{"id":3700,"date":"2015-06-10T18:24:00","date_gmt":"2015-06-10T17:24:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3700"},"modified":"2020-06-09T18:27:19","modified_gmt":"2020-06-09T17:27:19","slug":"el-tribunal-supremo-fija-la-doctrina-sobre-el-derecho-a-percibir-retribucion-por-intermediar-en-las-transacciones-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-tribunal-supremo-fija-la-doctrina-sobre-el-derecho-a-percibir-retribucion-por-intermediar-en-las-transacciones-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"El Tribunal Supremo fija la doctrina sobre el derecho a percibir retribuci\u00f3n por intermediar en las transacciones inmobiliarias"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El Tribunal Supremo, en reciente sentencia de 21 de mayo de 2014, en el seno de un recurso en inter\u00e9s casacional, con base en jurisprudencia contradictoria, ha venido a fijar la doctrina en relaci\u00f3n con el derecho a retribuci\u00f3n del mediador inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo, en la sentencia citada<\/a>, concluye que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c\u2026el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribuci\u00f3n \u00edntegra de la comisi\u00f3n pactada cuando su gesti\u00f3n resulte decisiva o determinante para el \u201cbuen fin\u201d o \u201c\u00e9xito\u201d del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, el Alto Tribunal considera, con referencia a otra sentencia de 8 de marzo de 2013, que el contrato de mediaci\u00f3n tiene car\u00e1cter de contrato principal, con sustantividad propia, no cabiendo establecer un v\u00ednculo causal directo entre \u00e9ste y el eventual contrato de venta de inmueble, finalidad \u00faltima de aqu\u00e9l. As\u00ed, en relaci\u00f3n con su naturaleza jur\u00eddica, se\u00f1ala que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c3. \u2026la decantaci\u00f3n conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterizaci\u00f3n de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente. El primero viene referido al car\u00e1cter de contrato principal que tiene el contrato de mediaci\u00f3n, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebraci\u00f3n de otro ulterior contrato, no cabe establecer un v\u00ednculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonom\u00eda en su respectiva eficacia jur\u00eddica. <\/p>\n\n\n\n

El derecho a la retribuci\u00f3n parece que solo nacer\u00e1 en el momento en el que se produzca la venta del inmueble<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

La precisi\u00f3n resulta \u00fatil a la cuesti\u00f3n doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gesti\u00f3n del mediador, particularizado en la dial\u00e9ctica entre la perfecci\u00f3n o ejecuci\u00f3n del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto final\u00edstico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediaci\u00f3n como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por s\u00ed solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.\u201d <\/p>\n\n\n\n

Finalmente, el Tribunal Supremo parte de la atipicidad del contrato de mediaci\u00f3n para concluir que dif\u00edcilmente puede, salvo pacto expresa de las partes o aplicaci\u00f3n de los usos y costumbres, considerarse que la actuaci\u00f3n del mediador sea de resultado sino de obra:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato at\u00edpico que caracteriza el contrato de mediaci\u00f3n. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento t\u00e9cnico de la figura; su separaci\u00f3n de la comisi\u00f3n mercantil, su consideraci\u00f3n de contrato innominado facio ut des o su derivaci\u00f3n del contrato de mandato, como desde el plano de la integraci\u00f3n o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposici\u00f3n de varios contratos t\u00edpicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterizaci\u00f3n de la figura, por lo que dif\u00edcilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicaci\u00f3n de los usos y costumbres, que de la caracterizaci\u00f3n b\u00e1sica de la figura la obligaci\u00f3n del mediador pueda calificarse de una propia obligaci\u00f3n de resultado que determine su perfecci\u00f3n con la ejecuci\u00f3n o consumaci\u00f3n de una situaci\u00f3n jur\u00eddica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusi\u00f3n que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfecci\u00f3n del encargo act\u00faa como condici\u00f3n del derecho de retribuci\u00f3n (onerosidad), sin embargo, no crea ning\u00fan deber jur\u00eddico o prestacional propiamente dicho que opere un fen\u00f3meno de reciprocidad obligacional, m\u00e1s all\u00e1 de la mera bilateralidad del contrato.\u201d<\/p>\n\n\n\n

COMENTARIO:<\/h2>\n\n\n\n

Como es de ver, el Alto Tribunal pretende en esta sentencia zanjar el debate abierto en torno al derecho a retribuci\u00f3n del mediador inmobiliario en el marco de un contrato de mediaci\u00f3n inmobiliaria. Sin embargo, como es m\u00e1s habitual de lo deseable, pretendiendo cerrar un debate, acaba abriendo otro.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, resulta un tanto contradictorio se\u00f1alar, por un lado, que el contrato de mediaci\u00f3n tiene car\u00e1cter de contrato de obra (es decir, que es de medios y no de resultado) y, por otro, decir que el derecho a la retribuci\u00f3n del mediador nace cuando su gesti\u00f3n resulte decisiva o determinante para el \u201cbuen fin\u201d o \u201c\u00e9xito\u201d del encargo lo que, poco menos, lo asimila a un contrato de resultado. Es verdad que, el Tribunal Supremo, desliga ambos contratos, el de mediaci\u00f3n inmobiliaria y el de la venta del inmueble fruto (o no) de esa mediaci\u00f3n. Sin embargo, lo cierto es que pese a esta aparente desvinculaci\u00f3n, pese a encontrarnos ante un contrato de medios, el derecho a la retribuci\u00f3n parece que solo nacer\u00e1 en el momento en el que se produzca la venta del inmueble, con independencia de quien lo haya vendido. A\u00fan m\u00e1s, si nos acogemos a la teor\u00eda del contrato de obra, el derecho a la retribuci\u00f3n, en el supuesto de contratos de mediaci\u00f3n inmobiliaria nacer\u00eda aun no vendi\u00e9ndose el inmueble sobre el que recae el contrato, lo cual carece de sentido.<\/p>\n\n\n\n

Entonces, \u00bfqu\u00e9 quiere decir el Tribunal Supremo? \u00bfQue el contrato de mediaci\u00f3n con pacto expreso de resultado no vincula al vendedor que vende el inmueble a espaldas del mediador? \u00bfMientras que el contrato sin pacto de resultado (contrato de obra) s\u00ed que le vincula? Tal interpretaci\u00f3n es poco menos que absurda, pues el propietario que vende un inmueble a espaldas del mediador, act\u00fae \u00e9ste bajo acuerdo de obra o bajo acuerdo de resultado, contin\u00faa cometiendo un fraude y, en definitiva, ratificando, el resultado positivo de la gesti\u00f3n encomendada, que se acredita de la propia venta.<\/p>\n\n\n\n

Mayor enjundia tiene la referencia a los usos y costumbres. Al efecto, hay que se\u00f1alar que corresponde probar los mismos a quien alega su existencia, a excepci\u00f3n de que las partes en juicio estuvieran conformes con esta existencia 281.2 LEC, con la dificultad que ello implica.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, hay que tener en cuenta que el propietario que celebra un contrato de intermediaci\u00f3n con un agente inmobiliario tiene condici\u00f3n de consumidor, siendo de aplicaci\u00f3n, en consecuencia, toda la normativa relativa a las cl\u00e1usulas abusivas y condiciones no negociadas, lo cual obliga al intermediario inmobiliario a ser especialmente pulcro en la redacci\u00f3n y negociaci\u00f3n del acuerdo, si se quiere evitar una eventual declaraci\u00f3n de nulidad del mismo por parte de los tribunales.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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