{"id":3921,"date":"2016-12-10T17:48:00","date_gmt":"2016-12-10T16:48:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3921"},"modified":"2020-06-19T10:20:42","modified_gmt":"2020-06-19T09:20:42","slug":"efectos-juridicos-de-la-variacion-negativa-del-ipc-en-la-actualizacion-de-la-renta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/efectos-juridicos-de-la-variacion-negativa-del-ipc-en-la-actualizacion-de-la-renta\/","title":{"rendered":"Efectos jur\u00eddicos de la variaci\u00f3n negativa del IPC en la actualizaci\u00f3n de la renta"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

Ante un escenario macroecon\u00f3mico de variaciones negativas en el IPC, nos planteamos si procede la actualizaci\u00f3n a la baja de la renta en aquellos contratos referenciados al IPC y si son v\u00e1lidas las cl\u00e1usulas contractuales que establecen que dicha actualizaci\u00f3n solo se producir\u00e1 al alza<\/p>\n\n\n\n

La redacci\u00f3n del art. 18 de la LAU<\/a>, que fue modificada en 2015, por virtud de la Ley 2\/2015, de 30 de marzo, de Desindexaci\u00f3n de la Econom\u00eda Espa\u00f1ola, establece que solo es procedente la actualizaci\u00f3n de la renta contractual en caso de que las partes as\u00ed lo hayan convenido y, para el caso que no se haya fijado el \u00edndice o metodolog\u00eda de referencia para su actualizaci\u00f3n, se aplicar\u00e1 el \u00cdndice General de Competitividad (IGC), calculado sobre la base de la media de los IPCs de los pa\u00edses que tienen el Euro como moneda oficial, pero corregido de tal forma que nunca puede ser negativo ni superior al 2%.<\/p>\n\n\n\n

Con anterioridad a la reforma de 2015, el art. 18 de la LAU tambi\u00e9n dejaba al arbitrio de las partes la actualizaci\u00f3n de la renta, y solamente en defecto de pacto, establec\u00eda que la renta deb\u00eda actualizarse anualmente conforme a las variaciones que experimentara el IPC.<\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n legal es sustancial pero, en ambos casos, el legislador concept\u00faa la actualizaci\u00f3n de la renta como una norma dispositiva, a diferencia de c\u00f3mo lo ven\u00eda haciendo hasta 2013. A estos efectos, conviene recordar que el art. 18 de la LAU, en su redacci\u00f3n anterior a 6 de junio de 2013 (Ley 4\/2013, de 4 de junio), establec\u00eda de forma imperativa que la renta deb\u00eda actualizarse anualmente conforme a la variaci\u00f3n del IPC durante los cinco primeros a\u00f1os de contrato, y que a partir del sexto a\u00f1o, la actualizaci\u00f3n de la renta se regir\u00eda por lo estipulado por las partes, y subsidiariamente se actualizar\u00eda anualmente conforme a la variaci\u00f3n del IPC.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, y ante un escenario macroecon\u00f3mico en Espa\u00f1a de variaciones negativas en el IPC, nos planteamos (1) si procede la actualizaci\u00f3n a la baja de la renta en aquellos contratos referenciados al IPC, y (2) si son v\u00e1lidas las cl\u00e1usulas contractuales que establecen que la actualizaci\u00f3n de la renta solo se producir\u00e1 al alza, esto es, cu\u00e1ndo haya un aumento del IPC pero en ning\u00fan caso si la variaci\u00f3n de este \u00edndice es negativa.<\/p>\n\n\n\n

Si la variaci\u00f3n anual del IPC fuera negativa, el arrendatario podr\u00e1 exigir la rebaja de la renta solo en algunos casos<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

En cuanto a la primera cuesti\u00f3n planteada, habr\u00e1 que estar, en primer lugar (y como es habitual en materia de arrendamientos), a la fecha del contrato y, luego, al redactado de la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n o revisi\u00f3n de la renta, en su caso.<\/p>\n\n\n\n

