{"id":3826,"date":"2016-09-10T11:42:46","date_gmt":"2016-09-10T10:42:46","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3826"},"modified":"2020-06-19T09:36:03","modified_gmt":"2020-06-19T08:36:03","slug":"puede-la-comunidad-de-propietarios-impedir-que-una-vivienda-se-destine-al-uso-turistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/puede-la-comunidad-de-propietarios-impedir-que-una-vivienda-se-destine-al-uso-turistico\/","title":{"rendered":"\u00bfPuede la Comunidad de Propietarios impedir que una vivienda se destine al uso tur\u00edstico?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Comentario a las sentencias publicadas el 19 de mayo de 2016 por el Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a respecto a los pisos tur\u00edsticos.<\/p>\n\n\n\n

Se han publicado dos sentencias del 19 de mayo de 2016 del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a respecto a los pisos tur\u00edsticos y, como ver\u00e1 el lector por los siguientes comentarios, la contestaci\u00f3n era y es afirmativa en cuanto a las competencias de la Junta de Propietarios de una Comunidad, pues con la Ley 5\/2006 (art\u00edculo 553-25.2<\/a>) y ahora, tras la reforma por la Ley 5\/2015 (art\u00edculo 553-26.2<\/a>) se puede establecer y modificar el Estatuto y prohibir estas y otras actividades que supongan molestias, sin perjuicio de los derechos de impugnaci\u00f3n del propietario que se sienta perjudicado.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, lo que se deja claro en estas resoluciones, por una parte, es que esta posible decisi\u00f3n de la Comunidad no tiene efectos retroactivos y, por otra, que en la fecha en que estos arrendamientos tuvieron lugar no hab\u00eda una normativa administrativa espec\u00edfica que lo prohibiera de forma clara y concreta, o bien los interesados cumplieron con las exigencias que entonces ped\u00eda la administraci\u00f3n, por lo que las acciones judiciales contra los titulares de la vivienda arrendada como \u201ctur\u00edstica\u201d se ten\u00edan que basar en si la actividad era o no \u201cmolesta\u201d, que es el tema que realmente resuelve el TSJC, aunque con dispar resultado. En una s\u00ed considera que lo era (Sentencia n.\u00ba 33), con lo cual proh\u00edbe dicho destino y, en la segunda, por el contrario, estima que esas \u201cmolestias\u201d no ten\u00edan lugar y pod\u00eda seguir con la actividad. Se hace constar que en ambas resoluciones judiciales los ponentes son los mismos y se determina el resultado en la repetida fecha de 19 de mayo de 2016.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, el tema real no responde a lo que se titul\u00f3 el d\u00eda 31 de mayo en algunos medios de comunicaci\u00f3n, incluido el propio Consejo del Poder Judicial, en el sentido de que el TSJC permite el \u201cuso tur\u00edstico\u201d, pues, como antes se ha dicho, para nada el Tribunal se basa en dicha normativa espec\u00edfica, la que exist\u00eda cuando las acciones tuvieron lugar (se reitera que no cabe la aplicaci\u00f3n retroactiva), que ahora ya ser\u00eda m\u00e1s dif\u00edcil, despu\u00e9s de haberse publicado el Decreto 159\/2012 para toda la Comunidad de Catalu\u00f1a y el acuerdo del Ayuntamiento de Barcelona de 11 de abril de 2016, aplicable a las viviendas de esa ciudad, con muchas m\u00e1s exigencias y control que la anterior normativa a efectos de dedicar una vivienda o apartamento a dicho destino \u201ctur\u00edstico\u201d. Pero ello no obsta, en todo caso, a que este arrendamiento pueda ser o no molesto para los dem\u00e1s copropietarios, con las consecuencias que luego se ver\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n

Damos a conocer los puntos m\u00e1s destacados, a estos efectos, de las dos sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a, que es el m\u00e1ximo \u00f3rgano judicial en el \u00e1mbito civil de dicho territorio.<\/p>\n\n\n\n

Sentencia n.\u00ba 33, recurso 114\/2015 (SP\/SENT\/855708)<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

