{"id":3898,"date":"2016-06-10T17:26:00","date_gmt":"2016-06-10T16:26:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3898"},"modified":"2020-06-19T08:21:21","modified_gmt":"2020-06-19T07:21:21","slug":"compraventa-de-viviendas-en-construccion-garantias-sobre-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-modificacion-legal-y-doctrina-del-tribunal-supremo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/compraventa-de-viviendas-en-construccion-garantias-sobre-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-modificacion-legal-y-doctrina-del-tribunal-supremo\/","title":{"rendered":"Compraventa de viviendas en construcci\u00f3n. Garant\u00edas sobre las cantidades entregadas a cuenta Modificaci\u00f3n legal y doctrina del Tribunal Supremo"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Analizamos a continuaci\u00f3n las garant\u00edas que establece la ley para asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

En varias ocasiones nos hemos referido a las garant\u00edas que establece la ley para asegurar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en construcci\u00f3n. Dichas garant\u00edas son esencialmente dos:<\/p>\n\n\n\n

1.- <\/strong>Garantizar la devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas m\u00e1s el inter\u00e9s legal, mediante contrato de seguro o por aval solidario prestado por entidad bancaria o caja de ahorros, para el caso de que la construcci\u00f3n no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a trav\u00e9s de una entidad bancaria o caja de ahorros, donde tendr\u00e1n que depositarse en cuenta especial, con separaci\u00f3n de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor Para la apertura de estas cuentas o dep\u00f3sitos la entidad financiera, bajo su responsabilidad, exigir\u00e1 la garant\u00eda a que se refiere la condici\u00f3n anterior.<\/p>\n\n\n\n

Garant\u00edas cuya constituci\u00f3n deber\u00e1 hacerse constar en el contrato de compraventa<\/h2>\n\n\n\n

Estas garant\u00edas ven\u00edan establecidas por la Ley 57\/1968, de 27 de julio, especialmente en sus art\u00edculos primero<\/a> y segundo<\/a>. Sin embargo, desde el 1 de enero de 2016, lo est\u00e1n en la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la Ley 39\/1999, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE), en la redacci\u00f3n dada por la Disposici\u00f3n Final Tercera de la Ley 20\/2015, de 14 de julio, Ordenaci\u00f3n, Supervisi\u00f3n y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras. Se establecen de forma espec\u00edfica en los apartados Uno<\/a> y Tres<\/a> de dicha Disposici\u00f3n Adicional.<\/p>\n\n\n\n

Habr\u00e1 que tener en cuenta esta modificaci\u00f3n porque, a los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor les ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n la nueva normativa. No obstante, el tipo de garant\u00edas y la regulaci\u00f3n de las mismas en ambas normas son pr\u00e1cticamente iguales, por lo que este cambio legislativo mantiene en esencia el r\u00e9gimen anterior (tal vez la mayor diferencia consiste en que la nueva regulaci\u00f3n especifica que las garant\u00edas ser\u00e1n exigibles \u201cdesde la obtenci\u00f3n de la licencia de edificaci\u00f3n\u201d). As\u00ed que seguir\u00e1 siendo aplicable la doctrina jurisprudencial que el Tribunal Supremo ha ido elaborando durante los \u00faltimos a\u00f1os en relaci\u00f3n con dicho sistema de garant\u00edas. Desde luego lo ser\u00e1 de forma directa a todos los contratos anteriores al 1 de enero de 2016, sobre los que existe todav\u00eda una gran conflictividad debida a la situaci\u00f3n de crisis inmobiliaria iniciada en torno a 2007. Pero estimamos que, en lo esencial, tambi\u00e9n ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n para los conflictos y contratos posteriores, habida cuenta de esta identidad en el sistema de garant\u00eda de las cantidades entregadas a cuenta.<\/p>\n\n\n\n

En anteriores trabajos hemos tenido ocasi\u00f3n de referirnos a algunos aspectos puntuales de dicha doctrina, y vamos a volver a hacerlo a la vista de los \u00faltimos pronunciamientos del Alto Tribunal, fijando el alcance de la funci\u00f3n de garantes de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, que se atribuye a las entidades financieras y de seguros.<\/p>\n\n\n\n

