{"id":3789,"date":"2015-12-10T10:57:28","date_gmt":"2015-12-10T09:57:28","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3789"},"modified":"2020-06-18T12:11:55","modified_gmt":"2020-06-18T11:11:55","slug":"compraventa-de-inmuebles-en-construccion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/compraventa-de-inmuebles-en-construccion\/","title":{"rendered":"Compraventa de inmuebles en construcci\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La adhesi\u00f3n del comprador al convenio aprobado en el concurso de la vendedora no altera su derecho a dirigirse contra la entidad garante de las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa de viviendas en construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La crisis econ\u00f3mica que venimos padeciendo desde hace algunos a\u00f1os, especialmente intensa en el \u00e1mbito inmobiliario, ha dado lugar a numerosas controversias sobre el cumplimiento de contratos de compraventa de inmuebles y muy especialmente de compraventa de inmuebles en construcci\u00f3n, donde por la propia situaci\u00f3n de crisis las empresas promotoras\/vendedoras se han visto en dificultades, cuando no en la imposibilidad, para la entrega en plazo de las viviendas comprometidas. Lo que, unido a que en muchas ocasiones el cambio de circunstancias econ\u00f3micas ha hecho que el comprador dejara de tener inter\u00e9s en la compra, ha supuesto la proliferaci\u00f3n de resoluciones contractuales y reclamaciones de devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta. Con especial trascendencia en cuanto a las entidades financieras y aseguradoras que garantizan la devoluci\u00f3n de dichas cantidades por mandato del art\u00edculo 1 de la Ley 57\/1968<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En anteriores comentarios nos hab\u00edamos referido a la responsabilidad de las entidades financieras que hab\u00edan creado frente a los adquirentes la apariencia de avalar las cantidades entregadas, aunque no cumplieran los requisitos exigidos por la ley y al alcance de la responsabilidad de la entidad financiera avalista en funci\u00f3n de la existencia e imputabilidad del incumplimiento de la compraventa. Es decir, qu\u00e9 sucede cuando la compraventa se extingue por mutuo disenso.<\/p>\n\n\n\n

En \u00e9ste vamos a ocuparnos de qu\u00e9 es lo que sucede con estas garant\u00edas cuando, habiendo sido declarada en concurso la vendedora, el comprador se ha adherido al convenio concursal y posteriormente se resuelve el contrato, y si esta situaci\u00f3n afecta a las garant\u00edas otorgadas.<\/p>\n\n\n\n

SENTENCIA 434\/2015<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Sobre este particular se ha pronunciado la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2015 (sentencia 434\/2015).<\/p>\n\n\n\n

Esta sentencia resuelve el siguiente caso: se celebra contrato de compraventa de vivienda sobre plano, pact\u00e1ndose una fecha de entrega, y habiendo hecho entrega los compradores de diversas cantidades a cuenta del precio, otorg\u00e1ndose la correspondiente garant\u00eda, en este caso a trav\u00e9s de una compa\u00f1\u00eda aseguradora.<\/p>\n\n\n\n

La vivienda no fue entregada en el plazo pactado y la vendedora fue declarada en concurso. En el convenio aprobado en el procedimiento concursal (cuando ya hab\u00eda finalizado el plazo de entrega), se establec\u00eda una espera de los compradores para la entrega de las viviendas. Los compradores se adhirieron a este convenio.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente, ante la imposibilidad de cumplimiento por la vendedora, \u00e9sta y los compradores convinieron resolver el contrato. Y los compradores se dirigieron contra la aseguradora reclamando las cantidades entregadas a cuenta.<\/p>\n\n\n\n

Frente a lo que la aseguradora se opuso se\u00f1alando que si los compradores se hab\u00edan adherido al convenio que establec\u00eda unos plazos de espera, no pod\u00edan reclamar las cantidades entregadas por cuanto hab\u00edan resuelto el contrato antes de dicha espera y por haberse producido la novaci\u00f3n del contrato inicial.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, la controversia giraba en torno a los efectos que el convenio concursal aprobado, al que se adhirieron los compradores, hab\u00eda provocado sobre la garant\u00eda otorgada para asegurar la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta. Y tambi\u00e9n los efectos que sobre \u00e9sta habr\u00eda producido el posterior acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los compradores demandantes teniendo por resuelto el contrato de compraventa, ante la imposibilidad de que se pudiera llegar a cumplir con la obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, el Tribunal Supremo estima que la aseguradora contin\u00faa siendo garante de las cantidades entregadas a cuenta. Y lo funda b\u00e1sicamente en tres motivos.<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar en que el art\u00edculo 135.2 de la Ley Concursal<\/a> establece que la responsabilidad de los avalistas del concursado frente a los acreedores que hubiesen votado a favor del convenio se regir\u00e1 por las normas aplicables a la obligaci\u00f3n que hubieren contra\u00eddo o por los convenios, que sobre el particular hubieran establecido. De tal manera que la obligaci\u00f3n asumida por la aseguradora se rige por la normativa que regula dicha obligaci\u00f3n. Es decir la Ley 57\/1968:<\/p>\n\n\n\n

