{"id":3663,"date":"2015-03-10T17:59:39","date_gmt":"2015-03-10T16:59:39","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3663"},"modified":"2020-06-18T10:00:26","modified_gmt":"2020-06-18T09:00:26","slug":"la-responsabilidad-del-avalista-o-fiador-cuando-se-produce-la-prorroga-o-tacita-reconduccion-del-contrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-responsabilidad-del-avalista-o-fiador-cuando-se-produce-la-prorroga-o-tacita-reconduccion-del-contrato\/","title":{"rendered":"La responsabilidad del avalista o fiador cuando se produce la pr\u00f3rroga o t\u00e1cita reconducci\u00f3n del contrato"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Posicionamiento de la jurisprudencia frente al Art. 36.5 de la LAU que permite pactar garant\u00edas adicionales a la fianza en met\u00e1lico<\/p>\n\n\n\n

El Art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29\/1994, de 24 de noviembre)<\/a> permite pactar garant\u00edas adicionales a la fianza en met\u00e1lico, como es el aval, ya sea \u00e9ste bancario o personal.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que se suscita es si esta garant\u00eda del arrendamiento se extingue una vez finalizada la duraci\u00f3n inicial del contrato, o por el contrario, subsiste en caso de pr\u00f3rroga o t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, hay que estar a lo previsto en el contrato. Si en el contrato se previ\u00f3 expresamente o se puede inferir de forma impl\u00edcita del contenido del mismo que el aval continuar\u00e1 en caso de pr\u00f3rroga o t\u00e1cita reconducci\u00f3n, no hay duda de que as\u00ed lo har\u00e1.<\/p>\n\n\n\n

POSTURAS DE LA JURISPRUDENCIA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

En caso de que nada se haya previsto en el contrato al respecto, la jurisprudencia se divide en las siguientes dos posturas:<\/p>\n\n\n\n

1.- Se extingue la garant\u00eda adicional al finalizar el per\u00edodo inicial previsto en el contrato, salvo que estemos ante un caso de pr\u00f3rroga legal del Art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a>, en cuyo caso, la garant\u00eda subsistir\u00e1 hasta que transcurran los tres a\u00f1os iniciales de contrato de arrendamiento de vivienda (SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1\u00aa, 15\/06\/2009; SAP Gij\u00f3n, Sec. 7\u00aa, 06\/04\/2009; SAP Las Palmas, Sec. 3\u00aa, 07\/06\/2006; SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4\u00aa, 27\/03\/2012).<\/p>\n\n\n\n

Esta postura jurisprudencial se fundamenta en que al estar ante una pr\u00f3rroga legal no voluntaria para el arrendador, no le es oponible el Art. 1.851 del C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En palabras de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sec. 4\u00aa, 27\/03\/2012):<\/p>\n\n\n\n

\u201cSin embargo, primero, el Art. 1.851 del CC tiene dicho y puntualizado la doctrina jurisprudencial que para que opere y sea causa de extinci\u00f3n de la fianza requiere esa voluntad declarada y firme del acreedor de conceder una pr\u00f3rroga (STS 12-7-2002 y 20-12-2003), lo que no es el supuesto de autos, pues sometido el arriendo del fiador a la Ley de 24-11-1994, la pr\u00f3rroga del contrato m\u00e1s all\u00e1 del tiempo contractualmente pactado se explica por lo dispuesto en el Art. 9 de esa Ley, de acuerdo con el cual cuando el plazo pactado fuere inferior a cinco a\u00f1os se prorrogar\u00e1 obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta alcanzar aqu\u00e9lla duraci\u00f3n, siendo obligada, llegados a este punto, la cita de la sentencia del TS de 27-2-1.981 , de acuerdo con la cu\u00e1l el precitado Art. 1.851 no es de aplicaci\u00f3n a los supuestos de pr\u00f3rroga legal, declaraci\u00f3n realizada en relaci\u00f3n con el Art. 57 de la derogada LAU de 1964, pero que es trasladable a los supuestos de pr\u00f3rroga de la vigente LAU y as\u00ed est\u00e1 siendo entendido por la mayor\u00eda de nuestros Tribunales (SAP Le\u00f3n -Sec. 3a- 14-11-2001, Sevilla -Sec. 5a- 14-5-2001, Palmas de Gran Canaria -Secc. 4a- 26-2-2004 y Madrid -Secc. 9a- 7-11-2005), siempre a salvo el supuesto de que se pacte lo contrario. 3. Esta Sala comparte ese criterio y el coincidente de las otras sentencias citadas en el sentido de que el Art. 1.851 se contrae a la pr\u00f3rroga voluntaria concedida por el arrendador pero no a la que viene impuesta a este por el arrendatario en virtud de lo dispuesto en el Art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.\u201d<\/p>\n\n\n\n

