{"id":3730,"date":"2015-06-10T18:59:00","date_gmt":"2015-06-10T17:59:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3730"},"modified":"2020-10-01T23:05:29","modified_gmt":"2020-10-01T22:05:29","slug":"la-jurisprudencia-al-dia-103","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-jurisprudencia-al-dia-103\/","title":{"rendered":"La jurisprudencia al d\u00eda (103)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPREMO<\/h2>\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/h4>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento posterior a la entrada en vigor del Decreto Boyer se pact\u00f3 por tiempo indefinido, lo que no equivale a que las partes quisieran sujetarlo a pr\u00f3rroga forzosa<\/h4>\n\n\n\n

\u201c1. Que los dem\u00e1s arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresi\u00f3n es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2\/1985, sino que se excluya.<\/p>\n\n\n\n

3. Tampoco es indicativo que la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente (Sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1\/2005).<\/p>\n\n\n\n

4. La repercusi\u00f3n del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de pr\u00f3rrogas mensuales o anuales (Sentencia de 10 de marzo de 2010, recurso 1728\/2005).<\/p>\n\n\n\n

5. No es extra\u00f1o que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptaci\u00f3n de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

6. Que el contrato haya durado 18 a\u00f1os, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido (Sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1\/2005), pues de seguirse la interpretaci\u00f3n contraria se estar\u00eda obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto per\u00edodo, para evitar que se computase como indicio de pr\u00f3rroga forzosa una duraci\u00f3n prolongada.<\/p>\n\n\n\n

En suma, los indicios en los que se sustenta la Audiencia no son un\u00edvocos sino que admiten un interpretaci\u00f3n en contra, por lo que no estar\u00edamos ante un supuesto de pr\u00f3rroga forzosa pactada de forma clara y terminante y, debido a ello, la sentencia recurrida ha de ser casada al infringir la doctrina jurisprudencial de esta Sala plasmada, entre otras, en las sentencias de 9 de enero de 2013, recurso 2063\/2009 y de 5 de diciembre de 2013, recurso 2209\/2011.\u201d (Sala Primera, Sentencia 595\/2014, de 23 de octubre).<\/p>\n\n\n\n

Ejercicio del retracto legal del arrendatario. La adquisici\u00f3n se produce en el momento del pago o consignaci\u00f3n del precio<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl fen\u00f3meno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisici\u00f3n preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el C\u00f3digo Civil contempla al respecto en la correlaci\u00f3n de los art\u00edculos 1518 y 1521. De la interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producci\u00f3n queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el art\u00edculo 1521 (\u201cderecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o daci\u00f3n en pago\u201d) y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignaci\u00f3n al vendedor del precio de la venta y dem\u00e1s elementos previstos en el art\u00edculo 1518 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

Se comprende, de este modo, la innecesariedad de la realizaci\u00f3n de un acto posterior de espec\u00edfica transmisi\u00f3n del dominio, pues el esquema b\u00e1sico transmisivo que impone nuestro sistema y, con \u00e9l, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumaci\u00f3n y funci\u00f3n traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa realizado por el arrendador, en cuya estructura y eficacia, tambi\u00e9n la traslativa, se subroga el arrendatario que ejercita su derecho y consuma la relaci\u00f3n negocial con la correspondiente consignaci\u00f3n o pago realizada a favor del arrendador y propietario del inmueble.\u201d (Sala Primera, Sentencia de 14 de enero de 2015).<\/p>\n\n\n\n

Desahucio por precario de la vivienda propiedad de los padres del esposo y atribuida a la esposa por convenio en juicio de divorcio <\/h4>\n\n\n\n

\u201cEste caso ofrece una caracter\u00edstica especial, puesto que uno de los c\u00f3nyuges, el marido, era copropietario de la vivienda antes de haber contra\u00eddo matrimonio. Esta Sala ha dictado las sentencias de 30 junio y 22 de octubre, ambas de 2009, en las que se recuerda que ha abandonado la tesis de las sentencias aportadas en alegaci\u00f3n del inter\u00e9s casacional con la finalidad de unificar la doctrina de las Audiencias Provinciales. Por lo tanto, debe recordarse en este momento la doctrina de esta Sala, de acuerdo con la cual \u201cla situaci\u00f3n de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestaci\u00f3n y sin fijaci\u00f3n de plazo para su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resoluci\u00f3n judicial\u201d. Esta doctrina es la que actualmente mantiene la Sala y debe aplicarse en el presente litigio.\u201d (Sala Primera, Sentencia 548\/2014, de 14 de octubre).<\/p>\n\n\n\n

Las sucesivas modificaciones subjetivas en los contratos sobre el mismo local son novaciones extintivas, por lo que el contrato no se encuentra sujeto a pr\u00f3rroga forzosa<\/p>\n\n\n\n

\u201cTambi\u00e9n motiva que el contrato de 1981 est\u00e1 extinguido por el celebrado el 1 de enero de 1986, ofreciendo como argumentos: I) aunque sea concebible un traspaso de persona jur\u00eddica a persona f\u00edsica, no hay en autos un solo elemento que permita intuirlo; II) falta la continuaci\u00f3n posesoria, pues La Trupha SA no es la persona f\u00edsica de do\u00f1a Estrella, sin que sea posible la confusi\u00f3n de personalidades salvo caso de levantamiento de velo por fraude, y menos a\u00fan cuando interviene otra persona f\u00edsica distinta como coarrendataria que no consta tenga vinculaci\u00f3n contractual con La Trupha SA y que le permita actuar como cesionaria o adquirentes de derechos procedentes de dicha sociedad; III) no existe un solo documento que nos indique la cesi\u00f3n de derechos de la sociedad La Trupha SA a favor de su socia o administradora Sra. Estrella y de un extra\u00f1o, do\u00f1a Alejandra, ni adjudicaci\u00f3n de derechos arrendaticios a ambas se\u00f1oras como consecuencia de la liquidaci\u00f3n de dicha sociedad, ni otro documento que permita intuir el consentimiento de la arrendadora en la sustituci\u00f3n de las sociedades, que antes hab\u00edan sido arrendatarias sucesivas, a favor de las personas f\u00edsicas de las arrendatarias actuales.\u201d (Sala Primera, Sentencia 620\/2014, de 4 de noviembre).<\/p>\n\n\n\n

Son repercutibles al arrendatario los gastos por obras impuestas por la Administraci\u00f3n en contratos posteriores al TRLAU 64<\/p>\n\n\n\n

\u201cNo se infring\u00eda la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos, en su mayor parte, ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009, pues la Disposici\u00f3n Transitoria 2 \u00aa establece la disyuntiva entre los casos del Art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto s\u00ed son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985.\u201d (Sala Primera, Sentencia 581\/2014, de 22 de octubre).<\/p>\n\n\n\n

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA<\/h2>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/h4>\n\n\n\n

Deber de contribuci\u00f3n de todos los comuneros a los gastos de instalaci\u00f3n de ascensor a\u00fan cuando el t\u00edtulo constitutivo exonera a los locales del pago de gastos de mantenimiento de ascensor y escalera<\/h4>\n\n\n\n

