de tres o m\u00e1s a\u00f1os o por acuerdo expreso de las partes. Pero, exigiendo el Art. 3 de dicha Ley que para poder tener, acceso al Registro tales contratos \u201cdeber\u00e1n estar consignados en escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los Reglamentos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

2\u00aa.<\/strong>– En la prolija legislaci\u00f3n especifica arrendaticia introduciendo la figura de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d; que nace con el Real Decreto de 21 de junio de 1920 y tiene una larga continuidad y tradici\u00f3n proteccionista de signo contrario a la comentada del C\u00f3digo Civil, reflejada sucesivamente, en el Decreto de 26-12-1930, Decreto de 29-12-1931; Ley de 25-06-1935; en la innumerable y cuya cita omitimos en aras a la brevedad, legislaci\u00f3n regulando las Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial; los textos art\u00edculos de las LAU de 21-03-1947, de 13-04-1956; la de 24-12-1964 e incluso el propio R.D. Ley 2\/1985 de 30 de abril conocido como Decreto Boyer, que suprimiendo la imposici\u00f3n obligada de la figura de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, deja a la voluntad de las partes el someterse a la misma y por lo tanto manteniendo y no derogando el Art. 57 de la LAU 1964 en el que se regulaba dicha figura, nacida en el a\u00f1o 1920.<\/p>\n\n\n\n

3\u00aa.<\/strong>– La promulgaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente (Ley 29\/1994, de 24 de noviembre), con la derogaci\u00f3n expresa de la figura de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d<\/a> y una t\u00edmida vuelta a los principios del C\u00f3digo Civil, con la introducci\u00f3n de los Arts. 13, 14 y 29 y la modificaci\u00f3n del Art. 2.5\u00aa de la Ley Hipotecaria con el anuncio de la aprobaci\u00f3n de una futura reglamentaci\u00f3n regulando los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad (Disp. Adicional Segunda), que se plasm\u00f3 en el posterior R.D. 297\/1996, de 23 de febrero.<\/p>\n\n\n\n

4\u00aa.<\/strong>– Finalmente, la aprobaci\u00f3n de la Ley 4\/2013, de 4 de junio, que significa el total olvido de la figura de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d<\/a> y del privilegio del arrendatario frente al nuevo propietario con la no inscripci\u00f3n del contrato de arriendo en el Registro de la Propiedad, para volver el nuevo legislador a la idea y filosof\u00eda del C\u00f3digo Civil, a trav\u00e9s de los Arts. 7.2<\/a>. y 29<\/a> de la nueva LAU reformada y por la Ley 4\/2013 (3 y 4).<\/p>\n\n\n\n

Seguidamente pasamos a desarrollar las tres \u00faltimas fases que dejamos anunciadas; o sea, el tratamiento legal de los contratos de arriendo urbano a partir de las medidas protectoras o vigencia de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d y de las nuevas etapas reguladas por la LAU de 1994 y la \u00faltima modificaci\u00f3n por la Ley 4\/2013 de 4 de junio, pasando por el an\u00e1lisis de los contratos concertados durante la vigencia del Decreto Boyer (desde 9 de mayo de 1985 a 31 de diciembre de 1994).<\/p>\n\n\n\n

II.- Contratos celebrados antes de 09-05-1985 (entrada en vigor del RDL 2\/1985 de 30 de abril).<\/span><\/h2>\n\n\n\n

En ese periodo coexisten los preceptos del C\u00f3digo Civil con la normativa espec\u00edfica derivada de la Ley de Arrendamientos Urbanos y tambi\u00e9n con la enumeraci\u00f3n de los actos inscribibles que establece el Art. 2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

La coexistencia de estos preceptos, en algunos casos antag\u00f3nica, impone ante todo decidir cu\u00e1l o cu\u00e1les de ellos son los aplicables al periodo contemplado seg\u00fan se expresa a continuaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil en sus art\u00edculos 1.549 y 1.571, relativos a disposiciones generales comunes a las fincas r\u00fasticas y urbanas, establece que frente al tercer adquirente no son oponibles los contratos de arrendamiento que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad (Art. 1549) con la consecuencia de que dicho tercero de buena fe con t\u00edtulo inscrito tendr\u00e1 derecho a dar por terminado el contrato de arrendamiento no inscrito (Art. 1.571).<\/p>\n\n\n\n

