{"id":3653,"date":"2015-06-10T17:53:00","date_gmt":"2015-06-10T16:53:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3653"},"modified":"2020-06-18T10:54:52","modified_gmt":"2020-06-18T09:54:52","slug":"repercusion-de-obras-si-hay-orden-administrativa-aunque-los-contratos-sean-posteriores-al-1-de-julio-1964","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/repercusion-de-obras-si-hay-orden-administrativa-aunque-los-contratos-sean-posteriores-al-1-de-julio-1964\/","title":{"rendered":"Repercusi\u00f3n de obras si hay orden administrativa, aunque los contratos sean posteriores al 1 de julio 1964"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Las obras impuestas por la administraci\u00f3n procede repercutirlas al arrendatario, a\u00fan trat\u00e1ndose de un contrato posterior al TR LAU 1964<\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-10-2014<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

SP\/SENT\/784317<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Publicaci\u00f3n:www.sepin.es \u2013Arrendamientos Urbanos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201c… Esta Sala ya se pronunci\u00f3 en sentencia de 30 de octubre de 2013, Rec. 1513 de 2011, en el sentido de permitir la repercusi\u00f3n de las obras impuestas por la Administraci\u00f3n, en interpretaci\u00f3n de las norma transcrita, y ello a\u00fan cuando los contratos de arrendamiento fuesen posteriores a la LAU de 1964.<\/p>\n\n\n\n

No se infring\u00eda la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos, en su mayor parte, ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009, pues la DT 2\u00aa establece la disyuntiva entre los casos del Art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto s\u00ed son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de autos, es hecho probado que el arrendatario acept\u00f3 t\u00e1citamente la reclamaci\u00f3n efectuada al no oponerse en el plazo legal, como dispone el Art. 101 de la LAU de 1964, interpretado por sentencia de esta Sala de 18 de abril de 2013, recurso 2100 de 2010, por lo que por este motivo, tambi\u00e9n es estimable la acci\u00f3n ejercitada y rechazable el recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por lo expuesto no concurre infracci\u00f3n de doctrina jurisprudencial, dado que repercutido al arrendatario el importe de obras, en su mayor parte, impuestas por la Administraci\u00f3n, habi\u00e9ndose aceptado t\u00e1citamente su importe por el inquilino y no habiendo sido abonadas las mismas, procede confirmar la estimaci\u00f3n de la acci\u00f3n de desahucio, con resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento…\u201d<\/p>\n\n\n\n

COMENTARIO<\/h4>\n\n\n\n

SP\/DOCT\/18756<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

En la \u00faltima edici\u00f3n del Libro sobre Arrendamientos Urbanos, Daniel Loscertales, indicaba que era conveniente para el arrendador no hacer las obras o reparaciones que la finca pudiera necesitar de forma voluntaria y que lo mejor era esperar a que el propio arrendatario las pidiera o se recibiera orden administrativa, porque entonces los derechos del primero eran superiores en todos los sentidos incluso en el plazo para repercutir, que si llevaba a cabo por propia iniciativa. Es la consecuencia de la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda, apartado 10.3 de la LAU 29\/94<\/a>, que igualmente se aplica los locales, a tenor de la D.T. Tercera, apartado 9<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Esta Sentencia del Tribunal Supremo que ahora se comenta, viene a ratificar otra anterior de 30 octubre de 2013 (SP\/SENT\/739825), del mimo Ponente, porque el criterio que se fijo a partir de la Sentencia de 23 de mayo de 2009 (SP\/SENT\/459608), es que el citado apartado 10.3 de la D.T. Segunda hab\u00eda que interpretarlo en el sentido de que solo cab\u00eda la repercusi\u00f3n si el contrato era anterior al TR de 1964, pues a partir de ese momento hab\u00eda libertad de pactos al respecto, postura del Alto Tribunal harto discutible, pero que es la que marcado la l\u00ednea estos \u00faltimos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

A tenor de lo que se dice al principio de estos comentarios, el consejo que podemos seguir dando es que los arrendadores que tengan contratos posteriores al 1 de julio 1964 y anteriores al 9 de mayo 1985, que no hagan \u201cvoluntariamente\u201d ninguna reparaci\u00f3n, que exijan al arrendatario que lo solicite o esperar a que el ayuntamiento o comunidad aut\u00f3noma lo demande, pues entonces podr\u00e1n repercutir plenamente, algo que no tienen facultad en los arrendamientos firmados despu\u00e9s del repetido 1 de julio 1964, salvo que al respecto hubiera pacto entre las partes, lo que no era normal en aquel entonces.<\/p>\n\n\n\n

Y enlazando con lo dicho, cabe preguntarse tambi\u00e9n, \u00bfqu\u00e9 pasa con los contratos posteriores al 9 de mayo 1985 y anteriores al 1 de enero 1995? La realidad es que el Real Decreto Ley 2\/85 se remite plenamente al TR 1964, con la excepci\u00f3n de que se pudo pactar libremente la duraci\u00f3n. Pues bien, los que se hicieron con \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, que son muchos, \u00bfpueden repercutir las obras? Nadie ha planteado la cuesti\u00f3n, pero nuestro criterio es que se debe aplicar el citado Texto Refundido en el mismo sentido de que solo cabe llevar a cabo la repercusi\u00f3n si ha existido pacto al respecto, pues en otro caso hay que aplicar el Art. 95<\/a>, al que hace referencia el Art. 108<\/a>, concretamente a los arrendamientos vigentes el repetido d\u00eda 1 de enero de 1965, que es cuando entr\u00f3 en vigor dicho Texto Refundido.<\/p>\n\n\n\n

