{"id":3866,"date":"2016-03-10T12:21:20","date_gmt":"2016-03-10T11:21:20","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3866"},"modified":"2020-06-10T12:23:29","modified_gmt":"2020-06-10T11:23:29","slug":"la-responsabilidad-de-los-propietarios-en-la-ley-de-turismo-de-cataluna","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-responsabilidad-de-los-propietarios-en-la-ley-de-turismo-de-cataluna\/","title":{"rendered":"La responsabilidad de los propietarios en la Ley de Turismo de Catalu\u00f1a"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

En los \u00faltimos a\u00f1os se ha producido una importante proliferaci\u00f3n de apartamentos tur\u00edsticos ilegales, especialmente en la ciudad de Barcelona, un suceso contra el que las Administraciones competentes est\u00e1n luchando desde hace ya tiempo<\/p>\n\n\n\n

El hecho de que este tipo de alojamientos tur\u00edsticos se haya convertido en uno de los m\u00e1s demandados por los turistas -por las ventajas que tiene para \u00e9stos (la autonom\u00eda y libertad que proporcionan, posibilidad de alojamiento m\u00faltiple, centralidad de ubicaci\u00f3n, etc.)-, ha provocado que la \u201cpicaresca\u201d campe a sus anchas, convirtiendo muchas viviendas tradicionalmente  arrendadas como vivienda habitual (sujetas, por tanto, a la L.A.U.) en apartamentos tur\u00edsticos que no cuentan con los preceptivos permisos administrativos y que pueden generar importantes problemas a los propietarios y Administradores de las mismas, aunque no sepan el negocio que est\u00e1 desarrollando el arrendatario. Y ello se debe a que el art\u00edculo 91 de la Ley 13\/2002 de 21 de junio, de Turismo de Catalu\u00f1a, convierte al propietario de la finca y al gestor de la misma (es decir, el Administrador) en responsables solidarios de las infracciones e incumplimientos de las obligaciones establecidas en la normativa tur\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

El problema que un propietario o su Administrador, o ambos, pueden tener es enorme, ya que, cuando se alquila una vivienda mediante un contrato de arrendamiento sujeto a la L.A.U., se especifica que en el mismo no se puede ejercer actividad alguna (salvo que expresamente se pacte otra cosa, en cuyo caso habr\u00eda que analizar el supuesto concreto en funci\u00f3n de dicho pacto) y que el apartamento se arrienda para constituir la vivienda habitual del arrendatario y, en su caso, de su familia. Pero podemos encontrarnos con que el arrendatario, haciendo caso omiso de lo acordado en el contrato, explote el apartamento arrendado como una vivienda tur\u00edstica, sin mencionarlo al arrendador ni al Administrador, siendo el \u00fanico beneficiario de los r\u00e9ditos que ello supone y, a nuestro entender, el \u00fanico responsable de la ilegalidad cometida.<\/p>\n\n\n\n

Consideramos que esta extensi\u00f3n de responsabilidad hacia el propietario y el gestor es exagerada porque, en la mayor\u00eda de las ocasiones, ni uno ni otro tienen constancia en absoluto de que en el apartamento alquilado se est\u00e1n realizando actividades contrarias a la ley. El arrendador cede la posesi\u00f3n de la vivienda al arrendatario a trav\u00e9s de un contrato de arrendamiento para que aquella se constituya en vivienda habitual de \u00e9ste, y no est\u00e1 obligado a comprobar que efectivamente as\u00ed sea. Sin embargo, por esta Ley de Turismo de Catalu\u00f1a se le imputa una responsabilidad a todas luces injusta que comporta que, sin necesidad de haber comprobado la Administraci\u00f3n sancionadora la connivencia – en su caso – del propietario y del gestor con el infractor de la normativa, se incoe contra ellos un expediente sancionador por la comisi\u00f3n de una infracci\u00f3n muy grave.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad el Ayuntamiento de Barcelona est\u00e1 instruyendo expedientes sancionadores por la realizaci\u00f3n de estas actividades por parte de arrendatarios que no cuentan ni con el preceptivo permiso de la propiedad ni con las correspondientes autorizaciones administrativas, de modo que el propietario – y el Administrador, en su caso – se encuentran con la incoaci\u00f3n de dichos expedientes cuya resoluci\u00f3n final puede ser la imposici\u00f3n de una multa de entre 30.001 \u20ac y 600.000 \u20ac, adem\u00e1s de la imposici\u00f3n de multas coercitivas reiteradas por importe de hasta 10.000 \u20ac cada una si el arrendatario no cesa de inmediato en el ejercicio de tal actividad, durante la sustanciaci\u00f3n del procedimiento administrativo sancionador.<\/p>\n\n\n\n