\u201cDe este modo, en un supuesto como el presente en que los compradores, acreedores frente a la promotora concursada del derecho a la entrega de la vivienda y, en su defecto, a la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta, se adhirieron al convenio que establec\u00eda una espera para este tipo de acreedores, la responsabilidad de la entidad que asegur\u00f3 la restituci\u00f3n de estas cantidades entregadas a cuenta se rige por la normativa aplicable a la obligaci\u00f3n asumida.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Normativa que permite al comprador optar entre dirigirse contra el vendedor y el garante conjuntamente o s\u00f3lo contra uno de ellos dos a su elecci\u00f3n (en el caso recogido en la sentencia, los compradores se dirigieron s\u00f3lo contra la aseguradora):<\/p>\n\n\n\n

\u201cY constituye jurisprudencia de esta Sala que el art. 1 permite al comprador dirigirse simult\u00e1neamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devoluci\u00f3n de las cantidades anticipadas cuando se cumpla el presupuesto legal de \u00abque la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido\u00bb (Sentencias n\u00fams. 476\/2013, de 3 de julio; 218\/2014, de 7 de mayo y 218\/2015, de 22 de abril de 2015). Esta misma jurisprudencia permite tambi\u00e9n dirigirse \u00fanicamente contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, atendiendo al car\u00e1cter que dicha normativa tiene de protecci\u00f3n al comprador que hace que los derechos que le otorga sean irrenunciables, de acuerdo con lo que establece el art\u00edculo 7 de la referida ley<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\u201cPor otra parte, el car\u00e1cter tuitivo de los derechos del comprador que entrega dinero a cuenta de la vivienda pendiente de construir y serle entregada, se manifiesta en el art. 7, que dota a estos derechos el car\u00e1cter de irrenunciables (Sentencia 779\/2014, de 13 de enero de 2015).<\/p>\n\n\n\n

Todo lo anterior nos permite concluir que, de acuerdo con la normativa que rige la asunci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de garant\u00eda de la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57\/1968, la adhesi\u00f3n de los compradores beneficiarios de esta garant\u00eda al convenio del concurso de acreedores de la promotora no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restituci\u00f3n garantizada en caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n de la promotora.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Y en tercer lugar porque la resoluci\u00f3n convenida entre vendedora y compradores fue posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega y ante la imposibilidad de cumplimiento. Estima la sentencia citada que en un caso as\u00ed, no se est\u00e1 ante un desistimiento por mutuo disenso sino ante un incumplimiento que motiva la resoluci\u00f3n de mutuo acuerdo.<\/p>\n\n\n\n

Esta resoluci\u00f3n, constatado el incumplimiento, confiere al comprador la facultad de ejecutar el aval o, en este caso, reclamar de la aseguradora el pago de la suma asegurada<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u201cEl acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los dos compradores demandantes, con posterioridad a la aprobaci\u00f3n del convenio, por el que se resolv\u00eda el contrato de compraventa, no libera a quien asegur\u00f3 la devoluci\u00f3n de las cantidades pagadas a cuenta, sino que constituye el cumplimiento del presupuesto legal para que los compradores puedan ejercitar la acci\u00f3n contra la aseguradora en reclamaci\u00f3n de dichas cantidades, pues la resoluci\u00f3n convenida es posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega de la vivienda y ante la imposibilidad de cumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

No estamos ante un desistimiento por mutuo disenso, anterior al cumplimiento del plazo convenido para la realizaci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de entrega de la vivienda, al que nos referimos en la Sentencia 133\/2015 de 23 de marzo, para distinguirlo del incumplimiento objetivo, sino ante un incumplimiento que motiva la resoluci\u00f3n de mutuo acuerdo. Por ello, esta resoluci\u00f3n, constatado el incumplimiento, y sin perjuicio de la relaci\u00f3n entre el comprador y la promotora, en cualquier caso confiere al comprador la facultad de ejecutar el aval o, en este caso, reclamar de la aseguradora el pago de la suma asegurada, consistente en la restituci\u00f3n de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, m\u00e1s los intereses.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/p>\n\n\n\n

En nuestro caso, es claro el incumplimiento del promotor, que deb\u00eda haber entregado la vivienda en el mes de mayo de 2008, y no lo hizo. El acuerdo adoptado entre la promotora concursada y los compradores, el 25 de noviembre de 2011, por el que se resolv\u00eda el contrato, es la constataci\u00f3n del incumplimiento de la promotora y justifica que, al margen de lo pactado en relaci\u00f3n con el convenio concursal vigente, los compradores puedan reclamar de la aseguradora las cantidades adelantadas y los intereses.\u201d<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSIONES<\/span><\/h2>\n\n\n\n

En definitiva, de la lectura de esta sentencia parece que es intrascendente que en el convenio del concurso se hubiera establecido una espera para la entrega de la vivienda y que el convenio hubiera sido aceptado por el comprador ya que s\u00f3lo toma en cuenta que la vivienda no se hab\u00eda entregado en el plazo inicialmente previsto en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, hay que resaltar que la sentencia se\u00f1ala en varias ocasiones que la resoluci\u00f3n de mutuo acuerdo se produjo \u201cante la imposibilidad de cumplimiento\u201d. Lo cual explicar\u00eda que no se hubiera esperado a que finalizara el tiempo de espera establecido en el convenio, pues ning\u00fan sentido tendr\u00eda esperar si el cumplimiento iba a ser imposible. Nos parece que la soluci\u00f3n ser\u00eda quiz\u00e1 m\u00e1s dudosa si no existiera esta imposibilidad y la resoluci\u00f3n se hubiera producido antes del vencimiento de la espera fijada en el convenio.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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