{"id":3778,"date":"2015-12-10T10:44:21","date_gmt":"2015-12-10T09:44:21","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3778"},"modified":"2020-06-10T10:47:25","modified_gmt":"2020-06-10T09:47:25","slug":"la-nueva-afeccion-real","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-nueva-afeccion-real\/","title":{"rendered":"La nueva afecci\u00f3n real"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El incremento del periodo de la afecci\u00f3n real del art. 553.5 en la ley 5\/2015, de 13 de mayo, de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los Derechos reales.<\/p>\n\n\n\n

Uno de los temas m\u00e1s recurrentes en el derecho de la propiedad horizontal es el relativo a la posici\u00f3n en la que queda la comunidad de vecinos en los casos de transmisi\u00f3n de la propiedad por un comunero con deudas. Es decir, con la desaparici\u00f3n del \u00e1mbito de control de la comunidad sobre qui\u00e9n debe dinero a \u00e9sta por los gastos comunes, que los comuneros siguen viendo como algo \u201cajeno\u201d a ellos y que no les compete atender. Solamente entienden como directas las deudas propias de sus elementos privativos, pero habida cuenta que los elementos comunes siguen sin percibirlos como algo propio, algunos comuneros se siguen oponiendo a entender que es suya la obligaci\u00f3n de sostener los gastos. De ah\u00ed que cuando venden el inmueble se quieren hasta \u201cseparar\u201d de esa deuda que puedan tener con la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

N\u00f3tese que si el comunero vende a otra persona, para que la comunidad pueda perseguir al vendedor ya no es posible utilizar la v\u00eda del art. 21 LPH, sino por la del declarativo que corresponda a la cuant\u00eda, sin los privilegios de aquel procedimiento. Pero el adquirente tampoco asum\u00eda como propia la deuda que dejaba el vendedor, cuando es una cuesti\u00f3n que debe resolverse entre ellos, pero, eso s\u00ed, entendemos que deber\u00eda quedar resuelto este tema en la transmisi\u00f3n del inmueble, de tal manera que cuando el comprador pague abone la deuda por gastos descont\u00e1ndola del precio de venta en lugar de entregar el importe \u00edntegro al vendedor, ya que si hay deuda este desaparece y deja al comprador con la afecci\u00f3n real.<\/p>\n\n\n\n

ASUNCI\u00d3N DE LA DEUDA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Ante este panorama siempre hemos entendido que la mejor soluci\u00f3n a este problema ser\u00eda la de fijar en la norma que el comprador asume la deuda \u00edntegra que tenga el inmueble transmitido, no la del corriente a la venta y el a\u00f1o anterior, o la de los cuatro a\u00f1os anteriores de la Ley 5\/2015 de la norma en Catalu\u00f1a. De esta manera desaparecer\u00edan los problemas de interpretaci\u00f3n y no quedar\u00edan indefensas las comunidades que se encuentran con casos de pisos o locales en los que se deb\u00eda m\u00e1s del importe de la afecci\u00f3n real y que ahora quedan incobrables.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, en Catalu\u00f1a, tras la Ley 5\/2015, se ampl\u00eda la deuda de los adquirentes de inmuebles, ya que el art. 553.4 se\u00f1ala que \u201c3. Los cr\u00e9ditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del a\u00f1o en curso y a los cuatro a\u00f1os inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelaci\u00f3n que determine la ley\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Por ello, una de las novedades m\u00e1s importantes de la reforma es la ampliaci\u00f3n de la afecci\u00f3n real en el art. 553.5. As\u00ed, en la redacci\u00f3n anterior se recog\u00eda que: \u201cLos elementos privativos est\u00e1n afectados con car\u00e1cter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, as\u00ed como los anteriores titulares, por raz\u00f3n de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del a\u00f1o en que se transmiten y del a\u00f1o natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En la redacci\u00f3n actual del art. 553.5 se a\u00f1ade que \u201c\u2026y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del a\u00f1o en curso y a los cuatro a\u00f1os inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Es cierto que hubiera sido deseable que el adquirente asuma toda la deuda por afecci\u00f3n real, y no solo la de esos cinco a\u00f1os casi de ahora. En la Ley 8\/2013 se ampli\u00f3 al resto del pa\u00eds a los tres a\u00f1os y ahora con esta ley a los cuatro. De todos modos, con respecto a lo que exceda, ser\u00e1 deudor el vendedor al que se podr\u00e1 reclamar por la v\u00eda del juicio declarativo que corresponda o el monitorio del art. 812 y siguientes del LEC y al adquirente por estos dos y por el monitorio privilegiado del art. 21 LPH.<\/p>\n\n\n\n

Se a\u00f1ade, tambi\u00e9n, que \u201cEn cualquier caso, sin perjuicio de la afecci\u00f3n real el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisi\u00f3n\u201d. Por ello, hay que hacer notar que el vendedor no responde solo del exceso de la deuda por afecci\u00f3n real, sino de toda haci\u00e9ndolo de forma solidaria con el adquirente, nada m\u00e1s que este solo responde del tope de deuda ahora expuesto.<\/p>\n\n\n\n

