{"id":3906,"date":"2016-06-10T17:32:00","date_gmt":"2016-06-10T16:32:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3906"},"modified":"2020-06-19T08:29:00","modified_gmt":"2020-06-19T07:29:00","slug":"el-derecho-de-los-propietarios-a-convocar-las-juntas-y-su-problematica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/el-derecho-de-los-propietarios-a-convocar-las-juntas-y-su-problematica\/","title":{"rendered":"El derecho de los propietarios a convocar las juntas y su problem\u00e1tica"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Una de las modificaciones introducidas por la Ley 5\/2015 ha consistido en la supresi\u00f3n de la posibilidad de tomar el acuerdo de cese del presidente o del Administrador sin la inclusi\u00f3n de este punto en el orden del d\u00eda de la convocatoria<\/p>\n\n\n\n

Si una parte de los propietarios, aunque sea mayoritaria, no est\u00e1 dispuesta a esperar la convocatoria de la siguiente junta en la que pueden solicitar que se incluya el cese del presidente o del Administrador en el orden del d\u00eda, utilizando el derecho de petici\u00f3n que reconoce a todo propietario el apartado 4 del art\u00edculo 553-21 del CCCat<\/a> pueden, si se cumplen los requisitos establecidos en el mismo c\u00f3digo -de los que nos ocuparemos a continuaci\u00f3n- convocar la reuni\u00f3n de la junta para adoptar un acuerdo sobre esta cuesti\u00f3n, as\u00ed como de cualesquiera otras que deseen introducir en el orden del d\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

La iniciativa de convocar la junta corresponde al presidente y, en caso de vacante, inactividad o negativa de \u00e9ste, al vicepresidente. Es una obligaci\u00f3n del presidente convocar la anual ordinaria, pero a la vez es una potestad inherente al cargo el convocar otras reuniones, de car\u00e1cter extraordinario, cuantas veces lo considere necesario.<\/p>\n\n\n\n

Como excepci\u00f3n a esta regla general, el art\u00edculo 553-20.2 del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a<\/a>, siguiendo la tradici\u00f3n de la LPH estatal que contiene una norma igual, reconoce a una cuarta parte de los propietarios o a un n\u00famero inferior de estos que representen al menos una cuarta parte de las cuotas de participaci\u00f3n sobre el total inmueble, el derecho a convocar la celebraci\u00f3n de junta. Pero este art\u00edculo debe ser complementado con lo previsto espec\u00edficamente para las convocatorias en el art\u00edculo siguiente, el 553-21, en su apartado primero<\/a>, que expl\u00edcitamente limita y condiciona ese derecho a realizar la convocatoria a los casos de inactividad o negativa del presidente y del vicepresidente, previa petici\u00f3n efectuada a estos \u00f3rganos por los promotores. De tal manera que, seg\u00fan lo establecido en estos preceptos, los propietarios promotores de la reuni\u00f3n deber\u00e1n dirigirse al presidente, y tambi\u00e9n a vicepresidente (si existe este \u00f3rgano cuya existencia no es imperativa) para el caso de que no la convoque el presidente, a fin de que convoquen la junta. La ley especifica que la petici\u00f3n debe efectuarse a estos dos \u00f3rganos, por lo que no se cumplir\u00eda el requisito legal si solamente se dirige al titular de la secretar\u00eda o de la Administraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La legitimaci\u00f3n para convocar las juntas de la comunidad de propietarios corresponde al presidente y al vicepresidente que le sustituya. Los propietarios no tienen una legitimaci\u00f3n directa para hacerlo<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Esta petici\u00f3n, que debe efectuarse por escrito, ha de contener los puntos del orden del d\u00eda que proponen los promotores de la reuni\u00f3n, tal y como exige este mismo art\u00edculo 553-21 en su apartado 4, letra a)<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La presidencia puede decidir convocar la junta solicitada. En este caso nada impide que, adem\u00e1s de los puntos solicitados por los promotores, sean incluidos en el orden del d\u00eda los que decida el presidente, as\u00ed como los propuestos por escrito antes de la convocatoria por cualquiera de los otros propietarios.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de que el presidente se niegue a convocar la reuni\u00f3n, pese a concurrir los requisitos legales, puede convocarla el vicepresidente, y si este tambi\u00e9n se niega, los promotores.<\/p>\n\n\n\n

El tercer supuesto, que es el que plantea m\u00e1s dudas en la pr\u00e1ctica, es el definido en el texto legal como \u201cinactividad\u201d del presidente o vicepresidente respecto de la convocatoria solicitada.<\/p>\n\n\n\n