Elemento esencial del contrato<\/h2>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo resalta la funci\u00f3n tuitiva de la norma, establecida para la protecci\u00f3n de los compradores de vivienda, haciendo hincapi\u00e9 en que si dicha finalidad protectora ya estaba prevista a pesar de tratarse de una norma preconstitucional, con mayor raz\u00f3n debe atenderse a dicha finalidad tras la entrada en vigor de la Constituci\u00f3n, al verse reforzada con sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios). As\u00ed se pronuncia, por ejemplo, en su Sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015 (recurso n\u00ba 196\/2013 ).<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la doctrina del Alto Tribunal ha ido evolucionando hasta declarar que estas garant\u00edas (el ingreso en una cuenta separada y el otorgamiento de aval o seguro de cauci\u00f3n que garanticen su devoluci\u00f3n) constituyen un elemento esencial del contrato y que su incumplimiento supone el incumplimiento grave y esencial del mismo. Lo pone de manifiesto la Sentencia de 16 de enero de 2015 (recurso 2336\/2013) al declarar:<\/p>\n\n\n\n

\u201c…en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuraci\u00f3n de esta prestaci\u00f3n de garant\u00eda como una obligaci\u00f3n meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al \u00e1mbito de una infracci\u00f3n administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricaci\u00f3n en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupaci\u00f3n. Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. As\u00ed, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (n\u00fam. 706, 2011) esta Sala ya resalt\u00f3, como principio general, que la omisi\u00f3n del aval o de la garant\u00eda, as\u00ed como el dep\u00f3sito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, art\u00edculo uno de la citada Ley 57\/68, implicaba una vulneraci\u00f3n de lo pactado que pod\u00eda ser calificada de grave o esencial\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Por esta raz\u00f3n, las garant\u00edas establecidas por la norma no pueden ser alteradas por los pactos entre las partes ni por los contratos de garant\u00eda (aval o seguro), ni en lo que se refiere a los requisitos para hacer efectiva la garant\u00eda, ni mucho menos en cuanto a los importes garantizados, que deber\u00e1n ser siempre la totalidad de las cantidades entregadas, incrementadas con el inter\u00e9s legal del dinero. Sentencias de 3 de julio de 2013 (recurso 254\/2011) y 7 de mayo de 2014 (recurso 828\/2012).<\/p>\n\n\n\n

Gran parte de los conflictos surgidos en torno a estas garant\u00edas se deben al hecho de que el vendedor (y\/o la entidad garante: entidad financiera o compa\u00f1\u00eda de seguros) no cumplen los requisitos que establece la ley. O bien no ingresan en una cuenta separada las cantidades entregadas, o bien no presta el aval o los avales individualizados, etc. Y cuando se produce el incumplimiento del vendedor, la entidad garante alega la existencia de dichos incumplimientos para negarse a entregar las cantidades satisfechas por el comprador.<\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Supremo ha declarado de forma inequ\u00edvoca y como doctrina consolidada que la entidad que haya recibido el dinero entregado por los compradores o que haya asegurado la operaci\u00f3n responder\u00e1 ante los mismos, con independencia de que se hayan cumplido los requisitos que establece la ley. Y ello por cuanto el cumplimiento de los mismos no es una obligaci\u00f3n del comprador sino del vendedor y de la propia entidad garante (entidad financiera o compa\u00f1\u00eda de seguros) que debe verificar el cumplimiento de los mismos \u201cbajo su responsabilidad\u201d. Resultar\u00eda injustificado que el comprador se viera perjudicado en su derecho por el incumplimiento de las obligaciones de la otra parte en el contrato.<\/p>\n\n\n\n

De manera que, aunque las cantidades entregadas a cuenta no se hayan ingresado en una cuenta distinta y separada sino en una cuenta general del vendedor, la entidad financiera en la que se hayan ingresado (o la compa\u00f1\u00eda de seguros que asegure la operaci\u00f3n) responde igualmente de la devoluci\u00f3n de las mismas, incrementadas con el inter\u00e9s legal del dinero en los t\u00e9rminos de la Ley 57\/1968 (y a hora de la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la LOE).<\/p>\n\n\n\n