\u201cConseq\u00fcentment aquesta Sala ha de declarar que: donat el cas d\u2019un t\u00edtol constitutiu d\u2019una Comunitat de Propietaris d\u2019un edifici sense ascensor, on figuri una cl\u00e0usula en el sentit d\u2019eximir als propietaris d\u2019alguns elements privatius de contribuir a les despeses de manteniment d\u2019ascensor, suposa, pel cas que s\u2019acordi la seva instal\u00b7laci\u00f3, que els propietaris dels elements privatius no resten per aquella exempci\u00f3 eximits de contribuir proporcionalment a les quotes corresponents a l\u2019instal\u00b7laci\u00f3 del dit ascensor, en suposar la instal\u00b7laci\u00f3 un benefici per l\u2019habitabilitat i accessibilitat de l\u2019edifici el qual incrementa el valor del mateix en conjunt i beneficia a tots els copropietaris.\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia 61\/2013, de 31 de octubre).<\/p>\n\n\n\n

Debe requerirse previamente de pago a todos los comuneros para poder accionar contra ellos por deudas de la Comunidad<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn el caso examinado, no consta cumplido el requisito de procedibilidad establecido en el Art. 553-46.3 CCCat que obligatoriamente proced\u00eda haberse realizado, con car\u00e1cter previo a la demanda, lo que, en el momento presente comporta la desestimaci\u00f3n de la petici\u00f3n deducido por incumplimiento del citado requisito de procedibilidad. No resulta suficiente que, con anterioridad, se hubiera seguido un proceso contencioso contra la Comunidad de Propietarios y que en la ejecutoria no hubieran podido ser trabados bienes comunes, pues, en el caso examinado, se trata de la obligaci\u00f3n de los copropietarios por deudas comunitarias. Incumplido dicho requisito de procedibilidad, como se\u00f1alamos en la STSJC 59\/2012, de 15 de diciembre, no se ha dado posibilidad a los copropietarios de conocer la cuant\u00eda del d\u00e9bito y proceder, en su consecuencia, a su pago de forma extrajudicial, con anterioridad al juicio lo que no imposibilita, sino todo lo contrario, que pueda iniciarse una nueva reclamaci\u00f3n, caso de que no se pagar\u00e1 por alguno de dichos comuneros su parte de la cuota de la deuda comunitaria, para satisfacer el d\u00e9bito del que resultan responsables, mancomunadamente y de forma subsidiaria a la Comunidad de Propietarios, si se pretende que los elementos privativos del inmueble puedan perseguirse por deudas comunitarias.\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia 12\/2014, de 24 de febrero).<\/p>\n\n\n\n

Procede el ejercicio anticipatorio de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n contra la instalaci\u00f3n en el s\u00f3tano del edificio de un parque de limpieza urbana<\/h4>\n\n\n\n

\u201cSin embargo, el ejercicio anticipatorio de la acci\u00f3n solo puede ser admitido cuando la actividad sea objetivamente molesta en cualquiera de las condiciones o formas en que se ejecute y las perturbaciones no van a depender, por tanto, de su forma de realizaci\u00f3n ni tampoco de la percepci\u00f3n subjetiva de los vecinos sobre ellas. En estos casos no solo es posible jur\u00eddicamente dada la amplia admisi\u00f3n de la tutela cautelar en nuestro ordenamiento jur\u00eddico, sino conveniente, ejercitar la demanda en un momento temprano, tanto para que la otra parte tenga conocimiento de la determinaci\u00f3n de la Comunidad ante el anuncio de la actividad, como para evitar males ulteriores m\u00e1s gravosos como la indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios o la privaci\u00f3n del uso o goce del elemento privativo de que se trate.<\/p>\n\n\n\n

En el caso presente, la Sala de apelaci\u00f3n describe la forma en que se va a llevar a cabo la actividad partiendo de datos objetivos tales como el proyecto presentado por la demandada recurrente ante organismos oficiales, y la realizaci\u00f3n de la misma actividad publicitada por el Ayuntamiento en otros lugares de la ciudad (trasiego necesario de camiones y veh\u00edculos 24 horas al d\u00eda en la entrada de la finca, gesti\u00f3n y trasvase de residuos, con impacto visual, en la locomoci\u00f3n, etc.) y sobre ellos, atendiendo a las normas de la l\u00f3gica y la raz\u00f3n deduce las molestias que va a generar a los restantes miembros de la comunidad el exceso que en el normal uso de los elementos privativos comporta una actividad de esa naturaleza atendiendo que se trata de un complejo inmobiliario residencial situado en pleno centro de la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

De otro lado, no cabe desconocer, seg\u00fan hemos apuntado, la firme intenci\u00f3n de la demandada de llevar a cabo la actividad, prescindiendo de los requerimientos realizados por la Comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Resulta claro, por \u00faltimo, que iniciada ya la actividad durante el procedimiento, la Sentencia que se dicta es perfectamente ejecutable.\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia 28\/2014, de 28 de abril).<\/p>\n\n\n\n

Consentimiento t\u00e1cito de la comunidad en las obras realizadas por un comunero que afectan a elementos comunes hace 27 a\u00f1os<\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) cabe interpretar como consentimiento (t\u00e1cito) la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la misma cuando, siendo conocedores de la realizaci\u00f3n de obras que hubieran requerido el consentimiento un\u00e1nime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo -por ejemplo, en torno a unos 20 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Por lo expuesto, en concordancia con la sentencia recurrida, debemos partir del dato de que existen las obras y su construcci\u00f3n en elementos comunes, debi\u00e9ndose valorar la relevancia de dichas modificaciones y si con ello se ha infringido la normativa aplicable al caso de autos, en la que se permite que el propietario de cada piso o local pueda modificar los elementos arquitect\u00f3nicos, instalaciones o servicios de aqu\u00e9l cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n o estado exteriores. Y si concurre un consentimiento t\u00e1cito, o, en su caso, un ejercicio antisocial o abusivo de derecho.<\/p>\n\n\n\n

Al respecto, hemos de se\u00f1alar que: (A) En relaci\u00f3n con las puertas met\u00e1licas, debe tenerse presente no solamente el largo tiempo transcurrido (27 a\u00f1os), que ser\u00eda un factor trascendente para la posible estimaci\u00f3n de la concurrencia de dicho consentimiento, sino que tambi\u00e9n ha de valorarse la existencia de otras obras an\u00e1logas (cerramientos) consentidas. N\u00f3tese que se trata de una puerta que cierra el pasillo comunitario (elemento com\u00fan) que da acceso solo a la vivienda de los recurrentes y que por dicho motivo se estima tiene un contenido an\u00e1logo al de los cerramientos. A tenor de lo afirmado, por tanto, procede aplicar, adem\u00e1s, un principio de igualdad de trato en la aplicaci\u00f3n de la Ley que comporta la total desestimaci\u00f3n de la petici\u00f3n comunitaria en relaci\u00f3n a dichas puertas.\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia 39\/2014, de 5 de junio).<\/p>\n\n\n\n

Nulidad de pleno derecho de acuerdo de la Comunidad contrario a sentencia que declar\u00f3 nulo un acuerdo pr\u00e1cticamente id\u00e9ntico<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEstos acuerdos impugnados han de considerarse nulos de pleno derecho puesto que no se trata de que sean contrarios a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, que tendr\u00eda un plazo de caducidad de 1 a\u00f1o, como hemos declarado en la STSJC 51\/2012, de 6 de septiembre, sino que por ser contrarios a lo decidido precedentemente en una sentencia firme llevan aparejada una nulidad radical en tanto no puede afirmarse lo contrario a lo ya resuelto en dicha sentencia firme, vinculando al Tribunal de un proceso posterior (Art. 222. 1 y 4 LEC).\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia de 16 de octubre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/h4>\n\n\n\n

