{"id":3687,"date":"2015-03-10T18:21:46","date_gmt":"2015-03-10T17:21:46","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3687"},"modified":"2020-06-09T18:22:18","modified_gmt":"2020-06-09T17:22:18","slug":"obras-no-autorizadas-en-elemento-comun-de-uso-exclusivo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/obras-no-autorizadas-en-elemento-comun-de-uso-exclusivo\/","title":{"rendered":"Obras no autorizadas en elemento com\u00fan de uso exclusivo"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 27 de marzo de 2014, que resuelve un caso de obras no autorizadas en una vivienda dotada de una terraza comunitaria, aunque de uso privativo.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de un inmueble en Barcelona constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal de la que forma parte una vivienda dotada de una terraza comunitaria, aunque de uso privativo, cuyo propietario ha efectuado obras en la misma consistentes esencialmente en cambiar el cerramiento exterior de dicha terraza sustituyendo la originaria coronaci\u00f3n del edificio formada por jardineras, por una valla de cerramiento de madera de nueva construcci\u00f3n, en todo el per\u00edmetro de dicha terraza. <\/p>\n\n\n\n

La comunidad de propietarios formul\u00f3 oposici\u00f3n a dicha obra desde que tuvo conocimiento de la misma, primero mediante requerimientos y, finalmente, mediante la interposici\u00f3n de la correspondiente acci\u00f3n judicial. El juzgado estim\u00f3 la demanda en cuanto a este extremo. Apelada la sentencia por el propietario del departamento, la Audiencia de Barcelona, en la sentencia de 27 de marzo de 2014 que comentamos, ratific\u00f3 en esencia la decisi\u00f3n de la sentencia apelada con base a los argumentos que seguidamente se comentan.<\/p>\n\n\n\n

ARGUMENTOS DE RATIFICACI\u00d3N<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n de la configuraci\u00f3n de la finca o alguno de sus elementos comunes requiere la autorizaci\u00f3n de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Por mandato del art\u00edculo 553-25 , apartado 3 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a la modificaci\u00f3n de la finca o alguno de sus elementos comunes precisa el acuerdo favorable de la comunidad de propietarios siendo suficiente el voto favorable de las cuatro quintas partes de copropietarios que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n para adoptar acuerdos relativos a innovaciones f\u00edsicas de la finca si afectan a su estructura o configuraci\u00f3n exterior y, seg\u00fan el art\u00edculo 553-36-3, la comunidad puede exigir la reposici\u00f3n al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento.<\/p>\n\n\n\n

No cabe duda que en el presente caso la instalaci\u00f3n de la valla de cerramiento de madera en todo el per\u00edmetro de la terraza modifica ostensiblemente la fachada de la finca.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto que conforme al segundo inciso del art\u00edculo 553-36 del apartado 3 del C\u00f3digo civil catal\u00e1n \u201cse entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si las obras no disminuyen la solidez del edificio ni comportan una notoria ocupaci\u00f3n de elementos comunes y la comunidad no ha mostrado su oposici\u00f3n en el plazo de seis a\u00f1os desde que finalizaron. <\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil de Catalunya establece diversos qu\u00f3rums para la adopci\u00f3n de acuerdos por las comunidades de propietarios en funci\u00f3n de la materia sobre la que recaen y que van desde la unanimidad (Arts. 553-25-3) a la mayor\u00eda simple de cuotas (553-25-5) pasando por mayor\u00edas cualificadas de cuotas y propietarios (553-25, ap. 2 y 3).<\/p>\n\n\n\n

Para el c\u00e1lculo de los votos se computar\u00e1n los de los propietarios presentes a la reuni\u00f3n; los de los representados y los de los que hayan delegado su voto, pero tambi\u00e9n los de los ausentes, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 553-26-2 de la Ley que dispone textualmente al respecto: \u201cSe computar\u00e1n favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reuni\u00f3n, si despu\u00e9s no se oponen al acuerdo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La norma ha sido objeto de opiniones diversas e incluso contradictorias que se han ido aclarando con el paso del tiempo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

De forma semejante la Ley estatal reguladora de la Propiedad Horizontal establec\u00eda, en su Art. 17, que \u201cse computar\u00e1n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia por comunicaci\u00f3n a quien ejerza las funciones de Secretario en el plazo de treinta d\u00edas naturales por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta norma que, en principio, parece tan simple y clara ha sido objeto de opiniones diversas e incluso contradictorias que se han ido aclarando con el paso del tiempo. <\/p>\n\n\n\n

