{"id":3884,"date":"2016-06-10T16:58:00","date_gmt":"2016-06-10T15:58:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3884"},"modified":"2020-06-19T08:49:22","modified_gmt":"2020-06-19T07:49:22","slug":"arrendamiento-de-local-de-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/arrendamiento-de-local-de-negocio\/","title":{"rendered":"Arrendamiento de local de negocio"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

\u00bfProcede la reclamaci\u00f3n de la totalidad de las rentas adeudadas por el arrendatario desde que este desiste del contrato hasta su vencimiento, o deben probarse los da\u00f1os y perjuicios sufridos por el propietario?<\/p>\n\n\n\n

De gran inter\u00e9s resultan las diferentes soluciones abordadas por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de marzo pasado, en el recurso de casaci\u00f3n 1.870-2013, siendo su ponente el Excelent\u00edsimo Se\u00f1or Don Francisco Javier Arroyo Fiestas.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia, para resolver la procedencia o no de la condena al pago de la totalidad de las rentas vencidas desde el desistimiento unilateral del arrendatario en un arrendamiento para uso distinto de vivienda, hasta la efectiva terminaci\u00f3n del contrato, que en el supuesto de hecho alcanzaba una respetable cantidad superior a 40.000 euros, aprovecha y nos hace una clasificaci\u00f3n de tres supuestos diferentes con que nos podemos encontrar y de c\u00f3mo enfocar en cada caso las consecuencias econ\u00f3micas.<\/p>\n\n\n\n

En el supuesto de hecho analizado, la propietaria-arrendadora de un local de negocio bien ubicado en el centro de Sevilla ped\u00eda al arrendatario el pago de la totalidad de las rentas generadas desde que el inquilino decidi\u00f3 y notific\u00f3 resolver el contrato, y efectivamente devolvi\u00f3 las llaves, hasta el vencimiento del mismo.<\/p>\n\n\n\n

No pon\u00edanse de acuerdo, pues el arrendatario manten\u00eda que \u00fanicamente deb\u00eda abonar las rentas hasta el momento en que entreg\u00f3 las llaves, ya que hab\u00eda comunicado por burofax el desistimiento o, subsidiariamente, abonar solo los perjuicios realmente causados. En ese contexto el proceso lleg\u00f3 a hasta nuestro m\u00e1s alto tribunal, con resoluciones diferentes seg\u00fan cada una de las instancias.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, resolvi\u00f3 \u00edntegramente a favor de la propiedad, declarando la obligaci\u00f3n de las arrendatarias de abonar solidariamente la totalidad de las rentas y condenando a las mismas a abonar el total importe de las mismas hasta la terminaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Paso a continuaci\u00f3n a analizar el porqu\u00e9 y el cu\u00e1ndo nuestro tribunal falla que hay incumplimiento de contrato por parte del arrendatario y, en consecuencia, obligaci\u00f3n de abonar la totalidad de las rentas, sin necesidad de entrar a valorar si hay o no da\u00f1o emergente o lucro cesante.<\/p>\n\n\n\n

Tres supuestos<\/h2>\n\n\n\n

Planteemos tres supuestos parecidos, pero con consecuencias diametralmente diferentes:<\/p>\n\n\n\n

1.- <\/strong>Supuestos en que en el contrato de arrendamiento de local de negocio existe una cl\u00e1usula que otorga al arrendatario la facultad de desistir unilateralmente o resolver el contrato, quedando obligado en ese caso a abonar al propietario una determinada cantidad de dinero, fijada en el contrato su cuant\u00eda, como multa penitencial predeterminada en el contrato y pactada entre ambas partes contratantes.<\/p>\n\n\n\n

