{"id":3923,"date":"2016-12-10T17:48:00","date_gmt":"2016-12-10T16:48:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistaconsell.com\/?p=3923"},"modified":"2020-06-19T10:23:58","modified_gmt":"2020-06-19T09:23:58","slug":"la-eliminacion-judicial-de-la-disposicion-transitoria-1a-de-la-lau-de-1994","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistaconsell.com\/es\/la-eliminacion-judicial-de-la-disposicion-transitoria-1a-de-la-lau-de-1994\/","title":{"rendered":"La eliminaci\u00f3n \u201cJudicial\u201d de la disposici\u00f3n transitoria 1\u00aa de la LAU de 1994"},"content":{"rendered":"\n\n\n\t
\n\n\t\t<\/i><\/span> PDF<\/a>\n\n\t<\/div>\n\n\n\n\n\n\n

La lectura de la Sentencia n\u00fam. 379\/2015 de 25 de noviembre dictada por la Secci\u00f3n 13\u00aa de la A.P. de Barcelona ha vuelto a poner de actualidad la inadmisible tesis iniciada por la Sentencia del T.S. de 17 de noviembre de 2011, ratificada por la del Pleno de dicho Alto Tribunal de 12 de marzo de 2.015 y, recientemente, por la de fecha 12 de abril 2.016, por la que no se da validez a la cl\u00e1usula pactada en contrato de arriendo de local de negocio suscrito durante la vigencia del decreto Boyer, sujetando la duraci\u00f3n del arriendo a la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d contemplada en la LAU 1964<\/p>\n\n\n\n

CONTENIDO PARCIAL DE LA SENTENCIA<\/h2>\n\n\n\n

En la citada Sentencia se contiene un perfecto y objetivo an\u00e1lisis y, consecuentemente, una exposici\u00f3n fiel de la problem\u00e1tica nacida:<\/p>\n\n\n\n

1. <\/strong>De la existencia de la figura (anormal y contraria a la esencia del contrato de arrendamiento) de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d, surgida al socaire del R.D. de 21-06-1920 y mantenida y vigorizada por las sucesivas<\/a> normas legales<\/a> hasta la aprobaci\u00f3n del Decreto Boyer.<\/p>\n\n\n\n

2. <\/strong>Con la aprobaci\u00f3n del R.D. Ley 2\/1985, de 30 de abril, su Art. 9 asest\u00f3 un golpe mortal a la citada figura, al titularse dicho precepto como \u201cSupresi\u00f3n de la pr\u00f3rroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos\u201d, si bien no derog\u00f3 el Art. 57 de la LAU 1964 regulador de la \u201cpr\u00f3rroga legal\u201d, ya que a partir de su entrada en vigor dejaba de ser \u201caplicable forzosamente\u201d el citado r\u00e9gimen y dejaba a la libre voluntad de los contratantes el fijar una duraci\u00f3n \u201cpor tiempo determinado\u201d o someterse a esta \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Con la entrada en vigor de la Ley 29\/1994 de 24 de noviembre, desapareci\u00f3 a virtud de su \u201c\u00fanica\u201d disposici\u00f3n derogatoria, la figura de la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d que, como hemos resaltado, el Decreto Boyer hab\u00eda dejado de imponer obligatoriamente, pero hab\u00eda autorizado que las partes pudieran pactar al amparo del principio de libertad contractual y Art. 1.255 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

No nos cansaremos de repetir que, a partir de la vigencia de esta \u00faltima ley, la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d no existe y, si se pacta, es nula o puede quedar reducida a lo dispuesto en el apartado 2 de su Art. 9 o, en todo caso, a las prevenciones de la figura de la \u201ct\u00e1cita reconducci\u00f3n\u201d (art. 1581 en relaci\u00f3n con el 1.566 del C.C.) y seg\u00fan doctrina jurisprudencial de dudosa aplicaci\u00f3n (SS 09-09-2009 y 17-07-2010) a la figura del \u201cusufructo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El legislador del a\u00f1o 1994 tuvo que prevenir los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios, nacidos al amparo de la anterior legislaci\u00f3n y, por lo tanto, tanto en el pre\u00e1mbulo de la Ley 29\/1994 como en sus D. Transitorias 1\u00aa a la 4\u00aa tuvo que regular y preservar los derechos adquiridos a virtud del principio de irretroactividad de las leyes (art. 2.3 del C. Civil), y en tal sentido dispuso:<\/p>\n\n\n\n

1.- <\/strong>En la D.T. PRIMERA, que regula los \u201ccontratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985\u201d, el respeto a la voluntad de los contratantes al permitir a los mismos la dualidad de modalidades de contrataci\u00f3n: a tiempo determinado o bien con sujeci\u00f3n a la pr\u00f3rroga forzosa.<\/p>\n\n\n\n

