{"id":3855,"date":"2016-03-10T12:07:07","date_gmt":"2016-03-10T11:07:07","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3855"},"modified":"2020-06-18T12:44:30","modified_gmt":"2020-06-18T11:44:30","slug":"les-noves-formes-de-propietat-catalanes-en-les-comunitats-de-propietaris","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/les-noves-formes-de-propietat-catalanes-en-les-comunitats-de-propietaris\/","title":{"rendered":"Les noves formes de propietat catalanes en les comunitats de propietaris"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La propietat compartida i la propietat temporal s\u00f3n formes m\u00e9s flexibles, assequibles i estables d\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge i a d\u2019altres b\u00e9ns, i es trobaran aviat convivint amb les dues formes tradicionals, el lloguer i la propietat<\/p>\n\n\n\n

La Llei 19\/2015, de 29 de juliol ha introdu\u00eft recentment al Codi Civil de Catalunya (CCC) dues formes noves d\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge, a d\u2019altres b\u00e9ns immobles i a b\u00e9ns mobles identificables: la propietat compartida (PC; Art. 556-1 a 556-12 CCC) i la propietat temporal (PT; Art. 547-1 a 547-10 CCC). Mentre la primera consisteix en l\u2019adquisici\u00f3 de la propietat durant un temps (entre 10 i 99 anys en els immobles), la segona consisteix en l\u2019adquisici\u00f3 gradual del domini, per\u00f2 tenint l\u2019\u00fas i el gaudi de tot el b\u00e9 en exclusiva des de bon comen\u00e7ament.<\/p>\n\n\n\n

Les conegudes com a \u201ctinences interm\u00e8dies\u201d han estat dissenyades tenint en compte les experi\u00e8ncies al Regne Unit i als Pa\u00efsos Baixos, aix\u00ed com la Directiva 2014\/17\/UE (d\u2019imminent transposici\u00f3). Tot i que suposen un canvi estructural del concepte de domini no vist al nostre ordenament jur\u00eddic des dels temps previs al Codi de Napole\u00f3, ja es t\u00e9 const\u00e0ncia de la celebraci\u00f3 dels primers contractes<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s de preveure que tant la PC com la PT tindran un impacte en el dia a dia de les comunitats de propietaris organitzades en propietat horitzontal (PH) at\u00e8s que, tractant-se de formes d\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge (entre d\u2019altres b\u00e9ns) m\u00e9s flexibles, assequibles i estables que les dues tradicionals (propietat i lloguer), pretenen aconseguir una aut\u00e8ntica mixit\u00e9 als nostres barris i comunitats, on es trobaran convivint propietaris absoluts, propietaris d\u2019un percentatge de l\u2019habitatge o immoble (propietaris materials) i propietaris temporals.<\/p>\n\n\n\n

NO VOL DIR MAJOR COMPLEXITAT<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Per\u00f2 aquest fet no ha de comportar necess\u00e0riament m\u00e9s complexitat a la marxa i gesti\u00f3 de les comunitats. Aix\u00ed, els Art. 547-6.3<\/a> i 556-6.3<\/a> CCC assenyalen que els drets i el compliment de les obligacions corresponen completament a nom\u00e9s un dels dos actors de cada tipus de propietat: al propietari temporal en la PT i al propietari material en la PC. Quant al primer, el seu fonament es troba en qu\u00e8, mentre duri la PT (entre 10 i 99 anys en els immobles), el propietari temporal \u00e9s l\u2019\u00fanic propietari del b\u00e9 a tots els efectes i, per tant, t\u00e9 dret a participar en la presa de decisions de la comunitat de propietaris com l\u2019obligaci\u00f3 de contribuir en totes les seves despeses segons la quota de participaci\u00f3 de tot l\u2019immoble.<\/p>\n\n\n\n