Para otorgar importancia al hecho de que la administraci\u00f3n de fincas la ejerza un colegiado, se a\u00f1ade en el apartado 3\u00ba que: \u201c3. El certificado (de deuda) a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administraci\u00f3n de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretar\u00eda\u00b7.<\/p>\n\n\n\n

AMPLIACI\u00d3N DE LA AFECCI\u00d3N REAL<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Con respecto a la entrada en vigor de la ampliaci\u00f3n de la afecci\u00f3n real (Disposici\u00f3n final) se recoge que \u201c3. Sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2, la preferencia de cobro regulada por el art\u00edculo 553-4.3 del C\u00f3digo Civil y la afecci\u00f3n real de los elementos privativos regulada por el art\u00edculo 553-5.1 del C\u00f3digo Civil, ambos en la redacci\u00f3n establecida por la presente ley, solo se aplican a los cr\u00e9ditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la presente ley\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El texto que se tramit\u00f3 en el Parlamento inicialmente daba a entender que, aunque se refiriera a ventas anteriores a la fecha de la entrada en vigor de la ley, si se efect\u00faa la reclamaci\u00f3n judicial tras la entrada en vigor de esta reforma se podr\u00eda extender la reclamaci\u00f3n a la nueva afecci\u00f3n real, y por descontado a las adquisiciones efectuadas tras la entrada en vigor de la reforma. N\u00f3tese que se refiere tanto a \u201clos cr\u00e9ditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de esta ley\u201d, es decir, no a las transmisiones tan solo despu\u00e9s de la entrada en vigor de esta ley, que es lo que se aplica en el resto del pa\u00eds con la Ley 8\/2013 que ampli\u00f3 la afecci\u00f3n real al a\u00f1o corriente de la venta y los tres anteriores, pero solo con respecto a las ventas efectuadas despu\u00e9s de Junio de 2013 en el resto del pa\u00eds. <\/p>\n\n\n\n

Cierto es que esta opci\u00f3n que constaba en el texto que se tramitaba en el Parlamento iba a dar lugar a cierta controversia, porque quien adquiri\u00f3 antes del 1 de julio del 2015 con el sistema de asunci\u00f3n de deuda del a\u00f1o corriente a la compra y un a\u00f1o anterior se encontrar\u00eda que, si hay m\u00e1s deuda todav\u00eda y esta no se le ha reclamado, la comunidad podr\u00e1 en junta aprobar en acta a partir del 1 de julio de 2015 la liquidaci\u00f3n de la deuda y reclamar judicialmente el cr\u00e9dito incluyendo el a\u00f1o de la adquisici\u00f3n del comprador m\u00e1s cuatro anteriores si hubiera m\u00e1s deuda, ya que la ley iba a permitir la reclamaci\u00f3n retroactiva con la ampliaci\u00f3n de la afecci\u00f3n real, lo que no se dijo en la ley 8\/2013 de reforma de la LPH, pero si se incluye en esta reforma de la Ley 5\/2006 para Catalu\u00f1a de forma expresa y contundente.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, acertadamente en el texto final no se refiere a las reclamaciones de deuda y aplicaci\u00f3n retroactiva ahora, sino a \u201cla preferencia de cobro regulada por el art\u00edculo 553-4.3 del C\u00f3digo Civil y la afecci\u00f3n real de los elementos privativos regulada por el art\u00edculo 553-5.1 del C\u00f3digo Civil\u201d, con lo que esta preferencia se aplicar\u00e1 en la fase de ejecuci\u00f3n, de tal manera que las adquisiciones efectuadas antes de la entrada en vigor de la ley tienen la afecci\u00f3n real del a\u00f1o corriente y del anterior y solo las efectuadas despu\u00e9s el corriente y cuatro m\u00e1s anteriores.<\/p>\n\n\n\n

CAR\u00c1CTER PRIVILEGIADO DE LOS CR\u00c9DITOS POR RECLAMACIONES DE DEUDA DE GASTOS DE COMUNIDAD<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Con la normativa vigente, se plantea si resulta aplicable el car\u00e1cter privilegiado que a este tipo de cr\u00e9ditos (gastos comunidad) se reconoce en la LPH art. 9.1.e redacci\u00f3n L 8\/2013. Se resuelve esta cuesti\u00f3n en el art. 553.4.3 estableciendo que los cr\u00e9ditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, correspondientes a la parte vencida del a\u00f1o en curso y los cuatro a\u00f1os inmediatamente anteriores tienen preferencia de cobro sobre los elementos privativos con la prelaci\u00f3n que determine la ley. Se remite a la norma estatal para la determinaci\u00f3n de la posici\u00f3n que ocupan en el orden de prelaci\u00f3n de cr\u00e9ditos privilegiados (CCC art.553-4.3).<\/p>\n\n\n\n

A estos efectos la norma estatal ubica el cr\u00e9dito de las comunidades por delante de los citados en el CC art. 1923 3\u00ba, 4\u00ba y 5\u00ba, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los cr\u00e9ditos salariales en el ET. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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