{"id":3645,"date":"2015-06-10T17:36:00","date_gmt":"2015-06-10T16:36:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3645"},"modified":"2020-06-18T11:05:31","modified_gmt":"2020-06-18T10:05:31","slug":"una-nueva-modificacion-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos-ley-2-2015-de-30-de-marzo-de-desindexacion-de-la-economia-espanola","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/una-nueva-modificacion-de-la-ley-de-arrendamientos-urbanos-ley-2-2015-de-30-de-marzo-de-desindexacion-de-la-economia-espanola\/","title":{"rendered":"Una nueva modificaci\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 2\/2015, de 30 de marzo, de desindexaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Con la entrada en vigor de la Ley 2\/2015, de 30 de marzo, de desindexaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola, los valores monetarios se vincular\u00e1n a un \u00edndice general, lo que supone que se modificar\u00e1n en la misma proporci\u00f3n en que var\u00ede dicho \u00edndice. Pero adem\u00e1s, esta modificaci\u00f3n ha producido alteraciones en el \u00e1mbito arrendaticio, ya que contiene previsiones que afectan a la contrataci\u00f3n privada, aspectos que se analizan en el presente art\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n

El pasado 1 de abril entr\u00f3 en vigor la Ley 2\/2015, de 30 de marzo, de desindexaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola (BOE n\u00ba 77 de 31 de marzo).<\/p>\n\n\n\n

Dicho de forma sencilla, la indexaci\u00f3n es la vinculaci\u00f3n de los valores monetarios (precios, contraprestaciones, etc.) a un \u00edndice general, modific\u00e1ndolos en la misma proporci\u00f3n en que var\u00ede dicho \u00edndice. El ejemplo protot\u00edpico, aunque no el \u00fanico, es el \u00cdndice de Precios de Consumo (IPC), a cuyas variaciones se encuentran vinculados, legal o convencionalmente, muchos precios, y habitualmente las rentas de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Tal como indica su t\u00edtulo, la Ley 2\/2015 tiene por objetivo la desindexaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola, es decir, la desvinculaci\u00f3n de los precios y contraprestaciones de los \u00edndices generales que han venido aplic\u00e1ndose hasta ahora, muy especialmente del IPC.<\/p>\n\n\n\n

Esta ley parte de la premisa de que la indexaci\u00f3n tiende a generar una inflaci\u00f3n m\u00e1s elevada y persistente en el tiempo, con las consecuencias que esto tiene de desvirtuar los precios, incrementar los costes y disminuir la competitividad.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, por ejemplo, el aumento del precio de alguno de los bienes que determinan el IPC (los combustibles, un determinado alimento) produce un incremento del IPC que a su vez acarrea el incremento de otros precios cuyos costes de producci\u00f3n nada tienen que ver con ese alimento. Es lo que se denominan \u201cefectos de segunda ronda\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este contexto el objetivo declarado de la Ley 2\/2015 es establecer una nueva disciplina no indexadora en el \u00e1mbito de la contrataci\u00f3n p\u00fablica, de acuerdo con las recomendaciones del Consejo de la Uni\u00f3n Europea.<\/p>\n\n\n\n

ALTERACIONES EN EL \u00c1MBITO ARRENDATICIO<\/h2>\n\n\n\n

Sin embargo no es este el objeto de este comentario, sino la alteraci\u00f3n que esta ley ha producido en el \u00e1mbito arrendaticio, pues, a pesar de afirmar en su pre\u00e1mbulo que el objeto es la contrataci\u00f3n p\u00fablica, lo cierto es que el articulado de la Ley, y muy especialmente sus Disposiciones Finales, tambi\u00e9n contiene previsiones que afectan a la contrataci\u00f3n privada.<\/p>\n\n\n\n

Y es aqu\u00ed donde se producen las modificaciones que afectan al \u00e1mbito arrendaticio.<\/p>\n\n\n\n

La Disposici\u00f3n<\/a> Final Primera de la Ley 2\/2015<\/a> modifica el apartado 1 del art\u00edculo 18 y el apartado 3 de la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regulan la actualizaci\u00f3n de la renta de los arrendamientos de vivienda y de vivienda de protecci\u00f3n oficial respectivamente.<\/p>\n\n\n\n

Como consecuencia de la reforma introducida por esta modificaci\u00f3n, el art\u00edculo 18 de la LAU queda como sigue:<\/p>\n\n\n\n

Art\u00edculo 18 Actualizaci\u00f3n de la renta:<\/p>\n\n\n\n

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podr\u00e1 ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada a\u00f1o de vigencia del contrato, en los t\u00e9rminos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicar\u00e1 revisi\u00f3n de rentas a los contratos.<\/p>\n\n\n\n