2.- No se extingue la garant\u00eda adicional cuando se produce cualquier tipo de pr\u00f3rroga legal (Art. 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/a>), ya que, a diferencia de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, no hay modificaci\u00f3n contractual, estando pues plenamente vigentes las cl\u00e1usulas inicialmente previstas \u2013 entre ellas la existencia de la garant\u00eda del aval \u2013 (SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, 21\/05\/2008; SAP Madrid, Sec. 13\u00aa, 03\/07\/2006; SAP Barcelona, Sec. 13\u00aa, 27\/02\/2013).<\/p>\n\n\n\n

En palabras de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 13\u00aa, 21\/05\/2008): <\/h4>\n\n\n\n

\u201cA diferencia de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n, la pr\u00f3rroga implica la continuaci\u00f3n del anterior contrato; no es un nuevo contrato sino el mismo, por lo que no se altera su clausulado y las garant\u00edas prestadas por terceros se mantienen as\u00ed como los pactos celebrados entre las partes durante la vigencia del contrato. La pr\u00f3rroga puede tener diversas acepciones en la legislaci\u00f3n arrendaticia, seg\u00fan los supuestos que contemple y en m\u00e9rito de las mismas implicar\u00e1n plazos diversos y aqu\u00ed se trata de una pr\u00f3rroga voluntaria, libremente pactada por las partes (a la finalizaci\u00f3n del contrato este se prorrogar\u00e1 por un plazo determinado, si el arrendatario no denuncia la finalizaci\u00f3n del mismo), sin limitaci\u00f3n respecto de este pacto. Las consecuencias ser\u00e1n distintas en cada uno de los reg\u00edmenes una vez extinguidas las pr\u00f3rrogas voluntaria; aqu\u00ed, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n mensual, que supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuaci\u00f3n en el disfrute al terminar el arriendo anterior; no se trata pues, de la continuaci\u00f3n o pr\u00f3rroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta (SSTS 14.6.1984, 21.2.1985, 15.10.1996, …), lo cual tiene diversas consecuencias: a) Las garant\u00edas que un tercero pudiera haber constituido para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del antiguo contrato ya finalizado, quedan sin efecto para el nuevo contrato (Art. 1.567 CC). b) los pactos que se hubieran podido suscribir durante la vigencia del primer contrato que no figuren en el texto del contrato original o no se renueven expresamente (p. ej. autorizaci\u00f3n para realizar obras o para subarrendar, … carecen ya de valor. c) el nuevo contrato tendr\u00e1 una nueva duraci\u00f3n.\u201d<\/p>\n\n\n\n

POSICIONAMIENTO ANTE LA DUALIDAD DE POSTURAS<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Ante esta dualidad de posturas jurisprudenciales, mi criterio es que, salvo disposici\u00f3n contractual en contra, el aval se extinguir\u00e1 con la finalizaci\u00f3n del plazo inicial previsto en el contrato \u2013duraci\u00f3n prevista y consentida por el avalista; ex Art. 1.527 del C\u00f3digo Civil<\/a> -, salvo en el caso que opere la pr\u00f3rroga legal del Art. 9.1 de la LAU, en cuyo caso la garant\u00eda se extender\u00e1 por dicho per\u00edodo, en la medida que (i) no hay modificaci\u00f3n contractual; y (ii) no se conculca disposici\u00f3n alguna relativa a la figura jur\u00eddica de la fianza, en particular, no se conculca el Art. 1.851 del C\u00f3digo Civil. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Posicionamiento de la jurisprudencia frente al Art. 36.5 de la LAU que permite pactar garant\u00edas adicionales a la fianza en met\u00e1lico El Art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29\/1994, de 24 de noviembre) permite pactar garant\u00edas adicionales a la fianza en met\u00e1lico, como es el aval, ya sea \u00e9ste bancario o […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":4},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3663\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3663"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3663\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":5563,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3663\/revisions\/5563\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3663"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3663"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3663"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}