{"id":3824,"date":"2016-09-10T11:41:33","date_gmt":"2016-09-10T10:41:33","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3824"},"modified":"2020-06-19T09:42:41","modified_gmt":"2020-06-19T08:42:41","slug":"limitaciones-del-uso-de-los-elementos-privativos-y-actividades-prohibidas-accion-judicial-de-cesacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/limitaciones-del-uso-de-los-elementos-privativos-y-actividades-prohibidas-accion-judicial-de-cesacion\/","title":{"rendered":"Limitaciones del uso de los elementos privativos y actividades prohibidas. Acci\u00f3n judicial de cesaci\u00f3n."},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

El art\u00edculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a> as\u00ed como el art\u00edculo 553-40 del Libro V del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a>, establecen las prohibiciones tanto para el propietario como para el ocupante de un inmueble en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, de actividades y usos en el inmueble que no puede efectuar porque suponen un perjuicio para los dem\u00e1s propietarios u ocupantes.<\/p>\n\n\n\n

De realizar estas actividades y usos prohibido, tanto nuestra normativa como la normativa estatal, abren la posibilidad de entablar contra el propietario u ocupante, una acci\u00f3n de cesaci\u00f3n de la actividad perjudicial. <\/p>\n\n\n\n

Esta acci\u00f3n judicial puede plantearse por aquellas actividades que la ley proh\u00edba (actividades il\u00edcitas o actividades que las normas urban\u00edsticas proh\u00edban) o los estatutos proh\u00edben o excluyen de forma expresa. O por la comisi\u00f3n de actividades contrarias a la normal convivencia en la comunidad. Ah\u00ed entra un amplio elenco de posibles actividades, en tanto actos o comportamientos potencialmente molestos, insalubres o peligrosos para los dem\u00e1s vecinos. Estamos hablando de actos que los dem\u00e1s vecinos no tienen por qu\u00e9 soportarlos, en cuanto les ocasionan insalubridad, incomodidad, desasosiego, intranquilidad o son ofensivos. Y tambi\u00e9n las actividades que puedan causar da\u00f1os al inmueble, o las actividades peligrosas.<\/p>\n\n\n\n

El texto legal de nuestro ordenamiento jur\u00eddico contempla la acci\u00f3n judicial de la Comunidad de Propietarios contra ese comunero, y establece que la Presidencia de la Comunidad, a iniciativa propia o a petici\u00f3n de una cuarta parte de los propietarios, puede requerir fehacientemente a quien las est\u00e9 realizando que cese su actividad. Y de persistir, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acci\u00f3n judicial para hacerla cesar, a tramitar por las normas del juicio correspondiente. Demanda dirigida al cese inmediato de la actividad e indemnizaci\u00f3n por los perjuicios que se causen y, si la actividad contin\u00faa, a instar judicialmente la privaci\u00f3n del uso y disfrute del inmueble o elemento privativo por un per\u00edodo que no puede exceder de dos a\u00f1os, y si procede, la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.<\/p>\n\n\n\n

Los actos il\u00edcitos ser\u00edan aquellos que ocasionan insalubridad, incomodidad, desasosiego, intranquilidad o son ofensivos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

JURISPRUENCIA PARA LA ACTIVIDAD JUDICIAL DE UN \u00daNICO COMUNERO<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Como pod\u00e9is ver, toda la legitimaci\u00f3n procesal, aparentemente, quedaba en manos de la Comunidad de Propietarios, y \u00e9l o los copropietarios, que se ve\u00edan seriamente afectados por una de estas actividades, pero no los dem\u00e1s copropietarios (por ejemplo, por tener menos proximidad con el infractor), que se encontraban con el problema de si pod\u00edan proceder, si finalmente la comunidad, bien por un tema econ\u00f3mico, bien por cualquier otro motivo, decid\u00eda no interponer el litigio, y una vez desobedecido el requerimiento por el infractor, \u00e9ste hacia caso omiso.<\/p>\n\n\n\n

