{"id":3853,"date":"2016-03-10T12:06:21","date_gmt":"2016-03-10T11:06:21","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3853"},"modified":"2020-06-10T12:07:00","modified_gmt":"2020-06-10T11:07:00","slug":"alcance-y-extension-del-escrito-de-delegacion-de-asistencia-a-las-juntas-en-la-ley-5-2015-sobre-propiedad-horizontal-en-cataluna-cabe-un-escrito-de-delegacion-general-para-todas-las-juntas-o-hay","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/alcance-y-extension-del-escrito-de-delegacion-de-asistencia-a-las-juntas-en-la-ley-5-2015-sobre-propiedad-horizontal-en-cataluna-cabe-un-escrito-de-delegacion-general-para-todas-las-juntas-o-hay\/","title":{"rendered":"Alcance y extensi\u00f3n del escrito de delegaci\u00f3n de asistencia a las juntas en la Ley 5\/2015 sobre propiedad horizontal en Catalu\u00f1a \u00bfCabe un escrito de delegaci\u00f3n general para todas las juntas o hay que hacer uno para cada junta en concreto?"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En el Derecho de sociedades el documento de delegaci\u00f3n debe serlo para una junta, por lo que si no es en documento p\u00fablico y no consta que es para una junta no es v\u00e1lido. Pero en la Ley 5\/2015 s\u00ed se contempla esta limitaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

La Ley 5\/2015 que regula el r\u00e9gimen de la Propiedad Horizontal en Catalu\u00f1a ha introducido magn\u00edficas novedades en la gesti\u00f3n y administraci\u00f3n de las comunidades de propietarios por los Administradores de Fincas Colegiados y ha recogido -y luego reflejado en el texto- todos los puntos que la doctrina y la jurisprudencia hab\u00edan destacado como necesarios en un buen texto que regulara adecuadamente el r\u00e9gimen jur\u00eddico de las comunidades de vecinos.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, hay un tema que merece la pena destacar y que ofrece algunas dudas interpretativas en orden a c\u00f3mo interpretar el art. 553.24.2 de la Ley 5\/2015 para valorar la forma y extensi\u00f3n de la delegaci\u00f3n de un comunero a tercero, o a un propietario del derecho de asistir a juntas y poder votar. Veamos:<\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, hay que destacar la cu\u00e1druple consideraci\u00f3n que puede darse respecto a la asistencia a una junta de propietarios, a saber:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Que el propietario comparezca personalmente.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Que el propietario confiere su representaci\u00f3n a un tercero.<\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> Que el propietario redacte un escrito y delegue en el presidente\/a para que \u00e9ste vote por \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

d)<\/strong> Que el propietario delegue en otro propietario para que vote por \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la LPH de 1960, a diferencia de la nueva Ley 5\/2015, de 10 de Mayo, que regula la propiedad horizontal en Catalu\u00f1a, no disciplina m\u00e1s all\u00e1 respecto de las situaciones diversas que pueden darse, aspecto que s\u00ed recoge esta ley especial a fin de aclarar las formas en las que se asiste a una junta de propietarios y se vota, concretando los sistemas de ejecuci\u00f3n y \u201cobjetivando\u201d las aut\u00e9nticas formas jur\u00eddicas en virtud de las cuales se pueden ejercer los derechos de asistir y votar en una junta de propietarios, ya se trate del propietario, un tercero no propietario, un propietario haci\u00e9ndolo por otro o el presidente\/a por otro propietario.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, en esta Ley 5\/2015 de regulaci\u00f3n de la PH en Catalu\u00f1a se contempla en el art. 553.24 2 que \u201cEl derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:<\/p>\n\n\n\n

a) Personalmente.<\/em><\/p>\n\n\n\n

b) Por representaci\u00f3n, de acuerdo con lo establecido por el art\u00edculo 553-22.1.<\/em><\/p>\n\n\n\n

