{"id":3796,"date":"2016-09-10T11:08:37","date_gmt":"2016-09-10T10:08:37","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3796"},"modified":"2020-06-10T11:09:23","modified_gmt":"2020-06-10T10:09:23","slug":"la-tenencia-de-otra-vivienda-por-parte-del-arrendatario-a-traves-de-una-sociedad-mercantil-interpuesta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-tenencia-de-otra-vivienda-por-parte-del-arrendatario-a-traves-de-una-sociedad-mercantil-interpuesta\/","title":{"rendered":"La tenencia de otra vivienda por parte del arrendatario, a trav\u00e9s de una sociedad mercantil interpuesta"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

An\u00e1lisis de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2016, en la que se observa el caso de que el arrendatario posea otra vivienda a trav\u00e9s de una sociedad mercantil como causa resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda sometido a pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 62 del TR de la LAU de 1964 establece como causas de resoluci\u00f3n cuando el inquilino ocupe dos o m\u00e1s viviendas en la misma poblaci\u00f3n y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades (causa 4\u00aa) y cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la demanda, hubiese tenido a su disposici\u00f3n una vivienda desocupada (causa 5\u00aa).<\/p>\n\n\n\n

El precepto indica claramente que el inquilino del contrato de arrendamiento de pr\u00f3rroga forzosa tenga a su disposici\u00f3n la \u201cotra vivienda\u201d. Esta causa resolutoria concurre, en estos casos, cuando el inquilino titular de un contrato de arrendamiento de pr\u00f3rroga forzosa arrienda o es propietario, o lo ha sido, de otra vivienda en el mismo municipio.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, la pregunta, cuya respuesta podremos dar en este art\u00edculo, es si la tenencia de la \u201cotra vivienda\u201d no sometida a la pr\u00f3rroga forzosa, a trav\u00e9s de la interposici\u00f3n de una sociedad mercantil, sirve para burlar las citadas causas resolutorias. En definitiva, si se burla el art\u00edculo 62 del TR de la LAU mediante la interposici\u00f3n de una sociedad mercantil, creada por el propio arrendatario, que arrienda o adquiere una segunda vivienda, manteniendo el car\u00e1cter de arrendatario (persona f\u00edsica) de la vivienda sometida a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

DOCTRINA DE LA SENTENCIA DEL TS DE 4 DE MAYO DE 2016: EL \u201cLEVANTAMIENTO DEL VELO\u201d DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El supuesto objeto de este art\u00edculo y que es origen de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2016 (n\u00ba 289) radica en que la \u201cotra vivienda\u201d fue adquirida por una sociedad mercantil en la que el inquilino ostentaba, junto con su esposa, el 100% del capital social.<\/p>\n\n\n\n

El arrendatario, titular de un contrato de arrendamiento de vivienda concertado en mayo de 1969 y, por ende, sometido a pr\u00f3rroga forzosa, hab\u00eda adquirido en 2006 otra vivienda en la misma poblaci\u00f3n, si bien a trav\u00e9s de una sociedad mercantil. El arrendatario, junto con su esposa, eran titulares del 100% del capital social y fue administrador de la misma hasta que su hija le relev\u00f3 del cargo.<\/p>\n\n\n\n

Otro hecho determinante, a nuestro entender, era que la vivienda adquirida por la sociedad mercantil no desempe\u00f1aba las funciones de despacho profesional o centro de trabajo. Ello se acredit\u00f3 con la prueba de detectives, que certific\u00f3 que dicha vivienda no ten\u00eda fines profesionales o mercantiles y que la sociedad mercantil ten\u00eda su centro de trabajo en otra sede, incluso fuera del municipio de la vivienda adquirida.<\/p>\n\n\n\n

Para la propiedad, y para el letrado que suscribe este art\u00edculo, el cumplimiento de la causa resolutoria quinta del art\u00edculo 62, esto es \u201cla libre disposici\u00f3n, como titular de un derecho real de goce o disfrute, de una vivienda desocupada y apta para satisfacer sus necesidades y de caracter\u00edsticas an\u00e1logas a la arrendada\u201d<\/em>, se daba en la situaci\u00f3n del proceso. La vivienda adquirida por la sociedad mercantil era de caracter\u00edsticas an\u00e1logas \u2013casi id\u00e9nticas\u2013, a la vivienda arrendada bajo la pr\u00f3rroga forzosa y pod\u00eda satisfacer, completamente, las necesidades del arrendatario y su esposa.<\/p>\n\n\n\n

