{"id":3763,"date":"2015-12-10T10:28:46","date_gmt":"2015-12-10T09:28:46","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3763"},"modified":"2020-06-10T10:29:55","modified_gmt":"2020-06-10T09:29:55","slug":"aplicacion-rebus-sic-stantbus-en-arrendamientos-urbanos-sentencia-audiencia-provincial-barcelona-de-6-junio-de-2014","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/aplicacion-rebus-sic-stantbus-en-arrendamientos-urbanos-sentencia-audiencia-provincial-barcelona-de-6-junio-de-2014\/","title":{"rendered":"Aplicaci\u00f3n rebus sic stantbus en arrendamientos urbanos. Sentencia Audiencia Provincial Barcelona de 6 junio de 2014."},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014 resuelve la procedencia de la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus en los arrendamientos urbanos modificando y reduciendo el importe de la renta pactada en raz\u00f3n de la variaci\u00f3n de las circunstancias del entorno.<\/p>\n\n\n\n

Comenta esta sentencia que en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepci\u00f3n de esta figura. Desde un marco de aplicaci\u00f3n tradicional, que era sumamente restrictivo otorgando a la admisi\u00f3n de dicha cl\u00e1usula una caracterizaci\u00f3n de peligrosa o cautelosa con una formulaci\u00f3n r\u00edgida de los supuestos de aplicabilidad (alteraci\u00f3n extraordinaria, desproporci\u00f3n desorbitante y circunstancias realmente imprevisibles), dicha sentencia ha evolucionado preconizando para esta figura una configuraci\u00f3n plenamente normalizada derivada de la ruptura de la base econ\u00f3mica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte afectada.<\/p>\n\n\n\n

La referida sentencia provoc\u00f3 duras cr\u00edticas, especialmente entre los profesionales del derecho especializados en cuestiones arrendaticias, como puede constatarse en el n\u00famero 102 de la propia revista Consell en la que prestigiosos juristas se pronuncian contra este cambio de criterio llegando a calificarla de \u201cterremoto jur\u00eddico\u201d un tratadista tan cualificado como Don Daniel Loscertales.<\/p>\n\n\n\n

Ciertamente pens\u00e1bamos que el cambio de criterio que deriva de esta sentencia provocar\u00eda una alud de procedimientos judiciales, y hemos seguido con el mayor inter\u00e9s la publicaci\u00f3n de nuevas resoluciones judiciales al respecto. Es verdad que posiblemente haya transcurrido poco tiempo todav\u00eda para obtener resultados pr\u00e1cticos, pero, lo cierto es que hasta la fecha no hemos sabido encontrar ninguna nueva sentencia aplicando y ampliando o desarrollando este nuevo criterio.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, ha llamado nuestra atenci\u00f3n la sentencia de la Audiencia de Barcelona de fecha 6 de junio de 2014 que, aunque sea de fecha anterior (escasamente cuatro meses) a la citada sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014, la comentamos por cuanto que se refiere, comenta y razona la posible aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus a un supuesto de arrendamientos urbanos.<\/p>\n\n\n\n

SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA DE 6 JUNIO DE 2014<\/span><\/h2>\n\n\n\n

a) Demanda y contestaci\u00f3n.<\/h4>\n\n\n\n

La arrendataria de un local de negocio destinado a Bar-Cafeter\u00eda solicita que se condene a la entidad propietaria a soportar una disminuci\u00f3n de la renta pactada en el contrato de arrendamiento de 27 de febrero  de 1997 sobre la base de que, con motivo de las obras p\u00fablicas realizadas por la autoridad administrativa, han desaparecido la entrada y salida de los subterr\u00e1neos de los trenes y pr\u00e1cticamente ha resultado inviable el servicio de terraza, lo que supone un enorme perjuicio que altera sustancialmente las circunstancias que se tuvieron en cuenta al suscribir el contrato, cuya alteraci\u00f3n era imprevisible para la arrendataria (rebus sic stantibus).<\/p>\n\n\n\n

Se opone la arrendadora alegando falta de legitimaci\u00f3n pasiva por cuanto nada se pacta en el contrato sobre la utilizaci\u00f3n de la acera ni ninguna acci\u00f3n suya los ha provocado, sino que se debe a unas obras realizadas por el Ayuntamiento en el espacio p\u00fablico existente frente al local arrendado.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia de instancia desestima la demanda partiendo de que no est\u00e1 suficientemente acreditado que las obras hayan causado una disminuci\u00f3n del negocio ni cual ser\u00eda, en su caso, la renta que supondr\u00eda un reequilibrio prestacional del negocio.<\/p>\n\n\n\n

b) Hechos b\u00e1sicos aceptados por la sentencia.<\/h4>\n\n\n\n

1.-<\/strong> Se reconoce la realidad del contrato de arrendamiento de 27\/2\/1997 sobre el local situado en Paseo de Gracia 58 – bajos de Barcelona, destinado a Bar-cafeter\u00eda y similares, por 20 a\u00f1os; sin que se contemplara en el contrato como elemento esencial la explotaci\u00f3n del exterior del local, es decir, terraza y velador.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> El 2 de abril de 2003 las partes otorgaron una novaci\u00f3n contractual variando la titularidad del arrendatario, el plazo de duraci\u00f3n y la renta.<\/p>\n\n\n\n