En caso de pacto expreso entre las partes sobre alg\u00fan mecanismo de revisi\u00f3n de valores monetarios que no detalle el \u00edndice o metodolog\u00eda de referencia, la renta se revisar\u00e1 para cada anualidad por referencia a la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad a fecha de cada revisi\u00f3n, tomando como mes de referencia para la revisi\u00f3n el que corresponda al \u00faltimo \u00edndice que estuviera publicado en la fecha de revisi\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

2. La renta actualizada ser\u00e1 exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteraci\u00f3n aplicado y acompa\u00f1ando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificaci\u00f3n del Instituto Nacional de Estad\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

Ser\u00e1 v\u00e1lida la notificaci\u00f3n efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la nueva redacci\u00f3n mantiene la posibilidad de pactar libremente el sistema de revisi\u00f3n de renta que las partes estimen oportuno.<\/p>\n\n\n\n

Pero introduce dos modificaciones:<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar<\/strong>, establece que en defecto de pacto expreso no se aplicar\u00e1 ninguna revisi\u00f3n de renta a los contratos. Lo cual supone un cambio importante respecto al r\u00e9gimen vigente hasta el 31 de marzo de 2015 (establecido en la reforma de 2013), de acuerdo con el cual a falta de pacto expreso la renta se actualizaba de acuerdo con la variaci\u00f3n del IPC.<\/p>\n\n\n\n

Y en segundo lugar <\/strong>establece que, en caso de que las partes hubieran acordado alg\u00fan mecanismo de revisi\u00f3n de renta pero sin detallar el \u00edndice o metodolog\u00eda de referencia, entonces se aplicar\u00e1 la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad. <\/p>\n\n\n\n

TASA DE REVISI\u00d3N DE PRECIOS<\/h2>\n\n\n\n

El \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad, que calcular\u00e1 y publicar\u00e1 mensualmente el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE), establece una tasa de revisi\u00f3n de precios para la recuperaci\u00f3n competitividad con la zona euro y se calcular\u00e1 aplicando la f\u00f3rmula que establece la Ley 2\/2015 en su Anexo<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Probablemente esta revisi\u00f3n ser\u00e1 poco aplicada puesto que resulta dif\u00edcil imaginar que las partes establezcan en el contrato la revisi\u00f3n de la renta y no prevean c\u00f3mo se llevar\u00e1 a cabo esta revisi\u00f3n. En todo caso, parece que su sentido es el de ser una especie de cl\u00e1usula de cierre para evitar la aplicaci\u00f3n supletoria del IPC.<\/p>\n\n\n\n

La reforma no impide ni limita la posibilidad de pactar el sistema de revisi\u00f3n de renta que estimen las partes<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por lo dem\u00e1s no debe perderse de vista que la reforma no impide ni limita la posibilidad de pactar el sistema de revisi\u00f3n de renta que estimen las partes, ya que sus previsiones son en defecto de pacto o en caso de pacto incompleto, por lo que nada impide que se contin\u00fae pactando la revisi\u00f3n de renta en funci\u00f3n de las variaciones del IPC.<\/p>\n\n\n\n

El apartado 2 del art\u00edculo 18 del a LAU se mantiene inalterado. Pero habr\u00e1 que tener en cuenta que si la revisi\u00f3n de la renta se hace con referencia al \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad, la certificaci\u00f3n del INE al que se refiere el citado apartado podr\u00e1 ser la correspondiente a este nuevo \u00cdndice (que tambi\u00e9n publicar\u00e1 el INE).<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, el apartado 4 de la Disposici\u00f3n Transitoria de la Ley que nos ocupa establece que las modificaciones de la LAU ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor (o sea al 1 de abril de 2015).<\/p>\n\n\n\n

COEXISTENCIA DE TRES REG\u00cdMENES<\/h2>\n\n\n\n

Por tanto, el resultado de esta nueva reforma, unida a la que tuvo lugar por la Ley 4\/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas, es la coexistencia de tres reg\u00edmenes distintos de actualizaci\u00f3n de renta en funci\u00f3n de la fecha de celebraci\u00f3n del contrato:<\/p>\n\n\n\n

1.- Contratos celebrados a partir de 1\/4\/2015.<\/p>\n\n\n\n

El r\u00e9gimen de revisi\u00f3n de renta ser\u00e1 el que resulta de la modificaci\u00f3n establecida por la Ley 2\/2015 que hemos expuesto anteriormente.<\/p>\n\n\n\n

