{"id":3779,"date":"2016-09-10T10:45:40","date_gmt":"2016-09-10T09:45:40","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3779"},"modified":"2020-06-10T11:02:23","modified_gmt":"2020-06-10T10:02:23","slug":"consecuencias-del-impago-de-las-rentas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/consecuencias-del-impago-de-las-rentas\/","title":{"rendered":"Consecuencias del impago de las rentas"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Los contratos de alquiler se rigen por distintas leyes en funci\u00f3n de la fecha en la que han sido realizados, pero en todos ellos, es causa de resoluci\u00f3n del mismo la falta de pago de la renta acordada.<\/p>\n\n\n\n

INTRODUCCI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

1.- <\/strong>Contratos de arriendo sometidos a la LAU 1964.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art. 56 de la LAU es contundente al regular que en los contratos de arriendo, tanto de vivienda como de local de negocio, su titular est\u00e1 obligado a: <\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Pagar la renta;\u00a0
b) <\/strong>Notificar su voluntad de finalizaci\u00f3n con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n, indemnizar a la propiedad con \u201cuna cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, seg\u00fan el contrato, quedare para cumplir\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ello en concordancia con los art\u00edculos 1.566 y 1.581 del C\u00f3digo Civil y en especial el art\u00edculo 1.555.1\u00ba que obliga al arrendatario \u201ca pagar el precio del arrendamiento en los t\u00e9rminos convenidos\u201d<\/em>; en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 1.574 que dispone que si nada se hubiere pactado sobre el lugar, el art\u00edculo 1.171 regula que el pago deber\u00e1 hacerse en el domicilio del deudor.<\/p>\n\n\n\n

En contra de esta \u00faltima presunci\u00f3n, en los contratos de arriendo acostumbra a estipularse que el pago deber\u00e1 efectuarse en el domicilio del propietario o administrador y \u00faltimamente en cuenta bancaria.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> Contratos de arriendo suscritos despu\u00e9s del 1 de enero de 1995.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 17 de la LAU 1994 establece que: \u201cSalvo pacto en contrario, el pago de la renta ser\u00e1 mensual y habr\u00e1 de efectuarse en los siete primeros d\u00edas del mes<\/em>\u2026\u201d y \u201cEl pago se efectuar\u00e1 en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en met\u00e1lico y en la vivienda arrendada\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Subsidiariamente, son de aplicaci\u00f3n los mismos preceptos del C\u00f3digo Civil que antes hemos citado.<\/p>\n\n\n\n

3.-<\/strong> Contratos de arriendo suscritos despu\u00e9s del 6 de junio de 2013.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La Ley de medidas de flexibilizaci\u00f3n y fomento del mercado de alquiler de viviendas (Ley 4\/2013 de 4 de junio) modific\u00f3 determinados art\u00edculos de la LAU de 1994, y en concreto:<\/p>\n\n\n\n

a) <\/strong>El art\u00edculo 11. Desistimiento del contrato en el sentido literal siguiente:\u00a0\u201cEl arrendatario podr\u00e1 desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de treinta d\u00edas. Las partes podr\u00e1n pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir. Los per\u00edodos de tiempo inferiores al a\u00f1o dar\u00e1n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Esta norma viene a romper con la doctrina tradicional de la obligatoriedad del cumplimiento de lo pactado (art\u00edculo 1.258 CC) y de que la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art\u00edculo 1.256 CC); de la obligatoriedad del pago de la renta en los t\u00e9rminos pactados (art\u00edculo 1.555.1\u00aa del CC) y en definitiva, del principio de la exigibilidad del cumplimiento de la obligaci\u00f3n contra\u00edda y la obtenci\u00f3n de la indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios (art\u00edculo 1.124 CC), permitiendo:<\/p>\n\n\n\n