La comunidad por turnos constituida conforme a la legislaci\u00f3n anterior subsiste tras la promulgaci\u00f3n del libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, rigi\u00e9ndose conforme a esta \u00faltima normativa excepto en cuanto a los requisitos de constituci\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn todo caso, adem\u00e1s, este tipo de comunidad especial de aprovechamiento exclusivo por periodos temporales de un inmueble, en este caso inherente a una cuota de propiedad, no podr\u00eda regirse tampoco por las normas de la comunidad ordinaria, que permiten la acci\u00f3n de divisi\u00f3n, sino que es inherente a ellas, precisamente, la inexistencia de los derechos de tanteo y retracto y la imposibilidad de ejercitar la acci\u00f3n de divisi\u00f3n, como lo es tambi\u00e9n en la propiedad horizontal, a cuya normativa se remite el art\u00edculo 554-12 en todo lo que no estuviese regulada en comunidad por turnos por los art\u00edculos precedentes.<\/p>\n\n\n\n

En suma, la sentencia recurrida no ha infringido ni el art\u00edculo 554-2, 3, ni el Art. 552, ni la Disposici\u00f3n Transitoria V del CCCat al considerar que las comunidades por turnos constituidas v\u00e1lidamente conforme a la legislaci\u00f3n anterior subsisten tras la promulgaci\u00f3n del Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a sin perjuicio de que deben someterse a sus disposiciones. Entre ellas la imposibilidad de ejercicio de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n que pretende la parte actora principal, hoy recurrente.\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia 15\/2014, de 10 de marzo).<\/p>\n\n\n\n

Inaplicaci\u00f3n de la rescisi\u00f3n por lesi\u00f3n ultra dimidium a compraventa mercantil<\/h4>\n\n\n\n

\u201cAt\u00e8s l\u2019exposat en el cas debatut \u00e9s clar doncs, que la compravenda de l\u2019hotel objecte de la litis \u00e9s mercantil, no pel fet que la compradora actu\u00e9s amb la finalitat de transmetre el negoci m\u00e9s endavant, sin\u00f3 fonamentalment per la ra\u00f3 que compradora i venedora eren societats mercantils expertes en l\u2019explotaci\u00f3 del dit negoci, pel fet que l\u2019una actuava habitualment en aquest \u00e0mbit, i l\u2019altra havia d\u2019\u00e9sser coneixedora del mateix, donat que va explotar l\u2019hotel.<\/p>\n\n\n\n

La q\u00fcesti\u00f3 \u00e9s realment controvertida, per\u00f2 en el present cas no resulta determinant per a la desestimaci\u00f3 de l\u2019acci\u00f3 resciss\u00f2ria. Al marge del que s\u2019ha raonat ut supra i exposa tamb\u00e9 la sent\u00e8ncia en relaci\u00f3 a la falta d\u2019acreditaci\u00f3 del preu de mercat, que tenia l\u2019hotel, aquella acci\u00f3 resciss\u00f2ria, no \u00e9s d\u2019aplicaci\u00f3 a la transmissi\u00f3 impugnada pel seu car\u00e0cter mercantil…\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia 57\/2013, de 10 de octubre).<\/p>\n\n\n\n

Invalidez de la cesi\u00f3n del contrato de permuta urban\u00edstica por autocontrataci\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEl raonaments de la sent\u00e8ncia de l\u2019Audi\u00e8ncia Provincial i els de la sent\u00e8ncia de Primera Inst\u00e0ncia son tant concloents que nom\u00e9s escau una remissi\u00f3 als mateixos, a saber, raona la Audi\u00e8ncia Provincial: \u201cCosta pensar que un tema de la transcend\u00e8ncia com el que \u00e9s objecte del contracte esmentat de 14\/5\/2004 \u2013que suposava el pagament de 900.000 euros per la cessi\u00f3 del dret d\u2019urbanitzar la unitat d\u2019actuaci\u00f3 esmentada\u2013 no hagu\u00e9s estat tractat, discutit i aprovat pels part\u00edcips d\u2019aquesta entitat, que no exist\u00eds cap acord escrit que el reflect\u00eds. Per\u00f2 si, a m\u00e9s a m\u00e9s, el Sr. Pascual era el beneficiari d\u2019aquest contracte (ja que, com es diu en el seu recurs, el Sr. Pascual \u201cact\u00faa en el tr\u00e1fico inmobiliario a trav\u00e9s de Nourustic SL\u201d) ens trobem, ja d\u2019entrada, que una decisi\u00f3 com aquesta no pot ser el resultat de la seva sola voluntat ja que, malgrat el seu c\u00e0rrec d\u2019administrador, no pot actuar d\u2019una manera que li benefici\u00ef personalment i perjudiqui a UA3 Maragall SL llevat que conti amb el vist i plau d\u2019aquesta entitat (per la mateixa ra\u00f3 que l\u2019article 52 de la Llei de Societats de Responsabilitat Limitada regula l\u2019exclusi\u00f3 del soci en la presa de decisions en les quals sorgeixi un conflicte d\u2019interessos), sense que s\u2019hagi acreditat, ans al contrari, un acord societari per assumir aquell deute. Ens trobem, com diu la resoluci\u00f3 d\u2019inst\u00e0ncia, amb una autocontractaci\u00f3 en un cas en qu\u00e8 existia un clar conflicte d\u2019interessos, que no podria ser considerat v\u00e0lid encara que part\u00edssim del fet que el contracte no hagu\u00e9s estat confeccionat ad hoc temps despr\u00e9s a la data que s\u2019hi fa constar\u201d.\u201d (Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1\u00aa, Sentencia 64\/2013, de 11 de noviembre).<\/p>\n\n\n\n

AUDIENCIAS PROVINCIALES DE CATALU\u00d1A<\/h2>\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/h4>\n\n\n\n

Inaplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic standibus. No procede disminuci\u00f3n de la renta por las obras realizadas en la v\u00eda p\u00fablica que afectan al local arrendado<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn base a ello, la actora alega que ello ha supuesto una considerable disminuci\u00f3n de su negocio; y, sin duda, ello exige un plus de prueba. Pero el presupuesto de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula es precisamente la existencia de un perjuicio que provoca una situaci\u00f3n de desequilibrio, con lo que ha de constar aqu\u00e9l, en su existencia y cuant\u00eda, as\u00ed como que ha de ser consecuencia necesaria del hecho generador. Sin embargo:<\/p>\n\n\n\n

a. No puede obviarse que ni la terraza ven\u00eda contemplada en el contrato como objeto del arrendamiento, ni la actora dispon\u00eda de licencia municipal para su explotaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

b. No se aporta el libro de inventarios y cuentas anuales, los balances y cuentas anuales de p\u00e9rdidas y ganancias, que objetivar\u00edan el perjuicio.<\/p>\n\n\n\n

c. Adem\u00e1s, no consta que las obras hayan sido la \u00fanica causa de la alegada disminuci\u00f3n (se alud\u00eda en las comunicaciones de la actora a la coyuntura econ\u00f3mica general \u2013incluso, inicialmente, como \u00fanica causa\u2013, sin que conste un \u201cestudio sobre la evoluci\u00f3n de los resultados en negocios equiparables no afectados por obras en ese per\u00edodo\u201d, como se dice en la resoluci\u00f3n recurrida).<\/p>\n\n\n\n

d. En fin, no se ha probado la que podr\u00eda ser la renta que supusiese un reequilibrio del contenido prestacional del negocio, cuando, por el contrario, la actora ha alquilado el local por una renta superior a la que abonaba la actora (superior, incluso, en los dos a\u00f1os del per\u00edodo de reducci\u00f3n del 25% de la renta pactada por dos a\u00f1os, como se ha puesto de relieve en los hechos b\u00e1sicos acreditados).\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 284\/2014, de 6 de junio).<\/p>\n\n\n\n