Hoy nos encontramos con una interesante Sentencia de la Sala Primera de lo Civil de nuestro Tribunal Supremo, referencia 321-2016<\/a>, de 18 de mayo, dictada por el magn\u00edfico ponente Ilmo. Sr. Xavier Ocallaghan Mu\u00f1oz, que resuelve la legitimaci\u00f3n activa procesal de un \u00fanico comunero sin la Comunidad de Propietarios ni el resto de copropietarios, para interponer la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n del art\u00edculo 7 de la Ley de Propiedad Horizonal y en beneficio propio; ante la inactividad del presidente o de la junta.<\/p>\n\n\n\n

En el caso que ah\u00ed les ocupa, la vecina colindante al actor hab\u00eda instalado en la cubierta del edificio o terraza elemento com\u00fan \u2013pero de uso privativo de la misma\u2013, unas estructuras met\u00e1licas, un tendedero en el patio de luces y, adem\u00e1s, desempe\u00f1aba la actividad de cr\u00eda y tenencia de aves, mediante una caseta tambi\u00e9n instalada en la terraza.<\/p>\n\n\n\n

Aqu\u00ed la Sentencia aplica el principio de la tutela judicial efectiva, en el caso que plantea el art\u00edculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a>, y recoge que si bien la normativa solo contempla la actuaci\u00f3n procesal del presidente o de la junta, no lo impone como exclusivo y excluyente.<\/p>\n\n\n\n

Y si el presidente o la junta de propietarios no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o en su familia las actividades il\u00edcitas o molestas de un propietario, tras los requerimientos oportunos de cesaci\u00f3n, no debe quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo que tiene legitimaci\u00f3n individualmente para interponer la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n que contempla la norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) est\u00e1 legitimado para ejercer esa acci\u00f3n judicial  actuando en inter\u00e9s propio y en defensa de su derecho, aunque la litis, de ser exitosa, acabar\u00e1 beneficiando a toda la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Si bien la normativa solo contempla la actuaci\u00f3n procesal del presidente o de la junta, no lo impone como exclusivo y excluyente<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En la Sentencia analizada, la demandada recurrente recibi\u00f3 dos requerimientos para que cesara en sus actividades molestas y desatendi\u00f3 los mismos.<\/p>\n\n\n\n

La demandada infractora alegaba en su recurso falta de legitimaci\u00f3n por infracci\u00f3n de los art\u00edculos 7.2<\/a> y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/a>, en relaci\u00f3n con la doctrina del Tribunal Supremo que atribuye la legitimaci\u00f3n para el ejercicio de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n a las juntas de propietarios, y no a estos individualmente, manteniendo que es reiterada la jurisprudencia que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la Comunidad para ejercer acciones judiciales en defensa de \u00e9sta. Y alega que son dos los requisitos para que la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n pueda prosperar: uno, el requerimiento de inmediata cesaci\u00f3n de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales hecho por el presidente de la Comunidad, y dos, el acuerdo de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n, y que ese segundo requisito no se ha cumplido.<\/p>\n\n\n\n

La Audiencia desestim\u00f3 el recurso, recogiendo la doctrina jurisprudencial favorable a la posibilidad de que cualquier comunero pueda ejercitar acciones en beneficio com\u00fan, y puso de manifiesto que ning\u00fan copropietario, con excepci\u00f3n de la demandada recurrente, se opuso a la pretensi\u00f3n formulada por la demandante.<\/p>\n\n\n\n

La Sentencia del Tribunal Supremo desestima definitivamente los alegatos de la recurrente y recoge la doctrina sentada por el Tribunal Constitucional en cuanto cada propietario est\u00e1 legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposici\u00f3n de la comunidad, por cuanto que la situaci\u00f3n de propiedad horizontal no es propiamente una situaci\u00f3n de comunidad sino un r\u00e9gimen jur\u00eddico-real, al que se sujeta la llamada \u201cpropiedad separada\u201d de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello cada propietario debe entenderse facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, concluimos que, sin ning\u00fan g\u00e9nero de dudas, est\u00e1 legitimado un \u00fanico copropietario para interponer la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n del art\u00edculo 553-40 del Libro V del CCCat.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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