  • Que cumplidos los seis primeros meses del arriendo, pueda el inquilino rescindir el arriendo, sin penalidad alguna, siempre que lo comunique con el preaviso de un mes (\u00fanica responsabilidad pecuniaria que se le impone); y\u00a0<\/li>
  • A lo \u00fanico que puede aspirar la propiedad es a pactar, de forma expresa (pues a falta de pacto no es de aplicaci\u00f3n la medida), que el inquilino deba abonar una mensualidad de renta por a\u00f1o que falte por cumplir el periodo pactado.<\/li>
  • A tener en cuenta que si bien en los contratos de \u201cuso distinto de vivienda\u201d puede la propiedad imponer el criterio de la doctrina tradicional antes enumerada (art\u00edculo 4.3 de la LAU 1994 y por tanto por prevalecer la \u201cvoluntad de las partes\u201d y no ser de aplicaci\u00f3n imperativa el art\u00edculo 6) trat\u00e1ndose de \u201cvivienda\u201d no es posible tal pacto por ser contrario a la ley y por lo tanto nulo (art\u00edculo 6 de la LAU 1994).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    A los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 contin\u00faa aplic\u00e1ndose la doctrina tradicional, salvo pacto en contra<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

    b) <\/strong>A\u00f1adi\u00f3 el apartado 5 al art\u00edculo 17, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

    \u201c5. En los contratos de arrendamiento podr\u00e1 acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligaci\u00f3n del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los t\u00e9rminos y condiciones pactados. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podr\u00e1 pedir en ning\u00fan caso compensaci\u00f3n adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realizaci\u00f3n de las obras en los t\u00e9rminos y condiciones pactados podr\u00e1 ser causa de resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento y resultar\u00e1 aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del art\u00edculo 23\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Seg\u00fan la DT 1\u00aa de la nueva Ley 4\/2013:<\/p>\n\n\n\n

    \u201cLos contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo establecido en el r\u00e9gimen jur\u00eddico que les era de aplicaci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    \u201cSin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podr\u00e1n adaptarse al r\u00e9gimen jur\u00eddico establecido en esta Ley\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    La obviedad de la norma, entendemos, no precisa aclaraci\u00f3n: a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 contin\u00faa aplic\u00e1ndose la doctrina tradicional, salvo pacto en contra, mientras que los suscritos con posterioridad a dicha fecha es de plena aplicaci\u00f3n el nuevo art\u00edculo 11. <\/p>\n\n\n\n

    NORMAS PROCESALES, COMUNES A TODOS LOS CONTRATOS DE ARRIENDO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Tanto los arriendos regulados por la LAU 1964, como los sometidos a la LAU 1994 y regidos por sus respectivos art\u00edculos (el art\u00edculo 114, causa 1\u00aa y el art\u00edculo 27, apartado 2, letra b), respectivamente), contemplan como causa de resoluci\u00f3n de los mismos \u201cla falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario\u201d.<\/p>\n\n\n\n