Novaci\u00f3n del importe de la renta a pagar por el arrendatario que es copropietario de una mitad indivisa de la finca arrendada<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn consecuencia fallecida \u00e9sta y habi\u00e9ndole sucedido por partes iguales en la cotitularidad del local sus tres hijos, los hoy litigantes, tanto desde un perspectiva de cotitularidad, como desde la perspectiva de la subrogaci\u00f3n de estos en la posici\u00f3n de aqu\u00e9lla en el contrato de arrendamiento (no se puede transmitir m\u00e1s de lo que se tiene, y en este caso la Sra. Mar\u00eda Consuelo era cotitular por mitad), los derechos y obligaciones de los codemandados (y, consecuentemente la parte proporcional que han de percibir del importe de la renta), han de determinarse en funci\u00f3n de su cuota de titularidad, esto es, una sexta parte.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 376\/2014, de 22 de julio).<\/p>\n\n\n\n

Fianza solidaria. Es procedente el requerimiento mediante demanda al fiador sin necesidad de haber requerido de pago al deudor<\/h4>\n\n\n\n

\u201cConforme al 1822, p\u00e1rrafo 2\u00ba: \u00abSi el fiador se obliga solidariamente con el deudor principal, se observar\u00e1 lo dispuesto en la secci\u00f3n 4\u00aa, cap\u00edtulo III, t\u00edtulo I de este Libro\u00bb. Es decir la regulaci\u00f3n de las obligaciones solidarias (Arts. 1137 y siguientes), y ciertamente la acreedora pod\u00eda dirigirse contra la arrendataria, contra la fiadora solidaria o contra ambas, hasta el punto de que \u201clas reclamaciones entabladas contra uno no ser\u00e1n obst\u00e1culo para las que posteriormente se dirijan contra los dem\u00e1s, mientras no resulte cobrada la deuda\u201d. Y en el presente caso, la fiadora, expresamente (Art. 1137 y 1138 CC), se oblig\u00f3 \u201csolidariamente\u201d en los t\u00e9rminos antedichos.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 210\/2014, de 7 de mayo)<\/p>\n\n\n\n

El arrendador no viene obligado a reparar las humedades estructurales. No procede la condena a reparar las grietas por falta de determinaci\u00f3n por la actora de las obras a realizar<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa juez condena a reparar humedades y grietas porque entiende que ello entra dentro de las obligaciones que impone el art\u00edculo 107 TRLau al arrendador. No da m\u00e1s explicaciones, y as\u00ed lo traslada al fallo (condena a \u2018realizar en la vivienda las obras de reparaci\u00f3n necesarias a fin de eliminar las grietas y humedades…\u2019).<\/p>\n\n\n\n

Ante la falta de an\u00e1lisis de la sentencia sobre esos dos conceptos, la recurrente se\u00f1ala que, directamente, las humedades no pueden \u2018eliminarse\u2019.<\/p>\n\n\n\n

Las caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas del inmueble, puestas de relieve por el informe del Ayuntamiento al que tantas veces nos hemos referido, impiden que se puedan eliminar tales humedades. La ubicaci\u00f3n de la vivienda en la planta baja, la existencia de una corriente de agua en el subsuelo, la existencia de un pozo en la cocina, el tipo de construcci\u00f3n, el hecho de estar bajo la rasante de la v\u00eda p\u00fablica, son caracter\u00edsticas que obligar\u00edan a la demolici\u00f3n del inmueble y a la construcci\u00f3n de otro que tuviera en cuenta todas esas circunstancias. Lo mismo ocurre con la habitaci\u00f3n que no tiene ventilaci\u00f3n directa; es as\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

Lo que no puede hacer la apelada es decir que lo que debe hacer la due\u00f1a es enviar ahora un profesional a evaluar las obras a ejecutar y llevarlas a cabo. Eso debi\u00f3 determinarse en el juicio que termin\u00f3 por la sentencia apelada. No puede dejarse para su ulterior determinaci\u00f3n en la ejecuci\u00f3n de una sentencia como la que nos ocupa, tan abierta que comportar\u00eda la realizaci\u00f3n de un nuevo juicio en la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, tanto por la indefinici\u00f3n de las obras a realizar como por la naturaleza de las mismas (en el caso de las humedades) se est\u00e1 en el caso de estimar el recurso y, con ello, desestimar \u00edntegramente la demanda.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 4\u00aa, 209\/2014, de 20 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

La renuncia del arrendatario es v\u00e1lida a pesar de no cumplirse los requisitos de la denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa que motivaron la resoluci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl acuerdo de resoluci\u00f3n, ciertamente, tiene su origen \u201cen la denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga forzosa\u201d, pero, atendidos sus t\u00e9rminos, \u201cse desvincula\u201d de la acci\u00f3n resolutoria por denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga; as\u00ed la arrendataria manifiesta que \u201crenuncia a cuantos derechos le corresponden en virtud del arrendamiento\u201d, y como indemnizaci\u00f3n a la renuncia el propietario abona a aqu\u00e9lla como indemnizaci\u00f3n la cantidad de 6.500 \u20ac (suma notablemente superior a la que le hubiera correspondido de acuerdo con el Art. 66 TRLAU de tratarse de un supuesto de denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga por necesidad \u2013que, en el caso, se hubiera elevado a 4.044 \u20ac\u2013), y, adem\u00e1s, a pesar de que se entregan las llaves y la posesi\u00f3n en el acto de la escritura p\u00fablica, se faculta a la Sra. Florencia a ocupar la finca a t\u00edtulo de precario (esto es, sin pago de renta ni merced) hasta el d\u00eda 30.10.2009. A aquella renuncia gen\u00e9rica por parte de la arrendataria debe a\u00f1adirse la manifestaci\u00f3n contenida asimismo en la escritura p\u00fablica de acuerdo con la cual, ambas partes \u201cdan por resuelto el contrato de arrendamiento aludido y se comprometen y obligan a nada m\u00e1s pedir ni reclamarse en m\u00e9ritos del referido contrato de arrendamiento\u201d. En definitiva, nos encontramos ante una resoluci\u00f3n contractual de mutuo acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

La renuncia es v\u00e1lida, en aquel contexto: era clara, terminante, inequ\u00edvoca, sin condicionante alguno, como expresi\u00f3n indiscutible de criterio de voluntad determinante de la misma (SSTS. 16.10.1987, 5.3.1991, 13.2.1992, 1.4.1993, 5.4.1997…), sin perjuicio del inter\u00e9s o del orden p\u00fablico ni de tercero, estando en la esfera de disponibilidad del actor abarcando, entre tales acciones, la posibilidad de retorno (cuya validez ha sido reconocida por el TS, as\u00ed la Sentencia de7 de noviembre de 1970)\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 225\/2014, de 12 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

No procede la indemnizaci\u00f3n al arrendatario por el da\u00f1o moral sufrido por su lanzamiento del local arrendado<\/h4>\n\n\n\n

\u201cAtendido lo anterior, no es posible apreciar, en este caso, que el lanzamiento de la finca arrendada, en ejecuci\u00f3n de la sentencia firme de desahucio, haya provocado un sufrimiento o padecimiento ps\u00edquico en el actor que sea de superior entidad a la normal molestia, angustia, o dolor que provoca cualquier lanzamiento, no habiendo constancia, en el presente caso, de que se viera afectado el patrimonio inmaterial o espiritual del perjudicado, m\u00e1s all\u00e1 de la frustraci\u00f3n y las molestias que un lanzamiento puede conllevar.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 214\/2014, de 7 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por la realizaci\u00f3n de obras no consentidas consistentes en la instalaci\u00f3n de ascensor y escalera por la entidad p\u00fablica subarrendataria para servicio p\u00fablico<\/h4>\n\n\n\n

