{"id":3807,"date":"2015-12-10T11:16:09","date_gmt":"2015-12-10T10:16:09","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3807"},"modified":"2020-06-18T12:06:37","modified_gmt":"2020-06-18T11:06:37","slug":"comentarios-a-la-propiedad-temporal-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/comentarios-a-la-propiedad-temporal-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Comentarios a la Propiedad Temporal de la Vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley de Catalu\u00f1a 19\/2015, de 29 de julio modifica el Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a en cuanto a formas de acceso a la propiedad, creando dos figuras novedosas, como son la propiedad temporal y la propiedad compartida.<\/p>\n\n\n\n

El lave motive de estas nuevas f\u00f3rmulas de acceso a la propiedad, seg\u00fan anunci\u00f3  el Gobierno de la Generalitat, es b\u00e1sicamente el adecuar la legislaci\u00f3n catalana a las necesidades actuales de acceso a la vivienda y paliar en gran medida el problema del excesivo endeudamiento que sufre nuestra sociedad con la adquisici\u00f3n de viviendas mediante elevados cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\n

El acceso temporal a la propiedad quiere facilitar que la poblaci\u00f3n pueda adquirir una vivienda, de una forma econ\u00f3micamente m\u00e1s asumible. Analizada su regulaci\u00f3n, adelantamos que estamos a favor de la nueva apuesta legislativa. Ser\u00e1 el paso del tiempo el que nos indicar\u00e1 la aplicaci\u00f3n en la pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n

DESARROLLO DE LA PROPIEDAD TEMPORAL<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La propiedad temporal se desarrolla en el nuevo cap\u00edtulo VII del t\u00edtulo IV del libro quinto del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a. Se introduce por primera vez en nuestro derecho positivo y permite el derecho de propiedad sobre una vivienda, por un per\u00edodo de duraci\u00f3n m\u00ednimo de diez a\u00f1os y m\u00e1ximo de 99 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

El nuevo art. 547-1<\/a> recoge: \u201cEl derecho de propiedad temporal concede a su titular el dominio de un bien durante un t\u00e9rmino cierto y determinado, vencido el cual el dominio se transmite al titular sucesivo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Nos hace pensar la figura, pues, que en supuestos pr\u00e1cticos una persona madura puede adquirir liquidez vendiendo temporalmente un inmueble, con la tranquilidad de que transcurridos los a\u00f1os, volver\u00e1 a sus herederos.<\/p>\n\n\n\n

Y sigue el art. 547-4-3<\/a> sobre la temporalidad: \u201cEn el negocio jur\u00eddico de adquisici\u00f3n ha de constar el t\u00e9rmino cierto y determinado de duraci\u00f3n de la propiedad temporal, que no puede ser inferior a diez a\u00f1os para los inmuebles y a un a\u00f1o para los muebles, ni superior, en ning\u00fan caso a noventa y nueve a\u00f1os.\u201d<\/p>\n\n\n\n

El plazo m\u00e1ximo coincide con el previsto para la propiedad superficiaria. Finalizado el plazo estipulado, el inmueble revierte al propietario inicial o a sus herederos.<\/p>\n\n\n\n

Y durante los a\u00f1os de vigencia, el propietario temporal es titular con plenos t\u00edtulos y con todos los efectos desde el primer d\u00eda. Formar\u00e1 parte de las juntas de comunidad de propietarios, pudiendo gravar e incluso transmitir su propiedad, naturalmente por el periodo de su t\u00edtulo.<\/p>\n\n\n\n

La propiedad temporal se regir\u00e1 por lo espec\u00edficamente previsto en el Cap\u00edtulo VII y en defecto de regulaci\u00f3n por los art\u00edculos  del C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n, del derecho de propiedad.<\/p>\n\n\n\n

BENEFICIOS DE ESTA NUEVA NORMATIVA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Somos optimistas en cuanto a esta novedosa forma de acceso a la propiedad, en tanto conjuga las ventajas de la propiedad y del arrendamiento, bas\u00e1ndose adem\u00e1s en la experiencia del derecho comparado, y espec\u00edficamente en Reino Unido y Pa\u00edses Bajos.  Nuestra legislaci\u00f3n catalana ha sido la pionera en Espa\u00f1a, si bien como ya ha ocurrido en otras esferas legales, con toda probabilidad otras comunidades no tardar\u00e1n en adoptar estas nuevas formas de acceso a la propiedad al igual que Catalu\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

No debemos confundirla con otras figuras jur\u00eddicas previstas hist\u00f3ricamente en nuestro derecho y espec\u00edficamente reguladas, que tambi\u00e9n tratan la propiedad con car\u00e1cter temporal y con las que tiene muchas concomitancias, cual son el fideicomiso, la donaci\u00f3n con cl\u00e1usula de reversi\u00f3n o el derecho de superficie.<\/p>\n\n\n\n

En el fideicomiso se transmite mediante contrato la propiedad a una persona (fiduciaria) y dicha propiedad se trasmitir\u00e1 al cumplimiento de un plazo, a otra persona, fideicomisario.<\/p>\n\n\n\n

En la donaci\u00f3n con cl\u00e1usula de reversi\u00f3n, se transmite la propiedad y expresamente se pacta el derecho a revertir lo donado al donante, al finalizar el plazo establecido.<\/p>\n\n\n\n

Y en el derecho de superficie, derecho temporal en su esencia, se puede construir  en suelo ajeno una edificaci\u00f3n, con derecho ostentar la propiedad en el plazo pactado.<\/p>\n\n\n\n