Gran parte de los conflictos surgidos en torno a estas garant\u00edas se deben al hecho de que el vendedor (y\/o la entidad garante: entidad financiera o compa\u00f1\u00eda de seguros) no cumplen los requisitos que establece la ley<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En este sentido, por ejemplo, en la Sentencia de 13 de enero 2015 (recurso 2300\/2012), referida a un supuesto de garant\u00eda mediante seguro de cauci\u00f3n, se se\u00f1ala que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cDeclara esta Sala que el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligaci\u00f3n que legalmente se impone al vendedor, como dijimos, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial queden as\u00ed aseguradas, por lo que no puede establecer la p\u00f3liza el desplazamiento al comprador de una obligaci\u00f3n que solo corresponde al vendedor de acuerdo con la Ley 57\/1968, dada la irrenunciabilidad mencionada, de lo que se deduce que no cabe entender excluida la cobertura del seguro\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

E igualmente, en la de 21 de diciembre de 2015 (recurso2470\/2012), en la que la reclamaci\u00f3n se dirigi\u00f3 frente a la entidad financiera en la que se ingresaron las cantidades pero no en una cuenta especial ni otorgando seguro o aval, se apunta que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cPues bien, la aplicaci\u00f3n de la l\u00ednea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimaci\u00f3n, porque la \u00abresponsabilidad\u00bb que el art. 1-2\u00aa de la Ley 57\/1968 impone a las entidades de cr\u00e9dito desmiente su car\u00e1cter de terceros ajenos a la relaci\u00f3n entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposici\u00f3n legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el pr\u00e9stamo a la construcci\u00f3n para que los ingresos en la \u00fanica cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deber\u00e1 abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garant\u00eda que la entidad correspondiente habr\u00e1 de \u00abexigir\u00bb. En suma, se trata de una colaboraci\u00f3n activa de las entidades de cr\u00e9dito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastar\u00eda con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a m\u00faltiples atenciones, para que el en\u00e9rgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57\/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta raz\u00f3n, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora pod\u00eda haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o raz\u00f3n de las cantidades anticipadas (\u00abreserva de vivienda y 20% vivienda\u00bb), de esto no se derivara \u00ab obligaci\u00f3n legal alguna \u00bb para la entidad de cr\u00e9dito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoci\u00f3n, ten\u00eda la obligaci\u00f3n legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurri\u00f3 en la responsabilidad espec\u00edfica que establece el art. 1-2\u00aa de la Ley 57\/1968\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Sentencia en la que el Alto Tribunal fija de forma expresa la siguiente doctrina jurisprudencial:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57\/1968 las entidades de cr\u00e9dito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garant\u00eda responder\u00e1n frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Esta doctrina se ha reiterado nuevamente en las sentencias de 9 de marzo de 2016 (recurso 2648\/2013) y 17 de marzo de 2016 (recurso 2695\/2013).<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, se ha pronunciado en el sentido de que la entidad garante responder\u00e1 ante el comprador en el supuesto de que se exista un aval general para toda la operaci\u00f3n pero no se hayan otorgado los avales individualizados. Lo declara as\u00ed la Sentencia de 30 abril de 2015 (recurso 520\/2013):<\/p>\n\n\n\n

\u201cLos avales individualizados no son imprescindibles para el reembolso de las cantidades entregadas, siendo la entidad financiera lo obligada a la entrega del aval individualizado\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u201cEn relaci\u00f3n con los demandantes con aval individualizado, que garantiza cantidad inferior a la efectivamente entregada, no implica una novaci\u00f3n extintiva del contrato principal, de forma que la l\u00ednea de avales o garant\u00edas es la misma, la del contrato principal, por el que el avalista garantiza al beneficiario la devoluci\u00f3n o reembolso de las cantidades entregadas para la adquisici\u00f3n de las viviendas, por lo que la no emisi\u00f3n de un t\u00edtulo o su insuficiencia no puede impedir o limitar el derecho de reintegro del beneficiario.\u201d <\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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