\u201cDado, pues, que la instalaci\u00f3n del ascensor y de la escalera, comunicando la planta baja con la principal, es obra modificativa de la configuraci\u00f3n de los locales, su ejecuci\u00f3n, conforme al antedicho Art. 23 de la LAU, al que se remite el Art. 30 de la misma, exig\u00eda el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, lo que no consta acreditado en autos, sin que quepa invocar su conocimiento de tales obras \u2013lo que tampoco ha quedado acreditado de forma concluyente\u2013, pues se tiene dicho con reiteraci\u00f3n que conocer no es consentir y no constando en autos actos de la propiedad que re\u00fanan el car\u00e1cter inequ\u00edvoco propio de los facta concludentia de los que derivar la impl\u00edcita aquiescencia de aquella a las obras (as\u00ed sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1985, 26 de mayo de 1986 y 22 de diciembre de 1992, entre otras) ha de concluirse que las mismas fueron realizadas sin el consentimiento de la parte actora arrendadora.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, debe rechazarse la alegaci\u00f3n de la demandada de que la instalaci\u00f3n del ascensor fue por mandato municipal en cumplimiento de la eliminaci\u00f3n de barreras en locales de servicio p\u00fablico, pues como con todo acierto razona el juez a quo, la actora arrend\u00f3 los locales a la demandada para ser destinados a oficinas. No los arrend\u00f3 a una entidad p\u00fablica para ser destinados a un servicio p\u00fablico, por lo que el uso por la arrendataria de los locales para el destino pactado no precisaba la instalaci\u00f3n de un ascensor y de una escalera, aparte de los comunitarios. La necesidad de las obras deriva de haber subarrendado la demandada los locales a una entidad p\u00fablica para un servicio p\u00fablico, precisando por ello cumplir unos requisitos de accesibilidad que el uso privado no requiere. Y as\u00ed lo manifestaron ambos peritos.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 275\/2014, de 4 de junio).<\/p>\n\n\n\n

Cl\u00e1usula penal por la resoluci\u00f3n anticipada unilateral del arrendatario. Determinaci\u00f3n del quantum indemnizatorio en un pleito posterior<\/h4>\n\n\n\n

\u201cPor todo cuanto antecede, procede, estimando del recurso de la actora, revocar la sentencia, en el sentido de que, estimando la pretensi\u00f3n deducida en el apartado 3) del suplico, se condena a K.C. al pago, en concepto de penalizaci\u00f3n por resoluci\u00f3n unilateral anticipada, de las cantidades que se devenguen durante el per\u00edodo comprendido entre el 9 de marzo de 2012 (fecha de la firma con un tercero de un nuevo contrato de arrendamiento sobre el local litigioso) y el 24 de mayo de 2017 (fecha de expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino del arrendamiento pactado con la demandada), a calcular en base a la diferencia entre la renta que se cobraba a K.C. y la inferior renta a percibir a resultas del nuevo contrato de arrendamiento con un tercero, dejando para un pleito posterior la exacta y concreta determinaci\u00f3n de esas cantidades.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 271\/2014, de 29 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento por invalidez de la subrogaci\u00f3n al practicarse la misma sin respetar los requisitos formales previstos en el Art. 16.3 de la LAU 94<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva, una v\u00e1lida subrogaci\u00f3n exige la comunicaci\u00f3n formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las personas que puedan ejercer este derecho de subrogaci\u00f3n y que de hecho lo ejerciten, circunstancia por la que el art\u00edculo 16 LAU 1994 , no solo fija un plazo sino tambi\u00e9n las personas que est\u00e1n legitimadas para subrogarse y su orden de prelaci\u00f3n. Esta conclusi\u00f3n, impide que pueda considerarse que el conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda est\u00e1 siendo ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogaci\u00f3n, pueda ser considerado como un consentimiento t\u00e1cito a la continuaci\u00f3n del contrato arrendaticio.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 4\u00aa, 293\/2014, de 9 de julio).<\/p>\n\n\n\n

No hay incumplimiento por parte de la arrendadora por la falta de obtenci\u00f3n de la licencia del local arrendado<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn fin, en ninguna de las cl\u00e1usulas del contrato se recoge que el local contara con la licencia, ni que su obtenci\u00f3n fuera asumida por la arrendadora. Pero es que, adem\u00e1s, la no obtenci\u00f3n es imputable exclusivamente a la demandada, pues el local es susceptible de obtenerla en los t\u00e9rminos legalmente establecidos (basta con no externalizar las plazas de aparcamiento, sino tal y como consta en el proyecto original, ocupando una peque\u00f1a porci\u00f3n del mismo.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 321\/2014, de 25 de junio).<\/p>\n\n\n\n

Procede el desahucio cuando consta el impago de una sola mensualidad de renta y cuando el pago se realiza fuera del plazo acordado<\/p>\n\n\n\n

\u201cOblida la recorrent que amb la intenci\u00f3 de tancar totes les controv\u00e8rsies que es suscitaven en sup\u00f2sits dubtosos, el Tribunal Suprem va establir la doctrina jurisprudencial segons la qual tamb\u00e9 s\u2019ha d\u2019acordar el desnonament quan nom\u00e9s hi ha una sola mensualitat de renda impagada i quan el pagament no s\u2019ha produ\u00eft dintre del termini contractualment establert. Per tant, quan s\u2019interposa la demanda el dia 9 d\u2019abril de 2013, la demandada devia, com a m\u00ednim, el lloguer de setembre de 2012 i concorria la causa de desnonament per manca de pagament.\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) Una altra cosa \u00e9s que aquest pagament tard\u00e0 s\u2019hagu\u00e9s pogut aprofitar per enervar el desnonament, cosa que l\u2019apel\u00b7lant no va voler fer. Nom\u00e9s afegir que consta un requeriment de pagament anterior a la demanda efectuat per burofax, que la demandada no va voler anar a recollir a les oficines de correus. Per tant, tampoc procedeix la pretensi\u00f3 d\u2019enervaci\u00f3 introdu\u00efda de forma subsidi\u00e0ria a l\u2019escrit de recurs.\u201d (SAP de Lleida, Sec. 2\u00aa, 371\/2014, de 5 de septiembre).<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria no puede exigir a la arrendadora una indemnizaci\u00f3n por los perjuicios ocasionados por el incumplimiento de su obligaci\u00f3n de realizar obras de conservaci\u00f3n, por haber incumplido la arrendataria previamente sus obligaciones contractuales<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn el supuesto de autos, la arrendataria adeudaba las rentas desde diciembre de 2010 as\u00ed como la facturaci\u00f3n por el suministro de electricidad desde julio de 2009. As\u00ed lo alega la demandada, sin que la actora haya acreditado el cumplimiento de su obligaci\u00f3n esencial de pago de la renta. Existiendo, pues, un incumplimiento previo de la arrendataria, \u00e9sta no puede exigir el cumplimiento de la contraparte, ni, consecuentemente, una indemnizaci\u00f3n por los perjuicios que le haya podido ocasionar un eventual incumplimiento de la arrendadora, que en este caso, adem\u00e1s, como se ha argumentado, no concurre.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 395\/2014, de 1 de septiembre).<\/p>\n\n\n\n