El resumen de esta resoluci\u00f3n es que, por un lado, no exist\u00eda ninguna normativa que prohibiera en 2010 el arrendamiento \u201ctur\u00edstico\u201d de un piso o apartamento. Y, por otro, que el acuerdo de la junta con el quorum <\/em>correspondiente, prohibiendo un determinado uso o destino, conforme permit\u00eda el art\u00edculo 553-25.2 del C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n<\/a>, que regulaba el r\u00e9gimen de propiedad horizontal en ese momento, seg\u00fan la Ley 5\/2006 \u2013ahora ser\u00eda el art\u00edculo 553-26 a)<\/a> con la reforma por la Ley 5\/2015\u2013, no se pod\u00eda aplicar de forma retroactiva y, en consecuencia, no pod\u00eda afectar a la cesi\u00f3n del piso o apartamento que se hab\u00eda hecho antes por el propietario a una empresa tur\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, el m\u00e1ximo Tribunal Civil de Catalu\u00f1a, para las cuestiones con competencia propia de dicho territorio, declara que la actividad \u201ctur\u00edstica\u201d que ten\u00eda lugar en el piso o apartamento \u201ctur\u00edstico\u201d, con independencia de que tuviera o no permiso administrativo, era totalmente molesta para el resto de propietarios y hace uso de lo que dispon\u00edan los art\u00edculos 553-40<\/a> y 553-47 del CCCat<\/a> en la redacci\u00f3n de la Ley 5\/2006, la normativa vigente en el a\u00f1o 2010 cuando tienen lugar los hechos objeto de la demanda (actualmente ser\u00eda con base en el art\u00edculo 553-40 tras la reforma producida por la Ley 5\/2015).<\/a><\/p>\n\n\n\n

En esta Sentencia, en el Fundamento D\u00e9cimo, se dice lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n

\u201cObviamente, como indica la STSJC de 17\/2\/2012, de 20 de febrero, la calificaci\u00f3n de una concreta actividad como molesta y contraria a la normal convivencia de la comunidad puede dar lugar por su car\u00e1cter de concepto jur\u00eddico indeterminado a un amplio abanico de posibilidades, lo que deviene en una cuesti\u00f3n casu\u00edstica que deber\u00e1 ser resuelta conforme a las circunstancias en cada caso concreto, debiendo entenderse como \u00abnormal convivencia\u00bb aquella que se produce en circunstancias est\u00e1ndares o que se ajusta a las normas o reglas de conductas predeterminadas o fijadas de antemano. […] Dicha Sentencia, en relaci\u00f3n con actividad de tipo tur\u00edstico ya determin\u00f3 que lo sancionable era el an\u00f3malo y antisocial ejercicio del derecho, revelado por una serie de conductas inc\u00edvicas continuadas y graves\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Finalmente, el Tribunal confirma la Sentencia del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 48 de Barcelona y deja sin efecto la resoluci\u00f3n diferente de la Audiencia de Barcelona, Secci\u00f3n 19\u00aa, que permit\u00eda continuar con la actividad, es decir, ordena que se termine la actividad \u201ctur\u00edstica\u201d, con la base de que era molesta.<\/p>\n\n\n\n

La diferencia sustancial de esta resoluci\u00f3n con la anterior es que el Tribunal no considera que esa concreta \u201cactividad tur\u00edstica\u201d fuera molesta<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Sentencia n.\u00ba 37, recurso 52\/2015 (SP\/SENT\/855707)<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se pod\u00eda decir lo mismo, pues el Tribunal tiene que acudir igualmente a la citada Ley 5\/2006, que regulaba en ese momento el r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal catal\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n

La diferencia sustancial de esta resoluci\u00f3n con la anterior es que el Tribunal no considera que esa concreta \u201cactividad tur\u00edstica\u201d fuera molesta y, por lo tanto, permite que el piso o apartamento siga teniendo el mismo destino, que es lo que creo lleva a que los medios de comunicaci\u00f3n y el propio CGPJ (err\u00f3neamente) den una informaci\u00f3n que provoca confusi\u00f3n, con un titular que dice, m\u00e1s o menos literalmente, que el \u201cTSJC permite los arrendamientos tur\u00edsticos\u201d. Por nuestra parte, insistir otra vez en que las demandas tuvieron lugar para denunciar la comunidad \u201cactividades molestas\u201d, que en este supuesto era igualmente por arrendamiento \u201ctur\u00edstico\u201d, pero que pod\u00eda ser por cualquier otra circunstancia.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, esta Sentencia dice lo siguiente, en el p\u00e1rrafo fundamental:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn definitiva, no pot concloure\u2019s que en abstracte l\u2019exist\u00e8ncia d\u2019habitatges d\u2019\u00fas tur\u00edstic suposi una activitat contr\u00e0ria a la conviv\u00e8ncia normal en la comunitat, sin\u00f3 que \u00e9s necessari que l\u2019\u00fas que se\u2019n fa pugui titllar-se d\u2019an\u00f2mal o antisocial, com a conseq\u00fc\u00e8ncia d\u2019una s\u00e8rie de conductes o actuacions que mereixin la consideraci\u00f3 d\u2019inc\u00edviques\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Y finalmente: \u201cEn el cas que ens ocupa, ja s\u2019ha vist que […] no produeix incid\u00e8ncies remarcables en la conviv\u00e8ncia normal de la comunitat, per la qual cosa, al marge del mecanisme de l\u2019art. 553-45.4 CCCat, que permet en aquells casos d\u2019un \u00fas intensiu dels elements comuns\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