Pese a su claridad, tales preceptos, han resultado inoperantes en el periodo analizado teniendo en cuenta:<\/p>\n\n\n\n

Que el Art. 2, apartado 5\u00ba de la Ley Hipotecaria, en el periodo comprendido entre 20-03-1946 y 23-04-1984, solo autoriz\u00f3 la inscripci\u00f3n de los arrendamientos de bienes inmuebles cuyo periodo de duraci\u00f3n fuese superior a seis a\u00f1os, o bien aquellos en que se hubiesen anticipado las rentas de tres o m\u00e1s a\u00f1os o, finalmente, aquellos en que no concurriendo las circunstancias anteriores hubiere sin embargo convenio expreso de las partes para que se inscriban.<\/p>\n\n\n\n

Que el Art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establec\u00eda que cualquiera que fuese el plazo de duraci\u00f3n del arriendo, una vez finalizado \u00e9ste, se prorrogar\u00eda obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, instituy\u00e9ndose as\u00ed lo que se ha venido en denominar \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d o \u201clegal\u201d que adem\u00e1s, y seg\u00fan establece el propio art\u00edculo, ser\u00e1 efectiva aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que:<\/h4>\n\n\n\n

a).-<\/strong> Con car\u00e1cter general. Los contratos de arrendamiento, al carecer de plazo prefijado de duraci\u00f3n dado su sometimiento a la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, no pod\u00edan ser inscritos en el Registro de la Propiedad al desconocerse el momento de su terminaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Ello supone que, no pudiendo imputarse la no inscripci\u00f3n a negligencia u omisi\u00f3n del arrendatario sino a imposibilidad legal, la eficacia de los contratos no inscritos se impone a los terceros adquirentes a modo de presunci\u00f3n \u201ciuris tantum\u201d, a menos de que exista declaraci\u00f3n judicial que los anule o declare nulos por simulaci\u00f3n o otras causas. <\/p>\n\n\n\n

b).-<\/strong> Con car\u00e1cter espec\u00edfico. <\/p>\n\n\n\n

b.1.).-<\/strong> Desde la perspectiva de la legislaci\u00f3n hipotecaria y como excepci\u00f3n a los contratos mencionados en el ep\u00edgrafe anterior, ser\u00eda exigible la inscripci\u00f3n de aquellos contratos de arrendamiento en los que, aunque sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa, se hubiese pactado una duraci\u00f3n contractual superior a los 6 a\u00f1os, se hubiesen adelantado las rentas de tres o m\u00e1s a\u00f1os si o existiese convenio expreso de los contratantes para su inscripci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

En caso de no activarse la inscripci\u00f3n, los contratos de arrendamiento en que concurriese cualquiera de los casos anteriores, resultar\u00edan inefectivos frente a terceros adquirentes de buena fe de conformidad con la normativa general del C\u00f3digo Civil (art\u00edculos 1.549 y 1.571), debiendo entenderse que la buena fe del adquirente consiste en el desconocimiento de que el inmueble adquirido estuviese arrendado.<\/p>\n\n\n\n

b.2.).-<\/strong> Sin embargo y desde la perspectiva de la legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos puede concluirse que, aun pudiendo ser inscritos en el Registro, su inscripci\u00f3n es innecesaria dado los t\u00e9rminos en que se pronuncia el Art. 57 de la LAU 64 (que tiene su antecedente en los art\u00edculos 70 y 57 de la LAU 47 y de la LAU 56): \u201c\u2026 llegado el d\u00eda del vencimiento del plazo pactado, \u00e9ste se prorrogar\u00e1 obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones.\u201d<\/p>\n\n\n\n

La dicci\u00f3n literal de este precepto permite entender que: \u201cEl adquirente por compra de una finca arrendada no es tercero por cuanto trae causa del propietario anterior, en cuyos derechos y obligaciones se subroga.\u201d (sentencia Tribunal Supremo 12-10-62)<\/p>\n\n\n\n

III.- Contratos celebrados entre 09-05-1985 (entrada en vigor del RDL 2\/1985 de 30 de abril) y 31-12-1994 (d\u00eda anterior a la entrada en vigor de la Ley 29\/1994, de arrendamientos urbanos).<\/span><\/h2>\n\n\n\n

