{"id":3891,"date":"2016-06-10T17:04:00","date_gmt":"2016-06-10T16:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3891"},"modified":"2020-06-19T08:43:06","modified_gmt":"2020-06-19T07:43:06","slug":"la-diferencia-entre-duracion-indefinida-y-prorroga-forzosa-sp-doct-20217","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-diferencia-entre-duracion-indefinida-y-prorroga-forzosa-sp-doct-20217\/","title":{"rendered":"La diferencia entre duraci\u00f3n indefinida y pr\u00f3rroga forzosa SP\/DOCT\/20217"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

A efectos de clarificar en lo posible estos dos temas importantes, que provocan muchas dudas entre los propios interesados y los mismos profesionales, entendemos muy conveniente, aunque sea de forma sucinta, hacer en este escrito unos comentarios aclaratorios sobre la situaci\u00f3n real de todos aquellos contratos de arrendamientos llevados a cabo con posterioridad al 9 de mayo de 1985, incluidos los actuales, donde se ha incluido uno de los dos conceptos del t\u00edtulo<\/p>\n\n\n\n

Cl\u00e1usula de duraci\u00f3n indefinida<\/h2>\n\n\n\n

Una \u00faltima sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, concretamente de 19 de febrero de 2016 (SP\/SENT\/842954), reitera la doctrina en el sentido de que, cuando se firm\u00f3 un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, bas\u00e1ndose en el Real Decreto-Ley 2\/1985 (donde, hay que recordar, se permit\u00eda la libertad de pactos en lo que al plazo se refiere) y se hac\u00eda constar que la duraci\u00f3n era \u201cindefinida\u201d, esta cl\u00e1usula era NULA, y as\u00ed ha sido declarada de forma continuada por el Alto Tribunal, siendo la \u00faltima sentencia conocida la citada al principio de este apartado, porque resulta contraria con lo dispuesto en el art. 1.543 del C\u00f3digo Civil<\/a>, que exige plazo y precio. Este mismo criterio se mantiene para los arrendamientos de fecha posterior al 1 de enero de 1995, que es cuando entr\u00f3 en vigor la actual LAU 29\/1994, que cuenta igualmente, en principio, con la misma libertad de pactos al respecto. Es decir, en ambos casos se ofrece una coherente aplicaci\u00f3n de la norma legal antes citada, al darse las mismas circunstancias, precisamente porque, como antes se indica, en ambos supuestos era posible la libre disposici\u00f3n al respecto por las partes.<\/p>\n\n\n\n

Por lo tanto, salvo que del contenido global del contrato se desprendiera claramente que la verdadera intenci\u00f3n de las partes era la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, la figura de la \u201cduraci\u00f3n indefinida\u201d significa que no hay plazo y que, por lo tanto, la duraci\u00f3n es igual al sistema que se haya fijado la renta, normalmente anual, aunque se pague mensualmente (lo que cuenta siempre es lo primero), a los efectos de las previsiones de los arts. 1.566<\/a> y 1.581<\/a> del C\u00f3digo Civil. Esto supone que, llegado ese vencimiento legal, la falta de comunicaci\u00f3n del arrendador en los 15 siguientes al vencimiento que indica el primero de los preceptos se\u00f1alados, sin hacer constar su voluntad de rescindir, implica la ampliaci\u00f3n por el mismo plazo (como digo, habitualmente anual, aunque tambi\u00e9n puede ser otro distinto).<\/p>\n\n\n\n

Considero que este criterio del Tribunal Supremo es correcto, pues es claro que un arrendamiento no puede ser una venta y tampoco un usufructo vitalicio. Se trata simplemente de ceder, por un plazo concreto, un piso o local a quien no es propietario y, en consecuencia, debe tener una terminaci\u00f3n concreta, dejando atr\u00e1s afortunadamente la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d de otros tiempos, que determin\u00f3 el Texto Refundido del a\u00f1o 1964 en un momento concreto de nuestro pa\u00eds que, afortunadamente, ya no exist\u00eda cuando se promulg\u00f3 el RDL 2\/1985, y menos todav\u00eda con la LAU 29\/1994. <\/p>\n\n\n\n

Cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga forzosa<\/h2>\n\n\n\n

Aunque, a efectos de las previsiones de los repetidos arts. 1.566 y 1.581 del C\u00f3digo Civil, las comunicaciones y los plazos son iguales en todos los casos de arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, como antes se ha indicado, cuando en el contrato se comunica que el arrendamiento es con \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d -o as\u00ed se desprende del propio documento firmado por las partes, como se puede ver en el resumen de jurisprudencia que figura al final-, el Tribunal Supremo hace una clara diferenciaci\u00f3n entre los contratos del RDL 2\/1985 y la LAU 29\/1994, remitiendo los primeros a las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de este \u00faltimo texto legal; es decir, a los plazos que en las mismas se contemple para los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, que vienen del Texto Refundido 1964, lo que, sobre todo en locales, supone en la mayor parte de los casos la extinci\u00f3n inmediata de los contratos, aplicando los apartados 3 y 4 de la citada Disposici\u00f3n Transitoria Tercera, mientras que a los firmados a partir del 1 de enero de 1995 con la misma cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga forzosa se les concede un plazo de 30 a\u00f1os, con equiparaci\u00f3n al art. 515 del C\u00f3digo Civil<\/a> sobre el plazo m\u00e1ximo de usufructo.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, hay que decir que esta es una diferenciaci\u00f3n jurisprudencial que no se ha entendido bien. El que suscribe tampoco, ya que, como se viene indicando, en ambas disposiciones legales (RDL 2\/1985 y LAU 29\/1994) hab\u00eda total libertad de pactos y, en consecuencia, entendemos que el tratamiento deber\u00eda ser id\u00e9ntico; es decir, rechazar la pr\u00f3rroga forzosa pero no remitir estos contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 a las citadas Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera, lo que no cuadra mucho con el propio contenido de la Disposici\u00f3n Transitoria Primera, especialmente el apartado. 2, que es donde se tratan los contratos anteriores al 9 de mayo de 1995, y tampoco con el propio pre\u00e1mbulo de la repetida Ley 29\/1994.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, consideramos que el tratamiento jur\u00eddico deber\u00eda ser el mismo para todos aquellos contratos que, existiendo legalmente libertad de pactos, firmaron el arrendamiento con pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n

La diferencia entre unos y otros arrendamientos es la doctrina que, de forma reiterada, establece el Tribunal Supremo para ambos supuestos. Se estar\u00e1 o no de acuerdo, m\u00e1s bien esto \u00faltimo por mi parte, porque nunca se ha justificado debidamente, pero hay que aceptarla y respetarla, aunque no se entienda la diferencia de trato de los conceptos de \u201cduraci\u00f3n ilimitada\u201d y \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d. Y todav\u00eda menos en estos \u00faltimos a los que, dependiendo de la fecha del arrendamiento, se les aplica una soluci\u00f3n u otra cuando en ambos (RDL 2\/1985 y LAU 29\/1994) la libertad de pactos era total en cuanto a la duraci\u00f3n del arrendamientos, a\u00f1adiendo a este respecto que es verdad que el art. 1.543 del C\u00f3digo Civil impide ese concepto, pero la soluci\u00f3n deber\u00eda ser igual para ambos supuestos.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, se\u00f1alar la divergencia de tratamiento en la jurisprudencia entre \u201cduraci\u00f3n ilimitada\u201d y \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d. Es casi seguro que para los firmantes del arrendamiento los dos supuestos ten\u00edan el mismo sentido, y realmente es as\u00ed y eso no lo tiene en cuenta como regla general el Tribunal Supremo, salvo casos muy especiales en que la intenci\u00f3n de las partes sea muy clara, con independencia de la denominaci\u00f3n que figure en el documento.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, que teniendo ambos conceptos la misma finalidad, la pr\u00f3rroga forzosa, el tratamiento es completamente diferente si se ha puesto en el contrato duraci\u00f3n indefinida, que no es, desde luego y desde nuestro punto de vista, lo que las partes hab\u00edan querido y pactado pero que, a la postre, como hemos visto, ha tenido y tiene una importancia extraordinaria, cosa que no es f\u00e1cil de explicar a los propios interesados, m\u00e1s a\u00fan por la diferencia de fecha cuando los arrendamientos fueron realizados, cuando exist\u00eda y existe libertad de pactos con base en el RDL 2\/1985 y la LAU 29\/1994.<\/p>\n\n\n\n

Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre \u201cduraci\u00f3n ilimitada\u201d<\/h2>\n\n\n\n

En un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, la fijaci\u00f3n de una duraci\u00f3n \u201cilimitada\u201d no comporta por s\u00ed la intenci\u00f3n de someterse a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2016<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/842954<\/em><\/p>\n\n\n\n

El contrato de arrendamiento de vivienda se pact\u00f3 por tiempo indefinido, pero ello no equivale a la voluntad del arrendador de pactar pr\u00f3rroga forzosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-10-2014<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/782480<\/em><\/p>\n\n\n\n

La utilizaci\u00f3n del t\u00e9rmino indefinido, en un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, no equivale a la sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-3-2013<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/714420<\/em><\/p>\n\n\n\n