No cabe extender el aval pactado m\u00e1s all\u00e1 del plazo legal m\u00ednimo de duraci\u00f3n establecido en el Art. 9 de la LAU 94<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn este caso, en el contrato de arrendamiento, de 1 de mayo de 2004, en la condici\u00f3n anexa 17\u00aa, se pact\u00f3 que el demandado \u201cse hace conjuntamente con la arrendataria avalador y responsable solidario de las obligaciones dimanantes del presente contrato de arrendamiento, en especial a lo que hace referencia al pago de los alquileres\u201d; y en la condici\u00f3n anexa 1\u00aa, que \u201cEl plazo de duraci\u00f3n del presente contrato es el de cinco a\u00f1os sin perjuicio del derecho del arrendatario a la pr\u00f3rroga del mismo conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 9 de la Ley, y comenzar\u00e1 a regir en el d\u00eda de la fecha del mismo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que, en el contrato de arrendamiento, no se prev\u00e9n otras pr\u00f3rrogas distintas de las pr\u00f3rrogas anuales del art\u00edculo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, referido al plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n de cinco a\u00f1os, para el caso de duraci\u00f3n pactada inferior a los cinco a\u00f1os, obligatorias para el arrendador, y voluntarias para el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, de la interpretaci\u00f3n del conjunto org\u00e1nico del contrato de arrendamiento se hace preciso concluir que el aval pactado no se extiende temporalmente m\u00e1s all\u00e1 de los cinco a\u00f1os pactados de duraci\u00f3n del arrendamiento, que debi\u00f3 concluir el 1 de mayo de 2009, de modo que, cualesquiera otras pr\u00f3rrogas posteriores, concertadas entre arrendador y arrendataria, no podr\u00edan extender la fianza, salvo que hubiera concurrido el consentimiento del fiador, no habiendo constancia, en este caso, del consentimiento del fiador a la pr\u00f3rroga de la duraci\u00f3n del arrendamiento cuyas obligaciones fueron garantizadas con la fianza.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 291\/2014, de 12 de junio).<\/p>\n\n\n\n

Denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga forzosa por causa de necesidad del hijo de la arrendadora. <\/h4>\n\n\n\n

La arrendadora puede elegir entre sus propiedades varias aquella que considere que satisface mejor las necesidades familiares<\/p>\n\n\n\n

\u201cPero es que adem\u00e1s, es tambi\u00e9n cierto que, a\u00fan en el supuesto de que hubiese tenido la actora la disponibilidad de las referidas viviendas, desde antiguo se viene proclamando que cuando el arrendador posee m\u00e1s de una finca en una misma localidad puede ejercitar su derecho de denegaci\u00f3n de pr\u00f3rroga respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellas, pues no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas, elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue m\u00e1s adecuada a la satisfacci\u00f3n de la necesidad por \u00e9l sentida, de forma que el criterio de selecci\u00f3n que la ley establece \u00fanicamente opera con referencia al inmueble elegido por el arrendador y que contenga vivienda apta, no jugando tal criterio de selecci\u00f3n frente los inquilinos que habiten en otros edificios de su propiedad (SSTS de 18 de octubre de 1955; 16 de Junio de 1956; 12 de junio de 12959; 17 de marzo de 1965; 11 de noviembre de 1968, 26 de junio de 1970). As\u00ed el art\u00edculo 64 de la L.A.U. se refiere exclusivamente al supuesto de que el arrendador proyecte la necesidad sobre uno de los varios pisos integrados en un mismo edificio de su propiedad (\u2026)\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, 345\/2014, de 4 de julio).<\/p>\n\n\n\n

PROPIEDAD HORIZONTAL <\/h4>\n\n\n\n

Es ejecutable el acuerdo firme y no impugnado de la chimenea cuyos tubos de evacuaci\u00f3n de humos discurren por la fachada del edificio<\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) si los ahora apelantes consideraban que el acuerdo adoptado en la Junta celebrada el 19 de mayo de 2012 implicaba un abuso de derecho por existir una autorizaci\u00f3n anterior de la Comunidad o por otra causa (Art. 553-31-1a), o que perjudicaba gravemente sus intereses (Art. 553-31-1b) lo procedente ser\u00eda precisamente haber impugnado judicialmente, en tiempo y forma, el acuerdo que ahora nos ocupa, lo cual no hicieron.\u201d (SAP de Lleida, Sec. 2\u00aa, de 24 de septiembre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

No procede la interposici\u00f3n de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n contra el comunero a falta de requerimiento previo al arrendatario<\/h4>\n\n\n\n

\u201cSin embargo, a\u00fan cuando se entendiera cumplido el requerimiento en relaci\u00f3n a su hermano, tanto o m\u00e1s importante era el que deb\u00eda practicar a la sociedad L.M. que, en cuanto arrendataria del entresuelo, era la persona que iba a explotar la referida actividad de hospedaje pues en los casos en que la actividad \u2018contraria a la convivencia\u2019 sea desarrollada por un \u2018ocupante no propietario\u2019, el requerimiento debe necesariamente entenderse con este \u00faltimo, pero no parece que no sea preceptivo practicarlos con el propietario no infractor por m\u00e1s que su presencia en juicio devenga necesaria para evitar cualquier riesgo de indefensi\u00f3n al mismo y ello se traduzca en un litisconsorcio pasivo necesario (que expresamente previene el Art. 7.2 LPH y respecto del cual el Art. 533.40 CCCat guarda silencio, sin mayores consecuencias dado que son cuestiones procesales que no tienen por qu\u00e9 abordar las normas sustantivas).\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 1\u00aa, de 13 de octubre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

Se garantiza el derecho a vistas de los comuneros con la poda controlada y peri\u00f3dica de los \u00e1rboles por los demandados<\/h4>\n\n\n\n

\u201cSi tenemos en cuenta el informe (\u201creducen la visibilidad de los balcones situados en las plantas superiores\u201d) y los estatutos (no pueden rebasar \u201cla altura del plano de tales bajos\u201d) en relaci\u00f3n con los requerimientos efectuados (para limpieza y poda de las palmeras\u201d), y sin perjuicio de que los demandados opten por la tala, lo aconsejable es la poda peri\u00f3dica de los \u00e1rboles de forma que no perjudiquen la vista de los vecinos de las plantas superiores, con el apercibimiento de que, de no hacerlo, se proceder\u00e1 a la misma de forma que no rebase la altura del plano de los bajos, procediendo en este sentido la estimaci\u00f3n parcial del recurso, en el sentido que se dir\u00e1, sin declaraci\u00f3n sobre las costas causadas en esta alzada.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 13\u00aa, de 16 de octubre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

El acuerdo posterior de ratificaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n de la administradora subsana cualquier posible extralimitaci\u00f3n en su actuaci\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n

\u201cDoncs b\u00e9, obtinguda la ratificaci\u00f3 de la Comunitat, queda, en tot cas, esmenat el defecte, la irregularitat o extralimitaci\u00f3 que pogu\u00e9s apreciar-se en l\u2019actuaci\u00f3 de l\u2019administradora. Aquella ratificaci\u00f3 expressa t\u00e9 per funci\u00f3 precisament esmenar o sanar la possible extralimitaci\u00f3 en qu\u00e8 hagu\u00e9s pogut incorre l\u2019administradora en l\u2019exercici d\u2019aquest c\u00e0rrec.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 1\u00aa, de 26 de septiembre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad de la Comunidad de los da\u00f1os causados por la inundaci\u00f3n de la terraza debido a la inadecuaci\u00f3n del sumidero para evacuar las aguas de la lluvia<\/h4>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed las cosas, se ha de concluir que la responsabilidad del siniestro debe imputarse a la Comunidad de Propietarios demandada ante la inadecuaci\u00f3n del sumidero para evacuar las aguas de lluvia, determinando la inundaci\u00f3n de la terraza, y con ello, las filtraciones al piso de asegurado en la actora.<\/p>\n\n\n\n