La conclusi\u00f3n final, que es lo que importa, revoca la Sentencia del Juzgado de 1\u00aa Instancia y de la Secci\u00f3n 16\u00aa de la Audiencia Provincial de Barcelona, permitiendo seguir con el arrendamiento \u201ctur\u00edstico\u201d, pero, como antes se ha dicho, debido a que no se ha probado que la actividad resulte molesta, sin que aqu\u00ed tampoco se hubiera producido con anterioridad el acuerdo de las 4\/5 partes de propietarios y cuotas para declarar la imposibilidad de dedicar la vivienda a la actividad \u201ctur\u00edstica\u201d, a tenor del repetido art\u00edculo 553-25.2 de la repetida Ley 5\/2006<\/a>, vigente cuando los hechos tuvieron lugar.<\/p>\n\n\n\n

Conclusiones<\/span><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Ahora ya con base en las normativas citadas (Decreto 159\/2012 y Acuerdo del Ayuntamiento de Barcelona de 11 de abril de 2016), el arrendamiento de tipo \u201ctur\u00edstico\u201d tiene unas reglas determinadas que no es momento de enumerar, pero que son mucho m\u00e1s exigentes a todos los niveles y que corresponder\u00e1n a la autoridad administrativa. La Comunidad podr\u00eda modificar los estatutos y prohibir esta actividad con las 4\/5 partes de los propietarios, a tenor del art\u00edculo 553-26.2 a)<\/a> de la actual redacci\u00f3n tras la repetida reforma, creando o modificando el estatuto, pero siempre sin efectos retroactivos, aparte de que, por esta o por otra circunstancia, siempre cabe pedir judicialmente que un piso o local deje de llevar a cabo una determinada actividad que resulta molesta, conforme al art\u00edculo 553-40,<\/a> con independencia de una regla o norma de car\u00e1cter administrativo, que es lo que ocurre con la Sentencia n.\u00ba 33.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, las sentencias objeto de este comentario no proh\u00edben el uso tur\u00edstico, pues esta declaraci\u00f3n no figura en las resoluciones comentadas. Si se ha podido llegar a esta conclusi\u00f3n, es un grave error de los medios de comunicaci\u00f3n, inducidos por la Nota del Consejo General del Poder Judicial (al parecer con el visto bueno del propio Tribunal Superior de Justicia de Catalu\u00f1a), que realmente ha levantado incertidumbre en las Comunidades de Propietarios, toda vez que ambas sentencias resuelven solo el hecho de que la actividad sea o no molesta y que no es posible aplicar la modificaci\u00f3n de estatutos con efectos retroactivos. No obstante, en dicha resoluci\u00f3n (Sentencia n.\u00ba 33), el TSJC declara que no puede seguir en el mismo destino \u201ctur\u00edstico\u201d porque ha quedado probado que supone grandes molestias para los dem\u00e1s propietarios, lo que est\u00e1 en contra de la Ley de Propiedad Horizontal catalana.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la segunda de las resoluciones, Sentencia n.\u00ba 37, permite que se siga con la misma actividad, dado que no se han acreditado molestias para los dem\u00e1s propietarios, aunque la vivienda sea arrendada como \u201ctur\u00edstica\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, una cosa es que haya que cumplir en cada momento con la normativa administrativa sobre este destino tur\u00edstico, que cambia en cada comunidad aut\u00f3noma del Estado y en algunos ayuntamientos, entre ellos el de Barcelona, de manera que, cuando se califica como tal por la Administraci\u00f3n competente, no cabe el arrendamiento urbano, como establece expresamente el art\u00edculo 5 e) de la actual LAU<\/a> con la redacci\u00f3n dada por la Ley 4\/2013. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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