{"id":3747,"date":"2015-09-10T10:06:00","date_gmt":"2015-09-10T09:06:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3747"},"modified":"2020-06-18T11:36:05","modified_gmt":"2020-06-18T10:36:05","slug":"limite-a-la-responsabilidad-de-la-entidad-que-presto-aval-en-garantia-de-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-en-la-compraventa-de-viviendas-en-construccion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/limite-a-la-responsabilidad-de-la-entidad-que-presto-aval-en-garantia-de-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-en-la-compraventa-de-viviendas-en-construccion\/","title":{"rendered":"L\u00edmite a la responsabilidad de la entidad que prest\u00f3 aval en garant\u00eda de las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa de viviendas en construcci\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Comentarios a la sentencia 133\/2015 del Pleno del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2015 que resuelve un litigio entre un comprador y la entidad que prest\u00f3 aval en garant\u00eda de la cantidad entregada a cuenta en la compraventa (vivienda en construcci\u00f3n), tras extinguir la compraventa por mutuo disenso.<\/p>\n\n\n\n

La Ley 57\/1968 en su art\u00edculo 1<\/a> establece una serie de garant\u00edas para asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Entre estas garant\u00edas, el promotor deber\u00e1 garantizar la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas m\u00e1s el 6% de inter\u00e9s anual, mediante contrato de seguro o por aval solidario prestado por Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.<\/p>\n\n\n\n

En el contexto de crisis inmobiliaria en que nos estamos moviendo desde hace ya ocho a\u00f1os, se han incrementado en gran manera los casos de compraventas de vivienda en construcci\u00f3n que se han visto frustradas, sea por incumplimiento o de alguna de las partes o sea por voluntad de la compradora ante el cambio de circunstancias econ\u00f3micas. Con ello se han incrementado tambi\u00e9n los conflictos relacionados con la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas anticipadamente por los compradores y las garant\u00edas sobre las mismas.<\/p>\n\n\n\n

Tuvimos ocasi\u00f3n de dedicar un comentario a una de estas cuestiones en el n\u00famero 96 de esta misma revista<\/a>. En \u00e9l nos refer\u00edamos a ciertas sentencias que establec\u00edan la responsabilidad de las entidades financieras que hab\u00edan creado frente a los adquirentes la apariencia de avalar las cantidades entregadas, aunque no cumplieran los requisitos exigidos por la ley.<\/p>\n\n\n\n

En \u00e9ste vamos a ocuparnos del alcance de la responsabilidad de la entidad financiera avalista en funci\u00f3n de la existencia e imputabilidad del incumplimiento de la compraventa.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e1ndose la aceptaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n por el promotor, el mismo deber\u00e1 devolver al comprador las cantidades que \u00e9ste le haya entregado a cuenta del precio<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

SUPUESTO DE EXTINCI\u00d3N POR MUTUO ACUERDO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n que nos planteamos es la siguiente: \u00bfQu\u00e9 sucede cuando la compraventa se extingue por mutuo disenso?<\/p>\n\n\n\n

Se trata de los supuestos, nada infrecuentes en el contexto de crisis econ\u00f3mica generalizada en que nos encontramos, en los que el comprador opta por no proseguir con el contrato y ambas partes acuerdan la extinci\u00f3n del mismo.<\/p>\n\n\n\n

Hay que insistir en que nos referimos al supuesto de extinci\u00f3n por mutuo acuerdo (mutuo disenso). Cosa diferente ser\u00eda si el promotor no aceptara la resoluci\u00f3n y por tanto exigiera el cumplimiento al comprador, en cuyo caso obviamente no habr\u00eda lugar a la devoluci\u00f3n de cantidad alguna.<\/p>\n\n\n\n

Pero d\u00e1ndose la aceptaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n por el promotor, el mismo deber\u00e1 devolver al comprador las cantidades que \u00e9ste le haya entregado a cuenta del precio, con las compensaciones e indemnizaciones que en su caso se hayan pactado o los prejuicios que se acrediten.<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n es si en este el banco o caja que prest\u00f3 el aval establecido por el art\u00edculo 1 de la Ley 57\/1968<\/a> continuar\u00e1 garantizando la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas por el comprador.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

SENTENCIA 133\/2015 DEL TS, DE 23\/03\/2015<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Cuesti\u00f3n que ha dado lugar a diversos pronunciamientos jurisprudenciales entre los que cabe mencionar la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, de 23 de marzo de 2015 (sentencia 133\/2015).<\/p>\n\n\n\n