Vemos \u00fatil que el acceso a la propiedad temporal utiliza la flexibilidad del alquiler pero garantiza la estabilidad de la propiedad. Y puede tener una buena acogida en Catalu\u00f1a donde, de forma generalizada, hay una preferencia por ser propietario que arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La propiedad temporal permitir\u00e1 el acceso a la vivienda, por un coste significativamente reducido, en funci\u00f3n del tiempo por el que se ha optado. <\/p>\n\n\n\n

Y siendo un coste menor \u2013en proporci\u00f3n a la calidad de la vivienda adquirida\u2013 se ampl\u00eda el mercado pudiendo comprar familias cuyos ingresos no elevados les dificultaban la compra, y hoy podr\u00e1n adquirir temporalmente pero sin necesidad de sobreendeudarse.<\/p>\n\n\n\n

DERECHO DE OPCI\u00d3N DE COMPRA<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Los pactos que prev\u00e9 el art. 547-5<\/a> nos hacen ser m\u00e1s optimistas frente a esta figura jur\u00eddica, ya que a priori la temporalidad lisa y llana crea cierto escepticismo. No obstante el legislador ha previsto con un elevado grado de flexibilidad que hace presumir su eficacia, tanto la posibilidad de prorrogar el derecho al t\u00e9rmino, como la posibilidad de pactar un derecho de adquisici\u00f3n preferente del propietario temporal para el caso de transmisi\u00f3n onerosa del derecho del titular sucesivo, como, y es para nosotros el punto m\u00e1s fuerte de la figura, el derecho de opci\u00f3n de compra de la titularidad sucesiva a favor del propietario temporal.<\/p>\n\n\n\n

La propiedad temporal permitir\u00e1 el acceso a la vivienda, por un coste significativamente reducido, en funci\u00f3n del tiempo por el que se ha optado.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Ah\u00ed s\u00ed que la figura puede prosperar, y viene a tener una enorme similitud con la figura del arrendamiento con opci\u00f3n de compra que, como sab\u00e9is, ha vuelto a utilizarse con frecuencia en estos \u00faltimos a\u00f1os a ra\u00edz de la crisis inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n

Hay que presumir que las entidades bancarias, permitir\u00e1n el acceso al cr\u00e9dito con menos trabas por su menor importe e igual garant\u00eda inmobiliaria y que el consumidor final, comprador, podr\u00e1 acceder a una vivienda mejor, sin sobreendeudarse o sin tener que esperar a que su capacidad de ahorro crezca. El comprador adquirir\u00e1 la vivienda por el n\u00famero de a\u00f1os que previsiblemente la precise, sin hipotecarse para toda la vida y pensando en el disfrute propio, no en su incorporaci\u00f3n al patrimonio familiar transmisible por herencia.<\/p>\n\n\n\n

La idea es buena desde el punto de vista tanto del comprador, por facilitar la compra a un segmento importante de la poblaci\u00f3n, as\u00ed como desde el punto de vista de vendedores, que no pueden realizar su patrimonio inmobiliario a corto o medio plazo y as\u00ed dan una liquidez a ese patrimonio, percibiendo de una sola vez y por anticipado una cantidad equiparable al \u201cimporte del alquiler\u201d de los a\u00f1os  en que adem\u00e1s tiene garantizada la ocupaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Pensemos en promotores, inmobiliarias, entidades bancarias o incluso particulares, que no pueden vender sus inmuebles por falta de mercado. Ah\u00ed est\u00e1 una posible soluci\u00f3n abocada por el Gobierno, cuya trayectoria podremos analizar con el paso del tiempo.<\/p>\n\n\n\n

POSIBLES APLICACIONES<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Pero independientemente de la finalidad primordial por la que se ha aprobado esta modificaci\u00f3n legal, que es el facilitar nuevas f\u00f3rmulas de acceso a la vivienda teniendo en cuenta las restricciones de financiaci\u00f3n, esta figura jur\u00eddica puede tener juego en otras esferas del derecho, como por ejemplo en  procesos matrimoniales, donde los consortes que establecen las medidas de su ruptura podr\u00e1n paliar la situaci\u00f3n de atribuci\u00f3n de uso de la vivienda familiar, con frecuencia injusta o dif\u00edcilmente equitativa, con la posibilidad de acceso a la propiedad temporal durante los a\u00f1os en que uno de los c\u00f3nyuges precise el disfrute de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Pensemos tambi\u00e9n en la transmisi\u00f3n mortis causa v\u00eda testamento. El testador puede dejar la propiedad temporal sucesivamente a m\u00e1s de un heredero de forma sucesiva. Lo permite el nuevo art\u00edculo. 547, 4,2<\/a>. O pensemos en que, tal como regula el art. 547-2<\/a>, el objeto de la propiedad temporal no tiene porqu\u00e9 ser necesariamente una vivienda, puede ser cualquier bien inmueble, e incluso un bien mueble. Por ejemplo los veh\u00edculos.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n es posible una transmisi\u00f3n temporal de la propiedad a t\u00edtulo gratuito, regulada espec\u00edficamente por el r\u00e9gimen jur\u00eddico del art. 547-4-2<\/a>, en cuyo caso las concomitancias con la donaci\u00f3n con pacto de reversi\u00f3n son  enormes.<\/p>\n\n\n\n

Concluyendo, opinamos que la nueva figura de la transmisi\u00f3n de la propiedad temporal tal y como viene prevista en nuestro ordenamiento jur\u00eddico y con los pactos previstos de r\u00e9gimen voluntario en el art. 547-5 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a>, puede tener un importante recorrido que s\u00f3lo el tiempo nos dir\u00e1.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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