El RDL 2\/1985 de 30 de abril (tambi\u00e9n conocido como \u201cDecreto Boyer\u201d) supuso una modificaci\u00f3n sustancial en el r\u00e9gimen aplicable a los arrendamientos as\u00ed como a su posibilidad de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y consiguiente efectividad o inefectividad frente a terceros adquirentes.<\/p>\n\n\n\n

En efecto: El Art. 9\u00ba de dicha norma elimina la obligatoriedad del instituto de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d y determina que la duraci\u00f3n de los contratos debe establecerse por plazo concreto sin perjuicio de que, por voluntad espec\u00edfica de los contratantes, el arrendamiento se sujete por pacto contractual a la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

De tal modo que los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del RDL 2\/1985 de 30 de abril (es decir en 09-05-85) podr\u00e1n ser, en cuanto a su duraci\u00f3n e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, de tres clases:<\/p>\n\n\n\n

a).-<\/strong> Los contratos con plazo espec\u00edfico inferior a seis a\u00f1os no podr\u00e1n ser inscribibles en el Registro de la Propiedad por persistir la redacci\u00f3n del Art. 2, apartado 5\u00ba de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

b).- <\/strong>Los contratos con plazo concreto y determinado, superior a seis a\u00f1os o aquellos en los que se hayan anticipado las rentas de tres o m\u00e1s a\u00f1os o en otro caso concurriese convenio expreso de inscripci\u00f3n, ser\u00e1n inscribibles en el Registro de la Propiedad en cumplimiento y con los efectos establecidos en los art\u00edculos 1.549 y 1.571 del C\u00f3digo Civil, de tal modo que de conformidad con lo establecido en ellos los contratos no inscritos no surtir\u00e1n efectos ni ser\u00e1n oponibles frente a terceros adquirentes de buena fe con t\u00edtulo inscrito, de conformidad con la normativa general del C\u00f3digo Civil y no contradicha por la legislaci\u00f3n arrendaticia a especificar.<\/p>\n\n\n\n

c).<\/strong>– Los contratos sujetos por voluntad de las partes al r\u00e9gimen de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, no precisar\u00e1n inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad que por lo dem\u00e1s resultar\u00eda imposible al no poder determinarse su plazo de duraci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

En este supuesto, al igual que en el contemplado en el ep\u00edgrafe a) anterior, los contratos no inscritos gozar\u00e1n de una presunci\u00f3n de efectividad, \u201ciuris tantum\u201d de tal modo que el tercero adquirente de buena fe solo podr\u00e1 discutir su validez y eficacia a trav\u00e9s de un procedimiento judicial del que se solicite la declaraci\u00f3n de nulidad o anulaci\u00f3n del mismo. <\/p>\n\n\n\n

IV.- Contratos celebrados entre 01-01-95 (entrada en vigor de la Ley 29\/2004, de arrendamientos de urbanos) y 05-06-13 (entrada en vigor de la Ley 4\/2013, de 4 de junio, sobre medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas).<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La Ley 29\/1994, de 24 de diciembre regula \u201cex novo\u201d el r\u00e9gimen aplicable a los arrendamientos urbanos, sin perjuicio de establecer en sus Disposiciones Transitorias Primera-1 y Segunda un r\u00e9gimen transitorio aplicable a los contratos de vivienda celebrados con anterioridad, mientras que el r\u00e9gimen transitorio de los contratos de local de negocio se regula en la Disposiciones Transitorias Primera-2 y Tercera. A su vez en la D. Transitoria Cuarta, se regula el supuesto especial de los contratos asimilados a vivienda o local.<\/p>\n\n\n\n

Refiri\u00e9ndose este particular cap\u00edtulo a los contratos celebrados con posterioridad a 01-01-95 (entrada en vigor de la Ley 29\/1994) debemos destacar en ellos dos cuestiones importantes:<\/p>\n\n\n\n

De una parte dispone que la duraci\u00f3n del arrendamiento ser\u00e1 la libremente pactada por las partes si bien los contratos de vivienda concertados por plazo inferior a cinco a\u00f1os se prorrogaran obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como m\u00ednimo cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n sin requerimiento de no renovaci\u00f3n, el contrato se prorrogar\u00e1 obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