c) Por delegaci\u00f3n en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relaci\u00f3n a los puntos del orden del d\u00eda. La delegaci\u00f3n debe efectuarse para una reuni\u00f3n concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience\u201d.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Con ello, se admite en esta regulaci\u00f3n una opci\u00f3n interesante que se refiere a que cualquier comunero puede delegar su asistencia \u201cindicando qu\u00e9 quiere votar\u201d en cada punto del orden del d\u00eda, por lo que se aconseja que los escritos de delegaci\u00f3n dejen abierta esta opci\u00f3n de que el comunero que no va a asistir a la junta pueda rellenar los huecos del modelo de delegaci\u00f3n para votar s\u00ed, no o abstenci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Con respecto a qu\u00e9 hacer si un comunero entreg\u00f3 un escrito de delegaci\u00f3n con voto delegado y luego el representante vota de manera distinta a lo indicado, cabe se\u00f1alar que, si un representante en una junta tiene un voto delegado y en el escrito consta el sentido de su voto y el representante vota en otro sentido y el representado lo comunica, despu\u00e9s debe atenderse lo que deseaba votar el representado. Para ello se puede utilizar la v\u00eda del art. 19 con el fin de subsanar el acta e indicar el cambio del voto del representado, pero con respecto a lo votado y siempre que conste claro por escrito cu\u00e1l era el sentido de su voto.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, la presencia del representante supone que en las juntas de propietarios se computan los siguientes votos para el c\u00e1lculo de las mayor\u00edas previstas en el art. 17 LPH:<\/p>\n\n\n\n

1.-<\/strong> Los votos de los propietarios presentes.<\/p>\n\n\n\n

2.- <\/strong>Los votos de los representantes. <\/p>\n\n\n\n

3.-<\/strong> Los de los que han delegado su voto. <\/p>\n\n\n\n

Supone, simplemente, una relaci\u00f3n obvia de las personas con derecho a voto, ya que tanto los que acuden a la junta con la cualidad de propietarios como los no propietarios que act\u00faan como representantes o los propietarios que han recibido la delegaci\u00f3n de su voto de otros propietarios pueden votar, y su presencia se significa tanto en cuanto al c\u00f3mputo de la obtenci\u00f3n de las mayor\u00edas de presentes respecto a los propietarios que conforman la Comunidad como de las cuotas de participaci\u00f3n que representan al objeto de alcanzar el sistema de las dobles mayor\u00edas que exige tanto la LPH como la Ley 5\/2015 en Catalu\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

Si un representante en una junta tiene un voto delegado y en el escrito consta el sentido de su voto, y el representante vota en otro sentido y el representado lo comunica, debe atenderse lo que deseaba votar el representado<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Ahora bien, la cuesti\u00f3n que surge de inter\u00e9s, y que ahora analizamos, es si se admitir\u00eda un escrito de delegaci\u00f3n general para asistir a todas las juntas, o si es preciso llevar a cabo uno para cada junta en concreto. Aqu\u00ed el legislador podr\u00eda haber optado por no decir nada, admitiendo con ello la posibilidad del mandato general que est\u00e1 contemplado en el art. 1712 del C\u00f3digo Civil, lo que facultar\u00eda al mandatario o representado a poder utilizar una autorizaci\u00f3n general para \u201ctodos los actos del propietario en la comunidad\u201d y, por ello, asistir a todas las juntas mientras que esa autorizaci\u00f3n no sea expresamente revocada. De suyo, en la LPH nada se indica al respecto y es admitido tanto la delegaci\u00f3n para cada junta como la general para cualquier junta, pudiendo ser revocada con la mera presencia del comunero el d\u00eda de la junta a la que este quisiera asistir y sin precisar por ello comunicar al presidente o Administrador de Fincas nada, aunque s\u00ed ser\u00eda recomendable hac\u00e9rselo saber a quien le dio la delegaci\u00f3n, pero esto no es posible en la Ley 5\/2015 para Catalu\u00f1a.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, entendemos que el legislador expresamente ha querido restringir el uso de unas facultades de delegaci\u00f3n general a \u201ctodas las juntas\u201d al recoger \u201cexpresamente\u201d que \u201cla delegaci\u00f3n debe efectuarse para una reuni\u00f3n concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience\u201d. Ello cierra el abanico de las posibilidades del apoderamiento general para asistir a \u201ctodas las juntas\u201d ya que, de forma tajante, se limita esta opci\u00f3n y se exige que la delegaci\u00f3n \u201csolo\u201d puede serlo para una junta en concreto y no para todas en general, por lo que no es posible la concesi\u00f3n de poderes generales para asistir a las juntas, debiendo concederse para cada una en concreto.<\/p>\n\n\n\n