El beneficio de la pr\u00f3rroga forzosa no se puede conceder a aquellos inquilinos que disponen de una vivienda, de caracter\u00edsticas an\u00e1logas a la arrendada y apta para satisfacer sus necesidades<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Cabe recordar aqu\u00ed que la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que no puede favorecerse con el beneficio de la pr\u00f3rroga forzosa a quienes, con demostraci\u00f3n innegable de falta de necesidad, e incumplimiento de la obligaci\u00f3n de uso establecido en el art\u00edculo 1.555 del C\u00f3digo Civil, dejan de servirse en la vivienda arrendada para la finalidad que conforme a su naturaleza le es propia. En consecuencia, para el Tribunal Supremo el beneficio de la pr\u00f3rroga forzosa no se puede conceder a aquellos inquilinos que disponen de una vivienda, de caracter\u00edsticas an\u00e1logas a la arrendada y apta para satisfacer sus necesidades, pues en tales circunstancias la continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del arrendatario (que puede satisfacer con su propia vivienda), sino a mera conveniencia o comodidad, la cual no constituye motivo suficiente para forzar al arrendador a la continuidad de un contrato vencido y que voluntariamente no desea renovar.<\/p>\n\n\n\n

Interpuesta  demanda resolutoria, el fundamento de la misma radic\u00f3 en la aplicaci\u00f3n de la doctrina del \u201clevantamiento del velo\u201d en las sociedades mercantiles. En definitiva, la interposici\u00f3n de sociedades mercantiles no puede dejar sin efecto las causas de resoluci\u00f3n del TR de la LAU de 1964, como no puede servir de \u201cfraude a la Ley\u201d en ning\u00fan otro \u00e1mbito del Derecho.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, a pesar de la prueba practicada, acreditando la identidad de las dos viviendas, la aplicaci\u00f3n del \u201clevantamiento del velo\u201d y la innegable titularidad de la vivienda adquirida por parte del arrendatario y su esposa, que ten\u00edan a su disposici\u00f3n otra vivienda en la misma localidad, desocupada y a su completa disposici\u00f3n, la Sentencia de primera instancia desestima la demanda y la causa resolutoria por entender que el precepto (art\u00edculo 62 del TR de la LAU) debe limitarse al \u201carrendatario\u201d y no puede entenderse extensivamente al supuesto enjuiciado; no pudiendo aplicarse la doctrina del \u201clevantamiento del velo\u201d, por no justificarse un elemento defraudatorio en la constituci\u00f3n de la sociedad mercantil.<\/p>\n\n\n\n

Interpuesto recurso de apelaci\u00f3n, la Secci\u00f3n Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia de 4 de noviembre de 2013, n\u00ba 513, estima el recurso de apelaci\u00f3n, revocando la Sentencia de instancia y estimando la causa de resoluci\u00f3n prevista en la causa 5\u00aa del art\u00edculo 62 del TR de la LAU.<\/p>\n\n\n\n

Para la Secci\u00f3n 4\u00aa debe aplicarse la doctrina del \u201clevantamiento del velo\u201d de las personas jur\u00eddicas instaurado, entre otras, en la STS de 7 de junio de 2011. Para la citada Sala \u201cconforme a la doctrina jurisprudencial expuesta […] entendemos que no es preciso un elemento defraudatorio para la operatividad de la doctrina del levantamiento del velo, como concluye el Juzgador de instancia, sino que basta con verificar si con la figura de la sociedad se crea una apariencia con la que se consigue eludir la aplicaci\u00f3n de la norma[\u2026]\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Aplicando dicha doctrina jurisprudencial a los hechos del supuesto de esos autos, para la Sala es evidente que la interposici\u00f3n de la sociedad mercantil no debe eludir los efectos de la causa de denegaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa del art\u00edculo 62.5 LAU 1964. <\/p>\n\n\n\n