2.-<\/strong> En la D.T. SEGUNDA, (referida a los contratos de VIVIENDA) en la TERCERA (referida a los contratos de LOCAL DE NEGOCIO) y en la CUARTA (referida a los contratos ASIMILADOS), \u201ccelebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Distinci\u00f3n l\u00f3gica y debidamente fundada en el pre\u00e1mbulo de la ley por cuanto los primeros no resultaron afectados por la contrataci\u00f3n OBLIGADA de la pr\u00f3rroga forzosa sino de la LIBRE voluntad de las partes, mientras que los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 estaban todos ellos estigmatizados por la imposici\u00f3n obligada a la \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Resumen el que dejamos expuesto, que viene desarrollado por la sentencia que comentamos en los t\u00e9rminos que reproducimos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn este caso, no es discutida la existencia del contrato de arrendamiento, \u2026el cual se encuentra sometido al r\u00e9gimen la pr\u00f3rroga forzosa, seg\u00fan lo pactado en la cl\u00e1usula segunda del contrato de arrendamiento, posibilidad autorizada por el Real Decreto Ley 2\/1985,de 30 de abril ( RCL 1985, 1064 ) , sobre Medidas de Pol\u00edtica Econ\u00f3mica, que permite que los contratantes hubieren convenido, expl\u00edcita o impl\u00edcitamente, el sometimiento al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil , libertad de pacto que no se halla prohibida por el art\u00edculo 9 del referido Real Decreto Ley, al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u \u201cope legis\u201d, y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas forzosas.<\/em><\/p>\n\n\n\n

El \u00f3rgano judicial infringe la legalidad constitucional, erigi\u00e9ndose en legislador y vulnerando el esp\u00edritu y la letra de las D.T. 1\u00aa a la 4\u00aa de la LAU de 1994<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

\u201cTampoco es discutida la validez de la referida cl\u00e1usula segunda \u2026por la que se acord\u00f3 someter la duraci\u00f3n del contrato al r\u00e9gimen de la pr\u00f3rroga forzosa,\u2026\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u2026<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn este caso, resulta claramente del tenor literal del contrato de arrendamiento que la voluntad de las partes fue la de someter el contrato al r\u00e9gimen de la pr\u00f3rroga forzosa, de acuerdo con la facultad prevista en el art\u00edculo 9 del Real Decreto Ley 2\/1985,de 30 de abril , por el que contin\u00faan rigi\u00e9ndose los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsisten a la fecha de entrada en vigor de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre ( RCL 1994, 3272 ) , de Arrendamientos Urbanos, seg\u00fan lo dispuesto en su Disposici\u00f3n Transitoria Primera.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u2026<\/p>\n\n\n\n

\u201cAs\u00ed, se dice que la entrada en vigor del RDL 2\/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades m\u00e1s trascendentes respecto de la legislaci\u00f3n arrendaticia anterior, la supresi\u00f3n del r\u00e9gimen obligatorio de pr\u00f3rroga forzosa respecto de la duraci\u00f3n de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en el Texto Refundido de 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duraci\u00f3n de un contrato de arrendamiento urbano, no obstante la doctrina que tiene declarado que la entrada en vigor del RDL 2\/1985 no impide, en el ejercicio de libertad contractual, consagrada en el art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil , que las partes, si as\u00ed lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o impl\u00edcita, que no t\u00e1cita, al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011 , y 7 de julio de 2010 ; RJA 3157\/2011 , y 5709\/2010 ).\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

CAMBIO DE CRITERIO Y SUMISI\u00d3N A LAS SS. DEL T. S. DE 17-11-2011 Y 12-03-2015<\/h2>\n\n\n\n

La tesis que dejamos transcrita, y que es el reflejo de centenares de sentencias dictadas por las A.P. y confirmadas por el T. Supremo hasta el cambio de criterio por este Alto Tribunal, reflejado en su SS de 17-11-2011, 12-03-2015 y 12-04-2016, cede y se somete al criterio de estas \u00faltimas, como se expresa en la que comentamos, en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn la actualidad, sin embargo, en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 ( RJ 2012, 1506 ) , dictada en el recurso n\u00ba 1635\/2008 , se ha venido a alterar la interpretaci\u00f3n mantenida por esta Secci\u00f3n, y por el propio Tribunal Supremo, al declarar que el r\u00e9gimen de la Disposici\u00f3n Transitoria Tercera resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2\/1985 cuando las partes hubieran establecido la pr\u00f3rroga forzosa.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dicha sentencia apoya el m\u00e1s que endeble argumento de las dictadas por el T.S. en las repetidas fechas de 17-11-2011 y 12-03-2015, en el siguiente razonamiento (tanto o m\u00e1s insostenible):<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl legislador de 1994, no olvid\u00f3 la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa , por lo que dedic\u00f3 la DT Tercera a establecer una normativa que permitir\u00eda en estos contratos fijar una fecha de finalizaci\u00f3n. Y es que, tal y como declar\u00f3 la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009( RJA ( RCL 2000, 2532 ) 4585\/2009 ), al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que inclu\u00eda entre sus cl\u00e1usulas un sometimiento al r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa, ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de pol\u00edtica legislativa, la pr\u00f3rroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el a\u00f1o 1920 hasta el a\u00f1o 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo v\u00e1lidamente por la v\u00eda del art\u00edculo 4 de la LAU 1994 y el 1255 del C\u00f3digo Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por s\u00ed ha de ser de duraci\u00f3n determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duraci\u00f3n fijada de un a\u00f1o prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por a\u00f1os sucesivos, suponga realmente la fijaci\u00f3n de una duraci\u00f3n en la forma exigida por la ley. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas caracter\u00edsticas es la temporalidad.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

