{"id":3900,"date":"2016-06-10T17:26:00","date_gmt":"2016-06-10T16:26:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3900"},"modified":"2020-06-19T08:34:16","modified_gmt":"2020-06-19T07:34:16","slug":"exigencias-de-titularidad-dominical-para-ser-presidente-de-una-comunidad-de-vecinos-art-553-15-ley-5-2015-cataluna-sobre-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/exigencias-de-titularidad-dominical-para-ser-presidente-de-una-comunidad-de-vecinos-art-553-15-ley-5-2015-cataluna-sobre-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"Exigencias de titularidad dominical para ser presidente de una comunidad de vecinos (ART. 553.15 LEY 5\/2015 CATALU\u00d1A SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL)"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t<div class=\"dkpdf-button-container\" style=\" text-align:right \">\n\n\t\t<a class=\"dkpdf-button\" href=\"\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3900\/?pdf=3900\" target=\"_blank\"><span class=\"dkpdf-button-icon\"><i class=\"fa fa-file-pdf-o\"><\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\">En el art. 515.15.1 de la ley 5\/2015 se exige la condici\u00f3n de propietario para ser presidente, aunque no hace falta la inscripci\u00f3n en el registro, sino que basta un t\u00edtulo que lo habilite para ello. As\u00ed, todos los actos realizados por presidentes no propietarios son nulos<\/p>\n\n\n\n<p>El pasado 25 de febrero intervine en la sede del Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona\u2013Lleida, en una jornada dirigida a presidentes de comunidades de propietarios, para explicar a los asistentes los derechos y obligaciones de las personas que asumen este complicado cargo, destacando, sobre todo, la necesidad de que en las comunidades de vecinos los presidentes fueran conscientes de la necesidad de contar siempre, y en cualquier caso, con la presencia de un Administrador de Fincas Colegiado que lleve el rumbo de la comunidad con quien ejerza el cargo de presidente.<\/p>\n\n\n\n<p>Este aspecto lo consider\u00e9 fundamental en el desarrollo de la exposici\u00f3n, para ir trasladando el mensaje de que en las comunidades no es posible la realizaci\u00f3n de tareas en el cargo de la gesti\u00f3n de la comunidad por profesionales que no est\u00e9n colegiados en el Colegio Profesional de cada territorio. Y quien debe asumir esta exigencia es, en primer lugar, el presidente de la comunidad, que es quien convoca la junta, y quien recoge y presenta cada a\u00f1o los presupuestos y propuestas de los Administradores de Fincas, que las presentan cuando en una comunidad se decide cada a\u00f1o sobre el nombramiento de este importante cargo, reconocido en el <a href=\"javascript:mostrarley(240);\">art. 553.15.2 Ley 5\/2015<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Quien ejerce el cargo de presidente debe potenciar que quien vaya a ejerce el cargo de Administrador de Fincas debe ser un Profesional Colegiado, y debe rechazar a aquellos aspirantes que no pertenezcan en este caso al Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona\u2013Lleida. Ello, en garant\u00eda de que la gesti\u00f3n de la comunidad se lleve por un aut\u00e9ntico profesional de la Administraci\u00f3n de Fincas, que sea para el presidente una aut\u00e9ntica garant\u00eda de que en la comunidad se van a hacer las cosas bien y que, sobre todo, sea un asesor directo del presidente que evite derivaci\u00f3n hacia este de responsabilidades civiles o penales.<\/p>\n\n\n\n<p>Pues bien, una vez destacado este tema en la conferencia, puse especial \u00e9nfasis en los requisitos para ser presidente, entre ellos la necesidad de que quien se presente sea propietario, bajo la posibilidad de que, de no serlo, los actos de representaci\u00f3n ser\u00edan nulos de pleno derecho por carecer de legitimaci\u00f3n. Me llam\u00f3, por ello, la atenci\u00f3n de que en el coloquio posterior al curso algunos asistentes reconocieran que no eran propietarios, sino que eran familiares de algunos propietarios, pero que asum\u00edan el cargo para ayudar a la comunidad y evitar problemas en la misma. Se destac\u00f3 que era