    Por su parte, la ley de Enjuiciamiento Civil regula:<\/p>\n\n\n\n

    • La competencia jurisdiccional, que no es otra que la del lugar en que est\u00e9 sita la finca (art\u00edculo 52.1.7\u00ba).<\/li>
    • El tr\u00e1mite judicial, que es el verbal (art\u00edculo 250.1.1\u00ba).<\/li>
    • La posibilidad de acumular la reclamaci\u00f3n de las rentas devengadas y las de futuro vencimiento a la acci\u00f3n de desahucio por falta de pago (art\u00edculo 438.3.3\u00ba).<\/li>
    • La posibilidad de reclamaci\u00f3n de rentas de futuro vencimiento (en contra del principio doctrinal de la imposibilidad de los tribunales de la jurisdicci\u00f3n civil ordinaria de pronunciar sentencias de condena de futuro), a tenor del art\u00edculo 220.2.<\/li>
    • Las particularidades propias de la facultad de \u201cenervaci\u00f3n\u201d de la acci\u00f3n de desahucio, desarrolladas en el art\u00edculo 22 de la propia ley procesal.<\/li>
    • Las \u201cmedidas de agilizaci\u00f3n procesal\u201d contenidas en la Ley 37\/2011, de 10 de octubre, que contemplan especialmente la figura de la enervaci\u00f3n y el tr\u00e1mite a seguir en los juicios de desahucio por falta de pago con modificaci\u00f3n definitiva de los apartados 3 y 4 en su nueva redacci\u00f3n dada por la Ley 4\/2013 del art\u00edculo 440 de la LEC.<\/li>
    • La previsi\u00f3n del art\u00edculo 444.1 que siguiendo la tradici\u00f3n procesal establece que:
      \u201cCuando en el juicio verbal se pretenda la recuperaci\u00f3n de finca, r\u00fastica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, s\u00f3lo se permitir\u00e1 al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci\u00f3n\u201d<\/em>.<\/li>
    • Finalmente recordar el art\u00edculo 447.2 de la LEC, que establece que no producir\u00e1n los efectos de cosa juzgada las Sentencias que pongan fin a los juicios verbales[\u2026] por impago de la renta o alquiler.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      No podemos olvidar que la Ley 4\/2013 de 4 de junio:<\/p>\n\n\n\n

      c) <\/strong>A\u00f1ade un apartado 4 al art\u00edculo 27 de la LAU de 1994 para obtener la cancelaci\u00f3n de los contratos de alquiler inscritos en el Registro de la Propiedad; y <\/p>\n\n\n\n

      d) <\/strong>Que vuelve a modificar la LEC en sus art\u00edculos 22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703 para agilizar los tr\u00e1mites procesales en orden a una m\u00e1s r\u00e1pida resoluci\u00f3n de los contratos de alquiler por falta de pago (as\u00ed como los de expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino legal o contractual).<\/p>\n\n\n\n

      La Ley 4\/2013 de 4 de junio modifica la LEC para agilizar los tr\u00e1mites procesales en cuanto a una m\u00e1s r\u00e1pida resoluci\u00f3n de los contratos de alquiler por falta de pago<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

      DESAHUCIO POR IMPAGO DE LAS RENTAS<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

      Partiendo de las premisas de que todo contrato de arriendo ya sea por pacto expreso o por invocaci\u00f3n de la norma legal aplicable, tiene un precio cierto, una duraci\u00f3n  y una forma de pago, podemos afirmar:<\/p>\n\n\n\n

      • Que la renta se devenga en su integridad al inicio del periodo convenido (por meses, trimestres o anualidades);\u00a0<\/li>
      • Que la misma debe ser abonada dentro del plazo fijado y a falta de pacto, se estar\u00e1 a \u201cla costumbre de la tierra\u201d<\/em>, seg\u00fan el art\u00edculo 1.574 del CC que figura en las condiciones anexas al arriendo o bien en el art\u00edculo 17 de la LAU 1994 \u201clos siete primeros d\u00edas\u201d<\/em>.<\/li>
      • Que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo periodificado y que la renta se paga \u2013salvo pacto en contra\u2013 por periodos anticipados.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Por lo tanto y ante la falta de pago, si bien el inquilino no incurre en \u201cmora\u201d hasta que se rebasa el plazo para el pago (de los 5 o 7 d\u00edas), una vez finalizado \u00e9ste, la propiedad tiene expedita la v\u00eda judicial para instar la resoluci\u00f3n del arriendo.<\/p>\n\n\n\n

        De estas premisas se derivan las siguientes consecuencias:<\/p>\n\n\n\n

        1\u00aa<\/strong> El impago de la renta, finalizado el t\u00e9rmino y por lo tanto vencida la renta, incide en causa de resoluci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        El enunciado del presente apartado es un axioma que no puede discutirse y la jurisprudencia es un\u00e1nime sobre el particular.<\/p>\n\n\n\n