2.- Contratos celebrados entre el 6\/6\/2013 y el 31\/3\/2015<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con lo establecido por el art\u00edculo 18 de la LAU en la redacci\u00f3n dada por la Ley 4\/2013, de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado del alquiler de viviendas<\/a>, la revisi\u00f3n de renta se regir\u00e1 por el sistema que hubieran pactado las partes, sin que en principio existiera limitaci\u00f3n a la libertad de pactos.<\/p>\n\n\n\n

En caso de no haber pactado nada las partes, la renta podr\u00e1 revisarse de acuerdo con la variaci\u00f3n del IPC en el periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de la actualizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

3.- Contratos celebrados entre el 1\/1\/1995 y el 5\/6\/2013<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con la redacci\u00f3n original del art\u00edculo 18 de la LAU<\/a>, la renta solo puede ser actualizada cada anualidad aplicando la variaci\u00f3n del IPC en los doce meses anteriores.<\/p>\n\n\n\n

En caso de que se hubiera pactado un sistema diferente de actualizaci\u00f3n, el mismo solo ser\u00eda aplicable a partir del sexto a\u00f1o de vigencia del contrato. En defecto de este pacto ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n lo establecido en el p\u00e1rrafo anterior (es decir, la revisi\u00f3n por IPC).<\/p>\n\n\n\n

Hay que se\u00f1alar que esta modificaci\u00f3n afecta al art\u00edculo 18 de la LAU, referido a arrendamientos de vivienda, por lo que los arrendamientos para uso distinto de vivienda continuar\u00e1n con el mismo r\u00e9gimen que hasta ahora, es decir, libertad de pacto entre las partes.<\/p>\n\n\n\n

Como hemos visto m\u00e1s arriba, se ha modificado tambi\u00e9n el apartado 3 de la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la LAU relativa a las viviendas de protecci\u00f3n oficial, en el mismo sentido que hemos expuesto para el art\u00edculo 18. Es decir, (i) que solo se aplicar\u00e1 la revisi\u00f3n de rentas si se ha pactado expresamente y (ii) que en caso de pacto expreso de revisi\u00f3n que no detalle el \u00edndice o metodolog\u00eda de referencia, la renta se actualizar\u00e1 aplicando la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, el art\u00edculo 4.6 de la Ley 2\/2015<\/a> que aqu\u00ed nos ocupa tambi\u00e9n afecta al \u00e1mbito arrendaticio, en concreto a los contratos en los que sean parte entes, organismos o entidades del sector p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

INCORPORACI\u00d3N PREVIA JUSTIFICACI\u00d3N ECON\u00d3MICA<\/h2>\n\n\n\n

Aunque tienen el car\u00e1cter de contratos privados, se limita la posibilidad de establecer sistemas de actualizaci\u00f3n de rentas. Las partes solo podr\u00e1n incorporar un r\u00e9gimen de revisi\u00f3n de renta previa justificaci\u00f3n econ\u00f3mica, y \u00fanicamente se podr\u00e1 utilizar como \u00edndice de referencia la variaci\u00f3n anual del \u00edndice de precios del alquiler de oficinas, a nivel auton\u00f3mico, que publique el INE. Asimismo en defecto de pacto expreso entre las partes, no se aplicar\u00e1 revisi\u00f3n de la renta.<\/p>\n\n\n\n

VALORACI\u00d3N GENERAL DE LA REFORMA<\/h2>\n\n\n\n

En una valoraci\u00f3n general de la reforma, si tenemos en cuenta que b\u00e1sicamente se mantiene la libertad de pacto y que lo habitual es que en los contratos se establezcan cl\u00e1usulas de revisi\u00f3n de renta por voluntad de las partes fijando los \u00edndices o criterios para su c\u00e1lculo (normalmente el IPC), la trascendencia de las modificaciones introducidas depender\u00e1 de cuales sean las variaciones del nuevo \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad en relaci\u00f3n con el IPC, pues en funci\u00f3n de la posici\u00f3n de cada una de las partes le interesar\u00e1 pactar la aplicaci\u00f3n de uno u otro \u00edndice. Pero para ello probablemente habr\u00e1 que esperar un periodo razonable de tiempo que permita tener una secuencia suficiente del nuevo \u00edndice y conocer su comportamiento en relaci\u00f3n con el IPC.<\/p>\n\n\n\n

Con independencia de la conveniencia o no de la reforma, lo que nos parece criticable es la modificaci\u00f3n de una normativa de tanta trascendencia social como es la de arrendamientos urbanos a trav\u00e9s de las disposiciones accesorias de otra norma y sin apenas difusi\u00f3n. Un modo que lamentablemente va camino de convertirse en una costumbre.<\/p>\n\n\n\n

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