loable el objetivo y raz\u00f3n, pero peligroso porque de ser impugnados los actos ejercidos ser\u00edan declarados nulos por carecer del car\u00e1cter directo de la condici\u00f3n de propietario, no siendo suficiente la condici\u00f3n de heredero forzoso del titular, por lo que se aconsej\u00f3 que, de querer seguir ejerciendo ese cargo, llevaran a cabo los propietarios reales actos de donaci\u00f3n o compraventas hacia ellos para tener la verdadera legitimidad para ser presidentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Se destac\u00f3, pues, que la Ley 5\/2015 se\u00f1ala en el <a href=\"javascript:mostrarley(241);\">art. 515.15.1<\/a> que se exige esta condici\u00f3n, aunque no hace falta la inscripci\u00f3n en el Registro, sino que basta un t\u00edtulo que lo habilite para ello. (compraventa, adjudicaci\u00f3n, etc).<\/p>\n\n\n\n<p>Por ello, no pueden ser presidentes:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Los familiares del propietario (hijos que viven con \u00e9l).<\/li><li>El arrendatario del inmueble.<\/li><li>La mujer o el marido del real propietario cuando aquellos no son copropietarios.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4>Sentencia del TS de 14 de octubre de 2008<\/h4>\n\n\n\n<p>As\u00ed, el no propietario no puede ejercer el cargo de presidente de la comunidad y, si lo ha ejercido, es nulo pese a que no se haya impugnado el nombramiento por la junta. As\u00ed lo recoge la STS de 14 de octubre de 2008. La jurisprudencia del TS ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Si por el presidente no propietario se ejercen acciones en representaci\u00f3n de la comunidad el comunero demandado podr\u00e1 alegar la falta de legitimaci\u00f3n del presidente y ser\u00e1 admitido, porque el nombramiento es nulo de pleno derecho.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Si el presidente va a vender el inmueble, antes debe convocar junta para elegir a otra persona propietaria que ocupe el cargo. Solo entonces podr\u00e1 vender.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>En ocasiones, se nombra como presidente a la persona del hijo o del c\u00f3nyuge del propietario. Ese nombramiento ser\u00eda contrario a la Ley 5\/2015 y, para privarle de eficacia, habr\u00eda que impugnarlo judicialmente. La falta de impugnaci\u00f3n por consentimiento o tolerancia del resto de los propietarios no impedir\u00eda la actuaci\u00f3n de ese presidente que no ostenta la cualidad de propietario, pero si lleva actos concretos y estos se judicializan se puede oponer la otra parte a la legitimidad de quien representa a la comunidad y ser estimada esta oposici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>En las Conclusiones del seminario \u201cPropiedad Horizontal\u201d, organizado por el CGP y celebrado en Madrid los d\u00edas 23, 24 y 25 de marzo de 2011, se lleg\u00f3 a la siguiente conclusi\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n<p>No procede hablar de subsanaci\u00f3n a trav\u00e9s de la aceptaci\u00f3n de nombramiento para periodo anterior, ni de aplicaci\u00f3n de doctrina de los \u201cactos propios\u201d, por la raz\u00f3n antedicha de que las normas que se denuncian como infringidas tienen indudablemente car\u00e1cter imperativo (Articulo 6.3 C\u00f3digo Civil), y su vulneraci\u00f3n conlleva la nulidad de los acuerdos que pudieran adoptarse en contra de las mismas, (sentencias del T.S. de 10 de octubre de 1.985 y 30 de abril de 1.994).<\/p>\n\n\n\n<p>La intervenci\u00f3n como presidente de la comunidad de propietarios a tenor de lo expuesto en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de Septiembre de 2015, se trata de una nulidad absoluta e insubsanable por tratarse de un acto contrario a la ley.