        Sin embargo no podemos silenciar que existen resoluciones por las que, si la mora en el pago resulta no ser excesiva y al tratarse de un periodo de retraso m\u00ednimo, se acogen a la tesis de que no nos hallamos ante un supuesto de \u201cfalta de pago\u201d sino de \u201cretraso\u201d disculpable y por lo tanto que no debe acarrear un resultado tan adverso como el de declarar la resoluci\u00f3n del arriendo.<\/p>\n\n\n\n

        2\u00aa<\/strong> El Tribunal Supremo ha declarado que el pago de la renta con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda de desahucio constituye incumplimiento contractual aunque el impago sea de una sola mensualidad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Contra la anunciada teor\u00eda del simple \u201cretraso\u201d, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en numerosas sentencias que dicha mora es causa suficiente para dar lugar al desahucio.<\/p>\n\n\n\n

        Sentencias entre otras, de 24 de julio de 2008; 26 de marzo de 2009; 20 de octubre de 2009; 22 de noviembre de 2010; 9 de septiembre de 2011; 30 de octubre de 2009; 10 de noviembre de 2010; 18 y 27 de marzo de 2014.<\/p>\n\n\n\n

        3\u00aa <\/strong>Otra cuesti\u00f3n controvertida es la de si la entrega de llaves en una determinada fecha comporta el tener que abonar la renta de todo el mes o solo la proporcional en funci\u00f3n de la fecha de entrega de la posesi\u00f3n a la propiedad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Existe disparidad de criterios en el sentido de que:<\/p>\n\n\n\n

        3.a.<\/strong> Si la renta se paga por periodos anticipados, el inquilino debe satisfacer la totalidad del periodo por la teor\u00eda de que la renta se devenga al inicio del periodo de pago.<\/p>\n\n\n\n

        Esta tesis no solo se basa en el principio de pacta sunt servanda<\/em> sino en las normas que hemos dejado citadas al principio relativas a la obligatoriedad de anunciar la voluntad de rescindir el contrato avisando con un mes de antelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

        Sentencias entre otras de la Secci\u00f3n 4\u00aa de la AP de Barcelona de 20 de diciembre de 2011; Secci\u00f3n 5\u00aa de la AP de Baleares de 27 de noviembre de 2014; Secci\u00f3n 4\u00aa AP de Cantabria, de 9 de octubre de 2014; Secci\u00f3n 4\u00aa de la AP de Barcelona de 21 de enero de 2014; Secci\u00f3n 13\u00aa de la AP de Barcelona de 16 de julio de 2015; Secci\u00f3n 5\u00aa de la AP de Sevilla de 6 de junio de 2014; Secci\u00f3n 8\u00aa de la AP de Valencia de 27 de marzo de 2014; Secci\u00f3n 13\u00aa de la AP de Barcelona de 6 de febrero de 2013 y de 11 de enero de 2013; Secci\u00f3n 3\u00aa de la AP de Valladolid de 13 de diciembre de 2.012.<\/p>\n\n\n\n

        3.b. <\/strong>La tesis de que si se devuelve la posesi\u00f3n en una fecha intermedia del periodo normal de pago, debe abonarse la parte proporcional de la renta que corresponde.<\/p>\n\n\n\n

        Esta doctrina no tiene arraigo, aunque es asumida por algunos \u00f3rganos jurisdiccionales y ciertamente creemos que no tiene base jur\u00eddica alguna. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        PDF Los contratos de alquiler se rigen por distintas leyes en funci\u00f3n de la fecha en la que han sido realizados, pero en todos ellos, es causa de resoluci\u00f3n del mismo la falta de pago de la renta acordada. INTRODUCCI\u00d3N 1.- Contratos de arriendo sometidos a la LAU 1964. El art. 56 de la LAU […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":7},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3779\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3779"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3779\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3790,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3779\/revisions\/3790\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3779"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3779"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3779"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}