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 128\/2010 de 15 de marzo estudia y clarifica la interpretaci\u00f3n y forma de aplicar esta disposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Y, ampar\u00e1ndonos esencialmente en el contenido de dicha sentencia Interesa aclarar y salir al paso de las dudas que pod\u00edan resultar de las diversas interpretaciones en torno a la aplicaci\u00f3n del precepto.<\/p>\n\n\n\n

No es computable el voto de los ausentes en los acuerdos adoptados por mayor\u00eda en segunda convocatoria.<\/p>\n\n\n\n

Los acuerdos pueden adoptarse por mayor\u00eda simple cuando se refieran:<\/p>\n\n\n\n

a) La ejecuci\u00f3n de obras o establecimiento de servicios para suprimir barreras arquitect\u00f3nicas o instalar ascensores.<\/p>\n\n\n\n

b) Las innovaciones para la viabilidad o seguridad del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

c) Las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, conectar servicios de telecomunicaciones, o para individualizar la medici\u00f3n de los consumos de agua, gas o electricidad.<\/p>\n\n\n\n

d) Las normas de Reglamento de R\u00e9gimen Interior.<\/p>\n\n\n\n

e) Los acuerdos que no se refieran a modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos y los relativos a innovaciones f\u00edsicas del edificio que afecten a su estructura o configuraci\u00f3n exterior y a la construcci\u00f3n de piscinas e instalaciones recreativas.<\/p>\n\n\n\n

Para tales acuerdos es suficiente, en primera convocatoria, el voto de la mayor\u00eda de propietarios y representaci\u00f3n de la mayor\u00eda de las cuotas, y la mayor\u00eda de las cuotas de presentes y representados en segunda. (Art. 553-25-5).<\/p>\n\n\n\n

Como opina el ilustre tratadista y presidente de la Secci\u00f3n 13\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona Don Joan Cremades, \u201cen el supuesto que un acuerdo logrado en Junta por los propietarios presentes y representados haya obtenido el qu\u00f3rum mayoritario necesario para su validez, como sucede cuando solo se precisa la mayor\u00eda simple de las cuotas presentes en segunda convocatoria, debe entenderse que el acuerdo ya ha sido adoptado y es v\u00e1lido con independencia del voto que los propietarios ausentes manifiesten posteriormente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPor qu\u00e9 \u00fanicamente en segunda convocatoria no es computable el voto de los ausentes y, en cambio, s\u00ed lo es en los mismos acuerdos por simple mayor\u00eda adoptados en primera convocatoria?<\/p>\n\n\n\n

Una lectura r\u00e1pida del Art. 553-25-5 puede inducir a confusi\u00f3n pero examinada en profundidad la propia norma deja claro que en primera convocatoria se requiere para adoptar acuerdos \u201cel voto favorable de la mayor\u00eda de los propietarios que deben representar la mayor\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n\u201d en tanto que en segunda convocatoria se precisa el voto favorable de la mayor\u00eda de las cuotas \u201cde los presentes y representados\u201d .<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, queda claro que el c\u00f3mputo de la mayor\u00eda en primera convocatoria es en relaci\u00f3n al total de propietarios y coeficientes de la comunidad, en tanto que, en segunda convocatoria, la mayor\u00eda es en relaci\u00f3n a las cuotas de los presentes y representados.<\/p>\n\n\n\n

Posibilidad de impugnaci\u00f3n judicial del acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

Aunque el acuerdo a que nos referimos adoptado legalmente por mayor\u00eda simple en segunda convocatoria ha sido adoptado y es v\u00e1lido sin quedar a las resultas del criterio en contrario que puedan manifestar los co-propietarios no asistentes, ello no impide a los no asistentes que puedan proceder a la impugnaci\u00f3n judicial del acuerdo conforme a lo previsto en el Art. 552-31 de la Ley catalana en cuyo apartado 2 declara expresamente legitimados la impugnaci\u00f3n \u201clos propietarios que hayan votado en contra, los ausentes que no se han adherido al acuerdo y los que han sido privados ileg\u00edtimamente de su voto\u201d. La acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n debe ejercerse en el plazo de dos meses desde la notificaci\u00f3n del acuerdo, o en el de un a\u00f1o si es contrario al t\u00edtulo de constituci\u00f3n o a los estatutos.<\/p>\n\n\n\n

Frente a estos acuerdos carece de trascendencia a los efectos de c\u00f3mputo de votos la manifestaci\u00f3n posterior de los no asistentes que, en todo caso, podr\u00e1n hacer constar su oposici\u00f3n a los efectos de plantear, si procede, una impugnaci\u00f3n judicial con arreglo a la Ley.  <\/p>\n\n\n\n

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