De otra parte, en la Disposici\u00f3n Adicional Segunda de la Ley 29\/1994 se modifica el Art. 2 ep\u00edgrafe 5 de la Ley Hipotecaria cuyo texto, a partir de su entrada en vigor en 01-01-95 pasa a ser el siguiente: \u201cEn los registros expresados en el art\u00edculo anterior se inscribir\u00e1n: 5\u00ba. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Los requisitos para acceder a la inscripci\u00f3n registral se concretaron en el Real Decreto 297\/1996 de 23 de febrero que dispone que para su inscripci\u00f3n el contrato de arrendamiento deber\u00e1 constar en escritura p\u00fablica o en documento privado elevado a p\u00fablico (con las dem\u00e1s particularidades descritas en la citada norma legal).<\/p>\n\n\n\n

Partiendo de estas precisiones previas y a partir de 01-01-95 cabe distinguir en los arrendamientos los siguientes tipos de contratos en lo relativo a su inscripci\u00f3n y eficacia frente a terceros:<\/p>\n\n\n\n

Arrendamiento de vivienda<\/h4>\n\n\n\n

1.-<\/strong> Con car\u00e1cter general son inscribibles todos los contratos de arrendamientos de vivienda que, en caso de serlo, tendr\u00e1n el beneficio de oponibilidad frente a terceros siempre que sean anteriores al derecho de \u00e9stos y en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 1.549 y 1.571 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> Como excepci\u00f3n los contratos inscribibles, pero no inscritos, tambi\u00e9n ser\u00e1n eficaces frente a terceros en los siguientes casos y con las consecuencias que se expresan: <\/p>\n\n\n\n

2.1.-<\/strong> Seg\u00fan establece el Art. 13-1 de la Ley 29\/1994 si durante los primeros cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato el derecho del arrendador quedase resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci\u00f3n fideicomisaria, la enajenaci\u00f3n forzosa derivada de una ejecuci\u00f3n hipotecaria o sentencia o el ejercicio de una opci\u00f3n de compra \u201cel arrendatario tendr\u00e1 derecho en todo caso a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco a\u00f1os\u201d. Si el contrato tuviese duraci\u00f3n superior a cinco a\u00f1os el arrendamiento quedar\u00e1 extinguido una vez transcurridos los cinco primeros a\u00f1os si el derecho del arrendador que otorg\u00f3 el arriendo quedase extinguido por cualquiera de las causas antes indicadas.<\/p>\n\n\n\n

2.2.- <\/strong>Seg\u00fan establece el art\u00edculo 13-2 de la Ley 29\/1994 los arrendamientos, inscritos o no, otorgados por usufructuarios, superficiarios y cuantos tengan un derecho an\u00e1logo de goce sobre el inmueble, se extinguir\u00e1n al t\u00e9rmino del derecho del arrendador adem\u00e1s de por las dem\u00e1s causas de extinci\u00f3n que resulten de lo dispuesto en la presente Ley.<\/p>\n\n\n\n

2.3.-<\/strong> Por su parte el art\u00edculo 13-3 de la Ley 29\/1.994 dispone que durar\u00e1n cinco a\u00f1os los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creaci\u00f3n sea imputable al verdadero propietario (supuesto de la figura jur\u00eddica de \u201cventa de cosa ajena\u201d).<\/p>\n\n\n\n

2.4.-<\/strong> Seg\u00fan establece el art\u00edculo 14, primer p\u00e1rrafo, de la Ley 29\/1994, en el supuesto de \u201cenajenaci\u00f3n de la vivienda arrendada\u201d, el adquirente solo quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros a\u00f1os de vigencia del contrato, aunque en dicho adquirente concurran los requisitos de buena fe y justo t\u00edtulo establecidos en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Y si la duraci\u00f3n pactada fuese superior a 5 a\u00f1os la subrogaci\u00f3n del adquirente lo ser\u00e1 por la totalidad del plazo a menos que concurran en \u00e9l los requisitos de buena fe y justo t\u00edtulo establecidos en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo supuesto deber\u00e1 el enajenante indemnizar al arrendatario con una mensualidad de renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que, excediendo del plazo de 5, reste por cumplir. As\u00ed lo establece el Art. 14, segundo p\u00e1rrafo, de la Ley 29\/1.994.<\/p>\n\n\n\n