Jurisprudencia indicada en el comentario:<\/p>\n\n\n\n

Cuando las obras no son las necesarias para la adecuaci\u00f3n del inmueble, sino las impuestas por la Administraci\u00f3n, procede la repercusi\u00f3n en contrato posterior a 1964 <\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2013<\/h2>\n\n\n\n

SP\/SENT\/739825<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u201c… Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendr\u00e1 los siguientes derechos:<\/p>\n\n\n\n

10.3. Podr\u00e1 repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparaci\u00f3n necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los t\u00e9rminos resultantes del art\u00edculo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:<\/p>\n\n\n\n

1.\u00aa Que la reparaci\u00f3n haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resoluci\u00f3n judicial o administrativa firme.<\/p>\n\n\n\n

A la vista de la doctrina jurisprudencial citada debemos declarar que las obras a las que la misma se refiere son las del Art. 1554 del C. Civil, como la misma cita, mientras que las ahora analizadas son impuestas por la autoridad administrativa.<\/p>\n\n\n\n

En la sentencia citada de 21 de mayo de 2009, se viene a declarar que en los contratos posteriores a 1964, puesto que se pudo pactar la renta y su cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n, conforme permit\u00eda el Art. 97 de la LAU de 1964, los arrendadores no se han visto compelidos a la congelaci\u00f3n de las rentas por lo que no era necesario un apoyo espec\u00edfico de estabilizaci\u00f3n, ya que pod\u00edan calcular los gastos previsibles a la hora de fijar la renta y su reajuste.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, en el presente litigio surge una particularidad que no fue objeto de an\u00e1lisis en la antecitada sentencia de esta Sala, cual es la situaci\u00f3n concurrente cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuaci\u00f3n, sino que son las impuestas por la Administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para este supuesto establece la Disposici\u00f3n transitoria segunda de la LAU de 1994 , en el aparado C) 10.3 que las obras ser\u00e1n repercutibles en el caso del Art. 108 de la LAU de 1964 , que no concurre, \u201co\u201d cuando son impuestas por resoluci\u00f3n administrativa firme, que es el caso.<\/p>\n\n\n\n

En resumen, no se infringe la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009, pues la DT 2 \u00aa establece la disyuntiva entre los casos del Art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto s\u00ed son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985. …\u201d<\/p>\n\n\n\n

La inactividad del arrendador no conlleva renuncia de derechos, por lo que procede la repercusi\u00f3n de suministros y servicios pasados varios a\u00f1os<\/p>\n\n\n\n

\u201c… Se alega que desde 1996 hasta 2004 no se intent\u00f3 repercutir suministros y servicios alguno, por lo que al repercutirlos tras el a\u00f1o 2004 incurre en contradicci\u00f3n con sus propios actos.<\/p>\n\n\n\n

En la sentencia recurrida se declara que no se aprecia renuncia alguna por parte de la arrendadora, sino que comenz\u00f3 a cursar recibos por obras recientes, y suministros, todo ello coincidente con el cambio de Administrador, resultando que el anterior Administrador era, adem\u00e1s, arrendatario de un local, por lo que la sentencia cuestiona su objetividad.<\/p>\n\n\n\n

Esta Sala debe declarar que la inactividad del arrendador no conlleva, necesariamente, renuncia de sus derechos ni la creaci\u00f3n de una expectativa razonable en el arrendatario, sino una ventaja temporal que no tiene porqu\u00e9 convertirse en perpetua (STS 12- 5-2011, Rec. 1002\/2007).<\/p>\n\n\n\n

Establece la Jurisprudencia:<\/p>\n\n\n\n

El principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tr\u00e1fico jur\u00eddico, exige que los actos propios sean inequ\u00edvocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situaci\u00f3n jur\u00eddica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicci\u00f3n o incompatibilidad seg\u00fan el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente -sentencias, por citar tan solo en las recientes, de 18 Ene. 1990, 5 Mar. 1991, 4 Jun. y 30 Oct. 1992, 12 y 13 Abr. y 20 May. 1993, 17 Dic. 1994, 31 Ene., 30 May. y 30 Oct. 1995, 21 Nov. 1996, 29 y 30 Abr., 12 May., 15 Jul., 30 Sep. y 30 Nov. 1998, 4 Ene., 13 Jul., 1 Oct. y 16 Nov. 1999., 25 Jul. y 25 Oct. 2000, 27 Feb., 16 y 24 Abr. y 7 May. 2001, y un largo etc\u00e9tera.<\/p>\n\n\n\n

En conclusi\u00f3n, no se han violado los preceptos mencionados ni la doctrina de los actos propios. …\u201d<\/p>\n\n\n\n

En los contratos posteriores al TR 1964 no procede la repercusi\u00f3n de obras <\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-5-2009<\/h2>\n\n\n\n

SP\/SENT\/459608<\/h4>\n\n\n\n

En los contratos posteriores al TR 1964 no procede la repercusi\u00f3n de obras<\/p>\n\n\n\n

\u201c… Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el ep\u00edgrafe 10.3 apartado c) de la Disposici\u00f3n Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104\/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el art\u00edculo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusi\u00f3n de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinaci\u00f3n de la liberalizaci\u00f3n de las rentas acordada en su art\u00edculo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2\/1985, de 30 de abril, y Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualizaci\u00f3n. …\u201d <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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