Quant al segon, i at\u00e8s que gaudeix de tot l\u2019immoble i, per tant, tamb\u00e9 del dret a participar en la presa de decisions de la comunitat en PH on aquest estigui incl\u00f2s, independentment de la quota de domini que t\u00e9 adquirida (perqu\u00e8 per la resta satisf\u00e0 al propietari formal una contraprestaci\u00f3 diner\u00e0ria), tamb\u00e9 n\u2019ha d\u2019assumir les obligacions, entre les quals les relacionades amb el pagament de les despeses de la comunitat segons la quota de tot l\u2019immoble. D\u2019aquesta manera, no planteja cap dubte que tant el propietari temporal com el propietari material s\u2019han de fer c\u00e0rrec de les despeses ordin\u00e0ries relacionades amb l\u2019immoble, incloent-hi les derivades de la comunitat de propietaris en PH.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3 a les despeses extraordin\u00e0ries, el propietari temporal i el titular successiu (el que recuperar\u00e0 el b\u00e9 un cop transcorri el temps de durada de la PT) poden pactar que aquest assumeixi les \u201cdespeses per obres o reparacions necess\u00e0ries i exigibles, atenent, principalment, al temps que resta de la durada de la propietat temporal i a l\u2019import de les referides despeses\u201d (Art. 547-5 e) CCC). I, en seu de PC, \u201cles despeses extraordin\u00e0ries i d\u2019execuci\u00f3 d\u2019obres d\u2019instal\u00b7lacions [per tant, tamb\u00e9 les derivades del r\u00e8gim de PH que tinguin aquestes caracter\u00edstiques] s\u2019han de repartir entre ambd\u00f3s propietaris [el material i el formal] d\u2019acord amb la quota de propietat respectiva\u201d (Art. 556-6.4 CCC).<\/p>\n\n\n\n

Independentment del repartiment intern entre propietari temporal i titular de l\u2019expectativa (a la PT) i el material i el formal (a la PC) sobre les despeses de qu\u00e8 se\u2019n fa c\u00e0rrec cadasc\u00fa, segons els citats Art. 547-6.3 i 556-6.3 CCC, els responsables davant la comunitat s\u00f3n el propietari temporal (a la PT) i el material (a la PC).<\/p>\n\n\n\n

Finalment, quan el propietari temporal o el material transmetin l\u2019immoble (a la PT) o la seva quota (a la PC) a un tercer (en la PT tamb\u00e9 quedar\u00e0 gravat a l\u2019hora de la reversi\u00f3 conforme als Art. 547-1 i 553-5 CCC, sense perjudici de la reclamaci\u00f3 que faci el titular successiu al propietari temporal), l\u2019immoble o la quota quedaran afectes al pagament de despeses comunes, ordin\u00e0ries o extraordin\u00e0ries, i pel fons de reserva, que corresponguin a la part ven\u00e7uda de l\u2019any en qu\u00e8 es transmeten i als quatre anys immediatament anteriors conforme a l\u2019Art. 553-5 CCC.<\/p>\n\n\n\n

REDUCCI\u00d3 DE LA MOROSITAT<\/span><\/h2>\n\n\n\n

A m\u00e9s a m\u00e9s, les tinences intermitges poden contribuir a reduir la morositat i d\u2019altres problemes relacionats. Tenint en compte que les TI van dirigides especialment a aquelles fam\u00edlies que no contemplen el lloguer com la seva forma de tinen\u00e7a per\u00f2 que tampoc poden rec\u00f3rrer al mercat de propietat absoluta sense sobreendeutar-se i\/o per manca de finan\u00e7ament, \u00e9s de preveure que els propietaris materials i temporals disposaran de major renda per fer front a les seves despeses de la comunitat. Aix\u00f2 \u00e9s important en un context en qu\u00e8 el deute dels copropietaris (51% dels quals amb problemes econ\u00f2mics) vers les comunitats era d\u20191,8 millions d\u2019euros el 2014 (un augment del 3,15% en relaci\u00f3 a 2013), possiblement per la percepci\u00f3 de la major urg\u00e8ncia de fer front a la hipoteca (a ra\u00f3 de 45.000 execucions hipotec\u00e0ries anuals de primera resid\u00e8ncia entre els anys 2010 a 2013) o al lloguer (uns 35.000 desnonaments de llogaters de primera resid\u00e8ncia en el mateix per\u00edode) o als serveis b\u00e0sics, com la llum, l\u2019aigua o el gas. Aix\u00f2 ha comportat, com \u00e9s notori, el tancament de serveis comunitaris \u201cprescindibles\u201d com la piscina o, fins i tot, l\u2019ascensor, per\u00f2 tamb\u00e9 l\u2019endarreriment de les reparacions necess\u00e0ries d\u2019elements comuns, el que \u00e9s especialment preocupant en un parc d\u2019habitatges de primera resid\u00e8ncia en qu\u00e8 5 milions d\u2019unitats (d\u2019un total de 18 milions) tenen m\u00e9s de 50 anys i 600.000 van ser constru\u00efdes abans de l\u2019any 1900.<\/p>\n\n\n\n