Por norma general, en los contratos de arrendamiento se suele incluir una cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n de la renta anual conforme a las variaciones que experimente el IPC (no es habitual encontrar referencias a otros \u00edndices, como el IGC). Pues bien, la respuesta la encontramos en el mismo concepto de \u201cactualizaci\u00f3n\u201d o de \u201crevisi\u00f3n\u201d de renta, que por naturaleza comprende tanto las variaciones de la renta al alza como a la baja. Por si hubiera alg\u00fan g\u00e9nero de dudas, el art. 18 de la LAU, tanto en la redacci\u00f3n vigente como en las anteriores a las que he hecho referencia, configura el derecho de revisi\u00f3n de la renta como un derecho bilateral, que puede ser ejercitado tanto por arrendador como por arrendatario. Esta precisi\u00f3n no es balad\u00ed. No se me ocurre ninguna raz\u00f3n por la que el arrendatario se plantee exigir la actualizaci\u00f3n de la renta en caso de que la actualizaci\u00f3n solo opere al alza.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed pues, en mi opini\u00f3n, el arrendatario podr\u00e1 exigir la rebaja de la renta en caso de que la variaci\u00f3n anual del IPC sea negativa en aquellos casos que, o bien se haya previsto la actualizaci\u00f3n en el contrato conforme a este \u00edndice, o en aquellos contratos de arrendamiento que no hayan previsto estipulaci\u00f3n alguna de actualizaci\u00f3n de renta, siempre que se hayan celebrado con anterioridad a 1 de abril de 2015.<\/p>\n\n\n\n

La segunda cuesti\u00f3n objeto de estudio plantea mayores dudas. En una reciente encuesta jur\u00eddica publicada por Sep\u00edn<\/a>, se preguntaba a varios magistrados al respecto, y aun cuando el criterio de la mayor\u00eda (4 frente a 2) era que este tipo de cl\u00e1usulas son nulas de pleno derecho, no exist\u00eda un criterio mayoritario claro, ya que en la mayor\u00eda de los casos los magistrados que defend\u00edan la tesis de la nulidad lo hac\u00edan con muchas salvedades, llev\u00e1ndola al terreno del derecho de consumidores y al control de abuso de las cl\u00e1usulas.<\/p>\n\n\n\n

Conviene recordar que el Tribunal Supremo (sentencia de 30 de enero de 1974 y de 23 de enero de 1985) ya se hab\u00eda pronunciado a favor de la nulidad de este tipo de cl\u00e1usulas bajo el imperio del TRLAU 64, si bien no cabe aplicar dicho criterio jurisprudencial a los arrendamientos que se rigen por la LAU 94, ya que el texto normativo arrendaticio del a\u00f1o 64 era sumamente protector de los derechos del arrendatario. En este sentido, precisar que a la luz del Decreto-Ley Boyer<\/a> el Alto Tribunal reconsider\u00f3 su postura jurisprudencial, introduciendo algunos matices que restaban fuerza a la tesis a favor de la nulidad de este tipo de cl\u00e1usulas (sentencias de 13 de mayo de 1986 y de 15 de abril de 1991).<\/p>\n\n\n\n

PLENA LIBERTAD A LAS PARTES<\/h4>\n\n\n\n

Como ya hemos avanzado anteriormente, la actual redacci\u00f3n del art. 18 de la LAU otorga primac\u00eda a la autonom\u00eda de la voluntad, dejando plena libertad a las partes para pactar lo que deseen en cu\u00e1nto a la actualizaci\u00f3n de la renta.<\/p>\n\n\n\n

En su virtud, no veo inconveniente para que las partes pacten que la renta se actualice conforme a la variaci\u00f3n que experimente el IPC al alza o solo cuando esta sea positiva, o utilizando otra f\u00f3rmula, que la renta solo podr\u00e1 ser revisada por el arrendador. A mi juicio, una cl\u00e1usula contractual de este tipo no ser\u00eda contraria al art. 6 de la<\/a> <\/a>LAU<\/a>, ya que en su regulaci\u00f3n actual el art. 18 es una norma dispositiva, no imperativa.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, opino que s\u00ed que cabr\u00eda defender la tesis de la nulidad de una cl\u00e1usula de este tipo en caso de que el arrendatario sea consumidor y estemos ante un contrato de adhesi\u00f3n, en el que las cl\u00e1usulas no han sido individualmente negociadas por las partes, habiendo sido unilateralmente predispuestas por el arrendador en perjuicio de los derecho del arrendatario.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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