Ante esta situaci\u00f3n, la propia Secci\u00f3n 4\u00aa reitera la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en relaci\u00f3n a la especial regulaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa y sus efectos: \u201c[…]la instituci\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa que concede el TR de la LAU se funda en la carencia por el inquilino de una vivienda propia y la situaci\u00f3n de inferioridad en que por ello se encuentra ante el propietario, compensando as\u00ed la desigualdad que se produce. Cuanto \u00e9sta desaparece, carece de justificaci\u00f3n que se proteja la permanencia del inquilino en la vivienda ajena arrendada, lo que acontece en el momento en que pasa a disponer de una propia de an\u00e1logas caracter\u00edsticas que aqu\u00e9lla y se restaura la igualdad en la posici\u00f3n de los contratantes[…]\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ante tales pronunciamientos, el arrendatario interpone recurso de casaci\u00f3n y recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal, siendo admitidos a tr\u00e1mite por el Tribunal Supremo, quien resuelve dichos recursos en la Sentencia de 4 de mayo de 2016.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo reitera la aplicaci\u00f3n, al supuesto de hecho, de la doctrina del levantamiento del velo de la persona jur\u00eddica, \u201ccuando \u00e9sta se constituye para una finalidad, no tanto fraudulenta, sino en general para evitar la aplicaci\u00f3n de una norma que le puede perjudicar. As\u00ed, es l\u00edcito la compra de una vivienda por una persona jur\u00eddica; no es l\u00edcito que la funci\u00f3n de \u00e9sta sea evitar la aplicaci\u00f3n de una causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

No pueden burlarse las causas resolutorias de la LAU de 1964 mediante la interposici\u00f3n de sociedades mercantiles, y cabe extender esta jurisprudencia a la interposici\u00f3n de otras f\u00f3rmulas<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo aplica esta doctrina para evitar que se utilice la persona jur\u00eddica \u201ccomo un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento\u201d<\/em> (Sentencia de 29 octubre de 2007), lo que \u201cse conecta con la doctrina del abuso del derecho en el sentido de que no es admisible jur\u00eddicamente, al objeto de evitar el abuso de la pura f\u00f3rmula jur\u00eddica\u201d<\/em> (Sentencia de 30 octubre de 2007) y \u201cpuede ser esgrimido por el tercero frente a quienes pretenden aprovechar una personalidad jur\u00eddica formalmente diferenciada para obtener consecuencias antijur\u00eddicas\u201d<\/em> (Sentencia de 17 julio de 2014).<\/p>\n\n\n\n

Para el Alto Tribunal, toda la doctrina expuesta no favorece a la parte recurrente, sino a los arrendadores y da lugar a que se desestime el recurso interpuesto. Finalmente, el Tribunal Supremo establece que, ciertamente, como establec\u00eda el recurrente en su recurso, \u201cla interpretaci\u00f3n de las causas de resoluci\u00f3n es restrictiva y <\/em>numerus clausus, en el sentido de que ciertas normas, como la presente, son de interpretaci\u00f3n restrictiva, pero lo cierto es que en todo caso la interpretaci\u00f3n debe buscar el verdadero sentido de la ley y tan s\u00f3lo si \u00e9ste es dudoso puede prevalecer una interpretaci\u00f3n restrictiva (o extensiva, en su caso)\u201d<\/em>; no siendo el caso del supuesto de autos, en el que se han aplicado las normas de forma clara.<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSI\u00d3N<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

A pesar de la dicci\u00f3n del precepto, que utiliza el t\u00e9rmino \u201cinquilino\u201d, no pueden burlarse las causas resolutorias de la LAU de 1964 mediante la interposici\u00f3n de sociedades mercantiles, y cabe extender esta jurisprudencia a la interposici\u00f3n de otras f\u00f3rmulas, ya que lo relevante es demostrar que el \u201cinquilino\u201d tiene a su disposici\u00f3n \u201cotra vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas\u201d<\/em>, no siendo la titularidad registral de la otra vivienda la \u00fanica determinante para concluir dicha disposici\u00f3n. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF An\u00e1lisis de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2016, en la que se observa el caso de que el arrendatario posea otra vivienda a trav\u00e9s de una sociedad mercantil como causa resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda sometido a pr\u00f3rroga forzosa. El art\u00edculo 62 del TR de la LAU […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":6},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Redaccio Consell","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/redaccioconsell\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3796\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3796"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3796\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":3797,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3796\/revisions\/3797\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3796"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3796"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3796"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}