En estos supuestos la soluci\u00f3n es clara, d\u00e1ndonos sus mismas cl\u00e1usulas la soluci\u00f3n concreta al desistimiento y cuantificando sus consecuencias econ\u00f3micas. Pero, en atenci\u00f3n a las circunstancias de cada caso, la cuant\u00eda de la penalizaci\u00f3n podr\u00eda ser moderada por el juez, aplicando el art\u00edculo 11541 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> Supuestos en que no hay en el contrato cl\u00e1usula que otorgue la facultad de desistimiento unilateral y, notificando el arrendatario su decisi\u00f3n de desistir del contrato unilateralmente, el propietario no se opone a la resoluci\u00f3n del contrato, pero s\u00ed reclama las rentas por vencer como indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os y perjuicios causados por la resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En este supuesto s\u00ed se da la facultad de ponderaci\u00f3n de la cantidad a abonar como rentas, en tanto en cuanto estaremos en un supuesto de indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios de car\u00e1cter patrimonial, en la que los tribunales podr\u00e1n moderar su cuant\u00eda valorando la prueba de las circunstancias concurrentes y las expectativas del mercado, hallando en definitiva un equilibrio entre el rechazo del lucro cesante y su admisi\u00f3n incondicional.<\/p>\n\n\n\n

La clave de la condena al pago de la totalidad de las rentas est\u00e1 en el supuesto de que en el contrato no haya ninguna cl\u00e1usula que otorgue al arrendatario la facultad de desistir de forma unilateral<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Estar\u00edamos ante un supuesto de extinci\u00f3n anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda conforme a la Ley de 1994, y de reclamaci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n de parte de las rentas dejadas de percibir por dicha extinci\u00f3n anticipada por desistimiento del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

En estos supuestos en que el propietario no se ha opuesto a la resoluci\u00f3n, se ha pronunciado nuestro m\u00e1s alto tribunal reiteradamente en sentencias, entre otras, de 29 mayo de 2014 (rec. 449-2012): \u00abLa jurisprudencia de esta Sala de los \u00faltimos a\u00f1os, en la cual se declara que \u201cpara que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluaci\u00f3n basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002, 27 de octubre de 1992, 8 de julio y 21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de diciembre de 2000;14 de julio de 2003, entre otras muchas), y que \u00fanicamente se puede establecer mediante una presunci\u00f3n de c\u00f3mo se habr\u00edan sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso da\u00f1oso (STS 27 de julio de 2006) \u201c(STS de 14 de julio de 2006)\u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cLas razones que justifican la moderaci\u00f3n de la cl\u00e1usula penal en los casos de desistimiento de la relaci\u00f3n contractual arrendataria son, en primer lugar, que \u00e9sta pretende una indemnizaci\u00f3n global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo as\u00ed que la cl\u00e1usula penal tiene como funci\u00f3n, adem\u00e1s de la coercitiva, la liquidadora de da\u00f1os y perjuicios (art\u00edculo 1152 del C\u00f3digo Civil y sentencias de 26 de marzo de 2009, 10 de noviembre 2010, 21 de febrero 2012) y\/o cabe aplicarla autom\u00e1tica y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

3.-<\/strong> Supuestos en que no hay en el contrato cl\u00e1usula que otorgue al arrendatario la facultad de desistir unilateralmente y el arrendatario notifica su decisi\u00f3n o voluntad de terminar el arrendamiento. Ante esa notificaci\u00f3n el arrendador no acepta la resoluci\u00f3n del contrato e interesa el cumplimiento del mismo, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos de las mismas hasta la finalizaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Ah\u00ed est\u00e1 la clave de la condena al pago de la totalidad de las rentas hasta el vencimiento del contrato, y su percepci\u00f3n por el propietario.<\/p>\n\n\n\n

En este supuesto -que es el analizado en la sentencia comentada-, el arrendador interpuso precisamente procedimiento de juicio ordinario, centr\u00e1ndose en que se declarase que el contrato no estaba resuelto, que se resolviera la subsistencia del contrato de arrendamiento del local y, en cuando a contrato subsistente, se condenase al arrendatario a continuar dando cumplimiento a los pactos del contrato y, por tanto, al pago de la totalidad de las rentas hasta la finalizaci\u00f3n del mismo, conforme a lo pactado.<\/p>\n\n\n\n

