{"id":3810,"date":"2015-12-10T11:17:01","date_gmt":"2015-12-10T10:17:01","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3810"},"modified":"2020-06-18T11:57:39","modified_gmt":"2020-06-18T10:57:39","slug":"comentarios-al-regimen-juridico-de-la-propiedad-compartida-y-su-repercusion-en-el-regimen-juridico-de-la-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/comentarios-al-regimen-juridico-de-la-propiedad-compartida-y-su-repercusion-en-el-regimen-juridico-de-la-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"Comentarios al R\u00e9gimen Jur\u00eddico de la Propiedad Compartida y su repercusi\u00f3n en el R\u00e9gimen Jur\u00eddico de la Propiedad Horizontal"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La Ley de Catalu\u00f1a 19\/2015, de 29 de julio, ya en vigor, incorpora la regulaci\u00f3n de la propiedad temporal y la propiedad compartida al Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales.<\/p>\n\n\n\n

Se trata de una forma de copropiedad por cuotas indivisas entre dos titulares, que confiere a uno de ellos, denominado \u201cpropietario material\u201d, la posesi\u00f3n, el uso y el disfrute de la finca, y el derecho a adquirir, gradualmente, la cuota restante del otro titular, llamado \u201cpropietario formal\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Si no se pacta otra cosa, las cuotas que se van a ir adquiriendo progresivamente no pueden ser inferiores al 10% del total de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

La duraci\u00f3n de este r\u00e9gimen jur\u00eddico en defecto de pacto es de 30 a\u00f1os y no puede exceder de 99.<\/p>\n\n\n\n

A cambio de la cesi\u00f3n de la posesi\u00f3n, uso y disfrute de la finca, se puede pactar en la escritura de constituci\u00f3n del r\u00e9gimen normalmente la de adquisici\u00f3n por el \u201cpropietario material\u201d de su cuota inicial de propiedad, una contraprestaci\u00f3n peri\u00f3dica dineraria a cargo de \u00e9ste, de importe decreciente y proporcional a la sucesiva adquisici\u00f3n de las cuotas de propiedad del \u201cpropietario formal\u201d o transmitente.<\/p>\n\n\n\n

Esta cantidad en dinero, cuya periodicidad de pago debe ser objeto de pacto entre las partes ya que la ley no la determina, no es renta sino contraprestaci\u00f3n por el derecho de posesi\u00f3n que se cede (y que permitir\u00e1 al propietario material concertar arrendamientos) y su impago no se contempla en la ley como causa de extinci\u00f3n de este r\u00e9gimen jur\u00eddico de copropiedad, ni comportar\u00e1 la p\u00e9rdida de los derechos posesorios. El legislador, como garant\u00eda de pago, ha establecido la afecci\u00f3n real de la cuota del propietario material durante tres a\u00f1os y la preferencia de este cr\u00e9dito. <\/p>\n\n\n\n

Los derechos regulados en esta ley tienen car\u00e1cter real, son inscribibles en el Registro de la Propiedad, son transmisibles a t\u00edtulo oneroso o lucrativo, y se reconoce a ambos propietarios el derecho de retracto para el caso de transmisi\u00f3n onerosa de cuotas de copropiedad.<\/p>\n\n\n\n

Mientras dura este r\u00e9gimen de propiedad compartida no es posible ejercitar la acci\u00f3n de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan reconocida al copropietario en el r\u00e9gimen jur\u00eddico de copropiedad ordinaria.<\/p>\n\n\n\n

Lo que se persigue con esta nueva forma de adquirir la propiedad es facilitar que personas que por su nivel de ingresos no pueden conseguir una financiaci\u00f3n elevada para la adquisici\u00f3n de una finca puedan ir haci\u00e9ndolo en forma progresiva a lo largo de un per\u00edodo dilatado de tiempo, pero con las ventajas de poder disfrutar de casi todos los derechos de propiedad y de la posesi\u00f3n desde el primer d\u00eda, y la seguridad jur\u00eddica de que en caso de impago no perder\u00e1n las cuotas de propiedad ya adquiridas.<\/p>\n\n\n\n

EXTINCI\u00d3N DEL R\u00c9GIMEN DE LA PROPIEDAD COMPARTIDA Y EFECTOS QUE PRODUCE<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Se contempla en esta ley la extinci\u00f3n de este r\u00e9gimen jur\u00eddico, entre otras causas, por la finalizaci\u00f3n del plazo pactado y por la falta de ejercicio por el propietario material de los derechos de adquisici\u00f3n gradual acordados. <\/p>\n\n\n\n

En estos dos casos la finca o bien el afectado pasa al r\u00e9gimen jur\u00eddico de la copropiedad ordinaria indivisa, pudiendo el que hab\u00eda sido propietario formal exigir bien la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan, bien su adjudicaci\u00f3n pagando en met\u00e1lico el 80% del valor pericial de la participaci\u00f3n en la propiedad del que ha sido el propietario material.<\/p>\n\n\n\n

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO MATERIAL<\/span><\/h2>\n\n\n\n