La presidencia y vicepresidencia guardan silencio respecto de la petici\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 per\u00edodo de tiempo transcurrido desde la recepci\u00f3n de la petici\u00f3n, sin respuesta o convocatoria, se requiere para entender que existe esa \u00abinactividad\u00bb que opera como uno de los requisitos necesarios para la validez de la convocatoria efectuada por los propietarios?<\/p>\n\n\n\n

No se\u00f1ala ni el CCCat. ni la LPH un plazo concreto o aproximado para contestar la petici\u00f3n de los propietarios o para convocar la junta, por lo que deber\u00e1n ser criterios de l\u00f3gica los que deban ser aplicados, en relaci\u00f3n tambi\u00e9n con la urgencia de las decisiones a tomar por la comunidad a que se refiera el orden del d\u00eda. No estimamos sin embargo razonable el criterio seguido en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1.993, que entiende que la tardanza de ocho meses en convocar la junta no supone una pasividad del presidente que legitime a los promotores a realizar por s\u00ed mismos la convocatoria. Por consiguiente, la legitimaci\u00f3n para convocar las juntas de la comunidad de propietarios le corresponde al presidente y al vicepresidente que le sustituya, y los propietarios no tienen una legitimaci\u00f3n directa para hacerlo aunque sean en n\u00famero y cuotas la mayor\u00eda de los componentes de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n

Como expresa acertadamente la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Secci\u00f3n 5\u00aa, de 19\/11\/2014 (que cita otra del mismo tribunal, de 13\/4\/2005):<\/p>\n\n\n\n

\u201cLa admisi\u00f3n indiscriminada de una legitimaci\u00f3n directa y propia de los comuneros no solo ser\u00eda contraria a una funci\u00f3n propia, espec\u00edfica y natural del presidente, sino que desnaturalizar\u00eda su cargo, permitiendo que los comuneros asumieran funciones que solo por defecto les corresponden, llevando a situaciones de duplicidad en la direcci\u00f3n comunitaria que siempre tiene gravosas consecuencias para el conjunto\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El caso enjuiciado en esa sentencia no es excepcional. Una err\u00f3nea interpretaci\u00f3n del precepto legal puede llevar a situaciones conflictivas de duplicidad de juntas y \u00f3rganos comunitarios inaceptables jur\u00eddicamente. La ilegalidad de la convocatoria efectuada por la cuarta parte de propietarios llevar\u00e1 consigo la nulidad de la celebraci\u00f3n de la junta y de todas sus decisiones y acuerdos, salvo en el improbable caso de que asistan a la reuni\u00f3n la totalidad de los propietarios.<\/p>\n\n\n\n

El Secretario Administrador de la comunidad es el \u00f3rgano al que la ley tiene encomendadas las funciones de custodia del libro de actas y de la documentaci\u00f3n relativa a la convocatoria de las juntas, as\u00ed como la de redactar las actas y emitir certificaciones acerca de su existencia y de los acuerdos adoptados. Le es exigible en estos casos una especial diligencia y cuidado, velando por que se cumpla la legalidad y no prestando su colaboraci\u00f3n ni asistencia respecto de esta clase de convocatorias cuando no se cumplan todos los requisitos previstos en la ley. Pero si se cumplen esos requisitos, el Secretario Administrador, que no depende org\u00e1nicamente de la presidencia, deber\u00e1 efectuar materialmente las convocatorias, enviando las citaciones a las direcciones previstas en la ley, disponiendo la publicaci\u00f3n de la convocatoria en el tabl\u00f3n de anuncios de la comunidad y haciendo constar en el documento de convocatoria aquellos propietarios privados del derecho de voto. Sin su concurso y colaboraci\u00f3n ser\u00e1 dif\u00edcil que los propietarios promotores de la junta, desconocedores por lo general del domicilio o direcci\u00f3n designados por los otros propietarios para citaciones y notificaciones comunitarias as\u00ed como de la existencia de morosidades, puedan dar cumplimiento a los requisitos que la ley exige para las convocatorias.<\/p>\n\n\n\n

No es \u00f3bice para la validez de la convocatoria que algunos o todos los promotores sean morosos y est\u00e9n privados por ello del derecho de voto, pues la ley no les excluye por esta causa del derecho a convocar las juntas, ni tampoco del derecho a asistir y ser o\u00eddos en la misma. Pero obviamente si no satisfacen la deuda o la consignan antes del inicio de la reuni\u00f3n tal y como la misma ley prev\u00e9, la circunstancia de ser promotores de la reuni\u00f3n no puede validar la nulidad de su voto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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