La arrendataria mantuvo que se hab\u00eda dejado el local a disposici\u00f3n de la arrendadora y que hab\u00edan entregado las llaves del local y la propiedad lo hab\u00eda tenido a su disposici\u00f3n, pudiendo haberlo arrendado. Y tambi\u00e9n mantuvo que la calle estuvo mucho tiempo en obras, lo cual perjudicaba las ventas, teniendo que arrendar otro local, donde continu\u00f3 su actividad mercantil, en otra calle c\u00e9ntrica de la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

Pero la sentencia, efectivamente, resolvi\u00f3 que siendo el planteamiento de la litis precisamente la vigencia del contrato, la NO aceptaci\u00f3n de su resoluci\u00f3n por el arrendador y, por consiguiente, la falta de cumplimiento del contrato en cuanto al pago por el arrendatario, en base al art. 1.124 del C\u00f3digo Civil<\/a>, proced\u00eda condenar a los arrendatarios a satisfacer la totalidad de las rentas hasta la terminaci\u00f3n del contrato de arrendamiento, y no proced\u00eda la moderaci\u00f3n del importe en tanto en cuanto no era un supuesto del art. 1.154 del C\u00f3digo Civil<\/a>, no pudiendo considerarlo una indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os y perjuicios, sino un incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago de la renta.<\/p>\n\n\n\n

Todo ello ratificado ya en el terreno f\u00e1ctico, considerando adem\u00e1s que la petici\u00f3n del arrendador no exced\u00eda de los l\u00edmites de la buena fe, que si bien el arrendador durante todo ese tiempo tuvo el local a su disposici\u00f3n -y podr\u00eda haberlo arrendado a un tercero como manten\u00eda el arrendatario-, lo cierto es que ello no daba la seguridad de que se encontrara alg\u00fan interesado que lo arrendare en condiciones an\u00e1logas a las pactadas con el arrendatario y, en todo caso, ese arrendamiento nuevo no se produjo, y adem\u00e1s corresponder\u00eda al arrendatario acreditar que el arrendador podr\u00eda haber arrendado y no lo hizo. Y, si bien tambi\u00e9n la calle estuvo mucho tiempo en obras -obras que el arrendatario consideraba que le hab\u00eda afectado en la p\u00e9rdida de ingresos y en la decisi\u00f3n de resolver el contrato-, lo cierto es que esas obras tambi\u00e9n debieron mermar las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario al propietario (y nos hallamos en un supuesto de obras ordenadas por el ayuntamiento y sobre las que, obviamente el arrendador no tiene la menor capacidad de decisi\u00f3n).<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, y concluyendo: si el arrendador no consiente en la resoluci\u00f3n contractual del arrendamiento de uso distinto al de vivienda conforme a la Ley de 1994, procede exigir el pago de la totalidad de las rentas dejadas de abonar por el arrendatario hasta la terminaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PDF \u00bfProcede la reclamaci\u00f3n de la totalidad de las rentas adeudadas por el arrendatario desde que este desiste del contrato hasta su vencimiento, o deben probarse los da\u00f1os y perjuicios sufridos por el propietario? De gran inter\u00e9s resultan las diferentes soluciones abordadas por la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de marzo pasado, […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","_editorskit_title_hidden":false,"_editorskit_reading_time":0},"categories":[50],"tags":[],"author_meta":{"display_name":"Laura Par\u00eds","author_link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/author\/lauraparis\/"},"featured_img":null,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3884\/"}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post\/"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14\/"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments\/?post=3884"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3884\/revisions\/"}],"predecessor-version":[{"id":6155,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3884\/revisions\/6155\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/?parent=3884"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/?post=3884"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags\/?post=3884"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}