El propietario material tiene en exclusiva los derechos de posesi\u00f3n, uso y disfrute sobre la cosa; y como contraprestaci\u00f3n, si as\u00ed se conviene, la obligaci\u00f3n de pago de una contraprestaci\u00f3n peri\u00f3dica, decreciente en su cuant\u00eda a medida que va adquiriendo sucesivamente m\u00e1s cuotas de propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Tiene adem\u00e1s la obligaci\u00f3n de pagar todos los impuestos que graven su propiedad. Tambi\u00e9n la de pagar los gastos ordinarios. <\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los gastos extraordinarios y de ejecuci\u00f3n de obras e instalaciones necesarias, se han de repartir entre el propietario material y el formal en proporci\u00f3n a su respectiva cuota de propiedad.<\/p>\n\n\n\n

RELACIONES CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE UN EDIFICIO DIVIDIDO EN PROPIEDAD HORIZONTAL<\/span><\/h2>\n\n\n\n

La Ley que analizamos no modifica directamente ninguno de los art\u00edculos del Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a que regulan el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la propiedad horizontal, objeto a su vez de, como es sabido, muy reciente reforma.<\/p>\n\n\n\n

El nuevo art\u00edculo 556-6 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a introducido por esta Ley en su apartado 3 se refiere a esta cuesti\u00f3n estableciendo: <\/p>\n\n\n\n

\u201c3. Si el bien objeto de propiedad compartida es un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados de este r\u00e9gimen corresponden en exclusiva al propietario material.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Debemos interpretar por consiguiente que es el propietario material (con independencia de la cuota mayor o menor que ostente en la propiedad del elemento privativo) el que puede ejercer los derechos y acciones correspondientes a ese elemento privativo (derechos de asistencia y voto en juntas, impugnaci\u00f3n de acuerdos, etc.) sin limitaci\u00f3n, y sin necesidad de delegaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n del otro copropietario, el propietario formal.<\/p>\n\n\n\n

Es asimismo el propietario material quien responde frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones y debe hacer frente a las cargas comunitarias, sin excepci\u00f3n, estando legitimado pasivamente en caso de ejercicio de acciones judiciales por la Comunidad. Sin perjuicio de las relaciones internas entre uno y otro copropietario.<\/p>\n\n\n\n

Y ello a pesar de que el apartado siguiente del mismo art\u00edculo diga, con car\u00e1cter general que \u201cLos gastos ordinarios son a cargo del propietario material. En cuanto a los gastos ordinarios y de ejecuci\u00f3n de obras de instalaciones, deben repartirse entre ambos propietarios de acuerdo con su respectiva cuota de propiedad\u201d, porque parece referirse \u00fanicamente a las relaciones internas entre ambos, y no frente al ente comunitario.<\/p>\n\n\n\n

Pero esta construcci\u00f3n jur\u00eddica no est\u00e1 exenta de problemas que no resuelve el legislador.<\/p>\n\n\n\n

En caso de impago de deudas comunitarias, si se persigue el embargo de la finca, que en su totalidad est\u00e1 afecta al pago, ser\u00e1 necesario dirigir la reclamaci\u00f3n contra ambos copropietarios para que pueda ser anotado en el Registro el embargo y luego realizada. En mi opini\u00f3n ambos copropietarios est\u00e1n legitimados pasivamente por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 553-45.3 del mismo C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n pueden plantearse problemas en el caso de modificaciones del t\u00edtulo constitutivo o de los estatutos que tengan trascendencia real y hayan de ser inscritas en el Registro. Pi\u00e9nsese en una modificaciones de cuotas de propiedad, por ejemplo. \u00bfSer\u00e1 suficiente el voto favorable del propietario material para vincular a ese elemento privativo?<\/p>\n\n\n\n

Sus inconvenientes pueden residir en el dif\u00edcil acceso a financiaci\u00f3n externa de entidades bancarias por insuficiente garant\u00eda hipotecaria<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

VENTAJAS E INCONVENIENTES DE ESTA FORMA DE COPROPIEDAD<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Como hemos apuntado antes, se trata de una f\u00f3rmula jur\u00eddica imaginativa (con antecedentes legales en Holanda y Reino Unido) que puede favorecer el acceso diferido a la total propiedad de una finca compatibilizando el disfrute de los derechos posesorios desde el primer momento con una copropiedad transitoria por cuotas sobre la cosa. Sin los inconvenientes de costes y p\u00e9rdida total de derechos por incumplimiento de otras figuras contractuales como la compraventa con precio aplazado o el arrendamiento con opci\u00f3n de compra. Permite la compra de inmuebles sin sobreendeudarse, con las ventajas de la flexibilidad de un alquiler y la estabilidad de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Sus inconvenientes pueden residir en el dif\u00edcil acceso a financiaci\u00f3n externa de entidades bancarias por insuficiente garant\u00eda hipotecaria sobre cuotas indivisas; la necesidad de otorgamiento de sucesivas escrituras notariales por cada cuota que se vaya adquiriendo y su inscripci\u00f3n en el Registro, con los gastos y problemas  que esto puede implicar; la reticencia de vendedores particulares a transmitir cuando el desembolso inicial no sea alto y el plazo establecido largo; y existe para el vendedor o propietario formal un d\u00e9ficit de seguridad jur\u00eddica y garant\u00edas en caso de impago de la contraprestaci\u00f3n peri\u00f3dica.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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