A este respecto se ha de recordar que resulta de aplicaci\u00f3n al caso el art\u00edculo Art. 553-42.3 del libro 5\u00ba del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a que expresamente prev\u00e9 que \u201cles despeses estructurals, de refacci\u00f3 i les altres despeses extraordin\u00e0ries s\u00f3n comunes\u201d; por lo que hall\u00e1ndonos ante un gasto estructural, cual es la necesidad de modificar la capacidad de evacuaci\u00f3n del sumidero, es clara la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios en el siniestro.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 1\u00aa, de 6 de octubre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

No es responsable el propietario que tiene el uso privativo de la terraza de un siniestro con filtraciones<\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) la raz\u00f3n de la filtraciones no es imputable a un defectuoso uso o mantenimiento de las mismas exigible de quien tiene atribuido (por servidumbre) su uso, el codemandado Sr. Eugenio, sino a una deficiente impermeabilizaci\u00f3n, por obsoleta, imputable a los titulares de los elementos comunes de la finca n\u00ba NUM003, que no han sido demandados por la aseguradora apelante.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 17\u00aa, de 26 de junio de 2014).<\/p>\n\n\n\n

Responsabilidad de la Comunidad por da\u00f1os en vivienda causados por el agua que cae en el vierteaguas de la terraza superior y del deterioro del sellado de la balconera superior<\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) determinado como origen efectivo de humedad en la vivienda de la actora la procedente del vierteaguas ya mencionado as\u00ed como de la proveniente de la que sufre la vivienda superior por el deterioro del sellado de su balconera, resulta \u00e9sta suficiente y determinante de las condensaciones que han originado los da\u00f1os objeto de reclamaci\u00f3n en la vivienda de la actora (\u2026)\u201d. (SAP de Barcelona, Sec. 19\u00aa, de 23 de abril de 2014).<\/p>\n\n\n\n

Reclamaci\u00f3n de la aseguradora a la Comunidad por da\u00f1os causados en local por las filtraciones provenientes de la terraza comunitaria <\/h4>\n\n\n\n

\u201cRespecto a la causa de los da\u00f1os, la perito pudo observar que en el local no exist\u00edan conducciones que hubieran podido provocarlos, por lo que no hab\u00eda otra posibilidad de que el agua hubiera entrado por lugar distinto a la terraza superior del local, y ello con independencia de que no la visionara por la parte exterior. Adem\u00e1s no existe motivo para no dar credibilidad a la testifical del asegurado, Don C\u00e9sar, que no tiene inter\u00e9s porque ya ha sido indemnizado, indicando \u00e9ste adem\u00e1s que de los da\u00f1os causados en el local por la filtraci\u00f3n, y las horas de trabajo perdidas, la Comunidad le indemniz\u00f3, adem\u00e1s de reparar el terrado comunitario, lo que implica la asunci\u00f3n de la responsabilidad del siniestro.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 17\u00aa, de 12 de marzo de 2014).<\/p>\n\n\n\n

No hay responsabilidad de la Comunidad por falta de acreditaci\u00f3n de que las humedades provengan de elementos comunitarios<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEs decir que introduce serias dudas, sobre el origen de los conductos privativos de los pisos superiores o de los comunitarios o de una mala conexi\u00f3n de uno o varios aparatos de los pisos superiores, lo que impide estimar como acreditado que tengan su causa u origen \u00faltimo en un conducto comunitario.\u201d (SAP de Gerona, Sec. 2\u00aa, de 26 de mayo de 2014).<\/p>\n\n\n\n

El sobreprecio a pagar derivado de la aceptaci\u00f3n de la comunidad de un presupuesto de obras m\u00e1s caro no exonera del pago a los comuneros que se hayan opuesto, dado que estamos ante obras necesarias<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl que los apelados discrepen en cuanto al modo en que debe realizarse la reparaci\u00f3n de la cubierta no puede en ning\u00fan caso variar la calificaci\u00f3n de la obra que, no por ser m\u00e1s cara, deja de ser necesaria. Partiendo de que las obras a realizar son de car\u00e1cter necesario, la ley no reconoce a los propietarios disidentes la posibilidad de quedar exonerados de la obligaci\u00f3n de contribuir a su sostenimiento, por lo que vienen obligados a respetar la voluntad de la mayor\u00eda.\u201d (SAP de Girona, Sec. 1\u00aa, de 24 de noviembre de 2011).<\/p>\n\n\n\n

No es nulo el acuerdo de incoar acciones contra el actor por haberse incluido expresamente en el orden del d\u00eda, ya que era perfectamente deducible<\/h4>\n\n\n\n

\u201c\u00c9s evident que a la convocat\u00f2ria no es va incloure com a ordre del dia l\u2019exercici d\u2019accions judicials contra el propietari de l\u2019entresol 3a pel canvi d\u2019\u00fas. Ara b\u00e9, d\u2019aqu\u00ed no es pot extreure que aquest acord sigui nul.\u201d<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) Doncs b\u00e9, en el cas que s\u2019examina, es va incloure en l\u2019ordre del dia \u201cinformaci\u00f3 i resoluci\u00f3, si s\u2019escau, sobre el canvi d\u2019us del Local Entl. 3\u201d i en aquest punt s\u2019ha d\u2019entendre incl\u00f2s, com b\u00e9 ha ent\u00e8s el Jutjat, la decisi\u00f3 de la junta d\u2019instar accions judicials contra el propietari d\u2019aquell local. En definitiva, despr\u00e9s del debat que van mantenir els assistents, aquella decisi\u00f3 \u00e9s una de les resolucions que la junta podia adoptar per posar fi al conflicte que els separa.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 1\u00aa, de 26 de septiembre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

No se puede acordar la instalaci\u00f3n del ascensor solicitado por un propietario mayor de 70 a\u00f1os por no haberse aportado el proyecto de ejecuci\u00f3n de la obra<\/h4>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed mismo, y ello es esencial, no existe en las actuaciones un proyecto t\u00e9cnico que avale y garantice la seguridad, estabilidad del inmueble, su repercusi\u00f3n en el uso de los dem\u00e1s elementos comunes de acceso. Lo que implica que la autorizaci\u00f3n de la instalaci\u00f3n choque frontalmente con la ejecuci\u00f3n material del proyecto. Esto es, no consta la bondad t\u00e9cnica del proyecto y su ejecuci\u00f3n que, por dem\u00e1s repercutir\u00eda en un beneficio y mejora sustancial del inmueble con repercusi\u00f3n en los elementos privativos. No hay que olvidar que una cosa es el presupuesto de la obra y otra distinta el proyecto t\u00e9cnico de la misma.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 11\u00aa, de 10 de octubre de 2014).<\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES Y CONTRATOS<\/h4>\n\n\n\n

Inaplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic standibus en contrato de arrendamiento de obra<\/h4>\n\n\n\n