<\/p>\n\n\n\n<p>As\u00ed, la sentencia TS n\u00fam. 901\/2008, de 14 octubre, Rec. 948\/2002, dice que \u00abla jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. As\u00ed, dice la sentencia de 30 de junio de 2005, citada en la de 13 de julio de 2006, que \u201cevidentemente la normativa es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del C\u00f3digo Civil. As\u00ed lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso an\u00e1logo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del ius cogens con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (sentencias de 10 de marzo de 1965, 7 de febrero y 27 de abril de 1976, 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas, a las que cabe agregar las de 2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993), y a\u00f1ade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanaci\u00f3n y convalidaci\u00f3n desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condici\u00f3n de copropietario en el momento de elecci\u00f3n para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno\u201d. &#8230;.\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Con ello, todos los actos realizados por presidentes no propietarios son nulos. En estos casos, de detectarse por la comunidad despu\u00e9s del nombramiento esta circunstancia, deber\u00eda este convocar junta para proceder a nuevo nombramiento y, si no lo hace, adoptar la v\u00eda del Art. 553.20.2 Ley 5\/2015 para que lo haga una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participaci\u00f3n y, as\u00ed, poder subsanar el error cometido para evitar que los actos que realice la comunidad sean nulos ante terceros y ante \u00f3rganos judiciales.<\/p>\n\n\n\n<p>Jur\u00eddicamente solo puede ostentar la condici\u00f3n de presidente de la comunidad el propietario del bien inmueble, no su c\u00f3nyuge si este es privativo de aqu\u00e9l o se trata de su pareja de hecho. S\u00ed podr\u00eda serlo el c\u00f3nyuge en el caso de ser el bien ganancial.<\/p>\n\n\n\n<h4>Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Secci\u00f3n 11\u00aa, de 26 de febrero de 2007<\/h4>\n\n\n\n<p>Se decanta, tambi\u00e9n, por esta soluci\u00f3n, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Secci\u00f3n 11\u00aa, de 26 de febrero de 2007, que se\u00f1ala que es extendido el criterio doctrinal contrario a esa posibilidad de que el c\u00f3nyuge ocupe el cargo de presidente cuando es privativo el bien inmueble del otro c\u00f3nyuge. En \u00e9ste caso \u00fanicamente puede ostentar la condici\u00f3n de presidente el propietario del bien y no su c\u00f3nyuge, ni siquiera su compa\u00f1ero de hecho, aunque se asimile a la figura matrimonial por analog\u00eda.<\/p>\n\n\n\n<p>Planteamos, tambi\u00e9n, si se designa a una persona como presidente\/a de una comunidad y, al poco tiempo, el\/la designado\/a se separa o divorcia, quedando su pareja como usuaria del piso por resoluci\u00f3n judicial. En este caso, \u00bfpuede delegar en \u00e9sta el cargo de presidente?<\/p>\n\n\n\n<p>La respuesta debe ser negativa. El cargo de presidente es indelegable por el designado, por lo que en estos casos si el que fue designado cede el uso de inmueble, no por ello pierde su cargo de presidente, porque sigue siendo titular y, por tanto, puede y debe ejercer el cargo salvo que se convoque una junta extraordinaria por este caso y decline continuar por no residir ya en el inmueble para que se designe a otra persona. Pero lo que no puede hacer es que su pareja sea presidente por delegaci\u00f3n, ya que es indelegable el cargo.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, es importante declarar que, si se ejercita el cargo por delegaci\u00f3n, es una actuaci\u00f3n nula de pleno derecho -no nula seg\u00fan reiterada doctrina del Tribunal Supremo-, por lo que las actuaciones del\/la no presidente\/a no ser\u00e1n v\u00e1lidas. Cualquier impugnaci\u00f3n de un comunero ante acuerdos de la junta ser\u00e1n estimados, y con costas a la comunidad.<\/p>\n\n\n\n<p>Por \u00faltimo, destacar que, si el presidente va a vender el inmueble, antes debe convocar junta para elegir presidente para luego poder vender, pero no al rev\u00e9s, ya que solo puede convocarla el presidente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>PDF En el art. 515.15.1 de la ley 5\/2015 se exige la condici\u00f3n de propietario para ser presidente, aunque no hace falta la inscripci\u00f3n en el registro, sino que basta un t\u00edtulo que lo habilite para ello. 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