3.- <\/strong>Al frente de la entrada de dicho local se hallaba la entrada y salida de los ferrocarriles (metro y otros trenes), de forma que entre una y otra entrada solo exist\u00eda la terraza de dicha cafeter\u00eda que daba al paso de peatones del Paseo de Gracia.<\/p>\n\n\n\n

4.-<\/strong> Posteriormente, el Ayuntamiento notific\u00f3 a la arrendadora que, a partir del 23 de mayo de 2011, se realizar\u00edan una serie de obras en el espacio p\u00fablico donde tienen un permiso de ocupaci\u00f3n a fin de que retiren la terraza que tienen instalada en el Paseo de Gracia frente al n\u00famero 58, notific\u00e1ndolo tambi\u00e9n a la arrendataria e inform\u00e1ndole que debido a dichas obras el local quedaba inhabilitado para obtener licencia de ocupaci\u00f3n de este espacio p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

5.-<\/strong> Seg\u00fan el informe t\u00e9cnico del Ayuntamiento, \u201cno consta cap llic\u00e8ncia municipal d\u2019ocupaci\u00f3 de Via P\u00fablica per vetllador a Psg. de Gr\u00e0cia 58\u201d.<\/p>\n\n\n\n

6.-<\/strong> Las obras se iniciaron en mayo-junio de 2011, habi\u00e9ndose tapado el acceso y suprimi\u00e9ndose totalmente la terraza.<\/p>\n\n\n\n

7.- <\/strong>En junio de 2012 el Ayuntamiento propuso cambiar la ubicaci\u00f3n de la terraza a unos 20 metros de la entrada de la cafeter\u00eda para el per\u00edodo de enero a junio de 2014.<\/p>\n\n\n\n

8.-<\/strong> En noviembre de 2011 la arrendataria solicit\u00f3 por escrito la reducci\u00f3n del alquiler de hasta un 50% durante el periodo de ejecuci\u00f3n de las obras, sin obtener respuesta de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

9.- <\/strong>La ultima renta abonada en junio de 2012 es de 28.847,57 euros m\u00e1s IVA.<\/p>\n\n\n\n

10.-<\/strong> En mayo de 2012 insisti\u00f3 la arrendataria por buro-fax en la solicitud de una reducci\u00f3n de la renta aludiendo a la indisponibilidad de la terraza y a la crisis econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

11.-<\/strong> La arrendataria comunic\u00f3 a la propiedad y al administrador su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento con efectos desde el 29\/05\/2012 si no se aven\u00eda a considerar a la baja una modificaci\u00f3n de la renta.<\/p>\n\n\n\n

12.-<\/strong> La propiedad contest\u00f3 neg\u00e1ndose a modificar la renta.<\/p>\n\n\n\n

13.-<\/strong> El 25 de octubre de 2012 el local se arrend\u00f3 de nuevo a \u201cLa Baguetina Catalana\u201d por 45.000 \u20ac m\u00e1s gastos e IVA, con una bonificaci\u00f3n del 25% los dos primeros a\u00f1os, lo que supone una renta superior a la que abonaba la actora y arrendataria.<\/p>\n\n\n\n

CONSIDERACIONES SOBRE LA POSIBLE APLICACI\u00d3N DE LA CL\u00c1USULA REBUS SIC STANTIBUS AL SUPUESTO DE AUTOS EN LA SENTENCIA DE 6 JUNIO 2014 JUSTIFICANDO LA DESESTIMACI\u00d3N DE LA DEMANDA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La acci\u00f3n amparada en la rebus sic stantibus la ejercita en este caso la actora, arrendataria que fue del local, cuando el arrendamiento est\u00e1 ya resuelto e incluso ya se hab\u00eda concertado un nuevo arrendamiento del local. En esta situaci\u00f3n, la actora (antigua arrendataria) alega que las obras de cierre de la terraza le supusieron una importante disminuci\u00f3n de su negocio, provoc\u00e1ndole p\u00e9rdidas reales que despu\u00e9s motivaron su resoluci\u00f3n, pretendiendo la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus cuando el contrato est\u00e1 ya resuelto.<\/p>\n\n\n\n