Arrendamiento de uso distinto a vivienda.<\/h4>\n\n\n\n

1.-<\/strong> Con car\u00e1cter general son inscribibles todos los contratos de arrendamientos de uso distinto de vivienda que, en caso de serlo, tendr\u00e1n el beneficio de oponibilidad frente a terceros siempre que sea anteriores al derecho de \u00e9stos y en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 1.549 y 1.571 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong>– Como excepci\u00f3n los contratos inscribibles, pero no inscritos, tambi\u00e9n ser\u00e1n eficaces frente a terceros cuando en \u00e9stos no concurran los requisitos de buena fe y justo t\u00edtulo establecidos en el Art. 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

A ello se refiere el Art. 29 de la Ley 29\/1994 al establecer un precepto espec\u00edfico en relaci\u00f3n con los arrendamientos de uso distinto de vivienda conforme al cual: \u201cEl adquirente de la finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del Art. 34 de la Ley Hipotecaria.\u201d<\/p>\n\n\n\n

V.- Contratos celebrados a partir de 05-06-13 (entrada en vigor de la Ley 4\/2013 de 4 de junio sobre medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas).<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La citada Ley modifica buen n\u00famero de los art\u00edculos de la Ley 29\/94, de Arrendamientos Urbanos e introduce importantes modificaciones en el r\u00e9gimen de oponibilidad frente a terceros de los contratos de arrendamientos de vivienda no inscritos en el Registro de la Propiedad. Y tambi\u00e9n en su Disposici\u00f3n Final Segunda dispone que en el plazo de seis meses el Gobierno adaptar\u00e1 la regulaci\u00f3n contenida en el RD 297\/1996, de 23 de febrero sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, (requisito incumplido hasta la fecha).<\/p>\n\n\n\n

Nos referimos espec\u00edficamente a la nueva redacci\u00f3n dada a los Arts. 13, 14 y 7-2 conforme a los cuales podemos distinguir, en el periodo expresado, las siguientes categor\u00edas de arrendamiento en relaci\u00f3n a su eficacia frente a terceros.<\/p>\n\n\n\n

Arrendamientos de vivienda.<\/h4>\n\n\n\n

1.-<\/strong> Con car\u00e1cter general son inscribibles todos los contratos de arrendamientos de vivienda que, en caso de serlo, tendr\u00e1n el beneficio de oponibilidad frente a terceros siempre que sean anteriores al derecho de \u00e9stos y en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 1.549 y 1.571 del C\u00f3digo Civil y 7.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que refuerza los anteriores en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cEn todo caso para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deber\u00e1n inscribirse en el Registro de la Propiedad.\u201d; al igual que el Art. 14.1 de la LAU, del tenor siguiente: \u201cEl adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad , arrendada como vivienda en todo o en parte , que re\u00fana los requisitos exigidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria , s\u00f3lo quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito , conforme a lo dispuesto por los art\u00edculos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisi\u00f3n de la finca.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia desaparecen las excepciones establecidas en los art\u00edculos 13 y 14 de la LAU-94 que en su texto original, recogido en nuestra exposici\u00f3n anterior, preve\u00edan diversos casos en los que los contratos de arrendamiento aun sin haber accedido al Registro de la Propiedad surt\u00edan efectos frente a terceros.<\/p>\n\n\n\n

2.- <\/strong>Como excepci\u00f3n los contratos inscribibles, pero no inscritos, tambi\u00e9n ser\u00e1n eficaces frente a terceros en los siguientes casos y con las consecuencias que se expresan: <\/p>\n\n\n\n

2.1.<\/strong>– Seg\u00fan establece el Art. 13-2 de la Ley 29\/1994 en su nueva redacci\u00f3n y fiel a la traducci\u00f3n del Art. 480 del C.C., los contratos de arrendamiento, inscritos o no, otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un an\u00e1logo derecho de goce sobre el inmueble se extinguir\u00e1n al t\u00e9rmino del derecho del arrendador. O, lo que es lo mismo, su duraci\u00f3n se prolongar\u00e1 durante todo el tiempo pactado caso de ser inferior al momento de la extinci\u00f3n de los derechos anteriores.<\/p>\n\n\n\n

Es l\u00f3gico que sea as\u00ed porque el derecho del arrendador es temporal y a esa duraci\u00f3n y condici\u00f3n se vincula la del arriendo aunque nominalmente se hubiera establecido un plazo superior.<\/p>\n\n\n\n