\u201cLo que aqu\u00ed ocurri\u00f3 fue sencillamente que el cambio de ciclo econ\u00f3mico y la consiguiente disminuci\u00f3n de sus previsiones de crecimiento y futuras necesidades llevaron a ASB a desistir del inicial proyecto de ampliaci\u00f3n del centro de ense\u00f1anza que explota, por estimar inasumible el coste financiero que le supondr\u00eda la inversi\u00f3n (15-17.000.000 euros). No nos encontramos, pues, ante una extraordinaria y radicalmente imprevisible alteraci\u00f3n de las circunstancias concurrentes al tiempo de celebrar el contrato (Sentencia del TS de 16 de octubre de 1989), sino ante la materializaci\u00f3n de un riesgo inherente a cualquier actividad econ\u00f3mico- empresarial que no hay base para concluir no pudieran haber previsto los gestores de la fundaci\u00f3n demandada empleando la diligencia que les era exigible (la \u201cde un buen administrador\u201d, en expresi\u00f3n del art\u00edculo 332.8-1 del vigente CCCat., precepto que, en su apartado 2, obliga a los patronos a \u201cconservar los bienes de la fundaci\u00f3n y mantener su productividad, siguiendo criterios financieros de prudencia adecuados a las circunstancias econ\u00f3micas y a las actividades que realice…\u201d).\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 16\u00aa, 265\/2014, de 28 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

No hay simulaci\u00f3n contractual pero procede la rescisi\u00f3n por fraude de acreedores a\u00fan sin provocar la insolvencia de la aportante<\/h4>\n\n\n\n

\u201c(\u2026) V.- En lo que respecta a la existencia de un concierto de voluntades con prop\u00f3sito defraudador (consilium fraudis), la jurisprudencia m\u00e1s moderna ha flexibilizado tal exigencia en el sentido de que no se requiere malicia en el vendedor, ni intenci\u00f3n de causar perjuicio en el adquirente, bastando la conciencia de que se puede ocasionar dicho perjuicio a los intereses econ\u00f3micos de la parte acreedora (Sentencia del TS de 7 de septiembre 2012 antes citada), por lo que la eficacia de esta acci\u00f3n rescisoria tan solo se detiene ante el tercero de buena fe, pues el art\u00edculo 1295 del C\u00f3digo Civil establece que \u201cno tendr\u00e1 lugar la rescisi\u00f3n cuando las cosas objeto del contrato se hallaren legalmente en poder de terceras personas, que no hubiesen procedido de mala fe\u201d, interpretado en el sentido expuesto.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026) VI.- Finalmente debemos analizar si concurre otro medio para que la actora pueda hacer efectivo su cr\u00e9dito distinto de la rescisi\u00f3n de la operaci\u00f3n de constante referencia, o si por el contrario ha de entenderse que la deudora se halla en la pr\u00e1ctica en una situaci\u00f3n de insolvencia, en el bien entendido de que este concepto ha sido interpretado por la moderna jurisprudencia (Sentencia del TS de 26 de octubre de 2012) como una alteraci\u00f3n del estado patrimonial del deudor consistente en una significativa merma o disminuci\u00f3n de su garant\u00eda patrimonial en relaci\u00f3n con el importe derivado de la reclamaci\u00f3n de las deudas, de modo que no se exige una insolvencia total sino que basta una minoraci\u00f3n patrimonial que impida cubrir la total deuda o haga sumamente dif\u00edcil su cobro.\u201d (SAP de Barcelona, Sec. 1\u00aa, 233\/2014, de 27 de mayo).<\/p>\n\n\n\n

Resoluci\u00f3n de compraventa por incumplimiento del vendedor. No es oponible el incumplimiento de una permuta antecedente <\/h4>\n\n\n\n

\u201cCierto es que en el caso de autos concurre la especial relaci\u00f3n existente entre promotora y compradora, pero no puede desconocerse que han sido las propias vendedoras las que, conocedoras de tal circunstancia, optaron por deslindar las obligaciones derivadas de los contratos de permuta y compraventa de viviendas; de modo que no pueden ahora pretender introducir tal vinculaci\u00f3n contractual para impedir que la compradora pueda resolver los contratos de compraventa\u201d. (SAP de Barcelona, Sec. 1\u00aa, 274\/2014, de 16 de junio).<\/p>\n\n\n\n

OTRAS AUDIENCIAS<\/h2>\n\n\n\n

ARRENDAMIENTOS URBANOS<\/h4>\n\n\n\n

Aplicaci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n prevista en el Art. 11 de la LAU 94 al declararse nula por ser abusiva la cl\u00e1usula indemnizatoria prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEllo puesto en relaci\u00f3n con lo dispuesto en el art\u00edculo 8 de la Ley de Condiciones Generales de Contrataci\u00f3n y en conexi\u00f3n con lo dispuesto en los art\u00edculos 82 y 86 del Texto Refundido para la Defensa General de Consumidores y Usuarios lleva a considerar que la cl\u00e1usula del contrato por la que se impone la cl\u00e1usula penal en caso de resoluci\u00f3n anticipada del contrato por parte del arrendatario es abusiva y ello por tratarse de una cl\u00e1usula no negociada individualmente por el empresario que impone en perjuicio del consumidor una indemnizaci\u00f3n desproporcionadamente alta en perjuicio de los derechos del consumidor y privando, incluso al tribunal de la facultad moderadora del art\u00edculo 1.103 del C\u00f3digo Civil, facultad esta, que incumbe al tribunal y cuya disposici\u00f3n no queda al arbitrio de ninguna de las partes contratantes. Por consiguiente, debe aplicarse en el presente caso lo dispuesto en el art\u00edculo 11 de la LAU, esto es, la parte proporcional de la renta por el plazo de tiempo que quedara por cumplir, y dado que en el presente caso el contrato de arrendamiento finalizaba en fecha 12 de noviembre de 2011 y la parte arrendataria procedi\u00f3 a devolver la posesi\u00f3n del inmueble en marzo de 2011, restaba siete meses de cumplimiento del contrato, por lo que debe abonar la parte proporcional de una mensualidad de la renta, debiendo en consecuencia abonar la parte demandada a la parte actora el importe de 233 euros en concepto de indemnizaci\u00f3n por resoluci\u00f3n anticipada del contrato.\u201d (SAP de Valencia, Sec. 6\u00aa, 250\/2014, de 25 de septiembre).<\/p>\n\n\n\n

No procede la indemnizaci\u00f3n por resoluci\u00f3n anticipada del arrendatario conforme al Art. 11 de la LAU 94, sino lo pactado por las partes al tratarse de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda<\/h4>\n\n\n\n

\u201cEn este sentido no puede prosperar la pretensi\u00f3n actora de aplicar anal\u00f3gicamente la previsi\u00f3n del Art. 11 LAU para el arrendamiento de vivienda en el importe de una mensualidad por cada a\u00f1o de contrato que falta por cumplir, ya que la arrendadora no acepta esta indemnizaci\u00f3n y la jurisprudencia establece de manera un\u00e1nime que no es susceptible de aplicarse este precepto anal\u00f3gicamente al arrendamiento para uso distinto del de vivienda en que rige plenamente el principio de autonom\u00eda de la voluntad de los contratantes.\u201d (SAP de A Coru\u00f1a, Sec. 6\u00aa, 215\/2014, de 1 de septiembre).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF TRIBUNAL SUPREMO ARRENDAMIENTOS URBANOS El contrato de arrendamiento posterior a la entrada en vigor del Decreto Boyer se pact\u00f3 por tiempo indefinido, lo que no equivale a que las partes quisieran sujetarlo a pr\u00f3rroga forzosa \u201c1. Que los dem\u00e1s arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[66],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3730\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3730"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3730\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6736,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3730\/revisions\/6736\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3730"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3730"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3730"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}