Esta sentencia resuelve un litigio en el que un comprador, tras renunciar al contrato de compraventa de una vivienda en construcci\u00f3n y ser esta renuncia aceptada por la promotora, y hall\u00e1ndose \u00e9sta en situaci\u00f3n de concurso, se dirige contra la entidad que aval\u00f3 las cantidades entregadas a cuenta para su devoluci\u00f3n. Frente a lo que \u00e9sta opone que no existi\u00f3 incumplimiento por parte de la vendedora, pues la renuncia se produjo antes del vencimiento del plazo de entrega de la vivienda, y que al haberse extinguido el contrato de compraventa, tambi\u00e9n hab\u00eda quedado extinguido el aval por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1847 del C\u00f3digo Civil.<\/a><\/p>\n\n\n\n

La reclamaci\u00f3n fue estimada tanto en primera como en segunda instancia por entender el Juzgado y la Audiencia Provincial, en s\u00edntesis, que aunque la resoluci\u00f3n de la obligaci\u00f3n principal supone generalmente la de la garant\u00eda accesoria, lo determinante para la efectividad de la garant\u00eda no es la resoluci\u00f3n misma, sino el incumplimiento del deudor, sea culpable o no y que dado que hubo resoluci\u00f3n del contrato de compraventa de mutuo acuerdo, \u00abla no entrega de la vivienda por la resoluci\u00f3n del contrato tambi\u00e9n estaba cubierta por el aval, en cuanto supon\u00eda la frustraci\u00f3n de la finalidad del contrato, aun por causa ajena a la culpabilidad del promotor, en cuanto estaba tal incumplimiento objetivo dentro del \u00e1mbito del aval -\u201dpara el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido\u201d-\u00bb <\/em>(Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, 5\u00aa, de 23\/07\/2013).<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casaci\u00f3n interpuesto contra la misma y la revoca por los siguientes motivos:<\/p>\n\n\n\n

1\u00ba)<\/strong> Porque lo establecido en la Ley 57\/1968 vincula la garant\u00eda a la efectiva construcci\u00f3n y entrega de la vivienda en el plazo pactado<\/p>\n\n\n\n

Tal como se ha expuesto m\u00e1s arriba, el art\u00edculo 1 de la Ley 57\/1968<\/a> impone a los promotores la obligaci\u00f3n de garantizar la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas \u201cpara el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Igualmente el art\u00edculo 2<\/a> de la propia ley, al exigir que en el contrato se haga constar expresamente la obligaci\u00f3n del cedente de devolver al cesionario las cantidades percibidas a cuenta \u201cen caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la C\u00e9dula de Habitabilidad\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Y el art\u00edculo 3<\/a> al disponer que \u201cexpirado el plazo de iniciaci\u00f3n de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podr\u00e1 optar entre la rescisi\u00f3n del contrato con devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de inter\u00e9s anual, o conceder al cedente pr\u00f3rroga\u2026\u201d. Y al establecer el car\u00e1cter ejecutivo del aval \u201cunido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciaci\u00f3n de las obras o entrega de la vivienda\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Existe una clara diferencia conceptual entre la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento y la extinci\u00f3n del contrato por mutuo disenso<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por \u00faltimo el art\u00edculo 4<\/a>, que establece que las garant\u00edas otorgadas por las entidades aseguradoras o avalistas se producir\u00e1 una vez expedida la c\u00e9dula de habitabilidad por la Delegaci\u00f3n Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que, cuando la resoluci\u00f3n del contrato no sea por causa del incumplimiento por el promotor de su obligaci\u00f3n de construcci\u00f3n y entrega de la vivienda en el plazo pactado, no podr\u00e1 exigirse la responsabilidad a la entidad avalista o aseguradora.<\/p>\n\n\n\n

En el caso resuelto por la sentencia que comentamos, el promotor concluy\u00f3 la obra en plazo, pero hab\u00eda sido el comprador quien, antes de que finalizara el mismo, quiso resolver el contrato.<\/p>\n\n\n\n