La propietat temporal i la propietat compartida no s\u00f3n sin\u00f2nims de major complexitat en la gesti\u00f3 de les comunitats de propietaris i poden contribuir, en canvi, a la reducci\u00f3 de la morositat i a la mobilitzaci\u00f3 d\u2019una major part del parc d\u2019habitatges<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

A m\u00e9s, els propietaris materials a la PC i els temporals a la PT tamb\u00e9 es poden percebre com a llogaters refor\u00e7ats, de manera que, esdevenint a la pr\u00e0ctica plens propietaris, tant per als drets com per a les obligacions (alliberant de la major part d\u2019aquestes als propietaris no ocupants de l\u2019habitatge) s\u2019aconsegueix que els veritables ocupants tinguin un major vincle entre l\u2019ocupant de l\u2019immoble i la comunitat, evitant ulteriors problemes d\u2019abandonament de la cura d\u2019aquest o de conviv\u00e8ncia amb la resta de propietaris.<\/p>\n\n\n\n

MOBILITZACI\u00d3 DEL PARC D\u2019HABITATGES<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Ambdues formes de tinen\u00e7a estan pensades perqu\u00e8 es mobilitzi una major part de l\u2019estoc d\u2019habitatge (3,5 milions d\u2019habitatges buits a Espanya el 2011, segons l\u2019INE), evitant-se aix\u00ed situacions de pisos abandonats a les comunitats que estan provocant, per exemple, l\u2019abandonament de les unitats per part dels rematants de pisos embargats (aix\u00ed, el 23.9% dels deute a les comunitats de ve\u00efns, uns 445 milions d\u2019euros el 2014, era degut per bancs o fons immobiliaris i d\u2019inversi\u00f3) o un augment de l\u2019\u201cokupaci\u00f3\u201d de les mateixes. De fet, el nombre de delictes relacionats amb la usurpaci\u00f3 (Art. 245 CP) han augmentat un 168% des de 2008 (el delicte que m\u00e9s ha augmentat en aquest per\u00edode), i les raons econ\u00f2miques en serien la causa principal, segons ha identificat la Fiscalia General de l\u2019Estat.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, els administradors de finques veuran com a les comunitats que gestionen uns nous propietaris materials i propietaris compartits adquireixen habitatges i locals. I ho fan com a propietaris (per tant, m\u00e9s compromesos amb l\u2019immoble i la comunitat), d\u2019una manera m\u00e9s assequible (per tant, tenint m\u00e9s recursos per fer la seva forma de tinen\u00e7a m\u00e9s sostenible en el temps) i amb unes regles clares de comprom\u00eds en els drets i les obligacions de la comunitat en propietat horitzontal.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF La propietat compartida i la propietat temporal s\u00f3n formes m\u00e9s flexibles, assequibles i estables d\u2019acc\u00e9s a l\u2019habitatge i a d\u2019altres b\u00e9ns, i es trobaran aviat convivint amb les dues formes tradicionals, el lloguer i la propietat La Llei 19\/2015, de 29 de juliol ha introdu\u00eft recentment al Codi Civil de Catalunya (CCC) dues formes […]<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":5},"categories":[84],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Clara Valls","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/claravalls\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3855\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/13\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3855"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3855\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6034,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3855\/revisions\/6034\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3855"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3855"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3855"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}