AUTORIZACI\u00d3N EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO <\/span><\/h2>\n\n\n\n

Bajo el manto de la LPH de 1960, donde no se contempla esa expresa limitaci\u00f3n, la representaci\u00f3n puede ser bien especial para una sola junta o, con car\u00e1cter general, no solo para la representaci\u00f3n de las juntas de propietarios, sino tambi\u00e9n para cualquier actuaci\u00f3n que pueda o deba realizar respecto a la comunidad de propietarios, dado que la representaci\u00f3n puede ser de car\u00e1cter especial o de car\u00e1cter general, como se deduce del art\u00edculo 1712 del C\u00f3digo Civil, sin que exista ninguna norma que excluya la posibilidad del propietario de facultar a otro copropietario, o a un tercero, para que le represente en las juntas generales de la comunidad de propietarios.<\/p>\n\n\n\n

Recordemos que, en el Derecho de sociedades, el Real Decreto Legislativo 1\/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, se\u00f1ala en el art. 183, que lleva por r\u00fabrica \u201cRepresentaci\u00f3n voluntaria en la junta general de la sociedad de responsabilidad limitada\u201d que:<\/p>\n\n\n\n

\u201c1. <\/strong>El socio s\u00f3lo podr\u00e1 hacerse representar en la junta general por su c\u00f3nyuge, ascendiente o descendiente, por otro socio o por persona que ostente poder general conferido en documento p\u00fablico con facultades para administrar todo el patrimonio que el representado tuviere en territorio nacional.<\/p>\n\n\n\n

Los estatutos podr\u00e1n autorizar la representaci\u00f3n por medio de otras personas.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> La representaci\u00f3n deber\u00e1 conferirse por escrito. Si no constare en documento p\u00fablico, deber\u00e1 ser especial para cada junta.\u201d<\/p>\n\n\n\n

En este caso, si consta en documento p\u00fablico la representaci\u00f3n general s\u00ed que se admitir\u00eda, pero en caso contrario se entiende que debe ser para una junta en concreto y, si no se hace constar as\u00ed, no vale si se pretende que lo sea para una junta. Es decir, que en el Derecho de sociedades el documento de delegaci\u00f3n debe serlo para una junta, por lo que si no es en documento p\u00fablico y no consta que es para una junta no es v\u00e1lido.<\/p>\n\n\n\n

Pero en la Ley 5\/2015 s\u00ed se contempla esta espec\u00edfica limitaci\u00f3n, ya que el legislador as\u00ed lo ha querido expresamente, quiz\u00e1s para no obligar a aquellos comuneros que concedieron este poder general a revocarlo expresamente, aunque es sabido que para que sea eficaz esta revocaci\u00f3n no har\u00eda falta m\u00e1s que la expresa presencia del comunero delegante para entender revocada t\u00e1citamente la delegaci\u00f3n general que hiciera en su d\u00eda. En cualquier caso, tras la Ley 5\/2015 debe concederse esa delegaci\u00f3n junta por junta.<\/p>\n\n\n\n

Este tema suele darse en contratos de arrendamiento donde algunos arrendadores conceden esa autorizaci\u00f3n en el contrato, lo que a partir de ahora no es v\u00e1lido y, si desea el arrendador que comparezca por \u00e9l el arrendatario, deber\u00e1 concederle la delegaci\u00f3n para cada junta, por lo que no ser\u00e1 v\u00e1lido que en el contrato de arrendamiento se fije esta autorizaci\u00f3n que en caso de incluirse se tendr\u00e1 por no puesta.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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