El t\u00e9rmino \u201ctiempo indefinido\u201d debe entenderse como no fijaci\u00f3n de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podr\u00e1 darlo por terminado mediante revocaci\u00f3n unilateral del mismo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2011<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/639175<\/em><\/p>\n\n\n\n

El pacto por tiempo indefinido del contrato no es equivalente al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-11-2010<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/532890<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aunque conste en el contrato la expresi\u00f3n \u201ctiempo indefinido\u201d, no es equivalente al acogimiento del r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-7-2010<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/514622<\/em><\/p>\n\n\n\n

La expresi\u00f3n \u201ctiempo indefinido\u201d resulta contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y no equivale al sometimiento a pr\u00f3rroga forzosa. Doctrina Jurisprudencial.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-7-2010<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/514624<\/em><\/p>\n\n\n\n

La expresi\u00f3n tiempo indefinido resulta contraria a la naturaleza del arrendamiento y no equivale a pr\u00f3rroga forzosa en cuanto es posterior al RDL 2\/1985. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-12-2009<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/492808<\/em><\/p>\n\n\n\n

Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre \u201cPr\u00f3rroga forzosa\u201d<\/h2>\n\n\n\n

Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 <\/h4>\n\n\n\n

Aplicaci\u00f3n de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la LAU 29\/1994 a contratos de arrendamiento de local posteriores al 9 de mayo de 1985 con pacto de pr\u00f3rroga forzosa. Doctrina Jurisprudencial.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Voto Particular Sres. Salas Carceller y O\u2019Callaghan Mu\u00f1oz: Los contratos de local posteriores a RDL 2\/1985 se rigen por la Disposici\u00f3n Transitoria Primera, apdo. 2, LAU, aunque hubiesen pactado r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, <\/em><\/p>\n\n\n\n

12-3-2015<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/812908<\/em><\/p>\n\n\n\n

Trat\u00e1ndose de un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, las partes se sometieron voluntariamente al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, y as\u00ed continuar\u00e1 seg\u00fan Disposici\u00f3n Transitoria Primera, apdo. 2, LAU 1994.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-10-2013<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/736550<\/em><\/p>\n\n\n\n

Validez del pacto de pr\u00f3rroga forzosa en contrato de local posterior al 9 de mayo de 1985 y aplicaci\u00f3n plazo del usufructo a arrendatario persona f\u00edsica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-11-2012<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/694582<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cabe aplicar la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera de la LAU 1994 a los contratos posteriores al RDL 2\/1985 que pactaron voluntariamente pr\u00f3rroga forzosa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2011<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/654028<\/em><\/p>\n\n\n\n

Los contratos posteriores al RDL 2\/1985 pueden pactar pr\u00f3rroga forzosa mediante acuerdo expreso, pero en este caso no existen datos que permitan declarar que la voluntad de las partes fue la de someterse a tal r\u00e9gimen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-4-2011<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/628257<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa al existir pacto expreso de sometimiento al mismo en contrato regido por el RDL 2\/1985.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-3-2010<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/499735<\/em><\/p>\n\n\n\n

Existencia de pacto expl\u00edcito de las partes de sometimiento al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa en contrato perteneciente al RDL 2\/1985.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-3-2010<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/499736<\/em><\/p>\n\n\n\n

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995<\/h4>\n\n\n\n

Aplicaci\u00f3n del plazo de 30 a\u00f1os del usufructo en contrato de uso distinto al de vivienda con pacto de pr\u00f3rroga.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-11-2012<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/694805<\/em><\/p>\n\n\n\n

En un contrato de uso distinto al de vivienda regido por la LAU 1994, no cabe pactar pr\u00f3rroga forzosa, pues altera la esencia y naturaleza del contrato que debe ser de duraci\u00f3n determinada.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-9-2011<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/643969<\/em><\/p>\n\n\n\n

No cabe el pacto de duraci\u00f3n indefinida, de ah\u00ed que, cuando el arrendatario es persona jur\u00eddica, la duraci\u00f3n m\u00e1xima que cabe imponer al arrendador es la de los 30 a\u00f1os que la ley establece como l\u00edmite temporal para el usufructo en el art. 515 CC.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2010<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/516230<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cierto que la intemporalidad conculca la naturaleza del contrato, pero no puede equivaler a falta de previsi\u00f3n contractual, de ah\u00ed que por analog\u00eda se acuda al usufructo, con duraci\u00f3n m\u00e1xima de 30 a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno,<\/em><\/p>\n\n\n\n

9-9-2009<\/em><\/p>\n\n\n\n

SP\/SENT\/478116<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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