2\u00ba)<\/strong> Porque, seg\u00fan declara la mencionada sentencia, la garant\u00eda de las cantidades anticipadas no puede subsistir si el contrato de compraventa se extingue, como en el presente caso, por mutuo disenso de comprador y vendedor antes de la fecha establecida para la entrega de la vivienda, porque seg\u00fan el art\u00edculo 1847 C\u00f3digo civil<\/a> \u201cla obligaci\u00f3n del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor\u201d<\/em>, y conforme al art\u00edculo 68 de la Ley de Contrato de Seguro<\/a>, relativo al seguro de cauci\u00f3n, el riesgo asegurado es \u201cel incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

3\u00ba)<\/strong> Porque no puede equipararse la extinci\u00f3n del contrato por mutuo acuerdo o mutuo disenso al incumplimiento del promotor. Ya que en este caso, si se frustr\u00f3 la finalidad del contrato fue por causa ajena a la culpabilidad del promotor.<\/p>\n\n\n\n

Que existe una clara diferencia conceptual entre la resoluci\u00f3n del contrato por incumplimiento y la extinci\u00f3n del contrato por mutuo disenso, modo de extinci\u00f3n de las obligaciones no contemplado expresamente en el art\u00edculo 1156 C\u00f3digo civil <\/a>pero admitido por la doctrina y la jurisprudencia conforme al principio de autonom\u00eda de la voluntad, que ha sido reconocida por la jurisprudencia en sentencias, por ejemplo, de 25 de marzo de 2013 (recurso 1854\/2010) y 26 de diciembre de 2002 (recurso 2880\/1999), hasta el punto de poder apreciarse incongruencia en una sentencia que acuerde la extinci\u00f3n o resoluci\u00f3n del contrato por mutuo disenso si lo solicitado fue su resoluci\u00f3n por incumplimiento (Sentencia de 27 de diciembre de 2002 en recurso\u00a0 1861\/1997).<\/p>\n\n\n\n

Resumiendo, la clave del razonamiento de Tribunal Supremo se centra en que la garant\u00eda establecida por la Ley 57\/1968 (aval bancario o seguro) solo est\u00e1 prevista para el supuesto de incumplimiento por el promotor de su obligaci\u00f3n de construir y entregar la vivienda al comprador dentro del plazo establecido en el contrato. Pero no para aquellos supuestos en que se produzca la resoluci\u00f3n o extinci\u00f3n del contrato por voluntad de las partes.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, el Tribunal Supremo pone de manifiesto en su sentencia que esto no ser\u00eda as\u00ed si la extinci\u00f3n, aunque por mutuo disenso, hubiera sido posterior al vencimiento del plazo para la entrega:<\/p>\n\n\n\n

\u201c11\u00aa) Cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda que la extinci\u00f3n del contrato de compraventa por mutuo disenso hubiera sido posterior al vencimiento del plazo contractual para la entrega de la vivienda, pues en tal caso el incumplimiento del vendedor ya se habr\u00eda producido y, de no cumplir \u00e9l con la devoluci\u00f3n de las cantidades anticipadas, tendr\u00eda que hacerlo su garante.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Esto no significa que en estos casos el comprador no pueda exigir la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas anticipadamente, sino que no podr\u00e1 hacerlo contra la entidad avalista o la compa\u00f1\u00eda de seguros.<\/p>\n\n\n\n

Hay que tener presente que la sentencia que comentamos es una sentencia del Pleno y que fija doctrina. Doctrina que en el fallo de la misma se concreta en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

\u201c3\u00ba Fijar la siguiente doctrina jurisprudencial: \u00abLa extinci\u00f3n por mutuo disenso de los contratos de compraventa de vivienda sujetos a la Ley 57\/1968 (RCL 1968, 1335) extingue tambi\u00e9n la garant\u00eda de las cantidades anticipadas a cuenta del precio siempre que ese mutuo disenso sea anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcci\u00f3n o, si esta ya se hubiera iniciado cuando se celebr\u00f3 el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda\u00bb.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Doctrina que habr\u00e1 que tener muy en cuenta a la hora de formular cualquier reclamaci\u00f3n sobre cantidades entregadas anticipadamente. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF Comentarios a la sentencia 133\/2015 del Pleno del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2015 que resuelve un litigio entre un comprador y la entidad que prest\u00f3 aval en garant\u00eda de la cantidad entregada a cuenta en la compraventa (vivienda en construcci\u00f3n), tras extinguir la compraventa por mutuo disenso. La Ley 57\/1968 en […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[52],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3747\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3747"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3747\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":5867,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3747\/revisions\/5867\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3747"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3747"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3747"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}