Para concluir que:<\/p>\n\n\n\n

\u201cEl an\u00e1lisis conjunto y sistem\u00e1tico de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el r\u00e9gimen fijado por esta \u00faltima resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2\/1985, cuando las partes hubieran establecido la pr\u00f3rroga forzosa, pues si el legislador previ\u00f3 un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente deb\u00edan estar sometidos a la pr\u00f3rroga forzosa, por razones de pol\u00edtica legislativa, a\u00fan m\u00e1s debe estar previsto en los que se fij\u00f3 convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2\/1985 y a la LAU 1964 para la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de local de negocio,\u2026<\/p>\n\n\n\n

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que s\u00ed se estableci\u00f3 de modo voluntario un sistema de pr\u00f3rroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalizaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de pr\u00f3rroga, la DT Tercera LAU 1994.\u201d<\/p>\n\n\n\n

DISCREPANCIA CON LA TESIS DE LA NO VIGENCIA DE LA PR\u00d3RROGA FORZOSA<\/h2>\n\n\n\n

Admite el autor de este estudio que su discrepancia frente a la tesis del T.S. y de las A.P. no tiene otro valor que el de su personal criterio, pero ello no priva de mostrar su rebeld\u00eda frente a lo que se considera una interpretaci\u00f3n err\u00f3nea y una vulneraci\u00f3n de la norma legal vigente.<\/p>\n\n\n\n

El \u00f3rgano judicial infringe la legalidad constitucional, erigi\u00e9ndose en legislador y vulnerando el esp\u00edritu y la letra de las D.T. 1\u00aa a la 4\u00aa de la LAU de 1994. Y ello, por las siguientes razones:<\/p>\n\n\n\n

1\u00aa.-<\/strong> El contenido de las SS. del T.S. de 17-11-2011, 12-03-2015 y 12-04-2016, por m\u00e1s que se autoproclame como \u201cdoctrina jurisprudencial\u201d, no pueden cambiar los s\u00f3lidos argumentos de las decenas de SS. del propio Alto Tribunal anteriores a las mismas en las que, con criterios y doctrina irrefutable, sostienen la validez de la cl\u00e1usula de \u201cpr\u00f3rroga forzosa\u201d en los contratos suscritos durante el periodo de vigencia del Decreto Boyer (D.T. 1\u00aa).<\/p>\n\n\n\n

2\u00aa.-<\/strong> El d\u00e9bil argumento de la nueva tendencia jurisprudencial y la pobreza de su doctrina -dicho sea con todos los respetos- no puede contravenir la voluntad del legislador que, si bien ha introducido desde 1994 modificaciones en el texto de la LAU 94 (y en especial a trav\u00e9s de la Ley 4\/2003 de 4 de Junio), no ha alterado ni el esp\u00edritu ni la literalidad del pre\u00e1mbulo y de las D. T. 1\u00aa a la 4\u00aa de la vigente LAU, totalmente OPUESTA Y CONTRADICTORIA con la tesis de la nueva orientaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

3\u00aa.-<\/strong> La cita de las SS del T.S. de 09-09-2009 y 14-07-2010, para arropar las que niegan validez a la D.T. 1\u00aa, resulta totalmente ajena al tema contemplado en la misma (la validez del pacto de pr\u00f3rroga forzosa durante la vigencia del Decreto Boyer), pues se trata de contratos suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU 94 (como ha tenido que reconocer la reciente SS. de 12-04-2016).<\/p>\n\n\n\n

4\u00aa.-<\/strong> El argumento de que el apartado 2 de la D.T. 1\u00aa queda subsumido y anulado por la aplicaci\u00f3n de la D.T. 3\u00aa es una err\u00f3nea y total vulneraci\u00f3n del tratamiento dado por el legislador a los contratos de arriendo \u201csuscritos despu\u00e9s del 9 de mayo de 1985\u201d (D.T.1\u00aa) y a los \u201csuscritos antes del 9 de mayo de 1995\u201d (D.T. 2\u00aa, 3\u00aa y 4\u00aa), cosa que confiamos sea subsanada por el T. Constitucional, por la propia Sala 1\u00aa del T.S. o por un superior Tribunal Europeo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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