Entiende la sentencia que dicha cl\u00e1usula sobreentendida se revela como un remedio para restablecer el equilibrio entre las prestaciones de las partes cuando por la concurrencia de circunstancias imprevisibles sobrevenidas este equilibrio ha quedado destruido. Su elaboraci\u00f3n se debe a la jurisprudencia del Tribunal Superior partiendo de una aceptaci\u00f3n como razonable de una prestaci\u00f3n acomodada a las exigencias actuales y, en definitiva, al principio de la buena fe.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de una excepci\u00f3n al principio pacta sunt servanda pero sometida a requisitos muy r\u00edgidos como son:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Alteraci\u00f3n extraordinaria de las circunstancias en el momento del cumplir el contrato, en relaci\u00f3n a las concurrentes al tiempo de su celebraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

b) <\/strong>Desproporci\u00f3n exorbitante entre las prestaciones de las partes que derrumben el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones.<\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> Que todo ello acontezca por sobrevenir circunstancias radicalmente imprevisibles.<\/p>\n\n\n\n

d)<\/strong> Que se carezca de otro instrumento para remediar el perjuicio.<\/p>\n\n\n\n

La concurrencia de tales presupuestos podr\u00e1 dar lugar a la resoluci\u00f3n del contrato con efectos resolutivos o modificativos para compensar el desequilibrio.<\/p>\n\n\n\n

Cierto que las obras a que se refiere el supuesto de autos, por su magnitud y duraci\u00f3n, han de considerarse extraordinarias y que su realizaci\u00f3n no pod\u00eda preverse al formalizarse el contrato. Sin embargo:<\/p>\n\n\n\n

1.-<\/strong> No puede obviarse que ni la terraza estaba contemplada en el contrato como objeto del arrendamiento ni la actora dispon\u00eda de licencia para su explotaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> No se aporta el libro de inventario y cuentas anuales, los balances y cuentas anuales de p\u00e9rdidas y ganancias para justificar los perjuicios.<\/p>\n\n\n\n

3.- <\/strong>No consta que las obras hayan sido la \u00fanica causa de la disminuci\u00f3n de beneficios.<\/p>\n\n\n\n

4.-<\/strong> No se ha probado cu\u00e1l podr\u00eda ser la renta que supusiese un reequilibrio de las prestaciones sino que, por el contrario, el local ha sido alquilado por una renta superior a la que abonaba la actora (incluso durante los dos primeros  a\u00f1os en que se aplica una reducci\u00f3n del 25%). <\/p>\n\n\n\n

BREVES COMENTARIOS<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus a los arrendamientos urbanos se defiende en la discutida sentencia del Tribunal Superior de 15 de octubre de 2014 como \u201cnecesario ajuste o adaptaci\u00f3n de las instituciones a la realidad social del momento\u201d; y de \u201ctendencia a una configuraci\u00f3n plenamente normalizada en la relaci\u00f3n negocial\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, y con el m\u00e1ximo respeto a la opini\u00f3n contraria de prestigiosos juristas, entendemos que al arrendamiento, como contrato que es entre dos partes, deben serle de aplicaci\u00f3n las normas reguladoras a los mismos con car\u00e1cter general.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, es indudable que en los arrendamientos urbanos concurren circunstancias de hecho y situaciones especiales a considerar, como pueden ser:<\/p>\n\n\n\n

El arrendamiento implica unas obligaciones de trato sucesivo (cesi\u00f3n de la cosa y pago del precio o renta).<\/p>\n\n\n\n

La variaci\u00f3n de las circunstancias puede ser \u201ctemporal\u201d o definitiva por toda la duraci\u00f3n del arriendo.<\/p>\n\n\n\n

Si la variaci\u00f3n de las circunstancias consiste en una lacerante crisis econ\u00f3mica que justificase la variaci\u00f3n de la renta por aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus. Cabr\u00eda preguntarse \u00bfpor cu\u00e1nto tiempo debe mantenerse la reducci\u00f3n? \u00bfPuede aplicarse una nueva variaci\u00f3n de la renta, en m\u00e1s o en menos, sobre la renta ya revisada? \u00bfCu\u00e1nto tiempo ha de trascurrir, en su caso, para solicitar la nueva variaci\u00f3n de la renta?<\/p>\n\n\n\n

\u00bfFaculta la cl\u00e1usula rebus sic stantibus para solicitar la resoluci\u00f3n del contrato (como parece desprenderse de la sentencia 6 de junio 2014 de la Audiencia de Barcelona) o s\u00f3lo para modificar las prestaciones para equilibrarlas?<\/p>\n\n\n\n

Entendemos que la cuant\u00eda del desequilibrio que justifica la aplicaci\u00f3n de este remedio extraordinario queda a criterio del Juzgado.<\/p>\n\n\n\n

Parece recomendable incluir un pacto en los contratos de arrendamiento que regule la voluntad de las partes al respecto.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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