Responsables solidarios<\/span><\/h2>\n\n\n\n

De forma que nos encontramos con el doble problema de que no s\u00f3lo hemos de luchar contra un arrendatario que incumple lo pactado en el contrato de arrendamiento haciendo un uso abusivo e impropio del departamento cuya posesi\u00f3n le hemos cedido a trav\u00e9s de una figura jur\u00eddica legal, sino que deberemos luchar tambi\u00e9n contra la Administraci\u00f3n sancionadora para eximirnos de responsabilidad, acreditando que nada tenemos que ver con la actividad desarrollada en la vivienda de nuestra propiedad o cuya administraci\u00f3n gestionamos, y sin tener la certeza de que, a\u00fan as\u00ed, la Administraci\u00f3n vaya a considerar esta exenci\u00f3n de responsabilidad, puesto que por imperativo legal nos hemos convertido en responsables solidarios de la actuaci\u00f3n ilegal ejercida por nuestro inquilino sin nuestro consentimiento. Con toda probabilidad, acabaremos en un procedimiento judicial contencioso-administrativo, con todo lo que ello supone.<\/p>\n\n\n\n

Entendemos que la extensi\u00f3n de la responsabilidad de la actividad ilegal ejercida por el arrendatario al propietario y al gestor de la vivienda, sin previa comprobaci\u00f3n por parte de la Administraci\u00f3n de la connivencia de uno u otro con aqu\u00e9l para el ejercicio de tal actividad, extralimita los principios generales de la actuaci\u00f3n sancionadora por parte de la Administraci\u00f3n, por cuanto vulnera el llamado principio de culpabilidad, regulado en el art\u00edculo 130 de la Ley 30\/1992, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n

En virtud de este principio, y equipar\u00e1ndolo al del Derecho Penal, se exige la concurrencia de dolo o culpa por parte del administrado para poder ser sancionado por la comisi\u00f3n de un il\u00edcito administrativo.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia se ha ocupado de desarrollar con acierto este principio, exigiendo en los procedimientos sancionadores la comprobaci\u00f3n de la culpabilidad y el consiguiente rechazo de la responsabilidad objetiva: \u201cEste principio de culpabilidad rige tambi\u00e9n en materia de infracciones administrativas (…) en la medida en que la sanci\u00f3n de dicha infracci\u00f3n es una de las manifestaciones del ius puniendi del Estado\u201d (STC 246\/1991, de 19 de diciembre; o STC 76\/1990, de 26 de abril).<\/p>\n\n\n\n

Un ejemplo claro de ello lo tenemos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 1998, Secci\u00f3n Cuarta (rec. 5397\/1992), que sintetiza con especial acierto la jurisprudencia sobre la exigencia de culpabilidad.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n es especialmente instructiva en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Secci\u00f3n Sexta, (rec. 388\/1994) de 19 de mayo de 1998, al afirmar que en el \u00e1mbito sancionador \u201cest\u00e1 vedado cualquier intento de construir una responsabilidad objetiva\u201d y que \u201cen el \u00e1mbito de la responsabilidad administrativa no basta con que la conducta sea antijur\u00eddica y t\u00edpica, sino que tambi\u00e9n es necesario que sea culpable, esto es, consecuencia de una acci\u00f3n u omisi\u00f3n imputable a su autor por malicia o imprudencia, negligencia o ignorancia inexcusable (…); es decir, como exigencia derivada del art\u00edculo 25.1 de la Constituci\u00f3n, nadie puede ser condenado o sancionado sino por hechos que le puedan ser imputados a t\u00edtulo de dolo o culpa (principio de culpabilidad)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este \u00e1mbito de la Ley de Turismo de Catalu\u00f1a tambi\u00e9n se han pronunciado los Tribunales de Justicia, y la interpretaci\u00f3n que debe darse a la responsabilidad que aquella infiere a los propietarios y gestores debe circunscribirse a cuando unos u otros sean, a su vez, empresarios del sector tur\u00edstico, no pudi\u00e9ndose de forma generalizada imputar la comisi\u00f3n de un il\u00edcito administrativo a alguien que nada ha tenido que ver con el mismo. Especialmente ilustrativa es a este respecto la sentencia N\u00ba 139\/15, de 30 de Junio, dictada por la magistrada-juez del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n\u00famero 4 de Barcelona, en el procedimiento abreviado n\u00ba 10\/15.<\/p>\n\n\n\n

Nos encontramos con el doble problema de que no s\u00f3lo hemos de luchar contra un arrendatario que incumple lo pactado en el contrato de arrendamiento, sino que deberemos luchar tambi\u00e9n contra la Administraci\u00f3n sancionadora para eximirnos de responsabilidad<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, nos encontramos en la tesitura de que, cuando arrendemos una vivienda a un tercero, deberemos ser muy cautos y vigilantes, debiendo comprobar que nuestro arrendatario no ejerce en ella ninguna actividad tur\u00edstica que no cuente con los preceptivos permisos administrativos porque, en caso contrario, nos podemos ver inmersos en un procedimiento sancionador.  De este, finalmente – si no ha habido responsabilidad por nuestra parte – podremos o no salir airosos, aunque ello supondr\u00e1 un sinf\u00edn de molestias, recursos y  gastos de los que dif\u00edcilmente nos resarciremos, ya que la Administraci\u00f3n nos considerar\u00e1 responsables solidarios de las infracciones cometidas por el arrendatario, si bien en sede judicial -si se sigue la actuaci\u00f3n jurisprudencial existente- presumiblemente se nos acabar\u00e1 liberando de tal responsabilidad por la aplicaci\u00f3n del citado principio de culpabilidad.  <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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