2.2<\/strong>.- Seg\u00fan dispone el art\u00edculo 14-2 de la Ley 29\/1994, en su nueva redacci\u00f3n, si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad (y por tanto no pudiese ser tampoco inscrito el contrato de arrendamiento) se aplicar\u00e1 el art\u00edculo 1.571 del C\u00f3digo Civil que establece el derecho del comprador a dar por terminado el arriendo al verificarse la venta \u201csalvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria\u201d. De tal modo que si en el adquirente no concurriese la buena fe y el justo t\u00edtulo no podr\u00e1 dar por terminado el arriendo.<\/p>\n\n\n\n

Y si el adquirente, pudiendo hacerlo, usase de tal derecho el arrendatario podr\u00e1 exigir que se le deje continuar durante tres meses desde que el adquirente le notifique su prop\u00f3sito, pagando renta durante dicho periodo pero pudiendo exigir, al vendedor, los da\u00f1os y perjuicios que se le ocasionen.<\/p>\n\n\n\n

Arrendamiento de uso distinto a vivienda<\/h4>\n\n\n\n

1.- <\/strong>Con car\u00e1cter general son inscribibles todos los contratos de arrendamiento de local de negocio que, en caso de serlo, tendr\u00e1n el beneficio de oponibilidad frente a terceros siempre que sea anteriores al derecho de \u00e9stos y en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 1.549 y 1.571 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> Como excepci\u00f3n los contratos inscribibles, pero no inscritos, tambi\u00e9n ser\u00e1n eficaces frente a terceros siempre que en estos no concurran los requisitos de buena fe y justo t\u00edtulo establecidos en el Art. 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

A ello se refiere el ya citado Art. 29 de la Ley 29\/1994 al establecer un precepto espec\u00edfico en relaci\u00f3n con los arrendamientos de locales de negocio conforme al cual: \u201cEl adquirente de la finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del Art. 34 de la Ley Hipotecaria.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Quinto.- Precisi\u00f3n final: breve referencia a la \u201cbuena fe\u201d conforme a lo establecido en el Art. 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Como hemos dicho anteriormente, la exigencia de inscripci\u00f3n de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, cuando corresponda, tiene como efecto propio el de exteriorizar la existencia de un contrato de arrendamiento frente a terceros adquirentes, que no podr\u00e1n desconocerlo a menos de obtener sentencia judicial que pudiera declarar su nulidad o anulaci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Contrariamente, si el contrato de arrendamiento que pod\u00eda inscribirse no se inscribe, su consecuencia ser\u00e1 la de carecer de efectos frente al tercer adquirente de buena fe que podr\u00e1 desconocer su existencia y solicitar la extinci\u00f3n de dicho contrato, con las particularidades analizadas anteriormente.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues la concurrencia o no de \u201cbuena fe\u201d en el tercer adquirente es fundamental para determinar si el arrendamiento no inscrito puede empero surtir efectos frente a dicho adquirente.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido se entiende como buena fe el desconocimiento por el adquirente de la existencia de contrato de arrendamiento sobre la finca adquirida.<\/p>\n\n\n\n

Por el contrario no existe buena fe si el adquirente conoci\u00f3 o tuvo medios razonables y suficientes para conocer que la finca o derecho se hallaba pose\u00edda de hecho por un tercero. <\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente y para la protecci\u00f3n del arrendamiento no inscrito todo transmitente de un inmueble debe hacer constar en el contrato de transmisi\u00f3n la existencia de que la finca transmitida est\u00e1 total o parcialmente ocupada en r\u00e9gimen de arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Esta manifestaci\u00f3n cubrir\u00e1 tambi\u00e9n al arrendador transmitente frente a posibles acciones del arrendatario en reclamaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios derivados de la eventual extinci\u00f3n del contrato con fundamento en su no inscripci\u00f3n.  <\/p>\n\n\n\n

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PDF El art\u00edculo tiene por objetivo analizar el tratamiento legal de los contratos de Arriendo Urbano a partir de las medidas protectoras o vigencia de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, las nuevas etapas reguladas por la LAU de 1994, y la \u00faltima modificaci\u00f3n por la Ley 4\/2013 de 4 de junio, pasando por el an\u00e1lisis de los […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3642\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3642"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3642\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":5609,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3642\/revisions\/5609\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3642"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3642"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3642"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}